Garantie décennale : recevabilité des demandes nouvelles et preuve de l’impropriété à destination d’un immeuble réhabilité

L’action directe du tiers lésé contre l’assureur de responsabilité civile est fondée sur l’article 124-3 du Code des assurances. La responsabilité décennale prévue par l’article 1792 du Code civil suppose un dommage compromettant la solidité de l’ouvrage ou rendant celui-ci impropre à sa destination. Les vices apparents non réservés sont purgés par la réception, tandis que les désordres réservés relèvent en principe de la garantie de parfait achèvement. Un désordre connu ou réservé peut toutefois relever de la garantie décennale lorsque son étendue, sa cause ou ses conséquences ne sont révélées que postérieurement.

Au regard des articles 564 à 566 du Code de procédure civile, l’augmentation du montant correspondant aux mêmes travaux, ainsi que l’ajout de la TVA et des honoraires nécessaires à leur réalisation, ne constitue pas une demande nouvelle. En revanche, les demandes portant sur des travaux extérieurs non soumis au premier juge et sur une indemnisation distincte au titre de la non-levée des réserves sont irrecevables, faute de tendre aux mêmes fins ou d’en constituer l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire. L’article 910-4 est également mobilisé pour les prétentions qui doivent être présentées dans les premières conclusions d’appel.

La juridiction retient qu’une impropriété à destination ne peut être déduite de charges de chauffage élevées, d’une isolation insuffisante non objectivée ou d’un risque de gel non réalisé. Elle admet en revanche la qualification décennale du rejet d’extracteur placé sous une fenêtre, générant des nuisances sonores et rendant le logement impropre à sa destination.

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Dans une opération de réhabilitation hôtelière, une SCI a invoqué divers désordres affectant ses lots et recherché la garantie décennale ainsi que la responsabilité de plusieurs intervenants. La juridiction distingue les demandes nouvelles de celles complétant les prétentions initiales. Elle retient la gravité décennale du rejet d’un extracteur de ventilation placé sous une fenêtre, mais l’écarte pour les pertes énergétiques non démontrées, le chauffage fonctionnel et les risques de gel non réalisés.

Une SCI a acquis, dans le cadre d’une opération de réhabilitation d’un hôtel classé, plusieurs lots destinés à l’investissement locatif. Après la réception des travaux, assortie de 48 réserves, elle a dénoncé des malfaçons, une isolation insuffisante, des difficultés de chauffage, des infiltrations, des charges élevées et une faible rentabilité locative.

Elle a recherché la garantie décennale de l’assureur des intervenants à l’opération, ainsi que la responsabilité de l’intermédiaire de commercialisation et du gestionnaire locatif. En appel, elle a augmenté certaines demandes et ajouté des prétentions relatives à des travaux extérieurs et à la non-levée des réserves.

La juridiction distingue les demandes recevables, lorsqu’elles complètent les prétentions initiales, des demandes nouvelles portant sur des désordres différents. Elle examine ensuite si les désordres allégués compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination. Elle retient cette qualification pour le rejet de l’extracteur de ventilation placé sous une fenêtre, mais l’écarte pour les pertes énergétiques non prouvées, le chauffage fonctionnel et les risques de gel non réalisés.

• Vérifier que la prétention nouvelle tend aux mêmes fins que la demande initiale
• Établir qu’elle constitue un accessoire, une conséquence ou un complément nécessaire
• Démontrer un dommage compromettant la solidité ou l’usage normal de l’ouvrage
• Établir précisément le désordre par des pièces et constatations expertales
• Écarter les vices apparents non réservés lors de la réception
• Caractériser une atteinte effective, et non un simple risque, pour l’ouvrage

• Procès-verbal de réception comportant 48 réserves
• Notes aux parties et pré-rapport d’expertise judiciaire
• Constatations expertales sur l’isolation des canalisations
• Constatations expertales sur le rejet de l’extracteur
• Absence de pièces établissant les pertes énergétiques

Les prétentions ajoutées en appel doivent rester rattachées aux demandes initiales par leur objet et leur finalité. L’assureur peut opposer l’irrecevabilité des demandes portant sur des désordres nouveaux, tandis que la garantie décennale exige une preuve concrète de l’impropriété à destination.

• Écarter les demandes relatives à des désordres non soumis au premier juge
• Admettre les coûts complémentaires nécessaires aux travaux déjà invoqués
• Documenter précisément toute nuisance affectant l’usage du logement
• Produire les pièces établissant la réalité et l’ampleur du désordre
• Distinguer les réserves relevant de la garantie de parfait achèvement
• Vérifier l’existence d’une atteinte effective plutôt qu’un risque théorique

À faire

• Identifier les prétentions déjà soumises au premier juge
• Rattacher chaque demande nouvelle à une demande initiale
• Produire les rapports et pièces expertales utiles
• Établir concrètement l’impropriété à destination
• Documenter les réserves formulées lors de la réception

À éviter

• Ajouter en appel des désordres entièrement nouveaux
• Confondre risque de sinistre et dommage réalisé
• Alléguer des pertes énergétiques sans justificatifs
• Assimiler une qualité inférieure à une impropriété d’usage
• Omettre les règles des articles 564 à 566 du Code de procédure civile

La recevabilité des prétentions nouvelles en appel

Les articles 564 à 566 du Code de procédure civile permettent d’ajouter une demande tendant aux mêmes fins ou constituant l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire de la prétention initiale. Le coût des honoraires de maîtrise d’œuvre et l’ajout de la TVA peuvent ainsi être recevables. En revanche, les travaux extérieurs et l’indemnisation distincte de la non-levée des réserves, portant sur des désordres différents, sont irrecevables.

Les critères de la garantie décennale

L’article 1792 du Code civil exige une atteinte à la solidité de l’ouvrage ou une impropriété à sa destination. Les défauts d’isolation, les charges élevées et le risque de gel ne suffisent pas lorsque le chauffage fonctionne, qu’aucun sinistre n’est établi et que les pertes énergétiques ne sont pas prouvées. Les vices apparents non réservés sont purgés par la réception.

La preuve de l’impropriété à destination

Le rejet de l’extracteur sous une fenêtre a été retenu comme décennal en raison des nuisances sonores et de l’atteinte à l’usage normal du logement. À l’inverse, les pertes énergétiques n’étaient établies par aucune pièce et le dysfonctionnement du chauffage ne résultait pas des éléments expertaux produits.

Article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, Articles 4, 5, 31 et 954 du Code de procédure civile, Article 564 du Code de procédure civile, Article 565 du Code de procédure civile, Article 566 du Code de procédure civile, Article 699 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 910-4 du Code de procédure civile, Article 124-3 du Code des assurances, Article 1792 du Code civil