Recouvrement des charges de copropriété : preuve des comptes approuvés, exclusion de la solidarité et rejet des dommages-intérêts

En application des articles 5, 10 et 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat doit établir la qualité de copropriétaire, produire les procès-verbaux approuvant les comptes et budgets correspondants, ainsi que les appels de fonds et le décompte individuel. Le copropriétaire peut encore contester le calcul de son solde individuel. La juridiction a retenu une créance de 4 588,58 euros, après exclusion de frais de recouvrement et de désarchivage insuffisamment justifiés.

La solidarité entre copropriétaires indivis ne se présume pas au sens de l’article 1310 du Code civil. Faute de clause applicable dans le règlement de copropriété, la condamnation solidaire au paiement des charges a été rejetée, tandis qu’une condamnation in solidum a été prononcée pour les dépens et frais irrépétibles.

Selon l’article 1231-6 du Code civil, les dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires supposent un préjudice indépendant et la mauvaise foi du débiteur. Ces éléments n’étant pas démontrés, la demande indemnitaire a été rejetée. Les intérêts ont couru à compter de la signification de l’assignation, faute de preuve de réception des mises en demeure, conformément à l’article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967. Leur capitalisation a été ordonnée sur le fondement de l’article 1343-2 du Code civil.

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Le syndicat des copropriétaires réclamait à deux copropriétaires indivis 4 588,58 euros de charges impayées, ainsi que des intérêts et des frais. Après examen des appels de fonds et du décompte actualisé, le tribunal a retenu la créance, mais refusé la solidarité faute de stipulation applicable. Les dommages-intérêts ont également été rejetés, aucune mauvaise foi ni préjudice distinct n’étant établi.

Deux copropriétaires indivis d’un lot étaient poursuivis par le syndicat des copropriétaires pour des charges impayées couvrant la période du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2025. Après une mise en demeure, le syndicat a demandé le paiement d’un solde, des intérêts, la capitalisation des intérêts, des dommages-intérêts et le remboursement des frais de procédure.

Les défendeurs, régulièrement assignés, n’ont pas comparu. Le syndicat a produit un extrait de matrice cadastrale, les procès-verbaux d’assemblées générales ayant approuvé les comptes et budgets, les appels de fonds et un décompte actualisé. Le tribunal a retenu un solde de 4 588,58 euros après déduction de certains frais.

La juridiction a refusé la solidarité entre les copropriétaires indivis, faute de stipulation applicable. Elle a également rejeté les dommages-intérêts, faute de preuve d’une mauvaise foi et d’un préjudice distinct du retard de paiement. Les intérêts, dépens et frais irrépétibles ont été accordés selon les modalités précisées au jugement.

• Établir la qualité de copropriétaire des débiteurs
• Produire les procès-verbaux approuvant comptes et budgets
• Justifier les appels de fonds par la clé de répartition applicable
• Présenter un décompte individuel actualisé et vérifiable
• Établir une clause de solidarité entre copropriétaires indivis
• Démontrer une mauvaise foi et un préjudice distinct du retard
• Justifier la réception de la mise en demeure pour fixer les intérêts

• Extrait de matrice cadastrale établissant la propriété du lot
• Procès-verbaux des assemblées générales des 1er juin 2022, 5 juin 2023 et 8 octobre 2024
• Appels de fonds appliquant la clé de répartition des tantièmes
• Décompte de créance actualisé au 1er janvier 2026
• Assignation signifiée le 8 juillet 2025
• Absence de bordereaux d’accusé de réception des mises en demeure

Le syndicat obtient le paiement du solde de charges retenu, les intérêts légaux à compter de la signification de l’assignation, la capitalisation des intérêts, les dépens et une indemnité de procédure. Les copropriétaires indivis ne sont toutefois pas condamnés solidairement au titre des charges et échappent aux dommages-intérêts faute de preuve suffisante.

• Payer 4 588,58 euros au titre des charges impayées
• Supporter in solidum les dépens de l’instance
• Verser 1 500 euros au titre des frais irrépétibles
• Acquitter les intérêts légaux à compter du 8 juillet 2025
• Subir la capitalisation des intérêts dus pour une année entière
• Ne pas obtenir de dommages-intérêts sans preuve d’un préjudice distinct

À faire

• Identifier précisément les copropriétaires débiteurs du lot
• Produire les procès-verbaux approuvant comptes et budgets
• Joindre les appels de fonds et la clé de répartition
• Actualiser le décompte après déduction des frais contestables
• Conserver les preuves de réception des mises en demeure

À éviter

• Réclamer une solidarité sans clause applicable
• Inclure des frais de recouvrement insuffisamment justifiés
• Assimiler un retard de paiement à un préjudice distinct
• Alléguer la mauvaise foi sans éléments probants
• Fixer les intérêts avant de prouver la réception de la mise en demeure

Les justificatifs du recouvrement des charges de copropriété

Le syndicat doit produire les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes et budgets concernés, les appels de fonds et le décompte individuel. Le copropriétaire conserve la faculté de contester le calcul de son solde. Dans la décision, ces pièces ont permis de retenir une créance de 4 588,58 euros après déduction de frais non retenus.

La solidarité entre copropriétaires indivis

L’article 1310 du Code civil prévoit que la solidarité ne se présume pas. Elle ne résulte ni de la seule indivision ni de la qualité de copropriétaire indivis. Une clause du règlement de copropriété peut toutefois la prévoir. En l’absence d’une telle stipulation, la demande de condamnation solidaire au paiement des charges a été rejetée.

Les conditions des dommages-intérêts pour retard de paiement

L’article 1231-6 du Code civil permet une indemnisation distincte des intérêts moratoires si le créancier démontre la mauvaise foi du débiteur et un préjudice indépendant du retard. La privation de trésorerie ne suffit pas à elle seule. Faute de preuve de difficultés de gestion, d’appels exceptionnels ou de mauvaise foi, la demande indemnitaire a été rejetée.

Article R.212-9 du Code de l’organisation judiciaire, Article 812 du Code de procédure civile, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 455 du Code de procédure civile, Article 656 du Code de procédure civile, Article 658 du Code de procédure civile, Article 1310 du Code civil, Article 1231-6 du Code civil, Article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, Article 1343-2 du Code civil, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Articles 514 et suivants du Code de procédure civile