50D

MINUTE N° :
DOSSIER N° : N° RG 25/01842 – N° Portalis DB3I-W-B7J-C6I5
AFFAIRE : [U] [X], [N] [E] C/ [Z] [L], [O] [L] [V] [J]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DES SABLES D’OLONNE

PROCÉDURE ORALE

JUGEMENT DU 14 SEPTEMBRE 2026

DEMANDEURS

Monsieur [U] [X]
né le 02 Juillet 1988 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]
comparant en sa personne

Madame [N] [E]
née le 12 Novembre 1988 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]
non comparante

DEFENDEURS

Monsieur [Z] [L]
né le 15 Novembre 1959 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]
non comparant, représenté par Me François DUFFAU, avocat au barreau de PAU

Madame [O] [L] [V] [J]
née le 14 Juillet 1959 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]
non comparante, représentée par Me François DUFFAU, avocat au barreau de PAU, substitué par Maïtre DE Geoffrey BAYNAST , avocat au barreau des SABLES-D’OLONNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Patrick DEICKE, Magistrat à titre temporaire

GREFFIER : Jessy ESTIVALET, présente lors des débats et Aurélie LAVE lors du prononcé du jugement

Le Tribunal après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 15 Juin 2026 a mis l’affaire en délibéré et indiqué que le jugement serait rendu à l’audience du 14 Septembre 2026, date à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit :

copies conformes délivrées le
à M.[X]
à Mme [E]
à Me DUFFAU

copies exécutoires délivrées le
à M.[X]
à Mme [E]

à Me DUFFAU
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par requête déposée au greffe le 7 novembre 2025, M. [U] [X] et Mme [N] [E], domiciliés à Brem-sur-Mer (Vendée), ont saisi le tribunal judiciaire des Sables-d’Olonne aux fins de voir condamner M. [Z] [L] et Mme [O] [J], épouse [L], domiciliés à Denguin (Pyrénées-Atlantiques), à leur verser la somme de 2 500 euros au titre d’une participation financière complémentaire destinée à la réalisation de travaux sur leur domicile, la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts, ainsi qu’aux dépens de l’instance.
Les demandeurs exposent être propriétaires d’un bien immobilier situé à [Localité 4], acquis des défendeurs par acte authentique en date du 21 avril 2023.
Le 10 novembre 2023, ils ont déclaré à leur assureur un sinistre résultant d’infiltrations d’eau affectant les baies vitrées de la véranda ainsi que les ouvrages attenants, notamment les murs et la toiture. L’expertise diligentée à la suite de cette déclaration a mis en évidence des défauts d’étanchéité affectant des baies vitrées.
À l’issue d’une première tentative de conciliation, les parties sont parvenues à un accord le 12 mars 2025 devant un conciliateur de justice. Cet accord a été homologué par ordonnance du président du tribunal judiciaire des Sables-d’Olonne en date du 25 août 2025.
Toutefois, au regard des travaux à réaliser, M. [X] et Mme [E] ont sollicité des époux [L] une participation financière complémentaire. Par courrier du 12 avril 2025, ces derniers ont refusé cette demande. Une seconde tentative de conciliation, organisée le 12 mai 2025, s’est soldée par un constat d’échec.
L’affaire a été enrôlée à l’audience du 9 février 2026, sous le numéro RG 25/1842, à laquelle les parties ont été convoquées conformément aux dispositions des articles 762 et suivants du code de procédure civile.
À cette audience, M. [X] a comparu en personne. Les époux [L] étaient représentés par leur conseil. L’affaire a été renvoyée à l’audience du 15 juin 2026, à laquelle les parties, s’y référant expressément, ont déposé leurs conclusions respectives, auxquelles il est renvoyé conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
Maître Geoffroy DE [Q], avocat des époux [L], a soulevé la prescription de l’action engagée par les demandeurs. M. [X] a répliqué que la requête avait été déposée le 7 novembre 2025, avant l’expiration du délai de prescription.
Les débats ayant été déclarés clos, l’affaire a été mise en délibéré, la décision devant être rendue par mise à disposition au greffe le 14 septembre 2026.
Aux termes de leurs écritures, M. [X] et Mme [E] soutiennent que les époux [L] ont reconnu leur responsabilité en signant l’accord de conciliation homologué. Ils rappellent qu’il est de jurisprudence constante que le vendeur non professionnel qui a lui-même réalisé les travaux est tenu de la garantie des vices cachés.
Ils relèvent que l’acte authentique de vente mentionne que « le vendeur déclare avoir réalisé lui-même les travaux suivants : rénovation de la véranda existante (baies, toiture, sol et peinture) ».
Ils exposent que les défauts d’étanchéité des baies vitrées ne pouvaient être décelés lors de la vente et n’ont été découverts que sept mois après leur entrée dans les lieux. Ils ajoutent qu’en raison des infiltrations d’eau, il leur est impossible d’utiliser normalement cette pièce, d’y entreposer des meubles ou d’en jouir dans des conditions normales.
Les demandeurs font valoir que l’accord de conciliation signé le 12 mars 2025 énumère les travaux à réaliser et à prendre en charge, mais qu’il ne saurait être interprété comme limitant de manière exhaustive les réparations nécessaires à la résorption des désordres constatés par l’assureur et son expert. Ils indiquent que Mme [O] [P], conciliatrice de justice, a précisé que les travaux mentionnés dans cet accord n’étaient donnés qu’à titre indicatif.

Ils soutiennent que le coût total des travaux ressortant des devis établis par les entreprises sollicitées s’élève à 9 483 euros, comprenant des interventions sur la couverture, les menuiseries et la maçonnerie. Après déduction de la somme de 6 388 euros déjà versée par les époux [L] en exécution de l’accord homologué, il subsiste un reste à charge de 3 095 euros. Ils limitent néanmoins leur demande à la somme de 2 500 euros, correspondant à celle sollicitée lors de la seconde tentative de conciliation.
Ils sollicitent en outre la condamnation des défendeurs au paiement de la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1645 du code civil, en réparation du préjudice moral résultant des nombreuses démarches entreprises ainsi que du préjudice de jouissance lié à l’impossibilité d’utiliser normalement une partie du bien acquis depuis plus de deux ans.
Ils réitèrent en conséquence l’intégralité de leurs demandes.
Aux termes de leurs conclusions, M. et Mme [L] soulèvent, à titre principal, deux fins de non-recevoir.
La première est fondée sur les articles 2044 et 2052 du code civil. Ils demandent au tribunal de déclarer les demandeurs irrecevables en leurs prétentions, au motif que l’accord transactionnel homologué du 12 mars 2025 est revêtu de l’autorité de la chose jugée entre les parties et fait obstacle à toute nouvelle action ayant le même objet. Ils rappellent que cet accord stipule notamment que « les problèmes d’étanchéité de la véranda étant solutionnés (…), M. [X] s’engage à ne pas exercer de recours contre le vendeur (M. et Mme [L]) pour quelque cause que ce soit ».
La seconde fin de non-recevoir est tirée de la prescription de l’action sur le fondement des articles 1648 et 2238 du code civil. Les défendeurs soutiennent que l’action en garantie des vices cachés devait être introduite dans le délai de deux ans à compter de la découverte du vice. Ils exposent que ce délai est suspendu pendant la mesure de conciliation, puis recommence à courir à son terme pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois. En revanche, une nouvelle saisine du conciliateur portant sur le même litige n’a pas pour effet de suspendre une seconde fois la prescription.
Ils font valoir que les demandeurs ont eu connaissance du vice le 4 novembre 2023, de sorte que le délai pour agir expirait le 4 novembre 2025. Ils ajoutent que la première procédure de conciliation, qui s’est achevée par un accord le 12 mars 2025, a uniquement suspendu ce délai, tandis que la seconde tentative de conciliation est demeurée sans effet sur la prescription.
Dès lors, la requête n’ayant été déposée que le 7 novembre 2025 selon eux après l’expiration du délai utile, ils concluent à l’irrecevabilité de l’action.
À titre subsidiaire, ils soutiennent que le rapport d’intervention versé aux débats ne désigne aucun responsable des désordres constatés. Ils soulignent en outre que ce document n’a pas été établi contradictoirement, les défendeurs n’ayant pas été convoqués aux opérations d’expertise. Ils estiment ainsi que le tribunal ne saurait fonder sa décision sur ce rapport pour remettre en cause l’accord transactionnel homologué, déjà intégralement exécuté par le versement de l’indemnité convenue. Ils demandent en conséquence le rejet de l’ensemble des prétentions de M. [X] et Mme [E].
En conséquence, M. et Mme [L] demandent au tribunal de :
déclarer irrecevables, ou à tout le moins mal fondées, les demandes de M. [X] et Mme [E] et les en débouter ;condamner M. [X] et Mme [E] à leur verser la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner M. [X] et Mme [E] aux entiers dépens.
MOTIFS DE LA DÉCISION,
Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescriptionAux termes de l’article 1648, alinéa 1er, du code civil, l’action résultant des vices cachés doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

L’article 2238 du même code dispose que la prescription est suspendue à compter du jour où, après la survenance d’un litige, les parties conviennent de recourir à la conciliation ou, à défaut d’accord écrit, à compter du jour de la première réunion de conciliation. Le délai de prescription recommence à courir, pour la durée restant à courir, sans que celle-ci puisse être inférieure à six mois, à compter de la date à laquelle la conciliation est terminée.
En l’espèce, il ressort des pièces produites que les demandeurs ont découvert les désordres affectant la véranda le 4 novembre 2023, date figurant sur la déclaration de sinistre n°201234729725 faite à l’assureur le 10 novembre 2023.
Une première réunion de conciliation s’est tenue le 12 mars 2025. À cette date, le délai biennal prévu par l’article 1648 du code civil n’était pas expiré et il restait sept mois et 23 jours à courir. Il y a lieu en outre de considérer que la conciliation a pris fin le 25 août 2025 par la signature de l’ordonnance d’homologation de l’accord entre les parties lui conférant force exécutoire et mettant un terme au litige. Le délai de prescription a alors repris son cours pour la durée restant à courir.
La requête introductive d’instance ayant été déposée le 7 novembre 2025, soit avant l’expiration du délai ainsi prorogé, l’action n’est pas prescrite.
La fin de non-recevoir tirée de la prescription sera en conséquence rejetée.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la transactionAux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Selon l’article 2044 du même code, la transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née ou préviennent une contestation à naître.
Aux termes de l’article 2052 du code civil, la transaction fait obstacle à l’introduction ou à la poursuite, entre les parties, d’une action en justice ayant le même objet.
Il est constant qu’à la suite de la découverte des désordres affectant la véranda, les parties ont conclu, le 12 mars 2025, devant un conciliateur de justice, un protocole d’accord homologué par ordonnance du président du tribunal judiciaire des Sables-d’Olonne en date du 25 août 2025.
Il résulte des stipulations de ce protocole que les parties ont entendu mettre un terme définitif au différend les opposant relativement aux désordres affectant la véranda. L’accord vise l’ensemble des désordres alors identifiés, à savoir les défauts d’étanchéité des baies vitrées, les désordres affectant la toiture de la véranda, les dégradations du plafond, les auréoles sur les murs, les remontées capillaires ainsi que le développement de moisissures. Il précise les travaux à réaliser, fixe la participation financière des époux [L] à leur financement et stipule que « les problèmes d’étanchéité de la véranda étant solutionnés », M. [X] s’engage à ne pas exercer de recours contre les vendeurs « pour quelque cause que ce soit ».
Les demandeurs ne soutiennent pas que les défendeurs auraient manqué aux obligations résultant de cette transaction, notamment en refusant d’exécuter les engagements financiers qu’ils avaient souscrits. Ils ne sollicitent donc pas l’exécution du protocole transactionnel.
Leur demande tend, au contraire, à obtenir la condamnation des défendeurs au paiement d’une somme complémentaire de 2 500 euros au motif que le coût des travaux, tel qu’il ressort des devis établis antérieurement à la transaction, excéderait le montant retenu lors de la conclusion de celle-ci.
Toutefois, les devis produits concernent exclusivement des travaux destinés à remédier aux désordres déjà identifiés et expressément visés par le protocole d’accord. Les demandeurs n’invoquent ni l’apparition de désordres nouveaux, distincts de ceux ayant fait l’objet de la transaction, ni un vice du consentement, ni aucune autre cause de nullité susceptible d’affecter celle-ci.
Au demeurant, les parties sont convenues, aux termes de ce protocole, que les époux [L] prendraient à leur charge le coût des travaux nécessaires à l’étanchéité entre la véranda et le mur de la maison, pour un montant de 1 260 euros, ainsi que le remplacement des deux baies à l’origine des infiltrations, pour un montant de 5 128 euros. Les défendeurs ont, à cette fin, remis un chèque d’un montant total de 6 388 euros.
Le protocole précise en outre que « si, dans les mois à venir, les dépenses engagées par M. [X] sont plus élevées que le montant de ce chèque, remis ce jour, il en informe M. et Mme [L] en transmettant les devis. Ces derniers s’engagent à régler à M. [X] la différence avec le montant du chèque remis, dans les huit jours qui suivront la réception de la ou des factures ».
Toutefois, cette stipulation ne concerne que le remplacement des deux baies et les travaux d’étanchéité expressément visés par le protocole, lesquels ont, au demeurant, déjà été réalisés.
Dès lors, M. [X] et Mme [E] ne sont pas fondés à solliciter la prise en charge d’autres travaux, tels que la démolition des seuils existants et la création de nouveaux seuils. La seule circonstance que le coût réel des autres réparations se soit révélé supérieur à celui envisagé lors de la conclusion de la transaction est sans incidence sur la force obligatoire de celle-ci. En consentant des concessions réciproques afin de mettre un terme à leur différend, les parties ont définitivement arrêté les modalités de règlement de leur litige, notamment le montant de la participation financière des vendeurs.
En sollicitant aujourd’hui une indemnisation complémentaire au titre des mêmes désordres, les demandeurs ne poursuivent pas l’exécution de la transaction mais en demandent, en réalité, la révision. Une telle demande tend à remettre en cause l’équilibre contractuel librement arrêté par les parties, en méconnaissance de la force obligatoire des contrats consacrée par l’article 1103 du code civil.
Les prétentions de M. [X] et de Mme [E] ont ainsi le même objet que le différend définitivement réglé par le protocole transactionnel du 12 mars 2025. Elles se heurtent dès lors à l’autorité attachée à cette transaction en application de l’article 2052 du code civil.
Il y a lieu, en conséquence, de les déclarer irrecevables.

Sur les demandes accessoiresM. [X] et Mme [E], qui succombent, supporteront les dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.
L’équité commande de les condamner à verser à M. et Mme [L] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe :
– REJETTE la fin de non-recevoir tirée de la prescription ;
– DÉCLARE IRRECEVABLES les demandes formées par M. [U] [X] et Mme [N] [E] ;
– CONDAMNE M. [U] [X] et Mme [N] [E] aux dépens ;
– CONDAMNE M. [U] [X] et Mme [N] [E] à verser à M. [Z] [L] et Mme [O] [L] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
– REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;
– RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

LE GREFFIER , LE PRESIDENT,
A.LAVE P.DEICKE