COUR D’APPEL DE BORDEAUX

QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 19 OCTOBRE 2026

N° RG 24/05587 – N° Portalis DBVJ-V-B7I-OCQU

S.A.R.L. AQUIPIERRE

S.A.S. AQUIPIERRE DEVELOPPEMENT

c/

S.A. LNA SANTE

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le : 19 octobre 2026

aux avocats

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 08 novembre 2024 (R.G. 2022002235) par le Tribunal de Commerce de LIBOURNE suivant déclaration d’appel du 26 décembre 2024

APPELANTES :

S.A.R.L. AQUIPIERRE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 1]

S.A.S. AQUIPIERRE DEVELOPPEMENT, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 2]

Représentées par Maître Pierre FONROUGE de la SELARL KPDB INTER-BARREAUX, avocat au barreau de BORDEAUX, assistées de Maître Olivier CHAMBORD de la SELARL CHAMBORD AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

S.A. LNA SANTE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 3]

Représentée par Maître Claire LE BARAZER de la SELARL AUSONE AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX, et assistée de Maître Stéphane CLERGEAU du cabinet FIDAL, avocat au barreau de NANTES

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 07 septembre 2026 en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,

Madame Sophie MASSON, Conseiller,

Madame Bérengère VALLEE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT

ARRÊT :

– contradictoire

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

1. Par acte notarié du 27 septembre 2018, la SA LNA Santé, spécialisée dans l’exploitation d’établissements pour personnes âgées dépendantes, a conclu une promesse unilatérale de vente par laquelle la SCI Les Flamands s’engageait à lui vendre un ensemble de parcelles de terrain situées [Adresse 4] (ci-après foncier n°1) sur les communes limitrophes de Pessac et Merignac afin qu’elle puisse remplacer son établissement situé au [Adresse 5] (ci-après foncier n°2). Cette promesse a été prorogée à plusieurs reprises.

Une partie du foncier n°1 étant destinée à l’implantation du nouvel établissement, la société LNA Santé a souhaité valoriser le reliquat du foncier par la réalisation d’un programme de logements. La SARL Aquipierre a répondu à la consultation organisée à cette fin et sa candidature a été retenue, la SAS Aquipierre Développement devant assurer la mise en ’uvre du projet.

Par ailleurs, la société Aquipierre a manifesté son intérêt pour l’acquisition du foncier n°2, une fois le déménagement de l’établissement réalisé.

Le projet global consistait ainsi en l’acquisition du foncier n°1 par la société LNA Santé, le transfert de l’établissement exploité sur le foncier n°2 vers le foncier n°1, puis l’acquisition par la société Aquipierre du foncier n°2 et du reliquat du foncier n°1.

Par acte extrajudiciaire du 28 janvier 2019, la société Crédit Agricole Immobilier Promotion a assigné la société Les Flamands en exécution forcée de la vente du foncier n°1 à son profit, faisant valoir qu’une lettre d’intention antérieure à la promesse conclue avec la société LNA Santé valait vente.

Cette procédure étant susceptible de remettre en cause le projet global, les sociétés LNA Santé et Aquipierre ont régularisé, les 9 et 10 juillet 2019, une promesse de vente portant sur le reliquat du foncier n°1 et un protocole d’accord portant sur le foncier n°2.

Le protocole d’accord du 10 juillet 2019 prévoyait notamment une exclusivité de discussion et d’acquisition au bénéfice de la société Aquipierre pendant une période de neuf mois à compter de sa signature, ainsi qu’un droit de préférence dite de « première offre » expirant le 31 mars 2020 et un droit dit de « dernière offre » expirant le 31 décembre 2020, applicable dans l’hypothèse où la société LNA Santé lançait une consultation auprès d’opérateurs après l’expiration du droit de première offre.

À compter de la signature du protocole, la société Aquipierre, accompagnée de la société Aquipierre Développement, a poursuivi les études de faisabilité et les démarches administratives relatives au projet portant sur le foncier n°2.

Le 31 mars 2020, la société Aquipierre a sollicité le report de l’échéance de son droit de préférence de première offre au 31 juillet 2020. Le même jour, la société LNA Santé a indiqué être d’accord pour prolonger ce droit « jusqu’à une date à convenir ensemble », en précisant que les modalités devaient être discutées ultérieurement. Aucun nouveau terme n’a ensuite été formellement fixé entre les parties.

Les échanges relatifs au projet se sont poursuivis entre les parties au cours de l’année 2020.

Le 29 décembre 2020, la société Aquipierre a formulé une offre d’acquisition du foncier n°2 pour un prix de 5 000 000 euros.

Par courrier du 14 janvier 2021, la société LNA Santé a invité la société Aquipierre à revoir à la hausse sa proposition, estimant que le prix de 5 000 000 euros correspondait au prix plancher prévu dans le cadre du droit de première offre et qu’il avait été fixé pour un programme de 90 à 100 logements, alors que le projet présenté par la société Aquipierre portait sur un programme de plus de 113 logements.

Le 25 janvier 2021, la société CTI Promotion a présenté à la société LNA Santé une offre d’acquisition du foncier n°2 au prix de 5 400 000 euros hors taxes.

Le 3 mars 2021, la société LNA Santé a informé la société Aquipierre de l’existence de cette offre concurrente. La société Aquipierre n’a pas donné suite à cette proposition.

Le 30 mars 2021, la vente du reliquat du foncier n°1 au profit de la SCCV [Localité 1], se substituant à la société Aquipierre, a été réitérée.

Le 7 avril 2021, la société LNA Santé a indiqué à la société Aquipierre qu’elle n’entendait pas donner suite à son offre du 29 décembre 2020, considérant que les droits de préférence résultant du protocole étaient caducs.

Le 12 avril 2021, la société Aquipierre a contesté cette position, soutenant que le droit de préférence de première offre avait été tacitement prorogé au-delà du 31 juillet 2020 et était encore en vigueur lors de son offre du 29 décembre 2020.

Le 21 avril 2021, la société LNA Santé a maintenu son refus.

Le 4 juin 2021, la société Aquipierre a indiqué ne pas poursuivre l’exécution forcée de la vente, et a sollicité l’indemnisation de son préjudice. Aucun accord amiable n’est intervenu.

2. Par acte extrajudiciaire du 22 mars 2022, les sociétés Aquipierre et Aquipierre Développement ont assigné la société LNA Santé devant le tribunal de commerce de Libourne afin d’obtenir la réparation des préjudices qu’elles estimaient avoir subis.

3. Par jugement du 8 novembre 2024, le tribunal de commerce de Libourne a :

– débouté les sociétés Aquipierre et Aquipierre Développement de l’ensemble de leurs demandes ;

– condamné les sociétés Aquipierre et Aquipierre Développement aux dépens de l’instance, y compris le coût du jugement taxé à la somme de 89,66 euros ;

– condamné in solidum les sociétés Aquipierre et Aquipierre Développement à payer à la société LNA Santé une indemnité de 10 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– rappelé que l’exécution provisoire du jugement était de droit.

4. Par déclaration du 26 décembre 2024, les sociétés Aquipierre et Aquipierre Développement ont relevé appel de ce jugement en ses chefs expressément critiqués intimant la société LNA Santé.

Par ordonnance du décision du 7 février 2025, le conseiller de la mise en état de la quatrième chambre commerciale de la cour d’appel de Bordeaux a enjoint aux parties de rencontrer un médiateur. La médiation a été refusée par les parties.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

5. Par dernières conclusions notifiées par RPVA, le 5 août 2026, auxquelles la cour se réfère expressément, les sociétés Aquipierre et Aquipierre Développement demandent à la cour de :

Vu l’article 1103, 1104, 1112, 1213, 1215, 1217, 1231-1 et 1240 du code civil,

Vu la jurisprudence citée,

Vu les pièces portées aux débats,

– réformer le jugement du tribunal de commerce de Libourne du 8 novembre 2024 en ce qu’il a :

– débouté les sociétés Aquipierre et Aquipierre Développement de l’ensemble de leurs demandes ;

– condamné les sociétés Aquipierre et Aquipierre Développement aux dépens de l’instance, y compris le coût du jugement taxé à la somme de 89,66 euros ;

– condamné in solidum les sociétés Aquipierre et Aquipierre Développement à payer à la société LNA Santé une indemnité de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– rappelé que l’exécution provisoire était de droit ;

statuant de nouveau en appel,

– condamner la société LNA Santé à régler à la société Aquipierre la somme de 853 091,66 euros HT au titre de la perte de chance de percevoir la marge dégagée par la réalisation d’une opération immobilière sur le foncier 2 ;

– condamner la société LNA Santé à régler à la société Aquipierre Développement la somme de 1 160 887 euros HT en indemnisation de la perte de chance de percevoir des honoraires de gestion à hauteur de 921 339 euros HT et des honoraires de commercialisation à hauteur de 239 548 euros HT dans le cadre de la réalisation d’une opération immobilière sur le foncier 2 ;

– condamner la société LNA Santé à régler solidairement à la société Aquipierre et à la société Aquipierre Développement la somme de 50 000 euros au titre du préjudice moral ;

– condamner la société LNA Santé à régler à la société Aquipierre la somme de 7 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la société LNA Santé aux entiers dépens.

6. Par dernières conclusions notifiées par RPVA, le 24 août 2026, auxquelles la cour se réfère expressément, la société LNA Santé demande à la cour de :

Vu les articles 901, 542 et 562 du code de procédure civile,

Vu les articles 1103, 1104, 1112, 1195, 1213-1, 1217, 1231-1 et 1240 du code civil,

Vu les pièces versées aux débats,

Vu la jurisprudence citée,

A titre principal :

– déclarer les sociétés Aquipierre et Aquipierre Développement mal fondées en leur appel ;

– débouter les sociétés Aquipierre et Aquipierre Développement de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

– confirmer le jugement rendu par le tribunal de commerce de Libourne le 8 novembre 2024 en toutes ses dispositions ;

Reconventionnellement :

– condamner les sociétés Aquipierre et Aquipierre Développement aux dépens de la présente instance ;

– condamner solidairement les sociétés Aquipierre et Aquipierre Développement au paiement, au profit de la société LNA Santé et en cause d’appel, de la somme de 25 000 euros au titre des frais irrépétibles.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 24 août 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la responsabilité de la société LNA Santé :

7. Les appelantes, qui concluent à l’infirmation du jugement déféré, soutiennent qu’en refusant l’offre d’acquisition du foncier n°2 émise le 29 décembre 2020, la société LNA Santé a engagé sa responsabilité contractuelle vis-à vis de la société Aquipierre et sa responsabilité délictuelle vis-à-vis de la société Aquipierre Développement, faisant valoir, en substance, que les effets du droit de préférence de première offre ont été prorogés, que la société LNA Santé a manqué à son obligation de loyauté, que le non-renouvellement du droit de préférence constitue un abus et que le droit de préférence de dernière offre a été violé.

8. La société LNA Santé conteste toute faute de sa part et conclut à la confirmation du jugement entrepris.

1°) Sur la prorogation du droit de préférence de première offre et son non respect:

Moyens des parties

9. Les sociétés appelantes soutiennent que le droit de préférence de première offre, prévu à l’article 3.1 du protocole du 10 juillet 2019, était toujours en vigueur à la date de leur offre du 29 décembre 2020, de sorte que le refus opposé par la société LNA Santé caractérise un manquement engageant sa responsabilité contractuelle à l’égard de la société Aquipierre et délictuelle à l’égard de la société Aquipierre Développement.

Au visa de l’article 1215 du code civil, elles exposent que les effets du droit de préférence de première offre ont été prorogés, la société Aquipierre ayant sollicité le report de son échéance du 31 mars 2020 et la société LNA Santé ayant expressément accepté le principe d’une prolongation en indiquant que la date devait être convenue ultérieurement. Elles estiment que l’absence de fixation d’un nouveau terme n’a pas fait disparaître l’accord et que la relation contractuelle doit donc être considérée comme ayant été prorogée pour une durée indéterminée. Elles en veulent pour preuve le fait que, postérieurement au 31 mars 2020 puis au 31 juillet 2020, les parties ont continué à exécuter leurs obligations et à travailler ensemble à la réalisation du projet, la société LNA Santé ayant participé aux réunions relatives aux aménagements, aux perspectives des bâtiments et aux échanges avec la Fabrique de [Localité 2] Métropole et [Localité 2] Métropole.

Elles font valoir que la société LNA Santé n’a jamais manifesté sa volonté de mettre fin aux effets de l’article 3.1 du protocole et que dans son courrier du 14 janvier 2021, en réponse à leur offre du 29 décembre 2020, elle se réfère exclusivement aux conditions de l’article 3.1 du protocole, portant sur le montant du prix et le nombre de logements du programme, sans mentionner une quelconque expiration du délai contractuel, l’intimée s’étant donc elle-même placée sous l’empire du droit de préférence de première offre à cette date. Elles ajoutent que la société LNA santé n’ayant pas lancé de mise en concurrence qui aurait situé la relation contractuelle sous l’empire des effets de l’article 3.3, leurs relations contractuelles se sont nécessairement poursuivies sous l’empire de l’article 3.1.

Enfin, elles affirment que l’offre du 29 décembre 2020 était conforme aux conditions du droit de première offre et qu’en la refusant au profit d’un autre opérateur, la société LNA Santé a engagé sa responsabilité contractuelle à l’égard de la société Aquipierre et sa responsabilité délictuelle à l’égard de la société Aquipierre Développement.

10. La société LNA Santé fait valoir au contraire qu’aucune prorogation, expresse ou tacite, du droit de préférence de première offre n’est intervenue au-delà du 31 juillet 2020 et qu’elle n’était donc pas tenue de donner suite à l’offre du 29 décembre 2020.

Elle soutient qu’en l’absence de tout accord sur la date d’expiration du droit, élément essentiel de la prorogation, il n’y a pas eu de prorogation expresse, précisant que son courriel du 31 mars 2020 n’exprimait qu’un accord sur le principe d’un report, sous réserve de convenir ultérieurement d’une date et de ses modalités, et qu’aucun accord ultérieur n’est intervenu. Elle ajoute que, même à considérer qu’une prorogation expresse aurait résulté de cet accord de principe, celle-ci n’aurait pu porter que jusqu’au 31 juillet 2020, date sollicitée par la société Aquipierre dans son courrier du 31 mars 2020.

La société LNA Santé soutient également que sa participation à certaines réunions et son information sur l’avancement du projet ne caractérisent pas une poursuite active des obligations résultant de l’article 3.1 du protocole.

La société LNA Santé relève que la société Aquipierre s’est expressément référée à l’article 3.3 du protocole et au droit de préférence de dernière offre, et non à l’article 3.1 relatif au droit de première offre dans son offre du 29 décembre 2020, ce qui montre qu’elle avait bien conscience de l’expiration du droit de première offre et ne pouvait, après avoir revendiqué le bénéfice du droit de dernière offre, soutenir qu’elle était encore titulaire d’un droit de première offre à cette même date.

Elle ajoute que le protocole a subsisté jusqu’au 31 décembre 2020 pour les seuls besoins du droit de dernière offre et qu’il ne peut être confondu avec le droit de première offre lui-même.

À titre subsidiaire, la société LNA Santé soutient que l’offre du 29 décembre 2020 n’aurait, en tout état de cause, pas permis à la société Aquipierre de revendiquer le bénéfice du droit de première offre. Elle expose que le prix minimum de 5 000 000 euros était prévu pour un programme de 90 à 100 logements alors que l’offre de la société Aquipierre correspondait à un programme de 113 logements, sans compter les activités annexes; que la valeur du foncier augmentant en fonction du nombre de logements susceptibles d’être réalisés, le prix proposé n’était plus en adéquation avec le projet présenté.

Réponse de la cour

11. L’article 1103 du code civil dispose : ’Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.’

12. Aux termes des dispositions de l’article 3.1 du protocole d’accord du 10 juillet 2019, la société Aquipierre bénéficiait d’un droit de préférence à première offre lui permettant d’acquérir le foncier n°2 sans mise en concurrence, à condition que son offre soit supérieure à 5 millions d’euros hors taxes, hors frais et droit notariés et qu’elle soit adressée à la société LNA Santé par lettre recommandée avec accusé de réception ou courriel au plus tard le 31 mars 2020 à minuit.

13. Il résulte des productions que par courrier du 31 mars 2020, la société Aquipierre a sollicité un report de l’échéance de son droit de préférence à première offre jusqu’au 31 juillet 2020 et que par courriel du même jour, la société LNA Santé a fait part de son accord ’pour prolonger jusqu’à une date à convenir ensemble’, tout en précisant que les modalités devaient être discutées ultérieurement.

14. Dès lors qu’aucun nouveau terme n’a par la suite été formellement convenu entre les parties, il ne peut être valablement soutenu que l’accord de la société LNA Santé sur le principe d’un report, se soit tacitement poursuivi au-delà de la date du 31 juillet 2020 sollicitée par la société Aquipierre.

15. Le tribunal doit en outre être approuvé lorsqu’il retient que la participation de la société LNA Santé à diverses réunions avec la société Aquipierre courant 2020 ne saurait caractériser l’acceptation de l’intimée d’une prorogation tacite du droit de préférence à première offre passé le 31 juillet 2020.

Sur ce point, l’intimée fait observer à juste titre qu’à compter de l’expiration du droit de première offre, la société Aquipierre demeurait un acquéreur potentiel du foncier n°2 et bénéficiait encore du droit de préférence de dernière offre jusqu’au 31 décembre 2020, de sorte que les échanges entre les parties pouvaient se poursuivre sans que cela implique le maintien du droit de première offre.

16. Enfin, la société LNA Santé relève à bon droit que dans son offre du 29 décembre 2020, la société Aquipierre se réfère expressément à l’article 3.3 du protocole, relatif au droit de préférence de dernière offre, et non à l’article 3.1 relatif au droit de première offre, ce qui démontre que la société Aquipierre avait bien conscience de l’expiration du droit de première offre.

17. L’offre présentée par la société Aquipierre le 29 décembre 2020 ne l’ayant pas été au titre de son droit de préférence à première offre, il s’ensuit que la société LNA Santé n’a commis aucune faute susceptible d’engager sa responsabilité en ne s’estimant pas tenue par cette offre.

2°) Sur l’obligation de bonne foi et l’obligation de renégociation du droit de préférence de première offre

Moyens des parties

18. Les appelantes soutiennent qu’en s’abstenant de fixer une date permettant la réalisation des opérations prévues dans la clause relative au droit de préférence à première offre, la société LNA Santé a manqué à son obligation de bonne foi et engagé sa responsabilité contractuelle sur le fondement des articles 1217 et 1231-1 du code civil à l’égard de la société Aquipierre, ajoutant que ce manquement a causé un préjudice distinct à la société Aquipierre Développement envers laquelle l’intimée a engagé sa responsabilité délictuelle.

Elles précisent que le délai initial accordé pour réaliser les études et les démarches administratives nécessaires à la formulation d’une offre s’est révélé insuffisant, notamment en raison de la crise sanitaire et du confinement général de la population ; que la société LNA Santé devait prendre en considération les difficultés rencontrées pour respecter le terme initial du droit de préférence de première offre et renégocier le délai nécessaire à la réalisation du projet.

Elles affirment que le refus de fixer un nouveau terme, alors que la société LNA Santé avait accepté le principe d’une prolongation le 31 mars 2020, constitue un manquement à son obligation de bonne foi dans l’exécution du contrat, cette attitude ayant rendu impossible la réalisation de la vente dans les conditions prévues par le protocole.

19. La société LNA Santé conteste tout manquement à son obligation de bonne foi, faisant valoir qu’elle a immédiatement accepté le principe de la prorogation sollicitée le 31 mars 2020 et qu’elle n’était tenue ni de proposer une nouvelle prorogation ni de maintenir indéfiniment le droit de préférence de première offre.

Elle ajoute que la réalisation des études préalables n’était pas un préalable indispensable à la formulation d’une offre, laquelle pouvait être formée sous réserve de conditions suspensives ; qu’en conséquence, la situation ne rendait pas l’exécution du contrat difficilement réalisable au sens de la jurisprudence invoquée par les appelantes et ne justifiait pas une obligation de renégociation sur le fondement de l’article 1195 du code civil.

Elle fait enfin valoir que, même après l’expiration du droit de première offre, la société Aquipierre conservait jusqu’au 31 décembre 2020 le droit de dernière offre, et se trouvait ainsi dans une situation plus favorable que les éventuels concurrents.

Réponse de la cour

20. Aux termes de l’article 1104 du code civil, ’Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.’

21. En l’espèce, c’est par des motifs pertinents qu’il convient d’adopter que le premier juge, après avoir rappelé que la société LNA Santé avait immédiatement donné son accord de principe à la demande de prolongation de son droit de préférence à première offre présentée par la société Aquipierre le 31 mars 2020, a estimé qu’il appartenait le cas échéant à cette dernière de revenir vers l’intimée afin de fixer expressément la durée de prolongation de son droit et/ou d’en solliciter une nouvelle une fois passé le 31 juillet 2020, ce qu’elle s’est abstenue de faire.

22. Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a retenu qu’aucun manquement de la société LNA Santé à son obligation de bonne foi n’était caractérisé.

3°) Sur l’abus de non-renouvellement du droit de préférence de première offre :

Moyens des parties 

23. Les sociétés Aquipierre et Aquipierre Développement demandent l’infirmation du jugement en ce qu’il a écarté le grief tiré de l’abus du non-renouvellement du droit de préférence, soutenant que la société LNA Santé les a entretenues dans l’illusion du maintien de ce droit en continuant de participer au projet et de s’associer aux réunions et démarches administratives nécessaires à la réalisation du programme après l’expiration du terme initial du droit de préférence.

24. La société LNA Santé demande la confirmation du jugement, faisant valoir qu’aucun abus ne peut être retenu dès lors qu’elle n’a jamais entretenu la société Aquipierre dans l’illusion d’un maintien du droit de première offre.

Elle soutient que la poursuite des échanges était justifiée par le fait que la société Aquipierre demeurait un éventuel acquéreur du foncier n°2 et bénéficiait du droit de préférence de dernière offre jusqu’au 31 décembre 2020. Elle fait valoir qu’aucun acte positif de sa part ne permet de caractériser une volonté de proroger le droit de première offre.

Elle relève que les interactions postérieures au 31 juillet 2020 produites par la société Aquipierre sont limitées, correspondent à des échanges d’informations sur l’avancement du projet et qu’elles ne peuvent en aucun cas être assimilées à une prorogation du droit de première offre.

Réponse de la cour

25. Pour les motifs développés ci-avant, la société LNA Santé n’a nullement entretenu la société Aquipierre dans l’illusion que le droit de préférence à première offre serait renouvelé au-delà du 31 juillet 2020, date de prolongation sollicitée par l’appelante, la poursuite des échanges entre les parties après cette date pouvant en effet être justifiée, comme le soutient l’intimée, par le fait que la société Aquipierre demeurait un éventuel acquéreur du foncier n°2 dans le cadre de son droit de préférence de dernière offre jusqu’au 31 décembre 2020.

26. Aucun abus dans le non-renouvellement des effets du droit de préférence à première offre n’étant caractérisé, ce moyen sera écarté.

4°) Sur la violation du droit de préférence de dernière offre :

Moyens des parties 

27. Les sociétés Aquipierre et Aquipierre Développement reprochent au tribunal d’avoir écarté le moyen tiré de la violation du droit de préférence de dernière offre, soutenant que les conditions de mise en ’uvre de l’article 3.3 du protocole étaient réunies et que la société LNA Santé n’a pas respecté les modalités de mise en concurrence prévues par celui-ci.

Elles font valoir que le droit de dernière offre était applicable dès lors que le droit de première offre n’avait pas été exercé avant son terme et qu’une consultation auprès d’opérateurs était lancée par la société LNA Santé, le tribunal de commerce ayant ajouté une condition au contrat en exigeant la réception d’une offre concurrente avant le 31 décembre 2020.

Elles affirment que la possibilité de lancer une consultation suffisait à rendre exigible le droit de dernière offre et qu’en tout état de cause, la société LNA Santé a commis une faute en mettant en concurrence leur offre du 29 décembre 2020 avec une offre de la société CTI Promotion reçue le 25 janvier 2021, soit postérieurement à l’échéance du 31 décembre 2020.

Elles reprochent également à la société LNA Santé de ne pas leur avoir communiqué l’intégralité des conditions générales et suspensives de l’offre concurrente les empêchant d’exercer effectivement leur droit de préférence et de discuter une éventuelle revalorisation de leur offre.

28. La société LNA Santé conclut à la confirmation du jugement en ce qu’il a écarté toute violation du droit de dernière offre, faisant valoir que les conditions contractuelles de mise en ’uvre de ce droit n’étaient pas réunies en l’absence d’offre concurrente reçue avant le 31 décembre 2020 et que le protocole était définitivement expiré au 1er janvier 2021.

Elle ajoute que l’offre de la société CTI Promotion, reçue le 25 janvier 2021, a été communiquée à la société Aquipierre le 3 mars 2021, en dehors de tout cadre contractuel, démontrant son comportement loyal, afin de lui permettre de se positionner.

Réponse de la cour

29. Aux termes de l’article 1103 du code civil, ’Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.’

30. L’article 3.3 ’Droit de préférence de dernière offre’ du protocole d’accord conclu entre les parties le 10 juillet 2019 est rédigé comme suit :

’Compte tenu du fait que le promoteur ait été choisi pour réaliser les études de valorisation du site de l’immeuble n°2 devant conduire à la formulation d’une offre du prix, LNA Santé lui consent un droit de préférence dans le cas où le promoteur ne confirmerait pas son offre pour le prix minimum garanti précisé ci-avant, et qu’une consultation auprès d’opérateurs serait lancée par LNA Santé.

Ce droit de préférence incessible et intransmissible par son bénéficiaire, sauf agrément préalable par LNA Santé, expirera le 31 décembre 2020.

Pour permettre au promoteur d’exercer ce droit, LNA Santé s’engage à lui faire connaître le prix proposé par un tiers, ainsi que les modalités de paiement et toutes autres conditions générales et suspensives auxquelles elle serait disposée à traiter, et ce, à titre d’offre de vente dûment notifiée.

Le promoteur disposera alors d’un délai d’un (1) mois à compter de la réception de la notification, pour faire part de sa propre réponse dans les mêmes formes en cas de décision de se porter acquéreur. Sa réponse ne pourra être, à peine de nullité, assortie d’autres conditions ou de modifications de la vente projetée, autres que celles éventuellement imposées par une loi d’ordre public.

Le défaut de respect du délai de réponse par le promoteur entraînera de plein droit et sans formalités la caducité du droit de préférence.

Le promoteur disposera d’un délai de deux (2) mois, à compter du jour de l’envoi de sa réponse contenant décision de se porter acquéreur, pour signer avec LNA Santé une promesse unilatérale de vente. A défaut de respect de ce délai par le fait ou la faute du promoteur, sa décision de se porter acquéreur serait caduque et dépourvue de tout effet et ce, de plein droit, sans qu’il soit besoin d’une quelconque formalité. Pour sa part, LNA Santé sera tenue d’apporter toutes diligences afin de faciliter la réalisation de la vente.’

31. En application de ce droit de préférence de dernière offre, la société LNA Santé était tenue d’informer la société Aquipierre de toute offre concurrente afin de lui permettre de formuler une offre équivalente, laquelle aurait alors automatiquement primé.

32. Comme le soutient l’intimée, ce droit de préférence de dernière offre ne constitue pas un droit d’exclusivité, lequel faisait d’ailleurs l’objet d’une stipulation spécifique à l’article 2 du protocole et expirait le 10 avril 2020.

Dès lors qu’il était expressément prévu que dès le 11 avril 2020, la société LNA Santé était libre de discuter avec des concurrents concernant l’acquisition du foncier n°2, il ne peut être valablement invoqué un manquement de la société LNA Santé à son obligation de bonne foi pour n’avoir pas informé la société Aquipierre de la consultation d’autres promoteurs.

33. Le premier juge doit en outre être approuvé lorsqu’il retient que pour trouver à s’appliquer, le droit de préférence de dernière offre de la société Aquipierre supposait que la société LNA Santé ait reçu une offre d’achat avant son terme, soit avant le 31 décembre 2020.

34. Or, aucune offre concurrente n’a été transmise à la société LNA Santé avant cette date.

35. Le droit de préférence de dernière offre de la société Aquipierre a donc expiré à compter du 1er janvier 2021, date à laquelle le protocole d’accord du 10 juillet 2019 s’est également éteint, l’échéance du terme stipulée pour l’exercice, tant du droit de première offre que du droit de dernière offre, étant venu à expiration.

36. Dans ces conditions, il ne saurait être reproché à la société LNA Santé de n’avoir pas respecté les conditions exigées par l’article 3.3 du protocole lors de la transmission à l’appelante, le 3 mars 2021, de l’offre reçue par elle le 25 janvier 2021, soit postérieurement à l’expiration du droit de préférence de dernière offre de la société Aquipierre.

37. Aucune faute de l’intimée n’est en conséquence établie.

38. Au regard de l’ensemble de ce qui précède, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a débouté les sociétés Aquipierre et Aquipierre Développement de l’ensemble de leurs demandes.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

39. Le jugement entrepris sera infirmé en ses dispositions relatives à l’article 700 du code de procédure civile.

40. Succombant en leur recours, les sociétés Aquipierre et Aquipierre Développement supporteront in solidum les dépens d’appel.

41. Les sociétés Aquipierre et Aquipierre Développement seront équitablement condamnées in solidum au paiement de la somme de 6 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a condamné in solidum les sociétés Aquipierre et Aquipierre Développement à payer à la société LNA Santé une indemnité de 10 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau dans cette limite et y ajoutant,

Condamne in solidum les sociétés Aquipierre et Aquipierre Développement aux dépens d’appel,

Condamne in solidum les sociétés Aquipierre et Aquipierre Développement à payer à la société LNA Santé la somme globale de 6 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier Le Magistrat

La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.