Indemnité d’éviction commerciale : valorisation forfaitaire du fonds et exclusion des préjudices non causés par l’expropriation

En application des articles L.311-5 et L.321-1 du Code de l’expropriation, l’indemnité couvre le préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. Pour un fonds de commerce, le juge peut retenir la valeur de l’entier fonds lorsque la réinstallation à proximité n’est pas envisageable. La méthode d’évaluation doit correspondre aux usages professionnels ; en l’absence de termes de comparaison suffisamment documentés, un barème appliqué au chiffre d’affaires peut être retenu.

L’indemnité principale a été fixée à 25 % du chiffre d’affaires annuel TTC moyen des trois derniers exercices, puis l’indemnité de remploi calculée conformément à l’article R.322-5 du Code de l’expropriation, sans nécessité d’un remploi effectif.

Les préjudices accessoires ne sont indemnisables que s’ils résultent directement de la dépossession et sont établis par des justificatifs probants. La perte de stock, le trouble d’exploitation et la perte d’activité ont été écartés car imputables à une mesure administrative antérieure de mise en sécurité ou déjà intégrés dans la valorisation du fonds. Les frais de réinstallation, de communication et administratifs ont également été rejetés faute d’éléments établissant une réinstallation prochaine et leur montant.

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Après l’évacuation d’un local commercial frappé d’une mesure de mise en sécurité, le tribunal a évalué l’indemnité d’éviction due au commerçant sur la valeur de l’entier fonds, selon le chiffre d’affaires moyen et un coefficient de 25 %. Une indemnité de remploi a été accordée, mais les demandes liées au stock, au trouble d’exploitation, à la perte d’activité et aux frais annexes ont été rejetées.

Un fonds de commerce d’équipements informatiques et téléphoniques était exploité dans un local commercial de 22 m² loué par une société. Une mesure municipale de mise en sécurité, prise en janvier 2024, a entraîné l’évacuation des lieux et la suspension du bail.

La SOREQA a ensuite acquis le local dans le cadre d’une opération de préemption et a engagé une procédure d’éviction locative. Le juge devait déterminer l’indemnité due au commerçant évincé, ainsi que plusieurs indemnités accessoires.

Retenant la valeur de l’entier fonds, le tribunal a évalué l’indemnité principale à partir du chiffre d’affaires moyen et d’un coefficient de 25 %. Il a accordé une indemnité de remploi, mais rejeté les demandes relatives au stock, au trouble d’exploitation, à la perte d’activité et aux frais de réinstallation ou de communication, faute de lien direct avec l’éviction ou de justificatifs suffisants.

• Apprécier la consistance du fonds à la date du transfert de propriété.
• Retenir l’usage effectif à la date de référence applicable.
• Choisir une méthode conforme aux usages professionnels d’évaluation.
• Établir la valeur du fonds à partir du chiffre d’affaires pertinent.
• Justifier un préjudice direct, matériel et certain causé par l’éviction.
• Démontrer la nécessité prochaine des frais de réinstallation invoqués.

• Procès-verbal de transport décrivant le local et son état.
• Chiffres d’affaires moyens des exercices 2019 à 2022.
• Barèmes professionnels et source Callon pour le coefficient d’évaluation.
• Main-courante établissant une évacuation liée à la mise en sécurité.
• Factures de stock jugées identiques, incohérentes et disproportionnées.

Le commerçant obtient une indemnité principale et une indemnité de remploi, mais ne peut cumuler des postes déjà compris dans la valeur du fonds. Les demandes accessoires doivent être rattachées directement à l’éviction et étayées par des pièces cohérentes.

• Versement de 13 356 euros au titre de l’indemnité d’éviction.
• Versement de 667,80 euros au titre du remploi.
• Rejet de la perte de stock et de la perte d’activité.
• Rejet des frais de réinstallation faute de projet imminent prouvé.
• Paiement de 2 000 euros au titre de l’article 700 et des dépens.

À faire

• Documenter la consistance du fonds à la date pertinente.
• Produire les chiffres d’affaires des trois derniers exercices.
• Présenter des termes de comparaison fiables et vérifiables.
• Établir le lien direct entre chaque poste et l’éviction.
• Justifier concrètement tout projet prochain de réinstallation.

À éviter

• Utiliser une méthode d’évaluation étrangère aux usages professionnels.
• Réclamer deux fois un préjudice déjà compris dans la valeur du fonds.
• Imputer à l’éviction les conséquences d’une mesure administrative antérieure.
• Produire des factures identiques, incohérentes ou disproportionnées.
• Chiffrer des frais futurs sans justificatifs ni projet établi.

Les critères de l’indemnisation du fonds de commerce exproprié

L’indemnité doit réparer le préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation, conformément aux articles L.311-5 et L.321-1 du Code de l’expropriation. Le juge peut retenir la valeur de l’entier fonds lorsque l’éviction entraîne la perte du droit au bail et de la clientèle. La méthode doit correspondre aux usages professionnels ; à défaut de comparaisons fiables, un barème appliqué au chiffre d’affaires peut être utilisé.

La détermination de la consistance et des dates de référence

Selon l’article L.322-1, la consistance du bien est appréciée à la date du transfert de propriété. L’usage effectif est déterminé selon l’article L.322-2, sous réserve des règles spéciales des articles L.213-6 et L.213-4 du Code de l’urbanisme. En l’absence de pièces ou de contestation sur la date applicable, la date d’approbation du plan local d’urbanisme a été retenue.

Les conditions d’indemnisation des préjudices accessoires

Les préjudices accessoires doivent être directs, certains et justifiés. La perte de stock n’est pas indemnisée séparément lorsqu’elle est déjà comprise dans la valeur du fonds, sauf perte sur liquidation dans de mauvaises conditions. Les pertes liées à la mise en sécurité antérieure, ainsi que les frais de réinstallation non étayés par un projet prochain, ne sont pas imputables à l’éviction.

Article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, Article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen, Article 545 du Code civil, Articles L.311-5 et L.321-1 du Code de l’expropriation, Articles L.322-1 et L.322-2 du Code de l’expropriation, Articles L.213-6 et L.213-4 du Code de l’urbanisme, Article R.322-5 du Code de l’expropriation, Article 455 du Code de procédure civile, Article 699 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile