Exception d’inexécution du loyer : des désordres insuffisamment graves ne rendent pas le logement impropre à l’habitation

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire le paiement du loyer et des charges aux termes convenus. L’exception d’inexécution prévue par l’article 1219 du Code civil peut être invoquée dans un bail synallagmatique, mais seulement lorsque le manquement du bailleur est suffisamment grave pour rendre les locaux impropres à leur destination contractuelle. La suspension intégrale des loyers n’est donc pas justifiée par de simples désordres, en l’absence de preuve de leur gravité et de leur imputabilité au bailleur.

Les articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 1720 du Code civil mettent à la charge du bailleur la délivrance, l’entretien et les réparations non locatives. Toutefois, le locataire doit établir le manquement invoqué. La cour relève ici l’absence de mise en demeure, l’absence de document technique établissant un problème de canalisations et l’imputation de la fuite à des joints de baignoire relevant de l’entretien locatif.

Les réparations locatives doivent être appréciées au regard du décret n° 87-712 du 26 août 1987. La facture de remise en état du jardin, corroborée par les constatations produites, est retenue, tandis que les travaux d’électricité, de chauffage, de peinture et d’ouvrants ne sont pas suffisamment imputés à la locataire. Le dépôt de garantie peut être conservé et compensé avec les sommes dûment justifiées restant dues, conformément à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur le fondement de l’article 1231-1 du Code civil, l’indemnisation du trouble de jouissance est refusée faute de manquement démontré. L’attestation irrégulière au regard de l’article 202 du Code de procédure civile ne suffit pas à établir le préjudice. La partie perdante supporte les dépens en application de l’article 696 du même code et les frais irrépétibles fixés sur le fondement de l’article 700.

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Les infiltrations et autres désordres établis ne rendaient pas le logement impropre à sa destination. La dette locative a été confirmée, tandis que les réparations ont été limitées à l’entretien du jardin. Le dépôt de garantie a pu être conservé par compensation et la demande d’indemnisation du trouble de jouissance a été rejetée.

Un bailleur a donné en location un appartement à un locataire, avec constitution d’un dépôt de garantie et engagement solidaire d’une caution. Après un dégât des eaux, le locataire a cessé de payer les loyers et charges pendant vingt-deux mois, invoquant des infiltrations, des problèmes de canalisations et divers désordres affectant le logement.

À son départ, deux constats de commissaire de justice ont été établis. Le bailleur a demandé le paiement des loyers impayés et de travaux de remise en état. Le locataire a sollicité la restitution du dépôt de garantie ainsi que l’indemnisation d’un trouble de jouissance.

La cour retient que les désordres démontrés ne rendaient pas le logement impropre à sa destination. Elle confirme la dette locative, limite les réparations locatives au coût de l’entretien du jardin, autorise la conservation du dépôt de garantie par compensation et rejette la demande indemnitaire faute de preuve d’un manquement du bailleur.

• Établir un manquement imputable au bailleur
• Démontrer une gravité rendant le logement impropre à sa destination
• Produire des éléments techniques corroborant les désordres allégués
• Mettre le bailleur en demeure d’exécuter les travaux nécessaires
• Justifier l’imputabilité des réparations réclamées au locataire
• Établir le préjudice et le lien avec un manquement contractuel

• Contrat de bail et stipulation de remise en état du logement
• Commandement de payer et décompte des loyers impayés
• Rapport d’expertise attribuant la fuite aux joints de baignoire
• Constat contradictoire de l’état du logement au départ
• Facture de remise en état du jardin

Le locataire reste tenu des loyers impayés lorsque les désordres ne rendent pas le logement impropre à sa destination. Le bailleur ne peut obtenir le remboursement des travaux non locatifs ou insuffisamment imputés, mais peut conserver le dépôt de garantie pour compenser les sommes justifiées. La partie perdante supporte les dépens et les frais irrépétibles fixés par le juge.

• Maintien de la condamnation au paiement des loyers
• Compensation du dépôt de garantie avec les dettes locatives
• Exclusion des travaux insuffisamment imputés au locataire
• Condamnation du locataire aux dépens et frais irrépétibles

À faire

• Établir un état des lieux d’entrée complet et contradictoire
• Documenter chaque désordre par constat ou rapport technique
• Adresser une mise en demeure avant de suspendre les loyers
• Conserver les factures justifiant les réparations locatives
• Vérifier la conformité des attestations aux règles de preuve

À éviter

• Suspendre les loyers sans démontrer une gravité suffisante
• Imputer au locataire des réparations non locatives
• Réclamer des travaux sans preuve de dégradation imputable
• Produire une attestation ne respectant pas l’article 202
• Négliger la compensation du dépôt de garantie

L’exception d’inexécution du paiement des loyers

L’article 1219 du Code civil permet de suspendre l’exécution d’une obligation lorsque l’inexécution du cocontractant est suffisamment grave. Dans le bail, cette gravité suppose que les manquements du bailleur rendent les locaux impropres à leur destination contractuelle. La cour refuse l’exception : les désordres invoqués ne sont pas suffisamment établis, aucun problème de canalisations n’est techniquement démontré et la locataire n’a pas mis en demeure le bailleur d’intervenir.

Les réparations locatives imputables au locataire

La charge d’une réparation suppose une dégradation imputable au locataire et une dépense justifiée. La cour écarte les frais de peinture, d’installation électrique, de chauffage, d’ouvrants et de volets, faute de preuve d’une dégradation volontaire ou imputable. Elle retient en revanche la remise en état du jardin, qui relève de l’entretien locatif, sur la base d’une facture produite.

La preuve du trouble de jouissance

Sur le fondement de l’article 1231-1 du Code civil, l’indemnisation suppose un manquement contractuel démontré et un préjudice qui en découle. La cour constate l’absence de mise en demeure et de preuve suffisante d’un manquement du bailleur. L’attestation produite est écartée car elle ne respecte pas les exigences de l’article 202 du Code de procédure civile.

Article 7 de la loi du 6 juillet 1989, Article 6 de la loi du 6 juillet 1989, Article 22 de la loi du 6 juillet 1989, Article L. 843-1 du Code de la construction et de l’habitation, Article 1219 du Code civil, Article 1720 du Code civil, Article 1721 du Code civil, Article 1231-1 du Code civil, Article 805 du Code de procédure civile, Article 907 du Code de procédure civile, Article 202 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Décret n° 87-712 du 26 août 1987