Changement d’usage : l’amende civile applicable aux locations meublées répétées de courte durée sans autorisation

Les articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, dans leur rédaction antérieure à la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, qualifient de changement d’usage la location répétée d’un local meublé destiné à l’habitation, pour de courtes durées, à une clientèle de passage n’y élisant pas domicile. Cette qualification s’applique indépendamment de la nature civile de l’activité, de l’autorisation de louer prévue par le règlement de copropriété ou de l’absence de prestations hôtelières.

Dès lors que le local était affecté à l’habitation au 1er janvier 1970 et qu’aucune autorisation préalable de changement d’usage n’a été obtenue, l’infraction est constituée. L’article L. 651-2 permet alors de prononcer une amende civile pouvant atteindre 50 000 euros par local irrégulièrement transformé. La Cour de cassation casse l’arrêt qui avait écarté cette qualification pour des motifs tirés de la nature civile de l’activité et du règlement de copropriété, puis renvoie l’affaire devant une cour d’appel autrement composée.

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Une commune réclamait une amende civile pour des locations touristiques répétées de courte durée sans autorisation de changement d’usage. La cour d’appel avait considéré cette activité compatible avec l’affectation d’habitation et le règlement de copropriété. La Cour de cassation casse l’arrêt, jugeant ces motifs inopérants, et renvoie l’affaire devant une cour d’appel autrement composée.

Une commune a assigné une propriétaire d’appartement devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond. Elle demandait le paiement d’une amende civile, estimant que le logement était loué de manière répétée, pour de courtes durées, à une clientèle de passage n’y élisant pas domicile, sans autorisation de changement d’usage.

Le logement était affecté à l’habitation au 1er janvier 1970. La demande d’autorisation déposée par la propriétaire avait été rejetée. La cour d’appel a toutefois considéré que la location saisonnière touristique, dépourvue de prestations hôtelières, constituait une activité civile compatible avec le règlement de copropriété et ne caractérisait pas un changement d’usage.

La Cour de cassation casse cette décision, jugeant ces motifs inopérants, et renvoie l’affaire devant une cour d’appel autrement composée.

• Local affecté à l’habitation au 1er janvier 1970
• Location meublée répétée pour de courtes durées
• Clientèle de passage n’élisant pas domicile
• Absence d’autorisation préalable de changement d’usage
• Application des articles L. 631-7 et L. 651-2
• Indifférence de la nature civile de l’activité

• Constat de l’affectation du logement à l’habitation au 1er janvier 1970
• Décision de rejet de la demande d’autorisation du 30 mars 2022
• Constat de locations répétées comme meublé de tourisme
• Absence d’autorisation préalable de changement d’usage
• Règlement de copropriété autorisant la location des logements

La commune obtient la cassation de l’arrêt ayant rejeté sa demande d’amende civile et le renvoi de l’affaire. La propriétaire supporte les dépens et doit verser 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, tandis que le montant de l’amende sera réexaminé par la juridiction de renvoi.

• Réexamen de la demande d’amende civile
• Prise en compte de l’absence d’autorisation préalable
• Écartement de l’argument tiré de la nature civile
• Écartement de l’autorisation prévue par la copropriété
• Paiement des dépens par la propriétaire
• Paiement de 3 000 euros au titre de l’article 700

À faire

• Vérifier l’affectation du local au 1er janvier 1970
• Identifier les locations répétées de courte durée
• Établir l’absence ou l’existence d’une autorisation préalable
• Conserver la décision administrative relative au changement d’usage
• Chiffrer l’amende dans la limite légale applicable

À éviter

• Assimiler activité civile et absence de changement d’usage
• Se fonder uniquement sur le règlement de copropriété
• Négliger la clientèle de passage sans domicile
• Confondre absence de prestations hôtelières et régularité
• Omettre les dépens et frais irrépétibles

Le changement d’usage des locaux d’habitation loués temporairement

Le fait de louer de manière répétée un local meublé destiné à l’habitation, pour de courtes durées, à une clientèle de passage n’y élisant pas domicile constitue un changement d’usage au sens de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation. Cette qualification ne dépend ni de la nature civile de l’activité ni de l’absence de prestations hôtelières.

Les conditions de l’autorisation préalable de changement d’usage

L’article L. 631-7 soumet à autorisation préalable le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation dans certaines communes. Le local est réputé destiné à l’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. La location litigieuse ayant été pratiquée sans autorisation préalable, les motifs tirés du règlement de copropriété étaient inopérants.

L’amende civile de l’article L. 651-2

L’article L. 651-2 prévoit une amende civile contre toute personne enfreignant l’article L. 631-7 ou ne respectant pas les obligations imposées sur ce fondement. Son montant peut atteindre 50 000 euros par local irrégulièrement transformé. La cassation impose le réexamen de la demande d’amende.

Article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, Article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, Article 700 du code de procédure civile, Article 450 du code de procédure civile