Paiement du prix d’un CCMI : exigibilité du solde, révision BT01 et expertise refusée

Le tribunal refuse l’expertise sollicitée sur le fondement des articles 143 à 146 du Code de procédure civile, dès lors qu’elle aurait suppléé la carence probatoire des maîtres de l’ouvrage. Ceux-ci étaient en outre forclos à invoquer la garantie de parfait achèvement de l’article 1792-6 du Code civil, la réception étant intervenue plus d’un an auparavant.

L’appel de fonds correspondant à 95 % du prix était exigible conformément à l’article R231-7 du Code de la construction et de l’habitation. La retenue du paiement n’était justifiée par aucun manquement contractuel suffisamment grave au sens de l’article 1219 du Code civil. Les réserves apparentes non formulées à la réception ont été considérées comme purgées. Le taux contractuel de 1 % par mois a été appliqué, dans la limite prévue par l’article R231-14 du même code.

La preuve de l’acceptation de l’avenant résultait d’un document signé portant la mention « bon pour accord » et d’un courriel de transmission. L’article 1353 du Code civil fondait la charge de cette preuve.

Le solde de 5 % demeurait toutefois inexigible, plusieurs réserves n’étant pas établies comme levées, conformément à l’article R231-7. La clause de révision, expressément acceptée et fondée sur l’indice BT01, a été validée au regard des articles L231-11 et L231-12 du Code de la construction et de l’habitation. La révision a néanmoins été recalculée selon l’indice exact. Les intérêts légaux ont été accordés sur ce poste en application de l’article 1231-6 du Code civil.

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Dans un litige relatif à la construction d’une maison individuelle, les maîtres de l’ouvrage invoquaient des malfaçons et sollicitaient une expertise. Le tribunal a refusé cette mesure, retenu la forclusion de la garantie de parfait achèvement et condamné les intéressés au paiement de l’appel de fonds, de l’avenant accepté et d’une révision recalculée.

Une société de construction avait conclu avec deux maîtres de l’ouvrage un contrat de construction d’une maison individuelle avec fourniture de plans, pour un prix déterminé. Après plusieurs appels de fonds, une réception avec réserves est intervenue, complétée par des réserves adressées par courrier. Les maîtres de l’ouvrage ont ensuite fait constater divers désordres par un commissaire de justice et ont déclaré un dégât des eaux à leur assureur dommages-ouvrage.

La société a demandé le paiement de plusieurs sommes correspondant à un appel de fonds, à des travaux supplémentaires, au solde de 5 % et à la révision du prix. Les maîtres de l’ouvrage ont sollicité une expertise judiciaire, invoqué des malfaçons, contesté l’avenant et demandé la suppression de la clause de révision.

Le tribunal refuse l’expertise, retient la forclusion de la garantie de parfait achèvement et condamne les maîtres de l’ouvrage au paiement de l’appel de fonds, de l’avenant accepté et d’une révision recalculée. Il rejette toutefois la demande relative au solde de 5 %, les réserves n’étant pas toutes levées.

• Établir que l’appel de fonds correspond au stade d’avancement requis.
• Apporter la preuve d’un manquement contractuel suffisamment grave.
• Démontrer que les réserves demeurent effectivement non levées.
• Présenter des éléments probants sans solliciter une expertise supplétive.
• Respecter le délai d’action attaché à la garantie de parfait achèvement.
• Établir l’acceptation de l’avenant par un écrit signé.
• Calculer la révision selon l’indice BT01 contractuellement prévu.

• Procès-verbal de réception du 4 août 2023.
• Courrier dénonçant les réserves complémentaires.
• Constat du commissaire de justice du 8 novembre 2023.
• Comptes rendus de levée des réserves signés.
• Courriel et récapitulatif signé portant la mention « bon pour accord ».
• Rapport définitif de l’expert dommages-ouvrage.

La société obtient le paiement de l’appel de fonds, de l’avenant accepté et d’une révision recalculée, avec intérêts et frais. Les maîtres de l’ouvrage restent tenus solidairement, mais le solde de 5 % demeure non exigible tant que certaines réserves ne sont pas levées.

• Paiement de 24 125 € au titre de l’appel de fonds.
• Paiement de 11 498,20 € au titre de l’avenant accepté.
• Paiement de 10 120,30 € au titre de la révision recalculée.
• Maintien de la consignation du solde de 5 %.
• Support des dépens et de 4 000 € au titre de l’article 700.

À faire

• Vérifier le stade d’avancement avant chaque appel de fonds.
• Formaliser chaque réserve dans les délais contractuels.
• Documenter précisément la levée de chaque réserve.
• Conserver les avenants signés et courriels d’acceptation.
• Recalculer la révision avec l’indice BT01 applicable.

À éviter

• Retenir un paiement sans prouver un manquement suffisamment grave.
• Solliciter une expertise pour pallier une carence probatoire.
• Invoquer tardivement la garantie de parfait achèvement.
• Présenter comme levées des réserves sans visa ou justificatif.
• Appliquer un indice BT01 erroné dans le calcul.

La mesure d’instruction et la carence probatoire

La mesure d’expertise peut établir des faits déterminants pour la solution, mais l’article 146 du Code de procédure civile interdit qu’elle supplée la carence d’une partie. La demande a été rejetée : les maîtres de l’ouvrage invoquaient principalement la garantie de parfait achèvement de l’article 1792-6 du Code civil, alors qu’ils étaient forclos et que les pièces produites ne démontraient pas suffisamment les désordres allégués.

Le paiement des appels de fonds et la gravité du manquement

Selon l’article R231-7 du Code de la construction et de l’habitation, 95 % du prix est exigible à l’achèvement des travaux concernés. La retenue fondée sur l’article 1219 du Code civil suppose un manquement suffisamment grave. Les réserves avaient été pour l’essentiel levées, et aucune preuve ne démontrait un désordre ou une gêne d’une gravité justifiant le refus du paiement. Le taux contractuel de 1 % par mois a été appliqué conformément à l’article R231-14.

Le solde de 5 % et la levée des réserves

L’article R231-7 du Code de la construction et de l’habitation permet de consigner jusqu’à 5 % du prix lorsque des réserves subsistent. Le solde n’était pas exigible, car la levée de certaines réserves, notamment celles relatives à la baie vitrée, au caniveau et aux supports du garage, n’était pas établie par les documents produits.

Article L231-8 du Code de la construction et de l’habitation, Article L231-11 du Code de la construction et de l’habitation, Article R231-7 du Code de la construction et de l’habitation, Article 70 du Code de procédure civile, Article 789 du Code de procédure civile, Article 768 du Code de procédure civile, Article 143 du Code de procédure civile, Article 144 du Code de procédure civile, Article 146 du Code de procédure civile, Article 1229 du Code civil, Article 1231-5 du Code civil, Article 1792-6 du Code civil, Article 1219 du Code civil, Article R231-14 du Code de la construction et de l’habitation, Article L231-2 du Code de la construction et de l’habitation, Article 1353 du Code civil, Article L231-12 du Code de la construction et de l’habitation, Article L242-2 du Code de la construction et de l’habitation, Article 1231-6 du Code civil, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile, Article L313-41 du Code de la consommation, Article L313-42 du Code de la consommation