délivrée
à
Me Périne FLOUTIER
Me Carmelo VIALETTE

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe
DE [Localité 1]
Le 14 Septembre 2026
1ère Chambre Civile
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N° RG 24/00986 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KL4O

JUGEMENT

Le Tribunal judiciaire de NIMES, 1ère Chambre Civile, a, dans l’affaire opposant :

M. [Z] [O]
né le 18 Avril 1943 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Périne FLOUTIER, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant

à :

S.C.I. [Adresse 2], inscrite au RCS de [Localité 3] sous le n° 442 045 068, prise en la personne de ses représentants légaux en exercice domiciliés en cette qualité, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Carmelo VIALETTE, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant

Rendu par mise à disposition au greffe, le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 15 Juin 2026 devant Nina MILESI, Vice-Présidente, Antoine GIUNTINI, Vice-président, et Laurence ALBERT, Vice-Présidente, assistés de Aurélie VIALLE, Greffière présente lors des débats et de Jacqueline PETRANTONI, greffière présente lors de la mise à disposition, et qu’il en a été délibéré.
Ledit jugement a été mis en délibéré au 14 Septembre 2026.

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 4 juin 2020, M. [Z] [O] a vendu à la SCI [Adresse 4] d’[Adresse 5] une propriété agricole située à Saint-Gilles, composée de deux bâtiments à usage d’habitation et d’agri-tourisme et de parcelles de terre attenantes, moyennant le prix de 1.804.200 euros.

Il est rappelé à l’acte que l’immeuble est desservi par trois installations d’assainissement individuel des eaux usées ayant fait l’objet d’un contrôle technique réalisé le 18 juillet 2019 par le Service Public d’Assainissement Non-Collectif (SPANC) de la commune de [Localité 4]. La SCI [Adresse 4] d’Affaires de la [Adresse 6] déclare faire son affaire personnelle des conséquences de cette installation, décharge le vendeur de toute responsabilité et s’engage à prendre à sa charge exclusive les travaux de mise aux normes de l’installation, le prix de vente négocié tenant compte de la non-conformité de l’installation.

Par acte sous-seing privé du 4 juin 2020, les parties ont modifié leurs engagements et convenu que les frais relatifs à la mise aux normes du système d’assainissement, dimensionné pour une capacité d’accueil de 78 personnes, seront supportés par le vendeur, lequel donne ordre au notaire rédacteur de consigner la somme de 50 000 euros prélevée sur le prix de vente. L’acte stipule que les entreprises seront mandatées avec l’accord avec les deux parties et payées par prélèvement sur la somme séquestrée, l’éventuel reliquat étant reversé au vendeur ; qu’après exécution des travaux, le SPANC remettra un rapport constatant la conformité de l’installation.

La somme de 50 000 euros a été séquestrée entre les mains du notaire rédacteur ; cependant, aucun travaux de mise en conformité de l’installation n’a été effectué.

Par acte du 27 février 2024, M. [Z] [O] a fait citer la SCI [Adresse 2] devant le tribunal judiciaire de Nîmes afin de voir prononcer la résolution du contrat sous seing privé conclu le 4 juin 2020 avec la SCI Centre d’Affaires de la Cruzille, ordonner au profit du vendeur la libération de la somme séquestrée et condamner la SCI [Adresse 2] au paiement de sommes.

Dans ses conclusions notifiées le 4 février 2025, M. [Z] [O] demande au tribunal judiciaire, à titre principal, de :

– prononcer la résolution du contrat conclu entre M. [Z] [O] et la SCI Centre d’Affaires de la Cruzille, suivant acte sous-seing privé du 4 juin 2020, aux torts exclusifs de la SCI [Adresse 2],
– ordonner à Maître [S] [A], notaire associé à [Localité 5], de libérer la somme de 50 000 euros entre les mains de M. [Z] [O],
– condamner la SCI Centre d’Affaires de la Cruzille à payer à M. [Z] [O] la somme de 50 000 euros portant intérêts légaux à compter du jour de la signification de l’assignation,
– condamner la SCI [Adresse 2] à payer à M. [Z] [O] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.

A titre subsidiaire, de :

– limiter la prise en charge des travaux de mise en conformité des installations d’assainissement non-collectif par M. [Z] [O] à 16.750 euros, conformément au devis en date du 30 novembre 2023 établi par M. [E] [K],
– ordonner à Maître [S] [A], notaire associé à [Localité 5], de libérer la somme de 33 250 euros entre les mains de M. [Z] [O],
– condamner la SCI Centre d’Affaires de la Cruzille à payer à M. [Z] [O] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.

En tout état de cause,

– débouter la SCI [Adresse 2] de l’intégralité de ses demandes,
– condamner la SCI Centre d’Affaires de la Cruzille à payer à M. [Z] [O] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
– écarter l’exécution provisoire du jugement.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir sur le fondement des articles 1217 du code civil et L.271-4 du code de la construction et de l’habitation que la SCI [Adresse 2] s’est engagée à mandater une entreprise pour réaliser les travaux de mise aux normes, le devis devant toutefois recueillir l’acceptation des deux parties. Il allègue que la SCI Centre d’Affaires de la Cruzille disposait d’un délai d’un an à compter de la signature de l’acte authentique d’achat pour y procéder et n’a pas exécuté son obligation, sans motif légitime. Il relate s’être substitué à la SCI [Adresse 2], sans toutefois renoncer à son action en résolution du contrat, en sollicitant lui même un devis de travaux, établi par M. [E] [K] le 30 novembre 2023 pour un montant de 16 750 euros TTC. Il ajoute que la SCI Centre d’Affaires de la Cruzille a refusé cette proposition, expliquant qu’elle souhaitait consulter préalablement le SPANC ; qu’aucune suite n’a toutefois été donnée par l’acquéreur, ce qui caractérise sa mauvaise foi contractuelle.

Subsidiairement, si le contrat n’est pas résolu, M. [Z] [O] accepte de supporter le coût des travaux à hauteur du devis établi par M. [E] [K], soit la somme de 16 750 euros.

Pour s’opposer aux demandes reconventionnelles de la SCI [Adresse 2], il fait valoir sur le fondement de l’article 1103 et 1104 du code civil, qu’en exécution des clauses claires du contrat sous seing privé conclu le 4 juin 2020, il s’est engagé à assumer les seuls frais de mise aux normes du système d’assainissement individuel, ce qui exclut la réhabilitation complète de l’installation.

Il allègue que lors de la signature de l’acte authentique de vente, les parties avaient connaissance du rapport établi le 18 juillet 2019 par le SPANC préconisant en cas de vente de la propriété, l’exécution de travaux de réhabilitation complète de l’installation ; que pour autant, elles ont convenu que le vendeur financerait les seuls travaux de mise en conformité.

Dans ses conclusions notifiées le 5 février 2026, la SCI [Adresse 2] demande au tribunal judiciaire, à titre principal de :

– débouter M. [Z] [O] de ses demandes,
– autoriser la SCI Centre d’Affaires de la Cruzille à procéder à la réhabilitation du réseau d’assainissement selon les préconisations de l’étude de sol, en conformité avec les devis établis le 19 janvier 2024 par la société Breban,
– fixer le montant des travaux nécessaires à la réhabilitation du réseau d’assainissement à la somme de 107 663,80 euros :

– 1 680 euros au titre de l’étude de sol,
– 95 334,80 euros au titre de la réhabilitation du réseau d’assainissement non collectif,
– 10 649 euros au titre de la mise en conformité de l’installation électrique alimentant le réseau d’assainissement non collectif réhabilité,

– condamner M. [Z] [O] à payer à la SCI [Adresse 2] la somme de 107 663,80 euros,
– autoriser Maître [S] [A], notaire à Générac, à libérer la somme séquestrée de 50 000 euros appartenant à M. [Z] [O], en garantie du paiement des travaux de réhabilitation du réseau d’assainissement entre les mains de la SCI [Adresse 2].

A titre subsidiaire, de :

– surseoir à statuer et ordonner avant dire-droit une expertise,
– désigner tel expert qu’il plaira à la juridiction avec la mission suivante :

– convoquer les parties et se faire communiquer toutes les pièces jugées utiles par les parties,
– se rendre sur la propriété agricole à [Localité 4],
– visiter et décrire le système d’assainissement non collectif en place,
– dire s’il est conforme aux normes édictées par le SPANC du fait de la vente intervenue le 4 juin 2020 entre les parties,
– décrire le principe des travaux nécessaires à la réhabilitation du système d’assainissement non-collectif en raison de la vente entre les parties, et en évaluer le coût.

En tout état de cause, de :

– condamner M. [Z] [O] à payer la somme de 3 600 euros à la SCI [Adresse 2] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamner M. [Z] [O] aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SCI Centre d’Affaires de la Cruzille rappelle qu’aux termes de la promesse de vente conclue le 31 juillet 2019, le promettant s’était initialement engagé à mettre en conformité l’installation existante selon les préconisations du SPANC, à ses frais exclusifs ; qu’afin de remédier à la carence de M. [Z] [O], l’acte authentique de vente stipulait que l’acquéreur s’engageait à prendre à sa charge exclusive les travaux de mise aux normes, le prix de vente tenant compte de la non-conformité des installations. Elle rappelle qu’étaient annexés à l’acte notarié le devis de rénovation établi le 5 février 2020 par l’entreprise Breban pour un montant de 17 279 euros ainsi que les rapports de visite du SPANC indiquant que l’installation devrait faire l’objet d’une réhabilitation complète en cas de vente.

Elle allègue que conformément à la promesse de vente initiale, les parties ont conclu le 4 juin 2020 une convention contraire à l’acte notarié aux termes de laquelle M. [Z] [O] s’engageait à assumer les frais de mise aux normes du système d’assainissement, dans la limite des frais de mise en conformité d’une installation dimensionnée pour héberger 78 personnes, ce qui correspondait à la capacité d’accueil de la propriété lors de la vente.

Elle reconnaît avoir refusé le devis établi par M. [E] [K] le 30 novembre 2023 pour un montant de 16 750 euros car l’entrepreneur ne disposait pas des compétences requises et prévoyait des travaux insuffisants au regard des préconisations de l’étude de faisabilité réalisée en février 2021 par la société Soléo Environnement. Elle allègue que les conclusions de ce rapport démontrent que les contraintes techniques du projet imposent la création d’une filière de traitement de type micro-station ; que l’entreprise Breban a établi le 9 janvier 2026 un devis de travaux conforme aux préconisations du SPANC et à l’étude technique de faisabilité pour un montant de 95 334,80 euros TTC ; qu’il convient d’ajouter un nouveau devis établi le 17 septembre 2024 pour un montant de 10 649 euros, correspondant à l’installation électrique du système d’épuration.

Elle conclut que M. [Z] [O] s’oppose à la réalisation de tels travaux imposés par le SPANC et entend limiter son engagement à de simples reprises destinées à assurer le bon fonctionnement de l’installation. Or, elle fait observer que les parties ont convenu par acte sous seing privé du 4 juin 2020 de modifier leurs engagements et de consigner la somme importante de 50 000 euros en vue de la réalisation de travaux complexes et coûteux de réhabilitation du réseau d’assainissement.

Pour s’opposer à la demande de résolution de la convention, elle réplique n’avoir commis aucune faute contractuelle en l’absence de clause imposant un calendrier de réalisation des travaux et ajoute que M. [Z] [O] fait obstruction à la réalisation des travaux de réhabilitation.

Subsidiairement, tenant le désaccord des parties sur la nature et l’ampleur des travaux incombant au vendeur, elle allègue qu’une mesure d’expertise avant dire-droit viendrait éclairer la juridiction sur l’état du système d’assainissement et les travaux qu’il convient d’entreprendre.

La clôture a été fixée au 1er juin 2026. A l’audience du 15 juin 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 14 septembre 2026.

MOTIFS

– sur les demandes principales de M. [Z] [O]

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1104, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1217, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement peut :
– refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;
– poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;
– obtenir une réduction du prix ;
– provoquer la résolution du contrat ;
– demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Ces sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Selon l’article 1224, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En l’espèce, il résulte des termes de la convention litigieuse conclue le 4 juin 2020, intégralement reproduite ci-après :

“ M. [Z] [O] confirme la prise en charge des frais relatifs à la mise aux normes du système actuel d’assainissement individuel sur la propriété [Localité 6] sis à [Localité 4] (Gard). Il est précisé que la capacité d’accueil de ladite propriété est à ce jour de 78 personnes pouvant être hébergées en même temps. En conséquence, la participation financière de M. [Z] [O] se limite aux frais de mise en conformité d’une installation dimensionnée pour ce nombre de personnes. Pour ce faire, il donne l’ordre irrévocable à Maître [A], notaire à [Localité 5], de séquestrer sur le prix de vente de la propriété la somme de 50 000 euros. Les entreprises intervenantes seront réglées directement par prélèvement sur cette somme, dès présentation des factures acceptées par M. [F] (représentant légal de la SCI [Adresse 2]) et M. [Z] [O]. Bien que mandatés par la SCI Centre d’Affaires de la Cruzille, les travaux devront faire l’objet de devis approuvés d’un commun accord par M. [Z] [O] et la SCI [Adresse 2]. Une fois les travaux réalisés, le SPANC devra remettre un rapport constatant la conformité de l’installation. Alors, l’éventuel trop-perçu sur la somme prélevée sur le prix de vente sera remis à M. [Z] [O] ”.

Il en résulte que la SCI [Adresse 2] s’est engagée à mandater des entreprises afin d’engager les travaux de mise aux normes du système d’assainissement individuel dont le coût doit être supporté par le vendeur.

Les devis doivent être acceptés par les deux parties alors même qu’elles s’opposent sur l’ampleur des travaux, ce qui a provoqué une situation de blocage.

Pour démontrer que la SCI Centre d’Affaires de la Cruzille a manqué à ses obligations contractuelles, M. [Z] [O] se prévaut des dispositions de l’article L.271-4 du code de la construction et de l’habitat dans sa version applicable lors de la signature de l’acte litigieux qui imposent à l’acquéreur de faire procéder aux travaux de mise en conformité de l’installation d’assainissement non collectif dans un délai d’un an après l’acte authentique de vente.

Sur ce point, l’acquéreur a effectivement manqué à son obligation légale.

Toutefois, les parties ont clairement convenu que le vendeur supportera la charge financière des travaux de mise en conformité ; que les entreprises mandatées seront agrées par le vendeur. Dès lors, eu égard à l’économie du contrat, il ne peut être reproché à la SCI [Adresse 2] la non-exécution de travaux de mise aux normes auxquels s’est opposé M. [Z] [O] en application des clauses du contrat.

Il résulte des rapports établis le 18 juillet 2019 par le SPANC de [Localité 1] Métropole, annexés à l’acte authentique de vente, que les trois installations pour 26 Equivalent-Habitant (EH) doivent faire l’objet d’une réhabilitation complète dans le cadre d’une transaction immobilière. Le SPANC conclut à l’absence de filière de traitement, à une installation incomplète, sous-dimensionnée et non-conforme ; il n’a pu vérifier si les installations présentaient des dysfonctionnements majeurs en l’absence de regards rendant inaccessibles les installations.

La SCI [Adresse 2] a diligenté des démarches dans le respect des obligations énoncées par le SPANC de Nîmes Métropole imposant, s’agissant d’un site supérieur à 20 HE, que les modalités de réhabilitation soient définies par un bureau d’études compétent en la matière, dans le respect des règlements en vigueur.

Le bureau d’études Soléo Environnement, mandaté par l’acquéreur, a ainsi rendu ses conclusions en février 2021 et émis un avis favorable à la réalisation d’une filière d’assainissement autonome capable d’épurer l’ensemble des effluents par un dispositif de traitement d’une capacité de 100 HE suivi d’un rejet au milieu hydraulique superficiel de la roubine à l’Est des parcelles. Ce projet d’une filière de traitement de type micro-station tient compte des contraintes du site (nappe peu profonde, terrain inondable) et respecte les performances minimales imposées par l’arrêté du 21 juillet 2015 relatif au systèmes d’assainissement collectif et aux installations d’assainissement non collectif.

La société Soléo Environnement a rendu un nouvel avis en février 2024 tenant compte du projet de déplacement de la digue du Petit-Rhône pour une capacité d’hébergement limitée à 78 personnes. Elle préconisait une filière de traitement d’une capacité de 80 HE suivie d’un rejet au milieu hydraulique superficiel (fossé en eau en aval du plan d’eau existant sur la propriété). Elle observait que le réseau était situé en zone inondable et concluait que les installations électriques devaient être maintenues hors d’eau à une hauteur supérieure à un mètre. Elle préconisait en conséquence la pose d’un surpresseur dans un local aménagé dans la partie Est du bâtiment. Le bureau d’études conseillait à la SCI [Adresse 2] de faire appel à des entreprises spécialisées dans le domaine de l’assainissement et précisait que le SPANC, après instruction du dossier, délivrerait une autorisation de réaliser les travaux d’assainissement.

La SCI [Adresse 2] a mandaté la SARL Breban JF et la société Electricité Vieng Signavong, lesquelles ont établi les 9 janvier 2026 et 17 septembre 2024 des devis conformes aux préconisations du bureau d’études pour un montant de 95 334,80 euros et 10 649 euros.

M. [Z] [O] a refusé d’accepter ces devis préférant une proposition établie le 30 novembre 2023 par M. [E] [K] pour la somme de 16.750 euros, relative à la pose de regards et la rénovation des fosses. Or, M. [Z] [O] ne démontre pas que ce projet ait été défini par un bureau d’études dans le respect de la réglementation sanitaire et environnementale en vigueur, de sorte que la SCI [Adresse 2] a légitimement opposé son refus.

Aucun devis n’a en conséquence recueilli l’accord des deux parties.

La SCI Centre d’Affaires de la Cruzille a toutefois rempli ses obligations contractuelles en sollicitant des devis conformes, d’une part aux préconisations du bureau d’études et à l’avis du SPANC imposant dès 2019 une réhabilitation complète de l’installation avant sa vente, et d’autre part aux stipulations contractuelles qui limitent la prise en charge par le vendeur des frais de mise aux normes d’une installation dimensionnée pour 78 HE.

Il convient donc de débouter M. [Z] [O] de ses demandes principales de résolution de la convention, libération de la somme de 50 000 euros séquestrée par le notaire et paiement de dommages et intérêts.

– sur les demandes reconventionnelles de la SCI [Adresse 2]

L’acquéreur poursuit l’exécution forcée en nature de l’obligation et sollicite que M. [Z] [O] assume les frais de réhabilitation du réseau d’assainissement selon les préconisations du bureau d’études et en conformité avec les devis pour un montant total de 107 663,80 euros.

M. [Z] [O] ne conteste pas s’être engagé à supporter le coût de la mise en conformité du réseau d’assainissement dans la limite de 78 HE et ne produit aucun devis comparatif conforme aux préconisations du bureau d’études.

Le coût des travaux de mise en conformité de l’installation sera en conséquence évalué à la somme de 107 663,80 euros, se décomposant comme suit :

– 1 680 euros au titre de l’étude du bureau technique Soléo Environnement,
– 95 334,80 euros au titre de la réhabilitation du réseau d’assainissement, selon devis établi le 9 janvier 2926 par la SARL Breban JF,
– 10 649 euros au titre de la mise en conformité de l’installation électrique alimentant le réseau d’assainissement, selon devis établi le 17 septembre 2024 par la société Electricité Vieng Signavong.

Maître [S] [A], notaire associé à Générac sera autorisé à libérer entre les mains de la SCI [Adresse 7][Adresse 5] la somme séquestrée de 50 000 euros et M. [Z] [O] sera condamné à verser à l’acquéreur la somme de 57 663,80 euros.

– sur les demandes accessoires

M. [Z] [O] succombe et doit être condamné au paiement des dépens.

En outre, l’équité commande de le condamner à payer à la SCI Centre d’Affaires de la Cruzille la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande de M. [Z] [O] au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

Aucune circonstance ne justifie que l’exécution provisoire soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, en premier ressort, par jugement contradictoire,

Déboute M. [Z] [O] de ses demandes,

Fixe à la somme de 107 663,80 euros le coût des travaux de mise en conformité du réseau d’assainissement non-collectif incombant à M. [Z] [O],

Autorise Maître [S] [A], notaire associé à Générac, à libérer entre les mains de la SCI [Adresse 2] la somme séquestrée de 50 000 euros,

Condamne M. [Z] [O] à verser à la SCI Centre d’Affaires de la Cruzille la somme de 57 663,80 euros,

Condamne M. [Z] [O] aux dépens,

Condamne M. [Z] [O] à payer à la SCI [Adresse 2] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute M. [Z] [O] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire,

Rejette les autres demandes.

Le présent jugement a été signé par Nina MILESI, Vice-Présidente et par Jacqueline PETRANTONI, greffière présente lors de son prononcé.

Le Greffier, Le Président,

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement, ladite ordonnance à exécution, aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la [Localité 7] Publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.