Bail d’habitation insalubre : suspension de l’indemnité d’occupation jusqu’à la mainlevée de l’arrêté

La clause résolutoire produit effet six semaines après un commandement de payer resté infructueux, conformément à l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989. La résiliation du bail et l’expulsion sont donc maintenues, les causes du commandement n’ayant pas été réglées dans les délais.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et l’article 1719 du code civil imposent au bailleur de délivrer et maintenir un logement décent. L’arrêté d’insalubrité interdit toutefois de réclamer toute somme en contrepartie de l’occupation à compter de la date prévue par l’arrêté, jusqu’à sa mainlevée. La cour a ainsi supprimé l’indemnité d’occupation pour cette période et fixé la dette locative à 5 415,21 euros, après déduction de 120 euros versés et des loyers devenus indus.

La demande indemnitaire de la locataire a été rejetée : malgré l’indécence constatée, elle ne démontrait pas avoir alerté le bailleur avant la procédure et plusieurs désordres résultaient de son comportement. Les articles 9 du code de procédure civile, 1231-1 et 1134 du code civil fondent respectivement la charge de la preuve, la responsabilité contractuelle et l’obligation de bonne foi.

Les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire supposent notamment la reprise intégrale du loyer courant et la capacité d’apurer la dette, conformément à l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989. Ces conditions n’étaient pas réunies.

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La résiliation du bail et l’expulsion ont été confirmées. Toutefois, l’arrêté d’insalubrité faisait obstacle à la perception des loyers à compter du 1er septembre 2024 et à l’indemnité d’occupation jusqu’à sa mainlevée. Après déduction des paiements établis, la dette locative a été fixée à 5 415,21 euros, les autres demandes étant rejetées.

Une société civile a donné à bail un logement à une locataire et à son compagnon, décédé en 2022. Après des impayés, le bailleur a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire, puis a demandé la résiliation du bail, l’expulsion et le paiement de la dette.

Le juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, ordonné l’expulsion et fixé les sommes dues. La locataire a fait appel en invoquant des paiements, un rappel d’APL et l’indécence du logement. Elle demandait également des dommages-intérêts, des délais de paiement et un délai pour se reloger.

La cour confirme la résiliation et l’expulsion. Elle retient toutefois qu’un arrêté d’insalubrité faisait obstacle à la perception des loyers à compter du 1er septembre 2024 et à l’indemnité d’occupation jusqu’à la mainlevée. Après déduction des paiements justifiés, la dette est réduite à 5 415,21 euros. Les autres demandes de la locataire sont rejetées.

• Commandement de payer demeuré infructueux pendant six semaines
• Existence d’une clause résolutoire dans le bail d’habitation
• Notification ou affichage d’un arrêté d’insalubrité
• Absence de loyers exigibles pendant la période couverte par l’arrêté
• Déduction des paiements effectivement établis par des justificatifs
• Reprise intégrale du loyer courant pour obtenir des délais
• Capacité démontrée à apurer la dette locative

• Commandement de payer du 12 septembre 2023
• Arrêté préfectoral d’insalubrité du 20 août 2024
• Courrier de la CAF du 8 novembre 2024
• Reçus de cinq versements totalisant 120 euros
• Décompte locatif produit par le bailleur
• Rapport de l’organisme chargé du logement du 11 juin 2024

La bailleresse conserve le bénéfice de la résiliation et de l’expulsion, mais sa créance est réduite en raison de l’insalubrité et des paiements justifiés. La locataire reste tenue de la dette arrêtée par la cour et supporte les frais de la procédure d’appel.

• Exclusion des loyers pendant la période d’insalubrité
• Suspension de l’indemnité d’occupation jusqu’à la mainlevée
• Imputation de 120 euros sur la dette locative
• Maintien de l’expulsion après acquisition de la clause résolutoire
• Condamnation aux dépens et à 1 000 euros au titre de l’article 700

À faire

• Vérifier la clause résolutoire du bail
• Contrôler les délais du commandement de payer
• Produire les justificatifs de chaque paiement
• Identifier la date de notification de l’arrêté
• Documenter la mainlevée après réalisation des travaux

À éviter

• Réclamer des loyers durant l’insalubrité
• Confondre plusieurs comptes locatifs
• Imputer des versements sans justificatif
• Attendre la procédure pour signaler les désordres
• Solliciter des délais sans reprendre le loyer courant

La clause résolutoire du bail d’habitation

La clause résolutoire produit effet six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, conformément à l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989. Les causes du commandement n’ayant pas été réglées dans ce délai, la résiliation du bail et l’expulsion sont confirmées.

Les effets d’un arrêté d’insalubrité sur les sommes dues

L’arrêté d’insalubrité fait obstacle à la perception des loyers à compter du premier jour suivant sa notification ou son affichage, selon son article 6. Aucune indemnité d’occupation n’est due pendant cette période, jusqu’à la réalisation des travaux constatée par la mainlevée de l’arrêté.

Les conditions des délais de paiement et de suspension

L’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 exige notamment la reprise du paiement intégral du loyer courant et la capacité du locataire à régler sa dette. L’absence de versements suffisants depuis le commandement et l’impossibilité d’apurer la dette justifient le rejet de la demande.

Article 24-I, V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 9 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 805 du Code de procédure civile, Article 1719 du Code civil, Article 1231-1 du Code civil, Article 1134 du Code civil, Article 1353 du Code civil, Article 1343-5 du Code civil, Article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L412-3 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L441-2-3 du Code de la construction et de l’habitation, Article L441-2-3-1 du Code de la construction et de l’habitation