TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE LYON

Chambre 10 cab 10 J

N° RG 23/00085 – N° Portalis DB2H-W-B7G-XO2U

Jugement du 15 Octobre 2026

Notifié à :
Maître Olivier PIQUET-GAUTHIER de la SELARL DPG – 1037

Maître Denis QUENSON de la SELARL INCEPTO AVOCATS – DROIT DE L’ENTREPRISE – 1223

REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 15 Octobre 2026 devant la Chambre 10 cab 10 J le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 16 Juin 2025, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 24 Septembre 2026 devant :

François LE CLEC’H, Président,
siégeant en formation Juge Unique,

Assisté de Jessica BOSCO BUFFART, Greffière lors des débats et de Léa FAURITE, Greffière lors du prononcé

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. CONCEPT DOJO, dont le siège social est sis [Adresse 12] – [Localité 5]

représentée par Maître Denis QUENSON de la SELARL INCEPTO AVOCATS – DROIT DE L’ENTREPRISE, avocats au barreau de LYON

DEFENDEUR

Monsieur [S] [I]
né le 27 Octobre 1941 à [Localité 2], demeurant [Adresse 15] – [Localité 6]

représenté par Maître Olivier PIQUET-GAUTHIER de la SELARL DPG, avocats au barreau de LYON

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 19 juillet 2001, Monsieur [X] [K] et Madame [Q] [K] née [V] ont donné à bail à la société CONCEPT DOJO un local commercial sis [Adresse 3] à [Localité 5] pour une durée de 9 ans à compter du 1er août 2001 jusqu’au 31 juillet 2010.
Il était stipulé que « les locaux présentement loués sont exclusivement destinés à l’exercice d’activités physiques et sportives et notamment d’enseignement des arts martiaux et disciplines connexes et/ou complémentaires ».

Par acte sous seing privé du même jour, Madame [N] [E] née [Z] a donné à bail à la société CONCEPT DOJO un local commercial situé [Adresse 12] à [Localité 5] contigu à celui se trouvant [Adresse 3]. Le bail commercial a été consenti pour une durée de 9 ans à compter du 1er août 2001 jusqu’au 31 juillet 2010.
Il était stipulé que « les locaux présentement loués sont exclusivement destinés à l’exercice d’activités physiques et sportives et notamment d’enseignement des arts martiaux et disciplines connexes et/ou complémentaires ».

Par acte sous seing privé du 17 février 2003, Monsieur [S] [I] a donné à bail à la société CONCEPT DOJO un local commercial sis [Adresse 14] à [Localité 5] jouxtant celui du [Adresse 12]. Le bail commercial a été conclu pour une durée de 9 ans à compter du 1er février 2003 jusqu’au 31 janvier 2012.
Il était stipulé que « l’immeuble faisant l’objet du présent bail devra servir au PRENEUR pour l’activité suivante :
– exercice d’activités physiques et sportives,
– et notamment d’enseignement des arts martiaux et de disciplines connexes et/ou complémentaires. ».
Il était aussi mentionné que « […] le PRENEUR est autorisé par le BAILLEUR : 1) à percer le mur commun à l’immeuble faisant l’objet du présent bail et à l’immeuble situé [Adresse 12], déjà exploité par la société CONCEPT DOJO, afin que ces deux immeubles communiquent » et qu’« […] en cas de résiliation du présent bail, le PRENEUR devra remettre en état, à ses frais, le mur qu’il aura percé ».

Ces différents baux ont été renouvelés, le local sis [Adresse 12] ayant dans l’intervalle été cédé à la SCI D’ARTAGNAN, dont l’un des gérants est la société GT [I] dirigée par Monsieur [I].

Par acte sous seing privé du 13 septembre 2016, la société CONCEPT DOJO a sous loué à l’association JUDO-CLUB DU RHONE le local situé [Adresse 12] avec pour destination « l’enseignement sportif des arts martiaux ».

Par acte sous seing privé du même jour, la société CONCEPT DOJO a sous loué au même sous-locataire le local se trouvant [Adresse 3] avec pour destination également « l’enseignement sportif des arts martiaux ».

Par acte d’huissier de justice du 6 décembre 2018, la SCI D’ARTAGNAN a fait délivrer à la société CONCEPT DOJO un congé avec refus de renouvellement et offre d’une indemnité d’éviction pour le local sis [Adresse 12], avec effet au 31 juillet 2019.

Par acte d’huissier du 20 mai 2019, l’association JUDO-CLUB DU RHONE a fait délivrer à la SCI D’ARTAGNAN une demande de renouvellement de son propre bail en faisant valoir son droit direct à ce renouvellement en tant que sous-locataire et en indiquant qu’à défaut de renouvellement, le sous-locataire qui a sollicité le renouvellement de son propre bail a droit au paiement d’une indemnité d’éviction.

Par acte d’huissier du 14 novembre 2019, la société CONCEPT DOJO et l’association JUDO-CLUB DU RHONE ont assigné la SCI D’ARTAGNAN devant le tribunal de grande instance de Lyon aux fins de :
– dire et juger que la sous-location consentie par la société CONCEPT DOJO à l’association JUDO-CLUB DU RHONE, pour la totalité des locaux situés [Adresse 12] donnés a bail parla SCI D’ARTAGNAN, est régulière et opposable a cette dernière ;
– dire et juger qu’à la suite du congé avec refus de renouvellement signifié par la SCI D’ARTAGNAN à la société CONCEPT DOJO, l’association JUDO-CLUB DU RHONE a, par acte extrajudiciaire du 20 mai 2019, fait valoir son droit direct auprès de la SCI D’ARTAGNAN en sollicitant le renouvellement de son propre bail et a défaut le paiement d’une indemnité d’éviction.
– dire et juger qu’iI résulte des clauses du bail que les parties ont entendu déroger au principe selon lequel le sous-locataire ne bénéficierait d’aucun droit au renouvellement, dans le cas particulier de la sous-location déja autorisée au profit de l’association JUDO-CLUB DU RHONE ayant pour activité l’enseignement sportif des arts martiaux ;
– dire et juger que le droit direct que tire le sous-locataire des dispositions de l’articIe L.145-32 du code de commerce constitue un droit d’ordre public, et que le sous-locataire ne peut y renoncer par avance ;
– dire et juger que la clause du bail principal selon laquelle le sous-locataire autorisé ne disposera d’aucun droit direct au renouvellement contre le bailleur est nulle et de nul effet, et en tout cas inopposable au sous-locataire ;
– dire et juger que l’association JUDO-CLUB DU RHONE a exercé son droit direct en demandant le renouvellement a la SCI D’ARTAGNAN, et ce que cette derniere lui a expressément refusé ce renouvellement ;
– dire et juger que l’assocíation JUDO-CLUB DU RHONE est recevable et bien fondée à réclamer la condamnation de la SCI D’ARTAGNAN a lui payer une indemnité d’éviction ;
– dire et juger que l’indemnité d’éviction due a l’association .IUDO-CLUB DU RHONE devra être calculée en tenant compte de l’indivisibilité existant entre les locaux situés [Adresse 12] et [Adresse 3] à [Localité 5], et de l’impossibilité pourl’association JUDO-CLUB DU RHONE de maintenir ses activités dans le local situé [Adresse 3] ;
– avant dire droit, désigner tel expert judiciaire qu’il plaira au tribunal, sur le fondement des articles 232 et suivants du code de procédure civile, pour procéder au chiffrage de l’indemnité d’éviction due par la SCI D’ARTAGNAN à l’association JUDO-CLUB DU RHONE ;
– dire et juger que l’expert judiciaire désigné avant-dire droit aura également pour mission de procéder au chiffrage de l’indemnité d’éviction due à la SCI D’ARTAGNAN à compter du ler août 2019 ;
– ordonner l’exécution provisoire ;
– condamner la SCI D’ARTAGNAN à payer a l’association JUDO-CLUB DU RHONE une somme de 7000 €, sur le fondement de l’articIe 700 du code de procédure civile.
– condamner la SCI D’ARTAGNAN aux dépens, comportant notamment les frais des expertises judiciaires.

Cette procédure a été enrôlée sous le n° RG 19/10758.

L’association JUDO-CLUB DU RHONE a quitté les lieux sis [Adresse 12] le 1er septembre 2020.

Par acte d’huissier du 13 juillet 2020, Monsieur [I] a fait délivrer à la société CONCEPT DOJO un congé avec refus de renouvellement et offre d’une indemnité d’éviction pour le local sis [Adresse 14], avec effet au 31 janvier 2021.

Par acte d’huissier du 9 novembre 2021, la société CONCEPT DOJO a assigné Monsieur [I] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lyon aux fins de désignation d’un expert.

Par ordonnance du 10 janvier 2022, le juge des référés a ordonné une mesure d’expertise et désigné Monsieur [R] [T] pour y procéder.

Monsieur [O] [J] a ensuite été désigné en remplacement de Monsieur [T].

Par acte d’huissier du 17 mai 2022, Monsieur [I] a fait délivrer à la société CONCEPT DOJO une confirmation de congé avec refus de renouvellement pour le local se trouvant [Adresse 14] tout en lui déniant cette fois-ci le droit à une indemnité d’éviction.

Monsieur [J] a rendu son rapport le 15 juillet 2022.

Dans le cadre de la procédure n° RG 19/10758, le juge de la mise en état a, par ordonnance du 17 octobre 2022, ordonné une expertise, désigné pour y procéder Monsieur [D] [L] et ordonné le sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise judiciaire.

Dans cette même procédure, par ordonnance en date du 28 novembre 2022, le juge de la mise en état a remplacé Monsieur [L] par Madame [M] [F].

Par acte de commissaire de justice en date du 29 décembre 2022, la société CONCEPT DOJO a assigné Monsieur [I] devant le tribunal judiciaire de Lyon aux fins de :
sur le droit au paiement de l’indemnité d’éviction ;
– juger que Monsieur [I] a donné congé sans offre de renouvellement à la société CONCEPT DOJO pour un local commercial de 260 m² environ situé [Adresse 14] à [Localité 5], avec effet au 30 juin 2021, en offrant le paiement d’une indemnité d’éviction ;
– juger que la société CONCEPT DOJO justifie qu’elle était immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Lyon à la date de délivrance du congé ;
– juger que Monsieur [I] n’est pas fondé à contester l’application du statut des baux commerciaux au profit de la société CONCEPT DOJO pour le motif tiré d’une absence d’immatriculation d’un établissement secondaire au [Adresse 14] à [Localité 5], le local réuni avec le local principal par une ouverture intérieure réalisée avec l’autorisation du bailleur n’étant pas constitutif d’un local distinct susceptible de permettre l’immatriculation d’un établissement secondaire ;
– juger que Monsieur [I] n’est pas fondé à contester le paiement d’une indemnité d’éviction pour le motif d’une absence de clientèle propre attachée au local [Adresse 14], puisque la société CONCEPT DOJO rapporte la preuve d’une activité de club de fitness abritée dans ce local, distincte du centre d’enseignement des arts martiaux exploité dans les locaux situés [Adresse 12] et [Adresse 3] ;
– juger que la société CONCEPT DOJO est en droit d’obtenir le paiement d’une indemnité d’éviction par suite du congé sans offre de renouvellement avec effet au 30 juin 2021 qui lui a été délivré par Monsieur [I] pour le local situé [Adresse 14] à [Localité 5] ;
sur le montant de l’indemnité d’éviction ;
– juger que, dans son rapport d’expertise déposé le 15 juillet 2022, Monsieur [O] [J] chiffre l’indemnité d’éviction due par Monsieur [I] à la société CONCEPT DOJO consécutivement au congé sans offre de renouvellement signifié par Monsieur [S] [I] pour le local de 260 m² situé [Adresse 14] à la somme totale de 97 705 euros, incluant une somme de 59 949 euros pour la valeur du fonds de commerce.
– juger que la société CONCEPT DOJO démontre que la valeur de son fonds de commerce exploité
dans le local [Adresse 14], chiffrée à 59 949 euros, est très manifestement sous-évaluée, l’expert
ayant successivement : appliqué la méthode des barèmes sur le chiffre d’affaires hors taxes au lieu du chiffre d’affaire TTC, appliqué une décoté de 30 % fondée sur la mauvaise réputation du [Adresse 10] alors que cette circonstance n’a aucun impact sur une activité de centre de remise en forme, refusé de reconstituer le chiffre d’affaires des exercices clos le 31/08/2020 et le 31/08/2021 impactés par4 et 8 mois et demi de fermeture administratives en préférant appliquer une majoration arbitraire de 15 %, décoté la valeur du fonds de commerce en appliquant un prorata des surfaces de 31 % qui ne pouvait se justifier que pour le seul exercice clos le 31/08/2021 ;
– juger que la société CONCEPT DOJO démontre que l’exacte application de la méthode des barèmes doit conduire à évaluer le fonds de commerce de centre de remise en forme exploité dans le local situé [Adresse 14] à 100 % du chiffres d’affaires TTC moyen ;
– juger que la société CONCEPT DOJO a réalisé un chiffre d’affaires TTC de 294037 euros pour son
exercice clos le 31/08/2019, que son chiffre d’affaires TTC reconstitué sur 12 mois s’élève à 325 695
euros pour l’exercice clos le 31/08/2020, et que son d’affaire TTC reconstitué sur 12 mois et proratisé à la surface du [Adresse 14] s’élève à 327 784 euros pour l’exercice clos le 31/08/2021 ;
– juger que la valeur du fonds de commerce exploité au [Adresse 14] correspond à 100 % du chiffre d’affaires TTC moyen des trois exercices clos le 31/08/2019, le 31/08/2020 et le 31/08/2021,
soit 315 839 euros ;
– juger que l’indemnité d’éviction due par Monsieur [I] à la société CONCEPT DOJO par suite du congé sans offre de renouvellement délivré pour le local [Adresse 14] à [Localité 5] avec effet au 30juin 2021, s’élève à 350 840 euros ;
– condamner Monsieur [I] à verser à la société CONCEPT DOJO la somme de 350 840 euros, au titre du préjudice causé par le défaut de renouvellement du bail commercial portant sur les locaux situés [Adresse 14] à [Localité 5], en application de l’article L. 145- 14 du Code de commerce ;
– subsidiairement, ordonner avant dire droit une nouvelle mesure d’expertise-judiciaire pour le chiffrage de l’indemnité d’éviction due consécutivement au congé sans offre de renouvellement délivré par Monsieur [I] à la société CONCEPT DOJO pour le local situé [Adresse 14] à [Localité 5], sur le fondement des articles 232 et suivants du code de procédure civile ;
sur l’indemnité d’occupation ;
– fixer l’indemnité d’occupation exigible depuis le 30 juin 2021, date d’effet du congé, pour l’occupation du local situé [Adresse 14] à [Localité 5] à la somme mensuelle de 1184 euros HT et HC, ce qui correspond à la valeur locative avec application d’une décote de précarité de 20 % ;
– condamner Monsieur [I] à rembourser à la société CONCEPT DOJO le trop versé entre le 30 juin 2021 et jusqu’à la libération des lieux par suite du versement de l’indemnité d’éviction ;
en tout état de cause ;
– condamner Monsieur [I] à verser à la société CONCEPT DOJO la somme de 7000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
– condamner Monsieur [I] aux dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire.

Cette instance a été enrôlée sous le n° RG 23/00085. Il s’agit de la présente instance.

Dans le cadre de l’instance n° RG 19/10758, le juge de la mise en état a, par ordonnance du 20 mars 2023, révoqué le sursis à statuer prononcé par l’ordonnance du juge de la mise en état en date du 17 octobre 2022, admis la récusation de Madame [F], commis en remplacement Monsieur [H] [W] et ordonné le sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise judiciaire.

Monsieur [W] a rendu son rapport le 5 décembre 2023.

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 10 juin 2025, la société CONCEPT DOJO demande au tribunal de :
sur l’indemnité d’éviction ;
– condamner Monsieur [I] à verser à la société CONCEPT DOJO la somme de 350 840 euros, au titre du préjudice causé par le défaut de renouvellement du bail commercial portant sur les locaux situés [Adresse 14] à [Localité 5], en application de l’article L. 145- 14 du Code de commerce ;
– subsidiairement, ordonner avant dire droit une nouvelle mesure d’expertise-judiciaire pour le chiffrage de l’indemnité d’éviction due consécutivement au congé sans offre de renouvellement délivré le 13 juillet 2020 par Monsieur [I] à la société CONCEPT DOJO pour le local situé [Adresse 14] à [Localité 5], sur le fondement des articles 232 et suivants du code de procédure civile ;
sur l’indemnité d’occupation ;
– fixer l’indemnité d’occupation exigible depuis le 30 juin 2021, date d’effet du congé, pour l’occupation du local situé [Adresse 14] à [Localité 5] à la somme mensuelle de 1184 euros HT et HC, ce qui correspond à la valeur locative avec application d’une décote de précarité de 20 % ;
– condamner Monsieur [I] à rembourser à la société CONCEPT DOJO le trop versé entre le 30 juin 2021 et jusqu’à la libération des lieux par suite du versement de l’indemnité d’éviction ;
sur la suppression de l’ouverture pratiquée avec l’autorisation du bailleur pour faire communiquer le local [Adresse 14] avec le local situé [Adresse 12] ;
– dire que la société CONCEPT DOJO devra remettre le local situé [Adresse 14] à Monsieur [I] pour le premier jour du terme d’usage qui suivra l’expiration d’un délai de quinzaine à compter du paiement par Monsieur [I] de l’indemnité d’éviction, conformément à l’article L.145-29 du code de commerce ;
– dire que la société CONCEPT DOJO devra avoir, au plus tard à la date de son départ effectif, fait supprimer l’ouverture que Monsieur [I] l’avait autorisée à pratiquer pour faire communiquer le local [Adresse 14] avec celui situé [Adresse 12] ;
en tout état de cause ;
– juger qu’il convient d’écarter l’exécution provisoire de droit, qui est incompatible avec la nature du litige opposant les parties sur le droit à indemnité d’éviction et le montant de cette indemnité ;
– débouter Monsieur [I] de ses demandes reconventionnelles ;
– condamner Monsieur [I] à verser à la société CONCEPT DOJO la somme de 7000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
– condamner Monsieur [I] aux dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 13 juin 2023, Monsieur [I] demande au tribunal de :
– dire et juger que la société CONCEPT DOJO est déchue de toute propriété commerciale et du droit à indemnité prescrit par l’article L 145-14 du code de commerce,
– débouter la société CONCEPT DOJO de ses fins, moyens et prétentions ;
à titre reconventionnel ;
– ordonner l’expulsion de la société CONCEPT DOJO, comme celle de tous occupants de son chef, des locaux sis et exploités [Adresse 14] à [Localité 5] , sans délai et au besoin avec l’aide de la
force publique ;
– enjoindre à la société CONCEPT DOJO de rétablir l’indépendance des locaux du [Adresse 14] d’avec l’immeuble contigu du [Adresse 12] en supprimant toute communication et rétablissant l’autonomie des immeubles respectifs ;
– assortir cette injonction d’une astreinte de 500 euros par jour de retard exigible un mois après signification du jugement à intervenir, pendant 4 mois ;
– fixer l’indemnité d’occupation des locaux à la somme de 3000 euros par mois, soit 36 000 euros par an ;
– condamner la société CONCEPT DOJO, occupante sans droit ni titre, à payer la somme de 36 000 euros par an, à titre d’indemnité d’occupation, à compter du 1er février 2021 jusqu’à la libération effective des lieux ;
– condamner la société CONCEPT DOJO à verser à Monsieur [I] une indemnité de 6000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de
procédure civile,
– la condamner aux dépens ;
– ordonner l’exécution provisoire du jugement.

Par ordonnance du 16 juin 2025, le juge de la mise en état a clôturé la procédure à cette date et fixé l’affaire à l’audience de plaidoiries du 19 mars 2026.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 juillet 2026. Le délibéré a été prorogé au 20 août 2026, puis au 24 septembre 2026, puis au 15 octobre 2026.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’indemnité d’éviction

L’article L.145-14 du code de commerce énonce :
« Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. »

L’article L.145-17 du même code prévoit :
« I.-Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité :
1° S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa ;
2° S’il est établi que l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative ou s’il est établi qu’il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état.
II.-En cas de reconstruction par le propriétaire ou son ayant droit d’un nouvel immeuble comprenant des locaux commerciaux, le locataire a droit de priorité pour louer dans l’immeuble reconstruit, sous les conditions prévues par les articles L. 145-19 et L. 145-20. »

En vertu de l’article 145-1, I, qui conditionne l’application du statut des baux commerciaux à l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés, le preneur doit pouvoir justifier d’une immatriculation effective des lieux loués à la date de signification du congé ou de la demande de renouvellement, ainsi qu’à la date d’effet du congé, pour revendiquer le droit au renouvellement, et son corollaire, le droit à une indemnité d’éviction.

Il est constant que le bailleur qui a offert une indemnité d’éviction lors du refus du renouvellement du bail est en droit de rétracter cette offre pour ne finalement pas payer d’indemnité d’éviction à tout moment s’il établit que les conditions d’application du statut ne sont pas remplies, y compris durant l’instance tendant à la fixation de cette indemnité, et dénier l’application du statut des baux commerciaux au preneur qui ne justifie pas de l’immatriculation requise au registre du commerce et des sociétés, aucune régularisation rétroactive n’étant possible.

S’agissant d’un établissement secondaire, aux termes de l’article R.123-63 du code de commerce, « toute personne morale immatriculée qui ouvre un établissement secondaire demande son immatriculation secondaire dans les conditions prévues à l’article R. 123-41 », un établissement secondaire s’entendant selon l’article R. 123-40 du même code comme « […] tout établissement permanent, distinct du siège social ou de l’établissement principal et dirigé par la personne tenue à l’immatriculation, un préposé ou une personne ayant le pouvoir de lier des rapports juridiques avec les tiers ».

En revanche, le preneur n’a pas à effectuer cette immatriculation si le local secondaire loué n’est qu’une composante matérielle rattachée à une exploitation globale et unique régulièrement immatriculée au registre du commerce et des sociétés. Ainsi, un local n’a pas besoin d’une immatriculation propre s’il s’agit d’un simple local dépendant ou rattaché à un établissement principal unique déjà immatriculé, qui centralise l’activité globale.

En l’espèce, par acte d’huissier du 13 juillet 2020, Monsieur [I] a fait délivrer à la société CONCEPT DOJO un congé avec refus de renouvellement et offre d’une indemnité d’éviction pour le local sis [Adresse 14] à [Localité 5].

Puis, par acte d’huissier du 17 mai 2022 délivré à cette même société, Monsieur [I] a rétracté son offre d’indemnité d’éviction en faisant valoir dans cet acte un défaut d’immatriculation au RCS par la preneuse de ce qu’il considère être son établissement secondaire situé dans le local du [Adresse 14].

A cet égard, la société CONCEPT DOJO soutient qu’une immatriculation du local sis [Adresse 14] n’est pas nécessaire étant donné que ce local a été réuni avec celui du [Adresse 12], que ce local réuni à l’établissement principal n’est donc pas un établissement distinct mais qu’ils forment au contraire un ensemble unique avec une unité d’exploitation. Elle signale également que la clientèle du club de fitness exploité au [Adresse 14] y pénètre par une entrée unique située au [Adresse 12] de cette rue.

Or, certes, le local du [Adresse 14] et celui du [Adresse 12] de cette même rue communiquent entre eux, étant indiqué qu’il est constant que le local du [Adresse 12] communique avec celui du [Adresse 3].

La réalisation de cette communication entre le [Adresse 14] et le [Adresse 12] a été autorisée par le bailleur, le bail commercial du 17 février 2003 prévoyant expressément cette autorisation.

Cependant, dans le local situé [Adresse 14], est exercée par la société CONCEPT DOJO une activité de club de fitness. Tandis que, dans le local se trouvant [Adresse 12] associé avec celui du [Adresse 3], l’activité exercée était celle d’enseignement sportif des arts martiaux et elle l’était en outre par un sous-locataire, l’association JUDO-CLUB DU RHONE.

Il y a donc bien deux fonds de commerce distincts, comme l’avait déjà relevé le juge de la mise en état dans son ordonnance du 17 octobre 2022 rendue dans la procédure n° RG 19/10758, exploités à des adresses différentes.

Deux procédures aux fins d’obtention d’une indemnité d’éviction sont d’ailleurs en cours, la présente procédure pour le local du [Adresse 14] et celle n° RG 19/10758 précitée pour le local du [Adresse 12], l’expert judiciaire ayant eu également à s’interroger dans le cadre des chefs de mission confiés par le juge de la mise en état sur le [Adresse 3] pour déterminer si l’éviction du local situé [Adresse 12] entraînait l’obligation pour l’association JUDO-CLUB DU RHONE de délaisser celui du [Adresse 3], dans l’affirmative, évaluer la totalité du préjudice subi par la sous-locataire comprenant l’indemnisation découlant de la perte de ce local [Adresse 3] et, dans la négative, déterminer l’indemnisation due par la SCI D’ARTAGNAN au titre du préjudice subi par l’association JUDO-CLUB DU RHONE consistant notamment en la perte de valeur du fonds subsistant.

Il y a ainsi deux indemnités d’éviction sollicitées pour des exploitations distinctes et non une seule pour une exploitation unique.

Il est aussi à noter que le local du [Adresse 12] et celui du [Adresse 14] ont des propriétaires différents, pour le [Adresse 12], il s’agit de la SCI D’ARTAGNAN et pour le [Adresse 14] de Monsieur [I].

Enfin, sur la question d’une entrée unique pour la clientèle du club de fitness située [Adresse 12], s’il est signalé dans le rapport d’expertise de Monsieur [J] que l’entrée du [Adresse 14] n’est pas utilisée pour accueillir la clientèle du club de fitness car les travaux pour rendre cet accès attractif n’ont pas été effectués et que les clients passent par le [Adresse 12] de cette rue, la société CONCEPT DOJO préférant cet accès, il ressort toutefois de ce rapport que l’entrée du [Adresse 14] est identifiée comme l’entrée officielle et que celle du [Adresse 12] peut être considérée comme un droit de passage.

Ainsi, il peut difficilement être soutenu que l’entrée par le seul [Adresse 12] serait révélateur du fait que le local du [Adresse 14] est en réalité intégré à une exploitation globale et unique qui a son adresse au [Adresse 12].

Même dans l’hypothèse d’une entrée officielle unique au club de fitness par le [Adresse 12], il n’en demeurerait pas moins que sont bel et bien exploités deux fonds de commerce distincts, l’un au [Adresse 12] et l’autre au [Adresse 14].

En conséquence, au regard de ces développements, le local sis [Adresse 14] pris à bail par la société CONCEPT DOJO pour l’exploitation de son activité de club de fitness apparaît être un établissement secondaire de celle-ci distinct de son établissement principal situé [Adresse 12], quand bien même ces deux locaux communiquent.

Dès lors, la société CONCEPT DOJO était tenue d’inscrire cet établissement secondaire au RCS.

Il est constant qu’elle n’a pas réalisé cette inscription.

A défaut d’une telle immatriculation, la société CONCEPT DOJO ne peut revendiquer le droit à une indemnité d’éviction pour le local sis [Adresse 14].

La bailleresse était partant fondée à se prévaloir de ce défaut d’immatriculation pour rétracter l’offre de paiement d’une indemnité d’éviction formulée initialement dans le congé portant refus de renouvellement signifié le 13 juillet 2020 à la société CONCEPT DOJO.

Par conséquent, la société CONCEPT DOJO sera déboutée de sa demande principale de condamnation au versement d’une indemnité d’éviction et de sa demande subsidiaire aux fins d’ordonner avant dire droit une nouvelle expertise.

Sur l’expulsion

Il convient d’abord d’indiquer que la date de prise d’effet du congé du 13 juillet 2020 à retenir n’est pas celle du 31 janvier 2021 mais celle du 30 juin 2021, la bailleresse et la locataire s’étant mises d’accord par l’intermédiaire de leurs conseils pour reporter cette prise d’effet au 30 juin 2021 sans faire signifier de congé rectificatif, étant précisé qu’il y a une erreur de plume dans le courrier du conseil de Monsieur [I] du 26 août 2020qui mentionne le 31 juillet 2021 au lieu du 30 juin 2021 (pièces 33 à 35 demanderesse).

Ensuite, le bail commercial ayant pris fin le 30 juin 2021 et la société CONCEPT DOJO n’ayant pas droit à une indemnité d’éviction, cette dernière est donc occupante sans droit ni titre du local sis [Adresse 14] depuis le 1er juillet 2021.

Il sera ainsi ordonné l’expulsion de la société CONCEPT DOJO et de tous occupants de son chef du local commercial sis [Adresse 14] à [Localité 5], au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, ce à défaut de restitution volontaire des lieux dans le délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.
Suivant l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Ainsi, en cas d’atteinte au droit de propriété résultant d’une occupation sans droit ni titre du logement, l’occupant concerné peut être condamné à verser une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à parfaite libération des lieux afin de compenser cette atteinte.

En l’espèce, la société CONCEPT DOJO ne pouvant prétendre à une indemnité d’éviction, l’indemnité d’occupation dont il est question ici est celle de droit commun, et non celle statutaire prévue par l’article L.145-28 du code de commerce incombant au locataire qui se maintient dans les lieux dans l’attente du paiement de l’indemnité d’éviction.

En conséquence, l’article L.145-28 ainsi que les articles L.145-33 et suivants du même code sont inapplicables dans le cadre du présent litige.

S’agissant d’une indemnité d’occupation de droit commun, son quantum correspond aux loyer et charges effectivement dus en exécution du bail.

Ainsi, en l’occurrence, et à défaut d’autres éléments plus récents, il conviendra de retenir le montant, non contesté, du loyer pour l’année 2020 inscrit dans le rapport d’expertise judiciaire pour déterminer celui de l’indemnité d’occupation.

Cette indemnité d’occupation sera donc d’un montant annuel de 17 760 euros, majoré des taxes et des charges, soit une indemnité d’un montant mensuel de 1480 euros, majoré des taxes et des charges.

En conséquence, la société CONCEPT DOJO sera condamnée à verser à Monsieur [I] une indemnité d’occupation mensuelle de 1480 euros, majoré des taxes et charges, à compter du 1er juillet 2021 et jusqu’à libération complète des lieux.

Monsieur [I] sera débouté de ses demandes de fixation de l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 3000 euros et de condamnation de la société CONCEPT DOJO au versement de cette indemnité.

La société CONCEPT DOJO sera déboutée de ses demandes de fixation de l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 1184 euros HT/HC et de condamnation de Monsieur [I] à lui rembourser le trop perçu au titre de l’indemnité d’occupation.

Sur l’injonction sous astreinte de rétablir l’indépendance du local du [Adresse 14] avec celui du [Adresse 12]

Monsieur [I] ne sera susceptible de réclamer l’exécution de cette obligation de remise en état que s’il est établi que la société CONCEPT DOJO n’a pas supprimé l’ouverture autorisée entre ces deux locaux au moment de son départ du [Adresse 14].

Or, la société CONCEPT DOJO est toujours dans les lieux.

Dans ces conditions, cette demande est prématurée et sera rejetée.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

La société CONCEPT DOJO sera condamnée aux dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire.

La société CONCEPT DOJO, tenue des dépens, sera également condamnée à verser à Monsieur [I] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version issue du décret du 11 décembre 2019 et applicable à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code énonce :
« Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.
Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.
Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état. »

En l’espèce, compte tenu des lourdes conséquences pour la preneuse afférentes à prise d’effet du congé avec refus de renouvellement et au fait qu’elle ne peut prétendre à une indemnité d’éviction, il convient d’écarter l’exécution provisoire de droit pour le tout.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant à juge unique, après audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE la société CONCEPT DOJO de sa demande principale de condamnation au versement d’une indemnité d’éviction et de sa demande subsidiaire aux fins d’ordonner avant dire droit une nouvelle expertise ;

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement, l’expulsion de la société CONCEPT DOJO et de tous occupants de son chef du local commercial sis [Adresse 14] à [Localité 5], au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE la société CONCEPT DOJO à verser à Monsieur [S] [I] une indemnité d’occupation mensuelle de 1480 euros, majoré des taxes et charges, à compter du 1er juillet 2021 et jusqu’à libération complète des lieux ;

DEBOUTE Monsieur [S] [I] de ses demandes de fixation de l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 3000 euros et de condamnation de la société CONCEPT DOJO au versement de cette indemnité ;

DEBOUTE la société CONCEPT DOJO de ses demandes de fixation de l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 1184 euros HT/HC et de condamnation de Monsieur [I] à lui rembourser le trop perçu au titre de l’indemnité d’occupation ;

DEBOUTE Monsieur [S] [I] de sa demande d’injonction sous astreinte de rétablir l’indépendance du local du [Adresse 14] avec celui du [Adresse 12] à [Localité 5] ;

CONDAMNE la société CONCEPT DOJO aux dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire ;

CONDAMNE la société CONCEPT DOJO à verser à Monsieur [S] [I] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ECARTE l’exécution provisoire de droit du présent jugement pour le tout.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président, François LE CLEC’H, et la Greffière, Léa FAURITE.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.