Responsabilité du bailleur pour dégât des eaux : indemnisation du préjudice de jouissance et compétence du juge de l’exécution pour liquider l’astreinte

L’article 1719 du Code civil impose au bailleur d’entretenir le logement, d’assurer sa jouissance paisible et d’effectuer les réparations nécessaires. L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 précise notamment l’obligation de délivrer un logement décent et d’entretenir les locaux. La persistance d’infiltrations, de moisissures et d’une fragilisation du plafond, sans travaux même provisoires, caractérise un manquement ouvrant droit à indemnisation du préjudice de jouissance, même lorsque l’origine du dégât des eaux est extérieure à l’immeuble. La juridiction a fixé ce préjudice à 3 000 euros, sans retenir une réduction autonome de loyer.nnLes articles L131-1 à L131-4 du Code des procédures civiles d’exécution distinguent l’astreinte des dommages-intérêts et attribuent en principe sa liquidation au juge de l’exécution, sauf réserve expresse du juge qui l’a ordonnée. En l’absence d’une telle réserve, le juge des contentieux de la protection ne pouvait liquider l’astreinte.nnSur le fondement du mandat de gestion, l’agence devait notamment faire exécuter les travaux nécessaires et intervenir auprès des assureurs. Les seuls justificatifs produits ne démontrant pas une impossibilité d’engager des mesures provisoires, elle a été condamnée à garantir le bailleur de toutes les condamnations prononcées, y compris celles issues de l’ordonnance antérieure.

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À la suite d’un dégât des eaux, le logement a subi des infiltrations, une fragilisation du plafond et des moisissures, sans travaux malgré une ordonnance. Le juge a accordé 3 000 euros au locataire pour son préjudice de jouissance, rejeté le surplus et déclaré le juge de l’exécution compétent pour liquider l’astreinte. L’agence doit garantir le bailleur en vertu du mandat de gestion.

Un bailleur a donné à bail un logement d’habitation par l’intermédiaire d’une agence immobilière. Un dégât des eaux survenu peu après la conclusion du bail a provoqué des infiltrations persistantes, une fragilisation du plafond et l’apparition de moisissures. Le locataire a rapidement alerté l’agence, mais aucun travaux, même provisoire, n’avait été réalisé malgré une ordonnance imposant leur exécution sous astreinte.nnLe service communal d’hygiène a relevé plusieurs défectuosités. Le locataire a demandé une indemnisation, une réduction de loyer et la liquidation de l’astreinte. Le juge a retenu un préjudice de jouissance de 3 000 euros, rejeté le surplus et déclaré le juge de l’exécution seul compétent pour liquider l’astreinte. L’agence a été condamnée à garantir le bailleur sur le fondement du mandat de gestion.

• Existence d’un bail d’habitation liant le bailleur au locataire
• Persistance d’infiltrations affectant l’usage normal du logement
• Information rapide du gestionnaire sur le dégât des eaux
• Absence de travaux, y compris de mesures provisoires
• Constat de défectuosités portant atteinte à la décence du logement
• Absence de cause étrangère justifiant le retard d’exécution
• Absence de réserve expresse du pouvoir de liquider l’astreinte

• Pièces établissant le bail d’habitation
• Constatations d’infiltrations persistantes et de moisissures
• Fragilisation du plafond du logement
• Contrôle du service communal d’hygiène du 29 avril 2025
• Ordonnance imposant les travaux sous astreinte
• Rapport d’intervention et courrier produits par l’agence

Le bailleur doit indemniser le locataire pour le trouble de jouissance résultant des désordres persistants et supporter les dépens ainsi que les frais irrépétibles. L’agence gestionnaire doit garantir le bailleur, tandis que la liquidation de l’astreinte relève du juge de l’exécution.n

• Paiement de 3 000 € au locataire au titre du préjudice
• Paiement de 350 € au titre de l’article 700
• Prise en charge des dépens par le bailleur
• Garantie de l’agence pour les condamnations prononcées
• Saisine du juge de l’exécution pour liquider l’astreinte

À faire

• Signaler immédiatement tout dégât des eaux au bailleur
• Conserver les courriels et alertes adressés au gestionnaire
• Faire constater les infiltrations et moisissures
• Documenter l’absence de travaux ou de mesures provisoires
• Saisir le juge de l’exécution pour liquider l’astreinte

À éviter

• Différer la déclaration du sinistre
• Se limiter à une expertise sans mesures conservatoires
• Confondre dommages-intérêts et liquidation d’astreinte
• Solliciter la liquidation devant un juge non compétent
• Produire des justificatifs sans établir l’impossibilité d’agir

Les obligations d’entretien et de jouissance paisible du bailleur

nL’article 1719 du Code civil et l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 imposent notamment l’entretien du logement, la réalisation des réparations nécessaires et la garantie d’une jouissance paisible. La persistance d’infiltrations, de moisissures et d’une fragilisation du plafond, sans travaux même provisoires, caractérise un manquement ouvrant droit à indemnisation.n

La réparation du préjudice de jouissance locative

nLa juridiction retient un préjudice de jouissance de 3 000 euros en raison des désordres persistants et de l’absence d’exécution des travaux prescrits. Elle ne retient pas une réduction autonome de loyer et rejette le surplus des demandes indemnitaires.n

La compétence pour la liquidation de l’astreinte

nSelon les articles L131-1 à L131-4 du Code des procédures civiles d’exécution, l’astreinte est indépendante des dommages-intérêts et est liquidée par le juge de l’exécution, sauf réserve expresse du juge qui l’a ordonnée. L’ordonnance n’ayant pas réservé ce pouvoir, le juge des contentieux de la protection ne pouvait liquider l’astreinte.

Article 1719 du Code civil, article 1721 du Code civil, Article 6 de la loi du 6 juillet 1989, article L. 173-1-1 du Code de la construction et de l’habitation, Articles L131-1 à L131-4 du Code des procédures civiles d’exécution, article 696 du Code de procédure civile, article 700 du Code de procédure civile, article 450 du Code de procédure civile