TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

AFFAIRE : N° RG 25/00342 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3XB4

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
JUGEMENT DU 11 Septembre 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [M] [R]
né le 15 Septembre 1968 à [Localité 2] (28)
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-000534 du 03/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

Représenté par Maître Fabienne MIGNEN-HERREMAN de la SCP JURISEXCELL, avocats au barreau de BEZIERS

DÉFENDEUR :

Monsieur [A] [S]
né le 02 juillet 1964 à [Localité 1]
[Adresse 3]
[Localité 4]

Représenté par Maître AQUILA de la SELARL ELEOM BEZIERS-SETE, avocats au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Présidente : Nadine ZENOU, Magistrate à titre temporaire, chargée des contentieux de la protection
Greffière : Emeline DUNAS,

Magistrat ayant délibéré : Nadine ZENOU, Magistrat à titre temporaire, chargée des contentieux de la protection

DÉBATS :

Audience publique du 22 Mai 2026

DECISION :

contradictoire, et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 11 Septembre 2026 par Nadine ZENOU, Magistrate à titre temporaire, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail du 31 août 2021, Monsieur [A] [S] a donné en location à Monsieur [M] [R] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 5] pour un loyer initial mensuel de 470 euros charges comprises.

Par arrêté en date du 13 janvier 2025, la commune de [Localité 6] a frappé d’une interdiction d’habiter cet immeuble.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 juin 2025, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, Monsieur [M] [R] a fait assigner Monsieur [A] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de céans aux fins de voir :

– Résilier le bail d’habitation en date du 31 août 2021 aux torts exclusifs du bailleur Monsieur [A] [S]
– Condamner Monsieur [A] [S] à lui payer à titre de dommages et intérêts pour les préjudices subis les sommes suivantes :
– 3.000,00 euros au titre des troubles de jouissance et de son manquement à son obligation de délivrer un logement décent ;
– 3.000,00 euros pour manquement à l’obligation de relogement ;
– 1.290,00 euros au titre des frais de réinstallation correspondant à trois mois de loyer ;
– 3.000,00 euros au titre du préjudice moral ;
– 1.269,11 euros au titre du préjudice financier ;
– Condamner Monsieur [A] [S] à lui payer la somme de 1.500,00 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les éventuels dépens de la présente procédure.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été retenue lors de l’audience du 22 mai 2026. Monsieur [M] [R], représenté par son avocat, a maintenu l’intégralité de ses demandes et conclut au bénéfice de ses écritures.

Monsieur [A] [S] représenté par son avocat, sollicite que soit :

Donné acte de l’absence d’opposition de Monsieur [A] [S] au prononcé de la résiliation du bail d’habitation conclu le 31 août 2021 ; Débouté Monsieur [M] [R] du surplus de ses demandes ; Ecarté l’exécution provisoire ; Condamné Monsieur [M] [R] à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
L’affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2026 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

Monsieur [M] [R] sollicite la résiliation bail conclu le 31 août 2021 et Monsieur [A] [S] ne s’y oppose pas. Il convient donc de prononcer la résiliation judiciaire du bail conclu le 31 août 2021 entre Monsieur [A] [S] d’une part et Monsieur [M] [R] d’autre part concernant un bien à usage d’habitation sis [Adresse 4] à [Localité 5].

Sur la responsabilité du bailleur

Selon les dispositions de l’article 1719 du code civil:

Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;
2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée;

Et l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que
Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;
d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil : Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce il ressort du rapport d’expertise de Monsieur [B], ordonnée par le tribunal administratif de Montpellier que le logement donné à bail à Monsieur [M] [R] répond parfaitement et complétement à tous les critères du logement indécent ; qu’il ne répond pas aux règles de l’habitation (volumes, dimensions, lumière, isolation, accès…) ; que le chauffage électrique est un gouffre financier, que les loyers sont indus, que l’escalier du balcon et l’escalier extérieur est à démolir pour éviter que sa chute n’entraine la démolition de l’immeuble ; les accès aux locaux sur cour fenêtres et portes sont tous à condamner par des panneaux de bois fixés, le passage sous porche est à conforter ; les façades et pignons sur cour présentent d’importantes fissurations ; en outre l’expert constate entre autres l’absence totale d’isolation thermique, l’entrée d’eau par les appuis de fenêtres et par la toiture, pas de ventilation efficace, humidité ambiante dans le logement, présence de champignons, cumulus électrique situé dans un local dehors ; plusieurs pièces sans chauffage, des chambres d’une hauteur moyenne de 1.45 m ; un escalier dangereux et non conforme etc etc …….

Dans ces circonstances Monsieur [A] [S] ne peut invoquer sérieusement qu’il ne connaissait pas l’état de délabrement et de non-conformité du logement mis en location et le seul fait que le locataire n’ait pas alerté le bailleur sur l’état de logement ne dispense pas le bailleur de délivrer un logement qui ne présente pas de risques manifestes pour la sécurité physique et la santé des occupants; le bailleur a l’obligation de s’assurer que le logement répond aux critères de décence avant de le louer. Ce qui implique notament de réaliser un diagnostic technique complet du logement, d’effectuer les travaux nécessaires pour mettre le bien aux normes et de vérifier régulièrement l’état du logement. Monsieur [A] [S] ne justifie pas non plus avoir réalisé le diagnostic technique qui comprend plusieurs éléments obligatoires (Le diagnostic de performance énergétique (DPE), le constat de risque d’exposition au plomb pour les logements construits avant 1949, l’état des risques naturels et technologiques, le diagnostic amiante pour les immeubles construits avant 1997).

Par conséquence Monsieur [A] [S] a manqué à son obligation de délivrer un logement décent et salubre Monsieur [M] [R] est fondé à rechercher sa responsabilité.

Sur la réparation des préjudices de Monsieur [M] [R]

Sur le préjudice de jouissance :

Monsieur [A] [S] sera condamné à verser la somme de 3.000, 00 euros à titre de dommages et intérêts pour avoir manqué à son obligation de délivrer un logement décent à Monsieur [M] [R] dont il ne peut être sérieusement contesté qu’il a subi un préjudice de jouissance.

Sur l’absence de relogement du locataire :

Selon les dispositions de l’article L 521-3-1 du code de la construction et de l’habitation

I.-Lorsqu’un immeuble fait l’objet d’une interdiction temporaire d’habiter ou d’utiliser ou que les travaux prescrits le rendent temporairement inhabitable, le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer aux occupants un hébergement décent correspondant à leurs besoins.
A défaut, l’hébergement est assuré dans les conditions prévues à l’article L. 521-3-2. Son coût est mis à la charge du propriétaire ou de l’exploitant.
Si un logement qui a fait l’objet d’un arrêté de traitement de l’insalubrité pris au titre du 4° de l’article L. 511-2 du présent code est manifestement suroccupé, le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer l’hébergement des occupants jusqu’au terme des travaux prescrits pour remédier à l’insalubrité. A l’issue, leur relogement incombe au représentant de l’Etat dans le département dans les conditions prévues à l’article L. 521-3-2. En cas de défaillance du propriétaire ou de l’exploitant, le coût de l’hébergement est mis à sa charge. Au-delà de trois ans, toute éviction est considérée comme définitive et le II du présent article est applicable.
II.-Lorsqu’un immeuble fait l’objet d’une interdiction définitive d’habiter ou lorsqu’est prescrite la cessation de la mise à disposition à des fins d’habitation des locaux mentionnés à l’article L. 1331-23 du code de la santé publique, ainsi qu’en cas d’évacuation à caractère définitif, le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer le relogement des occupants. Cette obligation est satisfaite par la présentation à l’occupant de l’offre d’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. Le propriétaire ou l’exploitant est tenu de verser à l’occupant évincé une indemnité d’un montant égal à trois mois de son nouveau loyer et destinée à couvrir ses frais de réinstallation.
En cas de défaillance du propriétaire ou de l’exploitant, le relogement des occupants est assuré dans les conditions prévues à l’article L. 521-3-2.
Le propriétaire est tenu au respect de ces obligations si le bail est résilié par le locataire en application des dispositions du dernier alinéa de l’article 1724 du code civil ou s’il expire entre la date de la notification des arrêtés portant interdiction définitive d’habiter et la date d’effet de cette interdiction.

Il résulte des ses dispositions que lorsqu’un immeubles fait l’objet d’une interdiction d’habiter temporaire ou definitive, le propriétaire est tenu d’assurer le relogement des occupants, ce qui n’est pas le cas en l’espèce Monsieur [A] [S] n’ayant entrepris aucune démarche pour reloger son locataire. Monsieur [M] [R] produit un contrat de location en date du 12 février 20255 avec effet au 15 février 2025 qui démontre qu’il est resté un mois sans logement.

Il sera alloué la somme de 500,00 euros à ce titre.

Sur les frais de réinstallation correspondant à 3 mois de loyer

En application des dispositions l’article L 521-3-1 II du code de la construction et de l’habitation lorsqu’un immeuble fait l’objet d’une interdiction définitive d’habiter …. le propriétaire ou l’exploitant est tenu de verser à l’occupant évincé une indemnité d’un montant égal à trois mois de son nouveau loyer et destinée à couvrir ses frais de réinstallation.

Il résulte de l’arrêté en date du 13 janvier 2025 que les travaux permettant de mettre fin à l’imminence du danger consiste à Démolir l’ensemble du balcon et de l’escalier extérieur et condamner l‘ensemble des accès aux locaux par des panneaux bois et que ces travaux devront être effectués sous un mois à compter de la notification dudit arrêté et que les immeubles sont frappés d’une interdiction d’habiter. Monsieur [A] [S] ne justifie pas avoir réalisé les travaux et donc d’avoir levé l’interdiction d’habiter, de sorte que Monsieur [M] [R] est fondé à solliciter 3 mois de son nouveau loyer, il lui sera alloué la somme demandée de 1290 euros.

Sur le préjudice financier

Monsieur [M] [R] sollicite le paiement de la somme de 1.139, 23 euros correspondant au remboursement d’une facture d’électricité après déduction des frais d’abonnement. Toutefois les pièces du dossier ne permettent pas d’établir le montant des consommations d’électricité qui pourrait résulter d’un défaut du système de chauffage.

Les demandes de Monsieur [M] [R] seront à ce titre rejetées.

Sur le préjudice moral

Il ne peut être sérieusement contesté que le seul fait d’être constraint de partir du jour au lendemain de son logement frappé d’interdiction d’habiter, est source d’anxiété et de stress, qu’en outre Monsieur [M] [R] qui a, en vertu d’un jugement du 2 mars 2021 rendu par le juge aux affaire familiales de [Localité 1], la garde alternée de ses deux enfants (semaines paires chez le père, semaine impaire chez la mère) n’a pu accueillir ses enfants durant cette période, qu’il convient d’indemniser le prejudice moral à hauteur de 2.000, 00 euros.

Sur les mesures accessoires

1°) Sur les dépens

Aux termes des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [A] [S], partie perdante, sera donc condamné aux entiers dépens de la présente instance.

2°) Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

L’équité commande, en l’état, que Monsieur [A] [S] soit condamné à verser à Monsieur [M] [R] la somme de 1.000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 31 août 2021 entre Monsieur [A] [S] d’une part et Monsieur [M] [R] d’autre part concernant un bien à usage d’habitation sis [Adresse 4] à [Localité 5];

CONDAMNE Monsieur [A] [S] à verser la somme de 6.790,00 euros (six mille sept cent quatre-vingt-dix euros) tous chefs de préjudices confondus ;

DEBOUTE du surplus ;

CONDAMNE Monsieur [A] [S] à verser à Monsieur [M] [R] la somme de 1.000,00 euros (mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [A] [S] au paiement des entiers dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le ONZE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT SIX, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,