Dommages-intérêts pour impayés de charges de copropriété : exigence d’un préjudice distinct et de la mauvaise foi

En application de l’article 1231-6 du code civil, le retard dans le paiement d’une somme d’argent est réparé par l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure. Des dommages-intérêts distincts ne peuvent être accordés que si le créancier établit à la fois la mauvaise foi du débiteur et un préjudice indépendant du seul retard.

Le défaut de paiement répété peut constituer une faute lorsqu’il prive la copropriété de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble. Toutefois, la seule privation de trésorerie ne suffit pas. Le syndicat doit démontrer des difficultés concrètes, telles que la nécessité d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie.

La bonne foi des débiteurs étant présumée, elle doit être renversée par des éléments précis. En l’absence de preuve d’une mauvaise foi et d’un préjudice distinct, la demande indemnitaire est rejetée. Le syndicat, succombant dans ses prétentions, supporte les dépens et ne peut obtenir une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

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Après paiement des charges et frais nécessaires, le syndicat des copropriétaires a abandonné ses demandes sur ces postes, mais maintenu sa demande de dommages-intérêts. La juridiction l’a rejetée, faute de preuve de la mauvaise foi des débiteurs et d’un préjudice distinct du retard de paiement. Le syndicat a été condamné aux dépens, l’article 700 du code de procédure civile n’étant pas appliqué.

Des copropriétaires détenant plusieurs lots n’ont pas réglé régulièrement leurs charges entre octobre 2024 et octobre 2025. Le syndicat des copropriétaires les a assignés en paiement des arriérés, des frais de recouvrement, de dommages-intérêts, des dépens et de frais irrépétibles.

Les débiteurs, non comparants, ont ensuite effectué deux paiements les 6 janvier et 24 avril 2026. Ces règlements ont soldé les charges et les frais nécessaires. Le syndicat a donc abandonné ses demandes sur ces postes, mais a maintenu sa demande de dommages-intérêts ainsi que ses demandes accessoires.

La juridiction a retenu que le syndicat ne démontrait ni la mauvaise foi des débiteurs ni un préjudice distinct du retard de paiement. Elle a rejeté la demande indemnitaire, condamné le syndicat aux dépens et écarté l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

• Établir un défaut de paiement répété des charges de copropriété
• Démontrer la mauvaise foi des débiteurs malgré sa présomption de bonne foi
• Justifier un préjudice distinct de celui réparé par les intérêts moratoires
• Établir des difficultés concrètes causées par les impayés
• Produire, notamment, la preuve d’appels de fonds exceptionnels liés au manque de trésorerie
• Relier directement les impayés au préjudice financier invoqué

• Décompte des charges établissant la reprise des paiements réguliers en octobre 2025
• Constat de paiements effectués les 6 janvier et 24 avril 2026
• Absence de justificatifs de difficultés de trésorerie de la copropriété
• Absence de preuve d’appels de fonds exceptionnels
• Absence d’éléments établissant la mauvaise foi des débiteurs

Le syndicat des copropriétaires ne peut obtenir de dommages-intérêts supplémentaires sans établir cumulativement la mauvaise foi et un préjudice distinct. Les débiteurs bénéficient du rejet de la demande indemnitaire, tandis que le syndicat supporte les dépens et ne perçoit aucune somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

• Rejet de la demande de dommages-intérêts
• Maintien des effets des paiements sur les charges et frais nécessaires
• Support des dépens par le syndicat des copropriétaires
• Rejet de la demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile
• Nécessité de documenter toute difficulté de trésorerie future

À faire

• Conserver les décomptes détaillés des charges impayées
• Documenter les relances et mises en demeure
• Établir les difficultés concrètes de trésorerie
• Produire les appels de fonds exceptionnels éventuellement votés
• Réunir les éléments caractérisant la mauvaise foi

À éviter

• Réclamer des dommages-intérêts sur la seule base d’un retard
• Assimiler automatiquement des impayés répétés à la mauvaise foi
• Invoquer une privation de trésorerie non chiffrée
• Négliger la présomption de bonne foi des débiteurs
• Maintenir des demandes déjà soldées par paiement

Les conditions des dommages-intérêts distincts au titre de l’article 1231-6 du code civil

La réparation distincte du retard de paiement suppose de démontrer cumulativement la mauvaise foi des débiteurs et un préjudice indépendant de celui réparé par les intérêts moratoires. Le défaut de paiement répété peut caractériser une faute, mais la privation de sommes nécessaires à la gestion de l’immeuble ne suffit pas, à elle seule, à établir un préjudice distinct.

La preuve de la mauvaise foi des débiteurs

La bonne foi des débiteurs étant présumée, le syndicat doit établir qu’ils ont agi de mauvaise foi. La juridiction relève que le défaut de paiement pouvait résulter de difficultés personnelles ou financières et que les copropriétaires avaient repris le paiement régulier de leurs charges. La mauvaise foi n’étant pas démontrée, la demande indemnitaire est rejetée.

La preuve d’un préjudice financier indépendant

Le syndicat devait établir que les impayés avaient provoqué des difficultés concrètes, notamment la nécessité de voter des appels de fonds exceptionnels pour compenser un manque temporaire de trésorerie. Faute d’une telle preuve, le préjudice invoqué est considéré comme relevant du seul retard de paiement et ne justifie pas de dommages-intérêts supplémentaires.

Loi n°65-557 du 10 juillet 1965, Décret n°67-223 du 17 mars 1967, Article R.212-9 du Code de l’organisation judiciaire, Article 812 du Code de procédure civile, Article 455 alinéa 1er du Code de procédure civile, Articles 656 et 658 du Code de procédure civile, Article 1231-1 du Code civil, Article 1231-6 du Code civil, Article 1342-2 du Code civil, Article 1342-10 du Code civil, Article 1343-2 du Code civil, Article 700 du Code de procédure civile