Cour d’appel, Ch civ. 1-4 construction, 7 septembre 2026, RG n° 23/01660

COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 54Z

Ch civ. 1-4 construction

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 07 SEPTEMBRE 2026

N° RG 23/01660

N° Portalis DBV3-V-B7H-VXMO

AFFAIRE :

[N] [Z],

[T] [B] épouse [Z]

C/

S.A.S. MAISONS PIERRE

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 13 Janvier 2023 par le tribunal judiciaire de PONTOISE

N° RG : 19/03453

Expéditions exécutoires, Copies certifiées conforme délivrées le :

à :

Me Fanny COUTURIER

Me Richard NAHMANY

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SEPT SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTS

Monsieur [N] [Z]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentant : Me Fanny COUTURIER, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 191

Plaidant : Me Olivier FALGA de la SELARL FALGA-VENNETIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0251

Madame [T] [B] épouse [Z]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentant : Me Fanny COUTURIER, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 191

Plaidant : Me Olivier FALGA de la SELARL FALGA-VENNETIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0251

****************

INTIMÉE

S.A.S. MAISONS PIERRE

N° RCS de [Localité 2] : 487 514 267

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentant : Me Richard NAHMANY, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 485

Plaidant : Me Brice AYALA de la SCP BOUAZIZ SERRA AYALA BONLIEU HAYOUN, avocat au barreau de MELUN, vestiaire : M5

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 11 Mai 2026 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Fabienne TROUILLER, Présidente chargée du rapport, et Madame Séverine ROMI, Conseillère.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Fabienne TROUILLER, Présidente,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffière lors des débats : Madame Jeannette BELROSE,

FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat de construction de maison individuelle (CCMI) avec fourniture de plan signé le 22 novembre 2016, M. [N] [Z] et Mme [T] [B] épouse [Z] ont confié à la société Maisons pierre la construction d’une maison gamme Home chrysalide modèle « Tircis 4.111 » avec rez-de-chaussée et combles aménagées, sur un terrain situé [Adresse 1] à [Localité 4] (60).

 

Le contrat prévoyait un prix forfaitaire de 139 980 euros TTC et les travaux restant à la charge des époux [Z] ont été chiffrés à la somme de 65 740 euros TTC, soit un coût de la construction à 205 720 euros TTC.

 

Le permis de construire a été accordé le 27 juillet 2017.

 

Soutenant que le stade « hors d’eau » de l’habitation n’était pas atteint, du fait de l’inachèvement de la toiture, les époux [Z] ont fait intervenir Me [C], huissier de justice, qui a, le 26 juin 2018, dressé un procès-verbal de constat.

 

Le 5 juillet 2018, un rapport d’expertise a été établi par M. [G] [R], à l’initiative des époux [Z].

 

Le 23 août 2018, les maîtres d’ouvrage ont informé la société Maisons pierre de l’existence de désordres et malfaçons affectant l’ouvrage.

 

Le 8 octobre 2018, la société Veritas, mandatée par la société Maisons pierre, a établi un compte-rendu comportant un avis sur les malfaçons.

 

Le 29 novembre 2018, un deuxième constat d’huissier a été dressé par Me [C], à l’initiative des époux [Z].

 

Lors de la réunion de réception du 21 décembre 2018, la société Maisons pierre a soutenu que les époux [Z] avaient refusé de payer la totalité de l’appel de fonds correspondant à 95 % du solde des travaux, soit 36 602,52 euros.

 

Toutefois, les maîtres d’ouvrage ont affirmé avoir réglé la quasi-totalité de l’appel de fonds correspondant à la somme de 34 048,76 euros sur les 36 602,52 euros sollicités.

 

La société Maisons pierre s’est alors opposée à la remise des clés, le procès-verbal de réception n’a pas été signé et les époux [Z] ont pris possession des lieux avec l’aide d’un serrurier.

 

Le 21 décembre 2018, un troisième et un quatrième constats d’huissier ont été dressés à l’initiative de la société Maisons pierre et des époux [Z], séparément.

 

Le même jour, les époux [Z] ont adressé une liste de réserves à la société Maisons pierre par lettre recommandée avec avis de réception.

 

Le 26 décembre 2018, un cinquième constat d’huissier a été dressé à l’initiative des maîtres d’ouvrage.

Le 9 janvier 2019, M. [R], mandaté par les époux [Z], a établi un nouveau rapport d’expertise sur l’état d’avancement de la construction.

 

Les 25 février et 20 mars 2019, les maîtres d’ouvrage puis la société Maisons pierre ont fait établir chacun de leur côté un sixième et septième constats d’huissier.

 

Après avoir mis en demeure la société Maisons pierre le 1er avril 2019, les époux [Z] ont, le 5 avril 2019, exprimé leur volonté de consigner les 5 % du solde du prix, correspondant à la somme de 9 802,76 euros.

 

Par acte du 10 mai 2019, la société Maisons pierre a fait assigner les époux [Z] devant le tribunal judiciaire de Pontoise en faisant valoir une levée de réserves rendue impossible en raison du refus d’accès au chantier opposé par les époux [Z] et leur refus de paiement du solde restant dû.

 

Par jugement réputé contradictoire du 13 janvier 2023 (18 pages), le tribunal judiciaire de Pontoise a :

– fixé la réception judiciaire de l’ouvrage au 21 décembre 2018,

– condamné solidairement les époux [Z] à payer la société Maisons pierre :

– 9 802,76 euros TTC au titre du solde de 95 % du prix du contrat,

– 3 529,08 euros, somme arrêtée au mois de décembre 2021 au titre des pénalités de retard contractuelles,

– débouté la société Maisons pierre de sa demande en paiement pour résistance abusive,

– condamné la société Maisons pierre à payer à M. et Mme [Z] la somme de 2 000 euros en remboursement des travaux spéciaux d’adaptation,

– débouté les époux [Z] de toutes leurs demandes reconventionnelles,

– condamné in solidum les époux [Z] à payer à la société Maisons pierre la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du même code,

– débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire.

 

Le tribunal a jugé que les travaux étant réalisés à hauteur de 95 %, les maîtres de l’ouvrage avaient l’obligation de payer une somme correspondant à 95 % du prix du marché, dont il y fallait déduire les versements effectués, soit 9 802,76 euros, montant demandé par la société Maisons pierre.

 

Il a considéré que l’inexécution par la société Maisons pierre de l’obligation de remise du certificat de conformité du Consuel pouvait faire obstacle à la réception et au paiement des 5 % restants du solde, mais que les époux [Z] n’avaient pas justifié la retenue supérieure à celle prévue à l’article R. 231-7 du code de la construction et de l’habitation.

 

Il a estimé que le défaut de paiement par les maîtres d’ouvrage n’étant pas contesté, ils devaient solidairement payer des pénalités de retard contractuelles au taux de 1 % par mois sur le solde de 9 801,76 euros, soit 3 529,08 euros (35 × 98,03) correspondant au retard de janvier 2019 à décembre 2021.

 

Il a jugé qu’au moment de la visite en vue de la réception de l’ouvrage du 21 décembre 2018, les travaux étaient réalisés à 95 %, l’ouvrage était habitable et les époux [Z] avaient refusé de payer le solde du prix et de permettre l’accès de l’entreprise au chantier afin de finaliser le chantier. Il en a déduit qu’en l’absence de paiement du solde du prix et d’une volonté non-équivoque, aucune réception tacite n’était intervenue. Dès lors, il a fait droit à la demande du constructeur et fixé la réception judiciaire des travaux au 21 décembre 2018.

Il a considéré que la société Maisons pierre n’avait pas démontré l’existence de mauvaise foi, malice ou attitude dolosive caractérisant la résistance abusive.

 

Le tribunal a jugé que l’étude pédologique chiffrée à hauteur de 920 euros, concernait les travaux d’assainissement du terrain faisant explicitement partie du lot réservé par les maîtres d’ouvrage et que ces derniers n’étaient donc pas fondés à obtenir le remboursement d’un surcoût.

 

Il a rejeté la demande de remboursement de la plus-value au titre du plancher béton, réclamée un an après la signature du contrat.

 

Il a considéré que les revêtements, spécifiquement exclus et chiffrés, constituaient des travaux de finition et de confort, non obligatoires, prévus en option, sans qu’il ne soit précisé qu’ils étaient à la charge du constructeur, et que par conséquent la demande de paiement des époux [Z] à hauteur de 8 855,36 euros devait être rejetée.

 

Il a estimé que le drainage et le poêle à granulé constituaient des options non souscrites par les époux [Z], sans qu’il ne soit démontré que le sol présentait des caractéristiques rendant nécessaire le drainage. Par conséquent, les demandes de paiement de 1 915,20 euros et 22 975,36 euros devaient être rejetées.

 

Le tribunal a jugé qu’il n’était pas démontré que les aménagements extérieurs non indispensables à l’implantation et l’utilisation de l’immeuble étaient contractuellement prévus et a rejeté la demande des époux [Z] visant le paiement de la somme de 7 308 euros TTC.

 

Il a considéré que le contrat, la notice descriptive et le plan de la construction produits ne permettaient pas d’établir l’étendue ni la nécessité des « travaux spéciaux d’adaptation » au sol, et que dès lors, la société Maisons pierre devait rembourser la somme de 2 000 euros aux époux [Z].

 

Il a estimé que huit jours après la réception judiciaire, le constructeur avait reçu une dénonciation des réserves portant sur les vices apparents, mais que les maîtres d’ouvrage avaient refusé de payer les 95 % du solde du prix, ce qui constituait la condition de l’intervention du constructeur. Par conséquent, il ne pouvait se voir reprocher la non-levée des réserves.

 

En outre le tribunal a jugé qu’aucun élément de constat objectif et contradictoire ne permettait de caractériser la réalité des onze désordres dénoncés.

 

Il a jugé que les époux [Z] ne justifiaient pas d’une disposition législative, réglementaire ou contractuelle imposant au constructeur la délivrance d’une certification concernant la réglementation thermique (RT 2012), et qu’en l’absence de règlement du solde de 95 %, les documents afférents n’avaient pu être établis. Il les a donc déboutés de leur demande de condamnation sous astreinte à communiquer le certificat.

 

Le tribunal a retenu que la date d’ouverture du chantier était celle figurant sur la déclaration déposée en mairie, soit le 14 novembre 2017.

 

Il a considéré qu’aucun retard n’était imputable à la société Maisons pierre, puisque les travaux avaient été interrompus le 8 octobre 2018 à la demande des maîtres d’ouvrage et alors que la quasi-intégralité des travaux avait été réalisée à la date de réception du 21 décembre 2018, les époux [Z] avaient refusé de payer les 95 % restants et pris unilatéralement possession de la maison.

Il a estimé que la société Maisons pierre avait exécuté son obligation de souscrire une assurance dommages-ouvrage (DO) sur mandat des maîtres d’ouvrage, alors que l’article 14.2 des conditions générales prévoyait un mandat à titre onéreux, compris dans le prix accepté par les époux [Z].

 

Par déclaration du 13 mars 2023, M. et Mme [Z] ont interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de leurs conclusions n°4 remises au greffe le 24 mars 2026 (103 pages) les époux [Z] demandent à la cour :

– d’infirmer le jugement en ce qu’il :

– les a condamnés solidairement à payer à la société Maisons pierre la somme de 9 802,76 euros TTC au titre du solde de 95 % du prix du contrat et la somme de 3 529,08 euros au titre des pénalités de retard contractuelles,

– les a déboutés de toutes leurs autres demandes reconventionnelles concernant : les suppléments de prix illégaux, les pénalités de retard, le coût de l’assurance DO, leurs préjudices matériel, moral et de jouissance, les frais irrépétibles, la levée des trente-six réserves sous astreinte, la reprise des onze désordres de parfait achèvement sous astreinte, la transmission du certificat RT2012 sous astreinte, les dépens et les frais irrépétibles,

– de débouter la société Maisons pierre de ses demandes à leur encontre,

– de la condamner à leur payer les sommes de :

– 5 919,28 euros au titre des réserves levées par les maîtres de l’ouvrage (réserves n°3, 20, 30 et 35) aux frais et risques du constructeur, en actualisation de la demande de première instance sollicitant l’intervention du constructeur pour lever ces réserves,

– 96 568,57 euros au titre des suppléments de prix illégaux, en actualisation de la demande de première instance fixée à 60 033,76 euros,

– le montant correspondant à l’augmentation des prix des travaux de chaque devis, selon l’évolution de l’indice BT01 entre la date des devis retenus et la date d’exécution du jugement,

– 46,66 euros par jour depuis le 17 octobre 2018, et jusqu’à livraison de la maison, impliquant qu’elle soit rendue habitable au titre des pénalités de retard de livraison, en actualisation de la demande formulée en première instance au titre des pénalités de retard de la manière suivante : « 50 059,03 euros au titre des pénalités de retard échues au 14 septembre 2021, à parfaire au jour du jugement, 1 399,60 euros au titre des pénalités de retard à échoir, par mois de retard à compter de la signification du jugement à intervenir »,

– 3 100 euros au titre du coût de l’assurance DO indûment facturé,

– 15 000 euros au titre du préjudice moral et de jouissance,

– 8 496,94 euros, au titre du préjudice matériel, en actualisation de la demande de première instance fixée à 7 560,94 euros,

– 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– de condamner la société Maisons pierre à intervenir, sous astreinte de 150 euros par jour de retard courant à compter de la signification de la décision à intervenir, pour lever les réserves qu’ils ont dénoncées lors de la réception du 21 décembre 2018 et dans le délai des huit jours, à savoir :

– Réserve n°2 : pompe à chaleur non raccordée,

– Réserve n°3 : non-respect du cuvelage des fondations, jusqu’à 15 cm du terrain naturel,

– Réserve n°4 : les oreilles des appuis de fenêtres et de baies vitrées ne sont pas ancrées dans les tableaux sur l’intégralité de la maison,

– Réserve n°5 : les rejingots des appuis fenêtres et des baies vitrées ne sont pas positionnés correctement, les seuils des menuiseries ne sont pas en appui total,

– Réserve n°6 : façade avant : absence d’enduit derrière les goulottes de réception d’eaux pluviales en pied de construction,

– Réserve n°7 : embout en zinc à droite de la lucarne de la chambre n°1 est décollé/tordu,

– Réserve n°8 : réserves générales sur les appareillages du fait de l’absence d’électricité,

– Réserve n°11 : porte-fenêtre séjour du séjour donnant sur façade avant : vantail à changer (choc important),

– Réserve n°12 : champignons et moisissures sur l’ensemble des volets en bois,

– Réserve n°13 : porte-fenêtre du salon donnant sur façade avant : butée de crémaillère mal centrée qui ne permet pas une ouverture et une fermeture normales,

– Réserve n°14 : ensemble des menuiseries : défauts de mise en place des arrêts de volets sur mur enduit, mauvais réglage ou positionnement,

– Réserve n°15 : arrêt de maintien de tringle de volet roulant non posés,

– Réserve n°16 : chambre 2 : châssis en bois de fenêtre de toit endommagé au niveau de la ventilation,

– Réserve n°17 : chambre 2 : cache plastique de ventilation sur menuiserie extérieure ne tient pas,

– Réserve n°18 : baie vitrée séjour : crémone rayée, mauvais alignement vertical, horizontal suite à modification de positionnement,

– Réserve n°19 : buanderie, séjour, cuisine, toilettes rdc, salle de bain de la chambre n°4, rdc, cage escalier : reprise enduit finition, surbouchage, modification d’implantation de plot électrique,

– Réserve n°21 : sous l’escalier et front de trémie d’escalier, niveau tringle du volet roulant chambre n°2 : accrocs, chocs sur plaques de plâtre,

– Réserve n°22 : salle de bain étage et chambre 2 : absence de joint d’étanchéité acrylique autour des fenêtres de toit,

– Réserve n°23 : trappes d’accès technique placées sur le palier d’étage ne donnent accès à aucun équipement de ventilation ou plomberie, en contrepartie il n’y a pas de trappe pour une intervention sur les équipements dans la salle de bain de l’étage,

– Réserve n°24 : trappe isolée d’accès aux combles ne ferme pas, problème de penture de fixation,

– Réserve n°26 : chambre 2 : absence de calfeutrement (trous) entre plâtre et coffre de volet roulant,

– Réserve n°28 : au niveau du raccord escalier mur plâtre façade avant : bande MDF sur limon, l’escalier en jointure de mur n’est pas aligné avec le limon, finitions à revoir,

– Réserve n°29 : chambre 1 : enduit sur dormant porte de communication,

– Réserve n°30 : ventilation secondaire non raccordée en pignon, à poser,

– Réserve n°32 : salle de bain de la chambre 4, salle de bain étage : colonne en porcelaine pas mise en place,

– Réserve n°34 : combles : absence de colonne de chute WC et eaux usées avec sortie en toiture ou clapet dans combles ventilés accessibles,

– de condamner la société Maisons pierre à intervenir, sou astreinte de 150 euros par jour de retard courant à compter de la signification de la décision à intervenir, pour la reprise des désordres de parfait achèvement suivants :

– Désordre n°1 : présence de champignons sur les placo (séjour, cuisine, cellier, chambres, escalier),

– Désordre n°2 : absence de placo hydrofuge dans le cellier,

– Désordre n°3 : malfaçons sur les joints qui empêchent les maîtres d’ouvrage de réaliser leurs travaux réservés,

– Désordre n°4 : décollements des placo et présence d’humidité dans la maison,

– Désordre n°5 : infiltration d’eau de pluie à travers les volets et fenêtres,

– Désordre n°7 : micro-fissures sur l’ensemble du ravalement avant et arrière de la maison,

– Désordre n°8 : décollement de la rampe d’escalier,

– Désordre n°9 : dysfonctionnement du ballon d’eau chaude,

– Désordre n°10 : dysfonctionnement au niveau des PVC,

– Désordre n°11 : emplacement du split contraire au plan,

– de condamner la société Maisons pierre à leur transmettre le certificat RT2012, sous astreinte de 150 euros par jour de retard courant à compter de la signification de la décision à intervenir,

– de condamner la société Maisons pierre aux dépens de la présente procédure.

Aux termes de ses conclusions n°4 remises au greffe le 30 mars 2026 (44 pages) la société Maisons pierre forme un appel incident et demande à la cour :

– de confirmer le jugement en ce qu’il a :

– fixé la réception judiciaire de l’ouvrage au 21 décembre 2018,

– condamné solidairement M. et Mme [Z] à lui payer les sommes suivantes :

– 9 802,76 euros TTC au titre du solde de 95 % du prix du contrat,

– 3 529,08 euros au titre des pénalités de retard contractuelles,

– débouté les époux [Z] de toutes leurs autres demandes reconventionnelles,

– condamné in solidum les époux [Z] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné in solidum les époux [Z] aux dépens de l’instance, qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du même code,

– d’infirmer le jugement en ce qu’il :

– l’a déboutée de sa demande en paiement pour résistance abusive,

– l’a condamnée à payer aux époux [Z] la somme de 2 000 euros en remboursement des travaux spéciaux d’adaptation,

– de condamner solidairement les époux [Z] à lui payer la somme de 5 000 euros pour résistance abusive au paiement du solde de 95 % du prix du pavillon,

– de débouter les époux [Z] de leur demande reconventionnelle en remboursement des travaux spéciaux d’adaptation,

– en tout état de cause, de déclarer irrecevables les nouvelles demandes en cause d’appel des époux [Z] :

– chiffrée à hauteur de 5 919,28 euros au titre des réserves levées par les maîtres de l’ouvrage aux frais et risques du constructeur,

– chiffrée à hauteur de 96 568,57 euros (chiffrée à la somme de 60 033,76 en première instance) au titre des suppléments de prix illégaux et la nouvelle demande d’indexation des devis produits sur l’évolution de l’indice BT01,

– chiffrée à hauteur de 46,66 euros par jour depuis le 17 octobre 2018 et jusqu’à la livraison de la maison, impliquant qu’elle soit rendue habitable au titre des pénalités de retard de livraison,

– chiffrée à hauteur de 8 496,94 euros au titre du préjudice matériel (chiffrée à hauteur de 7 560,94 euros en première instance),

– de condamner solidairement les époux [Z] au paiement d’une indemnité de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel et aux dépens dont distraction au bénéfice de Me Ayala, avocat, sur le fondement de l’article 699 du même code.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures de celles-ci conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 avril 2026. L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 11 mai 2026 et elle a été mise en délibéré au 7 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre préliminaire, en l’absence de contestation, la cour relève que les dispositions du jugement relatives à la fixation judiciaire de la réception de l’ouvrage au 21 décembre 2018 sont définitives.

L’application par les premiers juges des articles L.231-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation et des articles R.231-1 et suivants du même code, dans leur version antérieure à la loi [Localité 5] n°2018-1021 du 23 novembre 2018, et de l’arrêté du 27 novembre 1991 relatif aux CCMI avec fourniture de plan n’est pas remise en cause par les parties.

Sur la recevabilité des demandes qualifiées de nouvelles

La société Maisons pierre estime que les époux [W] forment des demandes nouvelles en appel, sans commune mesure avec celles présentées devant le tribunal.

 

L’article 564 du code de procédure civile dispose « A peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait ».

 

En application de l’article 565 du même code, « les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent ».

En application de l’article 566 de ce code, « les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire ».

En l’espèce, la cour constate qu’en première instance, les époux [Z] réclamaient, par conclusions du 16 septembre 2021, les sommes de 62 033,76 euros au titre des suppléments de prix illégaux, 50 059,03 euros et 1 339,6 euros au titre des pénalités de retard et 7 560,94 euros au titre du préjudice matériel ainsi que l’intervention du constructeur pour lever les réserves et reprendre les désordres.

 

À hauteur d’appel ces sommes ont respectivement été actualisées à 96 568,57 euros pour les suppléments de prix illégaux, 46,66 euros par jour depuis le 17 octobre 2018 et jusqu’à la livraison de la maison pour les pénalités de retard et 8 496 euros pour le préjudice matériel. Il est en outre désormais réclamé une somme de 5 919,28 euros pour les réserves n°3, 20, 30 et 35, levées par les maîtres d’ouvrage.

 

L’appréciation du quantum prétendument actualisé relève du fond et il est jugé que ces demandes ne sont pas des nouvelles prétentions et qu’elles sont recevables.

 

 

Sur les demandes de la société Maisons pierre

 

Le solde de 95 % du prix

Les époux [Z] considèrent que la situation de travaux correspondant aux 95 % n’était pas exigible puisque la pompe à chaleur n’était pas mise en service et que l’ouvrage n’était ni achevé ni habitable. Selon eux, la maison ne disposait pas d’eau chaude ni de chauffage et le Consuel ne leur avait pas été remis. Ils ajoutent que le solde du prix n’est pas dû en l’absence de levée des réserves et que le constructeur ne pouvait conditionner la réception au paiement intégral de cet appel de fonds.

Aux termes du paragraphe II de l’article L.231-4 du code de la construction et de l’habitation, « aucun versement, aucun dépôt, (…) ne peuvent être exigés ou acceptés (’) avant la date à laquelle la créance est exigible ».

 

L’article R. 231-7 du même code de la construction et de l’habitation dispose que « I.-Le pourcentage maximum du prix convenu, exigible aux différents stades de la construction d’après l’état d’avancement des travaux, est fixé, par application du troisième alinéa de l’article L. 242-2, de la manière suivante :

15 % à l’ouverture du chantier, pourcentage incluant éventuellement celui du dépôt de garantie ;

25 % à l’achèvement des fondations ;

40 % à l’achèvement des murs ;

60 % à la mise hors d’eau ;

75 % à l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’air ;

95 % à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie, de chauffage et de revêtement extérieur ».

II.-Le solde du prix est payable dans les conditions suivantes :

1. Lorsque le maître de l’ouvrage se fait assister, lors de la réception, par un professionnel mentionné à l’article L. 231-8, à la levée des réserves qui ont été formulées à la réception ou, si aucune réserve n’a été formulée, à l’issue de la réception ;

2. Lorsque le maître de l’ouvrage ne se fait pas assister par un professionnel pour la réception, dans les huit jours qui suivent la remise des clés consécutive à la réception, si aucune réserve n’a été formulée, ou, si des réserves ont été formulées, à la levée de celles-ci.

Dans le cas où des réserves sont formulées, une somme au plus égale à 5 % du prix convenu est jusqu’à la levée des réserves, consignée entre les mains d’un consignataire accepté par les deux parties ou, à défaut, désigné par le président du tribunal judiciaire ».

Pour s’opposer au paiement de l’appel de fonds n°8 d’un montant de 36 602,52 euros, il incombe aux maîtres d’ouvrage de rapporter la preuve de l’état d’avancement insuffisant des travaux.

Les appelants affirment avoir procédé au règlement de 34 048,76 euros au titre de cet appel de fonds, somme qui n’est plus réclamée par le constructeur.

Il doit être précisé, contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, que la somme réclamée (9 802,76 euros) correspond en réalité au reliquat de l’appel de fonds des 95 % qui s’élève à 2 553,76 euros (36 602,52 – 34 048,76) et au solde du prix global s’élevant à 7 249 euros (situation de travaux n°9), correspondant à la retenue de garantie de 5 %.

L’appel de fonds des 95 % a été exigé le 18 décembre 2018, soit trois jours avant la date envisagée pour la réception.

S’ils indiquent que le Consuel ne leur a pas été remis le 21 décembre 2018, les appelants produisent cette pièce qui est datée du 28 septembre 2018 et qui atteste de la conformité de l’installation électrique dès cette date. Le texte susvisé ne conditionne pas le paiement de l’appel de fond litigieux à la remise du certificat Consuel qui peut intervenir jusqu’au jour de la réception. En outre, ce document est établi à la demande de l’installateur qui le remet aux maîtres d’ouvrage. Les appelants ne peuvent donc invoquer ce motif pour justifier du non-paiement de l’appel de fonds litigieux.

En outre, contrairement aux jurisprudences qu’ils produisent, les époux [Z] n’établissent pas que l’alimentation en fluides n’ait pas été achevée à cette date, ni que l’installation électrique n’ait pas été finalisée. La pompe à chaleur a bien été installée mais n’a pas été mise en service.

La notice descriptive précise à ce titre que les branchements sur le domaine public sont bien à la charge du maître d’ouvrage et estimés à 5 150 euros, qu’ils sont réalisés exclusivement par des concessionnaires ou des entreprises agréés par les municipalités et que le maître d’ouvrage devait se rapprocher de ceux-ci pour s’informer des prix pour l’alimentation et l’évacuation des fluides.

Elle précise également (pages 1, 22 et 23) que l’option chauffage par « effet joules » panneaux rayonnants, « PAC air/air monosplit » dans le séjour et ballon thermodynamique a été choisie par les maîtres d’ouvrage.

Il ressort des constats d’huissier dressés les 21 et 26 décembre 2018 que les maîtres d’ouvrage ont refusé de régler la totalité de l’appel de fonds et que la société Maisons pierre s’est opposée à la remise des clés et à la participation à la réunion prévue pour réceptionner l’ouvrage.

Il n’est pas contesté que les époux [Z] ont, le 21 décembre 2018, fait intervenir un serrurier pour prendre possession de leur maison et qu’ils ont, à compter de cette date, refusé tout accès au constructeur et consigné la somme de 7 249 euros, correspondant à la retenue de garantie de 5 % (situation de travaux n°9).

En l’absence de réception et suite à l’impossibilité d’accéder au chantier, la mise en service de la pompe à chaleur après branchements intérieurs et raccordement de l’ouvrage au domaine public n’a pu être réalisée, ce qui ne peut être reproché au constructeur.

Comme l’a relevé le tribunal, les photos contenues dans les constats d’huissier établissent que les travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie, de chauffage et de revêtement extérieur étaient achevés et que les époux [Z] n’avaient donc aucun motif valable pour s’opposer au paiement intégral de cet appel de fonds.

Dans ces conditions, ils sont condamnés à régler le solde de l’appel de fonds des 95 % qui s’élève à 2 553,76 euros et non à la somme de 9 802,76 euros qui comprend la retenue de garantie exigible à la levée des réserves. Le jugement est infirmé en son quantum.

Les pénalités contractuelles de retard

Aux termes de l’article R. 231-14 alinéa 1 du code de la construction et de l’habitation, « le contrat peut prévoir à la charge du maître de l’ouvrage une pénalité pour retard de paiement dont le taux ne peut excéder 1 % par mois calculé sur les sommes non-réglées si la pénalité pour retard de livraison est limitée à 1/3000 du prix par jour de retard ».

Ces dispositions d’ordre public sont reprises à l’article 8.2 des conditions générales du contrat : « Les sommes non réglées dans un délai de quinze jours à compter de la date de la demande de paiement présentée par le constructeur produiront intérêts à son profit, après une mise en demeure restée infructueuse, au taux de 1 % par mois, tout mois commencé étant dû en entier ».

Au vu de ce qui précède, entre décembre 2018 et décembre 2021, les pénalités de retard s’élèvent à 919,44 euros (36 x 25,54). Le jugement est infirmé en son quantum.

La résistance abusive

La société Maisons pierre estime que les appelants sont de mauvaise foi, qu’elle a été contrainte d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins et qu’elle a subi une gêne certaine justifiant une indemnisation distincte des intérêts de retard.

La résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, et ne se traduit pas par une simple résistance qui ne peut constituer un abus de droit.

L’abus de droit exige un acte de mauvaise foi caractérisé et démontré et il ne suffit pas d’évoquer un préjudice subi.

Le jugement, qui a retenu que la preuve d’une résistance abusive n’était pas rapportée, est confirmé.

Sur les demandes de remboursement du coût des travaux supplémentaires

 

Aux termes de l’article L. 231-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat de construction doit notamment prévoir :

« c) la consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment à construire comportant tous les travaux d’adaptation au sol, les raccordements aux réseaux divers et tous les éléments d’équipement intérieur ou extérieur indispensable à l’implantation et à l’utilisation de l’immeuble.

d) le coût du bâtiment à construire, égal à la somme du prix convenu et, s’il y a lieu, du coût des travaux dont le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution, en précisant :

– d’une part le prix convenu qui est forfaitaire et définitif [’] et qui comporte la rémunération de tout ce qui est à la charge du constructeur, y compris le coût de la garantie livraison

– d’autre part, le coût des travaux dont le maître d’ouvrage se réserve l’exécution, ceux-ci étant décrits et chiffrés par le constructeur et faisant l’objet, de la part du maître de l’ouvrage, d’une clause manuscrite spécifique et paraphée par laquelle il en accepte le coût et la charge ».

 

En application de l’article R.231-4 du même code, doit être aussi annexée au contrat visé à l’article L. 231-2 « une notice descriptive conforme à un modèle type agréé par arrêté du ministre chargé de la construction et de l’habitation indiquant les caractéristiques techniques tant de l’immeuble lui-même que des travaux d’équipement intérieur ou extérieur qui sont indispensables à l’implantation et à l’utilisation de l’immeuble.

Cette notice fait la distinction prévue à l’article L. 231-2 (d) entre ces éléments selon que ceux-ci sont ou non compris dans le prix convenu. Elle indique le coût de ceux desdits éléments dont le coût n’est pas compris dans le prix ».

 

L’article R. 231-5 précise que pour l’application de l’article L. 231-2, le prix convenu s’entend du prix global défini au contrat éventuellement révisé et il inclut en particulier :

– le coût de la garantie de livraison et, s’il y a lieu, celui de la garantie de remboursement,

– le coût du plan et, s’il y a lieu, les frais d’études du terrain pour l’implantation du bâtiment

– le montant des taxes dues par le constructeur sur le coût de la construction. En l’espèce, la notice descriptive reprend ces dispositions.

Ainsi, en application des articles L. 231-2 et R. 231-4 du code de la construction et de l’habitation, le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture du plan doit notamment comporter les énonciations relatives au coût du bâtiment à construire, égal à la somme du prix convenu et, s’il y a lieu, du coût des travaux dont le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution, ceux-ci étant décrits et chiffrés par le constructeur et faisant l’objet, de la part du maître de l’ouvrage, d’une clause manuscrite spécifique et paraphée par laquelle il en accepte le coût et la charge.

 

Ces dispositions visent à informer de façon complète le maître d’ouvrage du coût global de la construction afin de lui éviter de s’engager dans une opération qu’il ne pourra mener à son terme.

 

En l’espèce, le contrat de construction de maison individuelle signé le 22 novembre 2016 fixe le prix total des travaux à la somme de 205 720 euros TTC dont 65 740 euros TTC de travaux restant à la charge du maître de l’ouvrage, comprenant une somme de 5 150 euros pour les branchements sur domaine public.

 

La notice descriptive datée du même jour comprend la mention manuscrite suivante « Les travaux non compris dans le prix convenu qui restent à ma charge s’élèvent à la somme de 65 740 euros TTC » signée par les époux [Z].

 

Dès lors, en présence d’une telle mention manuscrite portant sur les travaux réservés, le maître d’ouvrage peut, à la condition d’établir que ces travaux sont imprécisément chiffrés ou mal évalués, demander le remboursement par le constructeur des travaux indispensables à l’implantation et à l’utilisation de l’immeuble déjà payés ou l’intégration de ces travaux dans le prix global et forfaitaire.

 

Les travaux à la charge des maîtres d’ouvrage non prévus et/ou non chiffrés

– L’étude pédologique

Les appelants réclament une somme de 500 euros selon facture du 9 février 2017 et font valoir que cette étude, qui concerne les travaux d’assainissement et l’analyse biologique des sols, aurait dû, en application de l’article R.231-5 susvisé être mise à la charge du constructeur qui doit lui-même vérifier la qualité du terrain et envisager les travaux indispensables à l’implantation de l’immeuble et que le contrat, comme la notice, doivent prévoir les travaux d’adaptation au sol. Selon eux, la notice descriptive est irrégulière sur ce point.

L’intimée estime que cette étude n’est ni une étude de sol, ni une étude géotechnique indispensable à l’implantation de l’immeuble et qu’elle n’a pas à être intégrée dans le prix convenu. Selon elle, elle fait partie du lot raccordement qui est à la charge du maître d’ouvrage.

En l’espèce, la notice descriptive (pièce 2) liste en première page les travaux réservés par le maître d’ouvrage et notamment « 4- Étude pédologique si nécessaire », mentionnée comme obligatoire et chiffrée à 920 euros.

En outre, la documentation produite par l’intimée et le rapport de la société Serpa (pièce 12) démontrent sans ambiguïté qu’il s’agit bien d’une étude d’assainissement, comme le confirme le bon de commande produit par les appelants (pièce 65) qui précise que le projet concerne l’installation d’assainissement non collectif pour une maison d’habitation. Ainsi, cette étude permet de déterminer la capacité d’infiltration d’eau par les sols afin d’évaluer le dimensionnement et le type d’assainissement individuel mais ne concerne nullement l’implantation ou le dimensionnement des fondations. Elle va de pair avec la « provision pour assainissement individuel si nécessaire » également comprise dans les travaux réservés et chiffrée à 11 200 euros.

Dans ces conditions, alors que cette prestation est distincte des travaux d’adaptation au sol et qu’elle a été correctement chiffrée et réservée, le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté les époux [Z] de leur demande de remboursement.

– Le plancher béton

Les appelants soutiennent que le constructeur a un devoir de conseil et qu’il ne démontre pas qu’il se serait assuré que la prestation relative au plancher bois correspondait aux attentes des maîtres d’ouvrage, notamment en remettant une documentation utile au matériau choisi.

Ils affirment avoir indiqué qu’ils souhaitaient poser du carrelage dans la salle de bain de l’étage et estiment que leur souhait n’a pas été pris en compte et qu’ils ont dû signer un avenant à 6 000 euros. Selon eux, le constructeur a commis une faute en ne délivrant pas un bien conforme à ce qui était prévu.

Néanmoins, il ressort de la notice descriptive qu’en page un, il est manuscritement spécifié que la nature du plancher haut du rez-de chaussée est en bois. Ainsi les époux [Z] ont coché l’option « plancher bois » dans leur contrat et ce n’est que le 30 octobre 2017, soit près d’un an après la signature du contrat, qu’ils ont souhaité obtenir un plancher béton puis signé, le 23 mars 2018, un avenant en ce sens. Rien n’établit qu’ils aient indiqué, comme ils l’affirment sans preuve, qu’ils souhaitaient poser du carrelage dans la salle de bain et avoir une meilleure sonorisation. De surcroît, il est précisé en page 28 de la notice que le carrelage est en option dans le « salon, séjour, cuisine, dégagement du rez-de-chaussée, cellier, salle de bain et WC, rez-de chaussée et étage hors plancher bois ».

Ils ne démontrent aucun manquement au devoir de conseil du constructeur à ce titre. Le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de remboursement.

– Les revêtements

Les époux [Z] réclament une somme de 8 855,36 euros concernant le vernis de l’escalier, le revêtement de carrelage dans les pièces d’eau et les sanitaires du rez-de-chaussée et au titre d’un enduit de lissage et font valoir que les travaux de revêtement muraux et de sol, qui sont indispensables à l’habitabilité, doivent être chiffrés, de manière réaliste, dans la notice descriptive.

L’intimée s’oppose à cette demande, rappelle que les revêtements de peinture ont été chiffrés pour un montant inférieur et qu’en outre, la dépense concernant le vernis pour l’escalier n’est pas prouvée, en l’absence de facture acquittée.

Il est relevé que la notice descriptive indique en page 27 « Il est expressément précisé que les modèles de cette gamme ne comportent aucune peinture, aucune lasure et ce sur l’ensemble de la maison, sans aucune exception (’) ». Contrairement à ce qu’affirment les appelants, les revêtements de peinture ne sont pas indispensables à l’habitabilité.

Le point 21 de la notice descriptive a bien prévu une provision pour la réalisation des peintures, à hauteur de la somme de 10 990 euros et précise en page 27 la nécessité d’appliquer un enduit spécial avant les travaux de peinture.

La demande des appelants montre qu’elle ne dépasse pas le chiffrage fixé et qu’ils ont finalement choisi un revêtement mural en carrelage dans les pièces d’eau et les sanitaires.

Il ne peut être reproché au constructeur de ne pas avoir chiffré ce type de revêtement, qui ne peut être qualifié de travaux indispensables à l’habitabilité, de même que la pose d’un vernis sur l’escalier et l’enduit de lissage. Les documents contractuels n’ont pas prévu de confier ce poste supplémentaire au constructeur. Ainsi, en page 12 de la notice descriptive, il est précisé que l’escalier est prévu avec une essence « hêtre. Sans finition ».

Enfin, contrairement à ce qui est allégué, le revêtement du sol des « chambres, bureau, palier d’étage et dressing » est bien prévu en page 32 de la notice en moquette et compris dans le prix. Aucun équipement indispensable n’a été omis ou non chiffré et seuls des travaux de finition ou de confort ont été prévus en option.

Le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande.

– Le drainage

Les époux [Z] réclament une somme de 1 915,20 euros et soutiennent que leur maison est située dans une zone de sols soumis à l’excès d’eau, plus particulièrement des brunisols et que le constructeur a manqué à son devoir d’information et de conseil sur la nécessité de poser un drainage.

Ils ajoutent que l’absence de drain leur cause des désordres, notamment des infiltrations, des fuites d’eau, de l’humidité et des moisissures et que le constructeur a omis de chiffrer ce poste.

Le constructeur s’oppose à cette demande non prévue au contrat et non nécessaire en l’absence de cave ou de sous-sol.

La section 1.1.3 de la notice descriptive prévoit la pose d’un drain plastique de 100 mm de diamètre avec lit de gravillons et feutre si la nature du sol le justifie.

Les documents contractuels montrent que la maison choisie ne comporte ni cave, ni sous-sol et qu’un vide-sanitaire a été installé.

En outre, comme l’a relevé le premier juge, la pièce n°46 correspond à une capture d’écran du site Geoportail et ne suffit pas à démontrer qu’un drain serait indispensable à l’habitabilité.

Ainsi, le constructeur n’était pas tenu de chiffrer la pose d’un système de drainage.

Le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande.

– Le poêle à granulés

Les époux [Z] soutiennent que la notice prévoit un système de chauffage par poêle à granulés qui n’est pas inclus dans le prix convenu et que ce poste, resté à la charge des maîtres d’ouvrage, aurait dû être chiffré.

Ils ajoutent que faute de raccordement de la pompe à chaleur, ils ont dû investir dans un poêle à granulés, au prix de 7 200 euros.

L’intimée rétorque qu’aucun poêle n’a été prévu au contrat et qu’il n’avait pas à être chiffré puisqu’un autre système de chauffage, par pompe à chaleur, a été commandé.

En effet, les pièces contractuelles montrent (page 23) que cette option n’a pas été choisie et qu’elle a même été expressément barrée en page une. Rien n’impose l’installation par le constructeur de deux systèmes de chauffage. Le chauffage choisi est, comme indiqué ci-avant un « chauffage par « effet joules » panneaux rayonnants, PAC air/air monosplit dans séjour et ballon thermodynamique ».

Il doit en outre être constaté que l’expertise amiable réalisée le 21 mai 2024 (pièce 63) n’a pas relevé de ponts thermiques ni de difficulté de chauffage.

La motivation pertinente du tribunal est confirmée.

Les aménagements extérieurs

Les appelants soutiennent que le constructeur aurait dû chiffrer certains ouvrages apparaissant sur les plans annexés au permis de construire, que le plan de la construction à édifier est annexé au contrat et que les plans et la notice descriptive sont considérés comme définitifs dès leur signature par les parties.

Selon eux, la mention en page 1 de la notice : « les plans et dessins du permis de construire comportent des éléments non compris dans le prix et non chiffrés », est illicite et ne signifie pas qu’ils ne sont pas prévus au contrat, mais simplement que leur coût n’a pas été évalué par le constructeur qui n’a pas expressément précisé que lesdits éléments ne seraient pas réalisés.

Ils ajoutent que ces travaux, notamment les murs de clôture et le portail, étaient pourtant indispensables à la construction et/ou rendus obligatoires par les règles d’urbanisme.

Ils affirment que la réalisation du mur de clôture s’élève à 29 750,40 euros et la fourniture et la pose du portail à 10 056 euros, soit un coût total de 39 806,40 euros, outre l’édification d’un mur au fond du jardin, d’une hauteur de 1,80 mètre pour lequel ils réclament une somme de 22 107,61 euros (11 739,61 euros pour l’achat du matériel et 10 368 euros pour l’indemnisation du temps passé) et le coût d’une place de stationnement, chiffré à 8 184 euros TTC.

La société Maisons pierre rétorque que ces prestations sont exclues du champ contractuel et que seuls doivent être prévus ou chiffrés les travaux extérieurs « indispensables à l’implantation et à l’utilisation de l’immeuble ».

En l’espèce, la notice descriptive ne mentionne ni clôture, ni portail, ni mur au fond du jardin ni place de stationnement.

Il ressort de l’article 2.2 des conditions générales du CCMI (pièce 1) que « La consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment à édifier et des travaux d’équipement intérieur ou extérieur qui sont indispensables à l’implantation, à l’utilisation ou à l’habitation de l’immeuble résultent des documents suivants annexés au présent contrat :

– Le plan de la construction à édifier (’). Le plan indique en outre (’) les éléments d’équipement intérieur ou extérieur qui sont indispensables à l’implantation et à l’utilisation ou à l’habitation de l’immeuble ».

Pour autant, la première page de la notice descriptive précise « ATTENTION les plans et dessins du permis de construire comportent des éléments non compris dans le prix et non chiffrés, exemple : clôtures, portail, terrasses, espaces verts, etc. (liste non exhaustive. Ces éléments ne sont pas indispensables à la réalisation de l’ouvrage ni à son habitabilité ».

Les plans contractuels produits (pièce 26) et signés par les maîtres d’ouvrage visent le modèle Tircis 4.111 de la gamme « Home chrysalide » et comportent : les plans de façades, les plans « intérieur », les plans « coupe et pignon », les plans électriques et éléments de chauffage. Il est patent que ces plans ne comportent ni clôture, ni portail, ni mur au fond du jardin ni place de stationnement.

Les appelants fondent leurs demandes non pas sur les plans contractuels mais sur l’arrêté accordant le permis de construire le 26 juillet 2017 (pièce 25) visant notamment le plan de masse comprenant une place de stationnement, le profil du terrain mentionnant un mur de clôture, un portail coulissant en bois, un mur au fond du jardin, un plan du pignon gauche, une coupe, un plan des façades et les plans du rez-de-chaussée et des combles.

Cet arrêté précise en « Nota bene 3 : Tout projet de clôture devra faire l’objet d’une déclaration préalable », ce qui montre que la clôture n’est pas indispensable pour l’obtention du permis de construire et que les maîtres d’ouvrage peuvent faire des demandes annexes et postérieures à l’obtention du permis de construire.

Ainsi, contrairement à ce que soutiennent les époux [Z], les murs de clôture et le portail constituent des éléments extérieurs qui ne sont pas indispensables à l’implantation et à l’utilisation ou à l’habitation de l’immeuble.

Le fait que le plan local d’urbanisme prévoie des caractéristique

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