Référé et travaux d’urbanisme : absence de trouble manifestement illicite face à un permis non annulé

La demande de sursis à statuer constitue une exception de procédure qui doit être soulevée simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir, à peine d’irrecevabilité, conformément à l’article 74 du Code de procédure civile. Présentée après plusieurs conclusions au fond, elle est donc écartée.

Sur le fondement de l’article 835, alinéa 1er, du Code de procédure civile, un particulier peut solliciter en référé des mesures conservatoires ou de remise en état s’il démontre un trouble manifestement illicite ou un dommage imminent. La contestation sérieuse portant sur l’existence même du trouble fait obstacle à l’intervention du juge des référés.

La juridiction judiciaire ne statue pas sur la validité ou la péremption d’un permis de construire, question relevant de l’autorité administrative et du juge administratif. En l’absence d’annulation ou de constat administratif de péremption, le permis demeure opposable dans le cadre du référé. Les procès-verbaux établissant seulement l’existence d’un chantier, sans démontrer une non-conformité évidente, ne suffisent pas.

La violation des règles d’urbanisme et les infractions prévues aux articles L. 480-4 et L. 610-1 du Code de l’urbanisme n’étant pas manifestement établies, les mesures de suspension et de démolition sont refusées. La demande fondée sur l’article 700 est en revanche accueillie au profit des propriétaires, qui obtiennent une indemnité et la condamnation aux dépens.

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Un propriétaire voisin demandait la suspension d’un chantier, la démolition des constructions et une astreinte, invoquant l’absence d’autorisation valable, une perte de vue et des nuisances. La cour a déclaré irrecevable la demande de sursis à statuer et confirmé le rejet des mesures sollicitées, aucun trouble manifestement illicite ni dommage imminent n’étant suffisamment caractérisé. Une indemnité de procédure a été accordée aux voisins.

Un propriétaire voisin a contesté les travaux réalisés sur les parcelles voisines, estimant qu’ils étaient conduits sans autorisation d’urbanisme valable et qu’ils entraînaient une perte de vue, une dépréciation de son bien et des nuisances. Il a demandé en référé la suspension du chantier, la démolition des constructions et une astreinte.

Les propriétaires voisins ont soutenu que les travaux étaient couverts par un permis de construire délivré en 2013 et qu’aucune autorité administrative ne l’avait annulé ou déclaré périmé. Ils ont également contesté la preuve d’une infraction au plan local d’urbanisme et d’un trouble de voisinage.

La cour a déclaré irrecevable la demande de sursis à statuer, présentée après plusieurs défenses au fond. Elle a confirmé le rejet des mesures de suspension et de démolition, faute de trouble manifestement illicite ou de dommage imminent suffisamment caractérisé, puis a accordé une indemnité de procédure aux propriétaires voisins.

• Soulever toute demande de sursis avant toute défense au fond
• Établir une violation évidente d’une règle d’urbanisme
• Démontrer que les travaux ne sont pas couverts par le permis existant
• Rapporter une preuve suffisamment certaine au jour de la décision initiale
• Caractériser concrètement le trouble, la gêne ou les nuisances allégués
• Établir un dommage imminent distinct et certain
• Justifier la nécessité et la proportionnalité des mesures sollicitées

• Permis de construire délivré en 2013 et documents administratifs associés
• Plans définissant le projet autorisé
• Procès-verbaux de constat des 27 juin 2024, 5 et 22 juin 2025
• Photographies du chantier et des constructions
• Extraits du plan local d’urbanisme intercommunal
• Projections personnelles insuffisantes pour établir la perte de vue

Le demandeur est débouté de ses demandes de suspension, de démolition et de remboursement des frais de constat. Les propriétaires voisins conservent le bénéfice du permis dans le référé et obtiennent une indemnité de procédure, tandis que le demandeur supporte les dépens.

• Maintien des travaux en l’absence de trouble manifeste établi
• Rejet de la demande de démolition sous astreinte
• Irrecevabilité du sursis présenté après les défenses au fond
• Paiement de 2 500 euros au titre de l’article 700
• Prise en charge des dépens d’appel par le demandeur

À faire

• Vérifier la date de chaque conclusion antérieure
• Soulever les exceptions avant toute défense au fond
• Produire le permis et les plans autorisés
• Documenter précisément les travaux et leur non-conformité
• Établir séparément les nuisances et le préjudice allégué

À éviter

• Demander tardivement un sursis à statuer
• Contester la péremption du permis devant le juge judiciaire
• Assimiler un chantier à une infraction manifeste
• Fonder la perte de vue sur de simples projections personnelles
• Omettre la preuve d’un dommage imminent certain

La recevabilité du sursis à statuer

La demande de sursis constitue une exception qui doit être soulevée avant toute défense au fond, conformément à l’article 74 du Code de procédure civile. Présentée après plusieurs conclusions au fond, elle est irrecevable, même si la procédure administrative avait déjà été engagée.

La compétence relative à la péremption du permis

La juridiction judiciaire peut apprécier les mesures de référé, mais la validité ou la péremption d’un permis de construire relève de l’autorité administrative et du juge administratif. En l’absence d’annulation ou de constat administratif de péremption, le permis est tenu pour valable dans le référé.

La caractérisation du trouble manifestement illicite

L’article 835 du Code de procédure civile permet une mesure de remise en état seulement si le trouble illicite est évident. Des constats établissant un chantier, sans démontrer une non-conformité au permis ou une infraction manifeste au plan local d’urbanisme, ne suffisent pas. La perte de vue et les nuisances doivent également être prouvées.

Article 804 du Code de procédure civile, Article 74 du Code de procédure civile, Article 378 du Code de procédure civile, Article 379 du Code de procédure civile, Article 699 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 835 du Code de procédure civile, Article 1253 du Code civil, Article R. 421-1 du Code de l’urbanisme, Article R. 421-2 du Code de l’urbanisme, Article R. 421-8-2 du Code de l’urbanisme, Article R. 421-9 du Code de l’urbanisme, Article R. 421-12 du Code de l’urbanisme, Article R. 424-10 du Code de l’urbanisme, Article R. 424-17 du Code de l’urbanisme, Article L. 480-4 du Code de l’urbanisme, Article L. 480-13 du Code de l’urbanisme, Article L. 480-14 du Code de l’urbanisme, Article L. 610-1 du Code de l’urbanisme