Mise en conformité d’une construction en lotissement : démolition partielle pour violation du cahier des charges contractualisé

Sur le fondement de l’article 1103 du code civil, les règles contractualisées du cahier des charges s’imposent aux colotis. L’article L442-9 du code de l’urbanisme ne remet pas en cause les droits et obligations régissant leurs rapports, tandis que l’article L115-1 exclut qu’une simple reproduction confère un caractère contractuel. En l’espèce, l’actualisation et la publication du cahier des charges, sa mention dans les actes de vente, son contenu plus restrictif que le PLUi et l’objet de l’association syndicale établissaient la volonté non équivoque de contractualiser ses prescriptions.

La construction modifiée, autorisée sur trois niveaux, pour 226,50 mètres carrés et une hauteur de 9,80 mètres, n’avait pas été soumise à l’association syndicale. Le constat de commissaire de justice confirmait notamment la présence de quatre niveaux et l’absence d’arbres de haute tige. La juridiction a ordonné la suppression du troisième niveau, la réduction des surfaces à 150 mètres carrés, la replantation et la végétalisation d’au moins 50 % du terrain.

La disproportion manifeste entre le coût de la démolition et l’intérêt des créanciers n’étant pas démontrée, la remise en état a été privilégiée. Une astreinte a été prononcée sur le fondement de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution. L’article 514-1 du code de procédure civile a justifié l’écartement de l’exécution provisoire en raison de la démolition partielle.

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Un propriétaire a construit une villa dépassant les prescriptions du cahier des charges du lotissement, notamment en matière de hauteur, de niveaux, de surface et de végétalisation. Après constat de plusieurs non-conformités, l’association syndicale a demandé la mise en conformité. La juridiction a reconnu la valeur contractuelle du cahier des charges, ordonné une démolition partielle et imposé des travaux de végétalisation sous astreinte.

Une association syndicale autorisée administre un lotissement soumis à un cahier des charges prévoyant notamment une hauteur maximale de sept mètres, deux niveaux, une surface de plancher limitée à 150 mètres carrés, le maintien des arbres de haute tige et la végétalisation d’au moins 50 % du terrain.

Un propriétaire a démoli une maison puis entrepris la construction d’une nouvelle villa. Le projet initial avait été présenté comme conforme après réduction de la hauteur et de la surface. Un permis modificatif obtenu en 2023 a toutefois autorisé trois niveaux, une hauteur de 9,80 mètres et 226,50 mètres carrés, sans nouvelle soumission à l’association syndicale.

Un procès-verbal de constat a relevé quatre niveaux, les dimensions de plusieurs étages et l’absence d’arbres de haute tige. L’association a demandé la mise en conformité. La juridiction a retenu la contractualisation du cahier des charges, ordonné une démolition partielle et imposé des travaux de végétalisation sous astreinte.

• Publication et actualisation du cahier des charges du lotissement
• Mention du cahier des charges dans les actes de vente
• Volonté non équivoque des colotis de contractualiser les règles
• Non-respect de la hauteur maximale de sept mètres et des deux niveaux
• Dépassement de la surface de plancher maximale de 150 mètres carrés
• Absence de soumission du permis modificatif à l’association syndicale
• Absence de disproportion manifeste entre démolition et intérêt collectif

• Acte notarié et publication du cahier des charges actualisé
• Acte d’acquisition mentionnant la remise du cahier des charges
• Notes de synthèse de l’architecte sur les projets successifs
• Permis de construire initial et documents de modification
• Procès-verbal de constat du 7 juin 2023
• Photographies produites sur l’environnement bâti

L’association syndicale obtient la remise en état de la construction non conforme et le remboursement partiel de ses frais. Le propriétaire doit réaliser les travaux prescrits, supporter l’astreinte et les dépens, sans pouvoir obtenir réparation contre l’association faute de faute démontrée.

• Suppression du troisième niveau de construction
• Réduction des surfaces de plancher à 150 mètres carrés
• Rétablissement des arbres de haute tige et végétalisation du terrain
• Paiement d’une astreinte de 300 euros par jour de retard
• Paiement des dépens et de 3 500 euros de frais irrépétibles
• Absence d’exécution provisoire du jugement

À faire

• Vérifier la publication du cahier des charges
• Identifier les règles contractuelles applicables au lot
• Soumettre tout projet modifié à l’association syndicale
• Documenter les hauteurs et surfaces par relevés contradictoires
• Préserver les preuves de végétalisation et plantations

À éviter

• Commencer les travaux sans accord préalable requis
• Se limiter aux règles du PLUi
• Modifier un permis sans nouvelle validation associative
• Produire des photographies sans localisation ni mesures
• Contester la démolition sans démontrer une disproportion manifeste

La contractualisation des règles du cahier des charges

L’article 1103 du code civil rend obligatoires les règles contractuellement adoptées. L’article L442-9 du code de l’urbanisme préserve les droits et obligations entre colotis, tandis que l’article L115-1 exclut qu’une simple reproduction suffise à contractualiser un règlement. La publication et l’actualisation du cahier des charges, sa mention dans les actes de vente, ses prescriptions plus restrictives que le PLUi et l’objet de l’association syndicale ont démontré une volonté non équivoque de contractualisation.

Le respect des prescriptions contractuelles de construction

Le projet modifié devait respecter la hauteur maximale de sept mètres, la limite de deux niveaux, la surface de plancher maximale de 150 mètres carrés, le maintien ou remplacement des arbres de haute tige et la végétalisation d’au moins 50 % du terrain. Le permis modificatif autorisant trois niveaux, 9,80 mètres et 226,50 mètres carrés n’avait pas été soumis à l’association syndicale. La construction contrevenait donc au cahier des charges.

La proportionnalité de la remise en état

La démolition peut être remplacée par des dommages-intérêts en cas de disproportion manifeste entre son coût et l’intérêt des créanciers. Cette disproportion n’a pas été établie : les photographies produites ne démontraient ni la non-conformité majoritaire des constructions ni l’invisibilité de l’ouvrage. L’atteinte au cadre de vie et la nécessité de dissuader les violations justifiaient la remise en état, assortie d’une astreinte conformément à l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Article 1103 du Code civil, Article L442-9 du Code de l’urbanisme, Article L115-1 du Code de l’urbanisme, Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, Article L131-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Article 696 du Code de procédure civile, Article 699 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Article 514-1 du Code de procédure civile