Réduction du prix pour insuffisance de superficie Carrez : seuil d’ouverture de l’article 46 et responsabilité du diagnostiqueur

L’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ouvre à l’acquéreur une action en diminution du prix lorsque la superficie réelle est inférieure de plus d’un vingtième à celle mentionnée dans l’acte authentique. Le seuil constitue une condition d’ouverture de l’action et non une franchise : lorsqu’il est dépassé, la réduction porte sur la totalité de l’insuffisance de superficie. Cette action sui generis ne requiert pas la démonstration d’un préjudice.

La preuve peut résulter de diagnostics postérieurs à la vente, même réalisés sans caractère contradictoire, dès lors qu’ils sont produits contradictoirement devant le juge et se corroborent. Deux mesures distinctes établissant une superficie sensiblement inférieure ont permis de retenir l’erreur de mesurage.

Sur le fondement de l’article 1240 du code civil, l’inexécution fautive du contrat de mesurage peut constituer une faute extracontractuelle à l’égard des acquéreurs tiers au contrat. Le préjudice moral résultant de la procédure a été réparé. En revanche, la restitution du prix n’a pas été mise à la charge du diagnostiqueur et de son assureur, faute de préjudice indemnisable correspondant. La demande d’application de plafonds et franchises a été rejetée, faute de chiffrage et de production des stipulations contractuelles. Les articles 4 et 5 du code de procédure civile imposent aux parties de déterminer précisément l’étendue de leurs prétentions.

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Après la vente d’un appartement, deux diagnostics ont révélé une superficie inférieure à celle mentionnée dans le mesurage Carrez. La vendeuse a été condamnée à restituer une partie du prix. Le diagnostiqueur a été condamné à indemniser le préjudice moral des acquéreurs, sans garantie de la restitution du prix. Les plafonds et franchises d’assurance non justifiés n’ont pas été appliqués.

Une vendeuse, représentée par une personne habilitée, a vendu un appartement aux acquéreurs après un mesurage Carrez de 77,46 m² réalisé par la SARL BO’EXPERTISE, assurée auprès d’ALLIANZ IARD.

Après la vente, deux diagnostics ont évalué la superficie à 71,88 m² puis 71,55 m². Les acquéreurs ont demandé une réduction du prix, sans accord amiable, puis ont assigné la vendeuse et son représentant.

Ces derniers ont appelé le diagnostiqueur et son assureur en garantie. Le tribunal a retenu l’insuffisance de superficie, condamné la vendeuse à restituer une partie du prix et le diagnostiqueur à indemniser le préjudice moral des acquéreurs. Il a refusé la garantie concernant la restitution et rejeté l’application des plafonds et franchises non justifiés.

• Superficie mentionnée dans l’acte authentique
• Mesure réelle établie par des diagnostics concordants
• Insuffisance supérieure au seuil prévu par l’article 46
• Action engagée dans le délai légal d’un an
• Diagnostics produits contradictoirement devant le juge
• Erreur de mesurage imputable au diagnostiqueur
• Préjudice moral directement causé par la procédure

• Acte authentique mentionnant une superficie de 77,46 m²
• Rapport de MR DIAGS évaluant la surface à 71,88 m²
• Rapport de DIAGNOSTIC PRO13 évaluant la surface à 71,55 m²
• Concordance des deux diagnostics postérieurs à la vente
• Mise en demeure adressée avec accusé de réception

Les acquéreurs obtiennent une réduction du prix et une indemnisation de leur préjudice moral. La vendeuse supporte la restitution du prix, tandis que le diagnostiqueur et son assureur supportent les dépens et frais irrépétibles, sans garantie de la restitution.

• Réduction du prix à la charge de la vendeuse
• Indemnisation du préjudice moral par le diagnostiqueur
• Exclusion de la garantie de la restitution du prix
• Condamnation conjointe du diagnostiqueur et de l’assureur aux dépens
• Rejet des plafonds et franchises non documentés

À faire

• Vérifier la superficie mentionnée dans l’acte authentique
• Obtenir plusieurs diagnostics de superficie indépendants
• Produire les rapports contradictoirement devant le juge
• Calculer le dépassement du seuil légal
• Engager l’action dans le délai d’un an

À éviter

• Limiter la demande à la seule fraction excédentaire
• Confondre réduction du prix et action indemnitaire
• Fonder la preuve sur un diagnostic isolé
• Réclamer des plafonds ou franchises sans les chiffrer
• Omettre les stipulations contractuelles de l’assurance

Le seuil d’ouverture de la réduction du prix

L’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 fait dépendre l’action d’une insuffisance de superficie supérieure au seuil légal. Le tribunal retient que ce seuil détermine l’existence de l’action et ne limite pas la réduction à la seule fraction excédentaire. La réduction porte donc sur la totalité de l’insuffisance constatée. La preuve d’un préjudice distinct n’est pas exigée, l’action étant sui generis.

La valeur probante des diagnostics non contradictoires

Des diagnostics réalisés sans la présence du diagnostiqueur initial peuvent être retenus lorsqu’ils sont produits contradictoirement devant le juge et corroborés par d’autres éléments. Deux rapports distincts, établissant une superficie comparable d’environ 71 m², ont ainsi suffi à contredire le mesurage initial.

La faute extracontractuelle du diagnostiqueur

Sur le fondement de l’article 1240 du code civil, le manquement contractuel du diagnostiqueur envers le vendeur peut constituer une faute extracontractuelle envers les acquéreurs tiers. L’erreur de mesurage a justifié la réparation d’un préjudice moral lié à la procédure, mais non la garantie de la restitution du prix.

Article 46 de la loi du 10 juillet 1965, Article 47 de la loi du 10 juillet 1965, Article 9 du Code de procédure civile, Article 16 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 4 du Code de procédure civile, Article 5 du Code de procédure civile, Article 699 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Article 515 du Code de procédure civile, Article 1240 du Code civil, Article 1353 du Code civil