Responsabilité décennale et vente d’un immeuble inachevé : exclusion sans achèvement et absence de réception tacite

L’article 1792 du Code civil institue une responsabilité de plein droit du constructeur lorsque les dommages compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination. Toutefois, l’article 1792-1, 2° vise la personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire. La vente d’un immeuble inachevé exclut donc la responsabilité décennale du vendeur sur ce fondement.

La réception tacite d’un ouvrage inachevé demeure possible, mais elle suppose une volonté non équivoque du maître de l’ouvrage. Le paiement intégral des travaux ne suffit pas, en l’absence notamment de prise de possession ou d’autres indices concordants. La réception peut intervenir malgré des malfaçons, avec ou sans réserves.

En l’absence de réception, la garantie décennale du constructeur ne peut être mobilisée ; seule une responsabilité contractuelle peut être recherchée. Encore faut-il identifier précisément les manquements contractuels imputés au constructeur et leur lien avec les préjudices. La juridiction n’a pas à rechercher elle-même ces fautes dans un rapport d’expertise lorsque le demandeur ne les explicite pas.

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La cour écarte la responsabilité décennale du vendeur, l’immeuble ayant été vendu inachevé. Elle refuse également de retenir une réception tacite des travaux, le paiement de la facture ne démontrant pas une volonté non équivoque de réceptionner. Une responsabilité contractuelle peut toutefois être examinée en présence de manquements précisément établis.

Une société civile immobilière a vendu un bâtiment à usage d’entrepôt demeuré inachevé. L’acquéreur, qui souhaitait y stocker des véhicules, a fait intervenir une entreprise pour des travaux de charpente et de toiture, puis a réglé intégralement sa facture. Une autre entreprise, chargée notamment de l’étanchéité et de l’isolation, n’est finalement pas intervenue.

Une expertise judiciaire a constaté de graves désordres affectant le dallage, la structure, la toiture et l’étanchéité. Le bâtiment a été déclaré inexploitable et inachevable, une démolition-reconstruction étant préconisée.

Le premier juge avait retenu une réception de l’ouvrage vendu et une réception tacite des travaux réalisés par le constructeur, puis engagé leur responsabilité décennale. La cour écarte la responsabilité décennale du vendeur, l’immeuble ayant été vendu inachevé. Elle refuse également de retenir une réception tacite des travaux, le paiement ne suffisant pas à établir une volonté non équivoque de réceptionner. La responsabilité contractuelle demeure susceptible d’être examinée, sous réserve de manquements précisément identifiés.

• Vérifier si l’immeuble a été vendu après achèvement
• Identifier une volonté non équivoque de réceptionner les travaux
• Ne pas déduire la réception du seul paiement intégral
• Rechercher une prise de possession ou des indices concordants
• Établir l’existence d’une réception avant d’invoquer la garantie décennale
• Préciser les manquements contractuels imputés au constructeur
• Démontrer le lien entre ces manquements et les préjudices

• Acte de vente qualifiant expressément le bâtiment d’inachevé
• Facture des travaux réalisés par le constructeur
• Preuve du paiement intégral des travaux au 21 décembre 2021
• Absence de prise de possession des lieux
• Rapport d’expertise judiciaire constatant les malfaçons
• Conclusions de l’expert sur l’inexploitabilité du bâtiment

La venderesse est mise hors de cause sur le fondement de la responsabilité décennale, la vente ayant porté sur un immeuble inachevé. Le constructeur ne peut être garanti au titre de la décennale sans réception, tandis qu’une responsabilité contractuelle reste envisageable si les manquements et leur causalité sont précisément établis.

• Exclusion de la responsabilité décennale du vendeur
• Écart de la réception tacite fondée sur le seul paiement
• Impossibilité de mobiliser la garantie décennale sans réception
• Nécessité de qualifier précisément les fautes contractuelles
• Utilisation de l’expertise pour établir les désordres et leur imputabilité

À faire

• Qualifier précisément l’état d’achèvement lors de la vente
• Documenter toute prise de possession de l’ouvrage
• Réunir les indices d’une volonté de réception
• Identifier chaque manquement contractuel allégué
• Relier chaque faute au préjudice invoqué

À éviter

• Assimiler paiement intégral et réception tacite
• Invoquer la décennale contre le vendeur d’un ouvrage inachevé
• Se limiter aux constatations générales de l’expertise
• Laisser la juridiction rechercher elle-même les fautes
• Confondre désordres et preuve de leur imputabilité

La responsabilité décennale du vendeur d’un immeuble inachevé

L’article 1792-1, 2° du Code civil répute constructeur celui qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’il a construit ou fait construire. La vente d’un immeuble inachevé ne permet pas l’application de l’article 1792 du Code civil contre le vendeur sur ce fondement. La cour écarte donc la responsabilité décennale du vendeur, indépendamment de la possibilité de réceptionner un ouvrage inachevé.

Les critères de la réception tacite des travaux inachevés

L’achèvement n’est pas une condition de la réception tacite, mais celle-ci suppose une volonté non équivoque du maître de l’ouvrage. Le paiement intégral des travaux ne suffit pas à lui seul. En l’absence de prise de possession et d’autre indice démontré de cette volonté, la réception tacite n’est pas caractérisée. Les malfaçons n’empêchent pas, par elles-mêmes, une réception avec ou sans réserves.

Les conditions de la responsabilité contractuelle du constructeur

En l’absence de réception, la garantie décennale ne peut être engagée ; seule la responsabilité contractuelle peut l’être. Le demandeur doit toutefois préciser les manquements contractuels imputés au constructeur et leur lien avec les préjudices. La cour refuse de rechercher elle-même ces éléments dans le rapport d’expertise lorsque les demandes ne les identifient pas suffisamment.

Article 1792 du Code civil, Article 1792-1 du Code civil, Article 450 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Loi n° 77-1468 du 30 décembre 1977