Fixation du loyer renouvelé d’un hôtel monovalent : exclusion des petits-déjeuners et déduction de la taxe foncière

Pour les locaux monovalents à usage hôtelier, l’article R.145-10 du Code de commerce permet de déterminer le loyer selon les usages de la branche d’activité, par dérogation aux articles L.145-33 et R.145-3 et suivants. La méthode hôtelière actualisée repose sur la recette théorique des chambres, corrigée par les remises, le taux d’occupation, les commissions et le pourcentage sur recettes.

Le juge retient le prix moyen issu de l’expertise judiciaire, écartant un tableau produit unilatéralement et non soumis contradictoirement à l’expert. Il applique un taux d’occupation de 85 %, un abattement de 15 % et un pourcentage sur recettes de 15,50 %, puis déduit 5 % au titre des travaux de mise en conformité et 5 300 € de taxe foncière justifiés par l’avis d’imposition.

La recette des petits-déjeuners est exclue, la méthode applicable aux hôtels une à trois étoiles ayant pour assiette les recettes de location des chambres. Le loyer renouvelé est ainsi fixé à 327 875 € par an HT et HC. Le différentiel entre loyers provisionnels et loyers dus porte intérêts au taux légal selon l’article 1231-6 du Code civil, avec capitalisation de droit en application de l’article 1343-2.

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Selon l’expertise hôtelière, les recettes de petits-déjeuners ont été exclues, tandis qu’un tableau statistique produit unilatéralement n’a pas été retenu. Après application des abattements convenus et déduction de la taxe foncière justifiée, le loyer du bail renouvelé a été fixé à 327 875 euros par an hors taxes et hors charges à compter du 20 septembre 2024.

Une bailleresse a consenti le renouvellement d’un bail commercial à une locataire exploitant un hôtel trois étoiles de 52 chambres. Après avoir refusé le renouvellement puis exercé son droit de repentir, elle a demandé la fixation du loyer renouvelé à 379 520 euros annuels.

Une expertise judiciaire a évalué la valeur locative selon la méthode hôtelière. La bailleresse sollicitait notamment l’intégration des recettes de petits-déjeuners. La locataire contestait le prix moyen des chambres et demandait que le loyer soit fixé à 311 984,23 euros.

Le juge retient les données de l’expertise, écarte un tableau statistique produit unilatéralement, exclut les recettes de petits-déjeuners, applique les abattements convenus et déduit la taxe foncière justifiée par un avis d’imposition. Le loyer renouvelé est fixé à 327 875 euros par an HT et HC à compter du 20 septembre 2024.

• Qualifier les locaux de monovalents à usage hôtelier
• Appliquer les usages de la branche hôtelière conformément à l’article R.145-10
• Retenir les données d’une expertise judiciaire contradictoire
• Appliquer le taux d’occupation admis par les parties
• Déduire les charges et travaux justifiant un abattement
• Écarter les recettes accessoires exclues par la méthode sectorielle
• Déduire la taxe foncière établie par un justificatif fiscal

• Rapport d’expertise judiciaire du 22 juillet 2024
• Données statistiques OLAKALA relatives aux prix hôteliers moyens
• Réponses de l’expert judiciaire aux dires des parties
• Avis d’imposition 2024 établissant une taxe foncière de 5 300 euros
• Attestations comptables relatives aux recettes de petits-déjeuners

La bailleresse obtient la fixation judiciaire du loyer, mais à un montant inférieur à celui demandé. La locataire doit régler le différentiel entre les loyers provisionnels et le loyer fixé, avec intérêts légaux, tandis que chaque partie conserve ses dépens et frais irrépétibles.

• Loyer annuel fixé à 327 875 euros HT et HC
• Rappel locatif exigible depuis le 20 septembre 2024
• Intérêts légaux à compter du 21 mai 2025 ou de chaque échéance
• Capitalisation des intérêts dus depuis plus d’un an
• Recettes de petits-déjeuners exclues du calcul
• Chaque partie conserve ses dépens et frais irrépétibles

À faire

• Identifier précisément le caractère monovalent des locaux
• Documenter les prix moyens pratiqués dans le secteur hôtelier
• Soumettre les contestations techniques à l’expert judiciaire
• Justifier chaque charge ou taxe par un document officiel
• Calculer le différentiel locatif et les intérêts applicables

À éviter

• Produire tardivement des données statistiques non contradictoires
• Inclure automatiquement les recettes accessoires
• Contester l’expertise sans observations durant ses opérations
• Retenir une taxe foncière non justifiée pour l’année concernée
• Oublier la capitalisation annuelle des intérêts échus

La méthode hôtelière applicable aux locaux monovalents

La qualification monovalente des locaux hôteliers permet de fixer le loyer selon les usages de la branche d’activité, conformément à l’article R.145-10 du Code de commerce. La méthode retenue combine recette théorique maximale, taux d’occupation, abattement pour commissions et remises, puis pourcentage sur recettes. Le juge retient les paramètres de l’expertise judiciaire, dont un prix moyen de 165 euros, un taux d’occupation de 85 %, un abattement de 15 % et un taux de 15,50 %.

La valeur probante d’une expertise judiciaire contradictoire

Un tableau statistique établi unilatéralement après l’expertise ne suffit pas à écarter les données de l’expert judiciaire. La locataire n’avait pas soumis ses contestations à l’expert pendant les opérations d’expertise. Les écarts importants entre les chiffres produits et l’absence de garanties comparables d’impartialité conduisent le juge à retenir l’évaluation expertale.

L’exclusion des recettes accessoires et la déduction fiscale

Selon l’article R.145-10 du Code de commerce, la méthode usuelle pour les hôtels une à trois étoiles prend pour assiette les recettes de location des chambres, et non les recettes accessoires de petits-déjeuners. En revanche, la taxe foncière effectivement établie pour l’année du renouvellement est déduite, l’avis d’imposition produit justifiant un montant de 5 300 euros.

Article R.145-23 du Code de commerce, Article L.145-36 du Code de commerce, Article R.145-10 du Code de commerce, Articles L.145-33 et R.145-3 du Code de commerce, Articles 1231-6 et 1344 du Code civil, Article 1343-2 du Code civil, Article 700 du Code de procédure civile