Bail commercial après maintien dans les lieux : paiement des loyers jusqu’à la première échéance triennale

L’article L. 145-5 du code de commerce permet un bail dérogatoire d’une durée totale maximale de trois ans. Lorsque le preneur reste dans les lieux à l’expiration de cette durée et y est laissé en possession, un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux prend effet. La cour retient également qu’une volonté claire et non équivoque de soumission à ce statut peut résulter de l’intitulé et des clauses du contrat, même lorsque le terrain ne relève pas de plein droit de ce régime.

Le congé délivré par le preneur ne pouvait donc produire effet qu’à l’expiration de la première période triennale, soit le 30 juin 2025. En application des articles 1103 et 1104 du code civil, le bailleur pouvait réclamer l’exécution du contrat et le paiement des loyers jusqu’à cette date, faute d’acceptation d’une résiliation anticipée ou de preuve d’une relocation avant le terme.

L’absence d’information sur un risque d’inondation, au regard de l’article L. 125-5 du code de l’environnement, n’entraîne pas automatiquement la résolution du bail. Selon l’article 1224 du code civil, l’inexécution doit présenter une gravité suffisante. La résolution a été refusée, aucun risque mentionné dans l’état communiqué n’ayant réalisé.

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Après l’expiration d’un bail dérogatoire d’un an, le preneur est resté dans les lieux, entraînant la formation d’un bail commercial. Son congé pour le 30 juin 2023 n’a pas été retenu, la cour fixant la fin de la première période triennale au 30 juin 2025. Elle a refusé la résolution fondée sur l’absence d’annexes et condamné le preneur au paiement des loyers jusqu’à cette date.

Une société propriétaire a donné à bail une zone de stationnement et un bungalow à une société de transport, dans le cadre d’un contrat intitulé « bail dérogatoire article L. 145-5 du code de commerce ». Des avenants ont ensuite étendu l’assiette louée et augmenté le loyer.

À l’expiration du bail d’un an, le preneur est resté dans les lieux. Le bailleur a soutenu qu’un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux s’était formé. Le preneur a donné congé pour le 30 juin 2023, tandis que le bailleur a retenu la date du 30 juin 2025, correspondant à la fin de la première période triennale.

Le preneur invoquait subsidiairement l’absence d’annexes relatives aux risques naturels et technologiques pour obtenir la résolution du bail. La cour retient l’existence d’un bail commercial, refuse la résolution et condamne le preneur au paiement des loyers jusqu’en juin 2025, sous déduction d’une somme déjà versée.

• Contrat exprimant une volonté claire et non équivoque de soumission au statut commercial
• Expiration du bail dérogatoire d’une durée d’un an
• Maintien du preneur dans les lieux après l’échéance contractuelle
• Absence d’acceptation du bailleur d’une fin anticipée du bail
• Absence de relocation du terrain avant le 1er juillet 2025
• Manquement relatif aux risques ne présentant pas une gravité suffisante

• Contrat intitulé « Bail dérogatoire article L. 145-5 du code de commerce »
• Clauses contractuelles prévoyant la soumission à l’article L. 145-5
• Deux avenants étendant l’assiette et modifiant le loyer
• Maintien du preneur dans les lieux au 30 juin 2022
• État des risques naturels et technologiques communiqué en première instance
• Pièce établissant une nouvelle location seulement à compter du 1er juillet 2025

Le bailleur obtient l’exécution du bail commercial jusqu’au 30 juin 2025 et le paiement de l’arriéré locatif correspondant. Le preneur reste tenu des loyers malgré son départ anticipé et supporte les frais de la procédure, tandis que la résolution du bail lui est refusée.

• Paiement de 80 666,60 euros TTC d’arriérés locatifs
• Déduction de la somme de 10 000 euros déjà versée
• Maintien de l’obligation locative jusqu’au 30 juin 2025
• Rejet de la demande de résolution du bail
• Paiement de 2 000 euros au titre de l’article 700
• Prise en charge des dépens d’appel

À faire

• Vérifier l’intitulé et les clauses du bail dérogatoire
• Contrôler la durée totale des baux successifs
• Documenter le maintien dans les lieux après l’échéance
• Calculer les loyers jusqu’à la première échéance triennale
• Produire les preuves de toute relocation avant le terme

À éviter

• Qualifier automatiquement le contrat de bail civil
• Considérer le départ du preneur comme une résiliation acceptée
• Omettre les annexes relatives aux risques naturels et technologiques
• Demander la résolution sans démontrer une gravité suffisante
• Réclamer des loyers sans déduire les sommes déjà payées

La formation d’un bail commercial après un bail dérogatoire

L’article L. 145-5 du code de commerce prévoit qu’un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux se forme lorsque le preneur reste dans les lieux à l’expiration du bail dérogatoire et y est laissé en possession. La cour relève en outre que le contrat exprimait une volonté claire et non équivoque de soumission au statut, par son intitulé et ses clauses, malgré l’absence de soumission légale automatique du terrain.

Le congé du preneur à l’expiration de la première période triennale

Le maintien dans les lieux a fait naître un bail commercial à compter du 1er juillet 2022. Le congé délivré en février 2023 ne pouvait prendre effet qu’au 30 juin 2025, terme de la première période triennale retenue par la cour. Le départ anticipé du preneur, sans acceptation du bailleur, ne mettait pas fin à son obligation locative.

La gravité du manquement justifiant la résolution du bail

L’article L. 125-5 du code de l’environnement permet au locataire de poursuivre la résolution en cas de non-respect de l’information sur les risques. Toutefois, l’article 1224 du code civil exige une inexécution suffisamment grave. La cour refuse la résolution : l’absence d’information alléguée sur le risque d’inondation n’a pas atteint ce seuil, aucun risque mentionné dans l’état communiqué n’ayant été réalisé.

Article L. 145-1 du Code de commerce, Article L. 145-2 du Code de commerce, Article L. 145-4 du Code de commerce, Article L. 145-5 du Code de commerce, Article L. 145-9 du Code de commerce, Article 1103 du Code civil, Article 1104 du Code civil, Article 1224 du Code civil, Article L. 125-5 du Code de l’environnement, Article L. 125-2 du Code des assurances, Article L. 128-2 du Code des assurances, Article 700 du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile, Article 3-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article L. 323-14 du Code rural et de la pêche maritime, Article L. 411-37 du Code rural et de la pêche maritime