Responsabilité du bailleur pour défaut structurel des canalisations : indemnisation du trouble de jouissance et irrecevabilité d’une intervention autonome

Les articles 1719 et 1720 du Code civil, ainsi que l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, imposent au bailleur de délivrer un logement conforme à sa destination, de l’entretenir et d’assurer la jouissance paisible du locataire. L’article 7 d) de cette loi met à la charge du locataire l’entretien courant et les réparations locatives, sauf notamment en cas de vétusté, malfaçon ou vice de construction. Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 inclut le dégorgement des canalisations parmi les réparations locatives, mais cette qualification ne s’applique pas lorsque l’obstruction provient de l’installation elle-même.

Le rapport d’expertise a établi que les engorgements résultaient d’une pente quasi nulle et d’un diamètre insuffisant des canalisations, configuration constatée dans plusieurs logements. La responsabilité du bailleur est donc engagée pour manquement à ses obligations d’entretien et de jouissance paisible. Le préjudice de jouissance, caractérisé par des refoulements répétés affectant les équipements sanitaires, est indemnisé à hauteur de 5 000 euros, sans retenir une privation totale de jouissance.

La demande de travaux sous astreinte est devenue sans objet après le départ des locataires. L’intervention volontaire de tiers fondée sur un bail distinct est irrecevable faute de lien suffisant au sens de l’article 325 du Code de procédure civile. Le bailleur supporte les dépens sur le fondement de l’article 696 et verse 1 000 euros au titre de l’article 700 du même code.

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L’expertise a révélé une pente quasi nulle, des canalisations insuffisantes et des refoulements persistants, justifiant la reprise du réseau. Les locataires ayant quitté les lieux, la demande de travaux est devenue sans objet. Le manquement du bailleur a néanmoins été retenu et le trouble de jouissance réparé par 5 000 euros. L’intervention de tiers a été déclarée irrecevable.

Des locataires ont assigné l’EPIC bailleur afin d’obtenir la réalisation de travaux sur les canalisations d’un logement, sous astreinte, ainsi qu’une provision indemnitaire pour trouble de jouissance. Le bailleur soutenait que l’entretien et le dégorgement relevaient des réparations locatives et contestait l’existence d’un désordre structurel.

Un rapport d’expertise a constaté, lors d’un essai d’écoulement, une mise en charge immédiate et un refoulement. Il a relevé une pente quasi nulle et un diamètre insuffisant des canalisations, ainsi que des difficultés analogues dans plusieurs logements superposés. Les curages étaient restés infructueux et une reprise du réseau était préconisée.

Les locataires ayant quitté le logement en février 2024, la demande de travaux est devenue sans objet. Le juge a néanmoins retenu un manquement du bailleur et réparé le trouble de jouissance par 5 000 euros. L’intervention de deux occupants d’un autre logement, fondée sur leur propre bail, a été déclarée irrecevable.

• Établir que les désordres affectent l’installation elle-même
• Caractériser une pente insuffisante ou un diamètre inadapté
• Écarter une imputabilité à l’usage particulier du logement
• Produire des éléments techniques concordants sur l’origine des engorgements
• Constater la persistance du trouble malgré les interventions
• Évaluer la durée et l’intensité de l’atteinte à la jouissance

• Rapport préliminaire de l’expert après réunion technique
• Essai d’écoulement provoquant mise en charge et refoulement
• Constat d’une pente quasi nulle sur une longueur importante
• Mesure d’un diamètre de canalisation limité à 40 millimètres
• Désordres analogues constatés dans trois logements superposés
• Échec des opérations successives de curage

Le bailleur est responsable des désordres structurels et doit indemniser le trouble de jouissance, tandis que la demande de travaux devient sans objet après le départ des locataires. Les occupants d’un autre logement ne peuvent intervenir dans la même instance lorsque leur bail et leur préjudice sont autonomes.n

• Indemnisation des locataires à hauteur de 5 000 euros
• Prise en charge des dépens par le bailleur
• Paiement de 1 000 euros au titre de l’article 700
• Absence de travaux ordonnés après libération du logement
• Irrecevabilité de l’intervention des occupants d’un logement distinct

À faire

• Faire constater techniquement l’origine des engorgements
• Documenter chaque refoulement et chaque intervention
• Comparer les désordres observés dans les logements voisins
• Vérifier la pente et le diamètre des canalisations
• Évaluer précisément la durée du trouble de jouissance

À éviter

• Imputer automatiquement tout dégorgement au locataire
• Se limiter aux seules opérations de curage
• Négliger les rapports d’expertise ou constats techniques
• Maintenir une demande de travaux après le départ
• Regrouper des demandes fondées sur des baux distincts

Les obligations du bailleur concernant les défauts structurels

nLes articles 1719 et 1720 du Code civil et l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 imposent au bailleur d’entretenir le logement, d’effectuer les réparations non locatives et d’assurer la jouissance paisible. Le dégorgement, visé par le décret n° 87-712 du 26 août 1987, ne reste à la charge du locataire que si l’obstruction ne provient pas d’un défaut de l’installation.nn

La preuve de l’origine structurelle des engorgements

nLe rapport d’expertise a établi que les refoulements résultaient d’une pente quasi nulle et d’un diamètre insuffisant des canalisations. La répétition des désordres dans plusieurs logements superposés, l’échec des curages et l’essai d’écoulement ont exclu une imputabilité à l’usage particulier des locataires.nn

La recevabilité de l’intervention volontaire

nL’article 325 du Code de procédure civile exige un lien suffisant entre l’intervention et les prétentions initiales. Des occupants dont le bail, le logement et le préjudice sont distincts présentent une demande autonome, même si les désordres semblent liés au réseau commun. Leur intervention est donc irrecevable.

Article 1719 du Code civil, Article 1720 du Code civil, Article 1792 du Code civil, Article 325 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 699 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 7 d) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Décret n° 87-712 du 26 août 1987