TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’AIX EN PROVENCE

LOYERS COMMERCIAUX

JUGEMENT
du
19 Octobre 2026

ROLE : N° RG 23/03479 – N° Portalis DBW2-W-B7H-L6DE

AFFAIRE :

S.C.P. BR ET ASSOCIES

C/

S.C.I. ISABELLE

GROSSE(S)délivrées(s)
le 19/10/2026
à

-Me POUGET
-Me AUBERT

DEMANDERESSES

S.A.R.L. ACQUA SUN,
immatriculée au RCS d’Aix en Provence sous le numero 392 361 622 dont le siège social est sis [Adresse 1], société placée en redressement judiciaire par jugement du Tribunal de commerce d’Aix en Provence en date du 20 juillet 2023, representée par son gérant actuellement en exercice

représentée par Me Jonathan POUGET, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

S.C.P. BR ET ASSOCIES,
dont le siège social est sis [Adresse 2], representée par son gérant actuellement en exercice,es qualité de mandataire judiciaire de ACQUA SUN, suivant jugement du Tribunal de commerce d’Aix en Provence en date du 20 juillet 2023

représentée par Me Jonathan POUGET, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSE

S.C.I. ISABELLE, imamtriculée au RCS d’Aix en Provence sous le numero 392 361 622 dont le siège social est sis [Adresse 1], representée par son gérant actuellement en exercice
représentée par Maître Elise AUBERT de la SELARL JOUSSET AVOCATS, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Madame MACOUIN Servane, Vice-Présidente
Juge délégué aux loyers commerciaux

A assisté Mme MILLET Nathalie, greffier, lors des débats et de Mme BOYER Anaïs, greffier, lors du délibéré

DÉBATS

A l’audience publique du 07 Juillet 2026
l’affaire a été mise en délibéré au 19 Octobre 2026 avec avis du prononcé de la décision par mise à disposition au Greffe.

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
signé par Madame MACOUIN Servane, Vice-Présidente Juge délégué aux loyers commerciaux assisté de Mme [Z] [D],

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat de bail du 14 mai 2012, la SCI ISABELLE a consenti à la SARL ACQUA SUN un bail commercial portant sur un local sis [Adresse 1], d’une superficie de 366 m2, composé d’un hall d’accueil, d’un espace Powerplate, de deux vestiaires avec douche, d’un espace UV et massage, d’un local technique et d’une piscine de 95m2, moyennant un loyer annuel de 60.000€ HT, payable mensuellement, avec clause d’indexation annuelle.

Le bail, qui avait pris effet le 1er juin 2012, est parvenu à échéance le 31 mai 2021.

Suivant acte d’huissier du 27 mai 2021, la SARL ACQUA SUN a fait signifier à la SCI ISABELLE une demande de renouvellement du bail moyennant un loyer de 50% du loyer alors actuel.

Le 25 mai 2023, la SARL ACQUA SUN a fait signifier à la SCI ISABELLE un mémoire en demande de fixation du loyer.

Le loyer alors payé par la SARL ACQUA SUN s’élevait à 5.461,71€ HT par mois, soit 65.540,52€ HT l’an.

Par ordonnance du 1er août 2023, le juge des référés de ce tribunal a :
– Constaté l’acquisition résolution du bail liant les parties à la date du 12 décembre 2022,
– Dit que faute pour la SARL ACQUA SUN de libérer les locaux à compter de la signification de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la force publique,
– Condamné la SARL ACQUA SUN à payer à la SCI ISABELLE la somme de 61.165,28€ à titre de provision à valoir sur les loyers et indemnités d’occupation impayés, ainsi que le montant du dépôt de garantie dû, avec intérêts de retard au taux légal,
– Autorisé la SARL ACQUA SUN à se libérer de cette somme dans un délai de 18 mois à compter du prononcé de la présente décision, sans interruption du paiement des loyers , charges et accessoires courants, exigibles, les 17 premières échéances étant fixées à 3.308,07€ chacune, la 18ème et dernière soldant la dette,
– Dit que le paiement de la dette est reporté et que la SARL ACQUA SUN devra s’en être intégralement acquittée en principal, frais et intérêts au plus tard le 1er mars 2025,
– Dit que les paiements auront lieu le 1er de chaque mois et pour la première fois le 1er du mois suivant la signification de la présente ordonnance, puis tous les premiers du mois jusqu’à extinction de la dette,
Dit que les effets de la clause résolution seront suspendues pendant le délai précité et que ladite clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si ce délai est respecté,
Rappelé la suspension des poursuites, pour la requérante, durant ce délai, s’attachant de plein droit au moratoire,
– Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité :
* Le solde de la dette sera immédiatement exigible, avec intérêts au taux légal,
* La clause résolutoire reprendra ses effets,
* Il sera procédé à l’expulsion de la partie défenderesse et à celle de tous occupants de son chef avec l’aide, si nécessaire, de la force publique,
– Fixé à la somme de 5.461,71€ l’indemnité d’occupation due par la SARL ACQUA SUN à la SCI ISABELLE, à titre provisionnel, à compter du 12 décembre 2022,
– Condamné la SARL ACQUA SUN à payer à la SCI ISABELLE la somme de 2.000€ de provision à valoir sur l’indemnisation de son préjudice,
– Condamné la SARL ACQUA SUN à payer à la SCI ISABELLE la somme de 1.500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,
– Débouté les parties du surplus de leurs demandes,
– Condamné la SARL ACQUA SUN aux dépens de l’instance.

Par jugement du 20 juillet 2023, la SARL ACQUA SUN a été placée en redressement judiciaire et la SCP BR ASSOCIES a été désignée en qualité de mandataire judiciaire.

Par acte d’huissier du 21 août 2023, la SARL ACQUA SUN et la SCP BR ASSOCIES, prise en la personne de Me [N] [F], désignée en qualité de mandataire judiciaire par jugement du 20 juillet 2023 ayant ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la SARL ACQUA SUN, a fait assigner la SCI ISABELLE devant le juge des loyers commerciaux aux fins de :
à titre principal,
– Voir fixer le loyer du bail renouvelé au 1er juin 2021 à un montant annuel de 31.942,80€ HT payable en 12 mensualités de 2.661,92€ HT,
– Maintenir pour le surplus l’intégralité des clauses et conditions du bail initial,
– Autoriser la SARL ACQUA SUN à séquestrer une partie des loyers en attendant la révision,
– Juger que le trop-payé par le locataire portera intérêts au taux légal de plein droit à compter de la date d’effet du nouveau loyer et que les intérêts échus depuis plus d’une année produiront eux-mêmes intérêts en conformité des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil,
– Condamner la SCI ISABELLE à lui payer une indemnité de 4.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux dépens avec distraction au profit de son avocat,
à titre subsidiaire,
– Désigner tel expert qu’il plaira au tribunal avec la mission de décrire les lieux loués, donner aux parties et à la juridiction tout élément d’information et d’appréciation de la valeur locative des lieux loués au regard des valeurs habituellement constatées dans le secteur, dans le cas où une mesure d’expertise viendrait à être ordonnée, la fixation d’un loyer provisionnel à compter du 1er juin 2021 pour un montant annuel de 31.942,80€ HT payable en 12 mensualités de 2.661,92€ HT.

Par jugement du 18 novembre 2024, la présente juridiction a :

constaté l’absence de contestation quant à la fixation de la date de renouvellement du bail au 1er juin 2021,

avant-dire-droit, commis en qualité d’expert Monsieur [M] [Y] avec mission de :
– convoquer les parties et leurs conseils, recueillir leurs dires et y répondre, se faire remettre tous documents utiles, et plus particulièrement le bail commercial du 14 mai 2012;
– décrire les locaux donnés à bail commercial et leur environnement ; annexer des
photographies des lieux au rapport ;
– donner à la juridiction tous éléments lui permettant de se prononcer sur le caractère monovalent des locaux, invoqué par la SCI ISABELLE ;
– rechercher la valeur locative de ces locaux en tenant compte des critères et conditions définis aux articles L.145-33, R.145-3 et suivants du code de commerce, puis la comparer au plafond de l’article L.145-34 du même code ;
– dans le cas où cette valeur locative dépasserait ce plafond, rechercher si les quatre premiers éléments de détermination de cette valeur qui sont visés à l’article L.145-33 du code de commerce , ont subi une modification notable au cours du bail expiré en précisant, en ce qui concerne les facteurs locaux de commercialité, leur intérêt pour le commerce considéré,
– mis à la charge de la SARL ACQUA SUN la consignation à valoir sur la rémunération de l’expert,
– dit que pendant la durée de l’instance, la SARL ACQUA SUN continuera de payer les loyers échus au prix ancien,
– réservé les dépens et l’indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’expert a établi son rapport le 27 octobre 2025.

Par mémoire notifié par LRAR le 15 juin 2026, la SARL ACQUA SUN et la SCP BR ASSOCIES, en qualité de mandataire judiciaire, demandent à la juridiction de :

Vu le mémoire,
Vu les pièces communiquées,
Vu le rapport d’expertise de Monsieur [Y],
Vu les articles L 145-33, L 145-34, L 145-57 et R 145-3 et suivants du code de commerce,

– dire que la SCI ISABELLE ne rapporte pas la preuve d’une valeur locative de 71.000€ HT HC par an ni a fortiori d’une valeur de 214 ou 226€/m2/an,
dire que la référence Aqua Be Cool, isolée, tardivement produite et retraitée unilatéralement, ne suffit pas à établir un usage de branche ni une valeur locative applicable aux locaux ACQUA SUN,
– dire que le contrat ALO MNS ne constitue ni une référence locative, ni un usage de branche, ni un indice pertinent de la valeur locative au 1er juin 2021,
dire que les sujétions affectant l’accès, la visibilité, la signalétique, la concurrence interne au site et la surface utile réelle doivent être prises en compte dans la fixation de la valeur locative,
– dire que les sujétions tenant au droit de passage, à l’accès et à l’usage des toilettes au profit des autres preneurs, de leurs salariés et de leur clientèle, ainsi qu’à la tolérance d’une activité concurrente de cours de natation au sin du même ensemble immobilier, doivent être prises en compte dans l’appréciation de la valeur locative,
– dire que les griefs relatifs à de prétendues prestations « esthétiques » sont inopérants et n’ont pas d’incidence sur la fixation de la valeur locative,
dire que l’abattement retenu par l’expert doit être renforcé pour intégrer, au-delà de la seule taxe foncière, les obligations transférées au preneur, les charges refacturées anormales, les restrictions de jouissance et les sujétions d’exploitation objectivées,
– dire que la monovalence n’est pas démontrée en l’état, faute de preuve de l’imputabilité au bailleur des aménagements spécialisés et faute d’objectivation du caractère important et coûteux des travaux de reconversion,

– subsidiairement, si la juridiction retenait le caractère monovalent des locaux, dire que cette qualification ne dispense pas la SCI ISABELLE de démontrer, par des éléments objectifs, pluriels et comparables, la valeur locative revendiquée,

– A titre principal, fixer le loyer annuel du bail renouvelé au 1er juin 2021 à la somme de 17.200€ HT HC /an ( base 245,5m2 ; 70€/m2/an),

– A titre subsidiaire, fixer le loyer annuel du bail renouvelé au 1er juin 2021 à la somme de 24.550€ HT HC /an ( base 245,5m2 ; 100€/m2/an),
– A titre très subsidiaire, si la juridiction retenait une surface de 366m2, fixer le loyer annuel du bail renouvelé au 1er juin 2021 à la somme de 25.600€ HT HC /an ( base 366m2 ; 70€/m2/an),
– A titre infiniment subsidiaire, si la juridiction retenait une surface de 366m2, fixer le loyer annuel du bail renouvelé au 1er juin 2021 à la somme de 36.600€ HT HC /an ( base 366m2 ; 100€/m2/an),

– Dire que le débat relatif à la surface utile ne fait pas obstacle à la fixation immédiate du loyer renouvelé, le tribunal pouvant retenir, au vu des pièces produites, soit la surface utile de 245,5m2 issue du certificat DIAG, soit subsidiairement la surface contractuelle de 366m2,

– Subsidiairement, si la juridiction estimait nécessaire d’ordonner un nouveau mesurage contradictoire des locaux, dire que cette mesure ne fera pas obstacle à la fixation immédiate du loyer renouvelé sur la base de surface retenue en l’état, sauf régularisation ultérieure en fonction du résultat du mesurage contradictoire,

– A tout le moins, retenir une surface utile pondérée afin de tenir compte des espaces techniques, des circulations, des vestiaires et de la configuration spécifique du bassin,

– Dire que le loyer judiciairement fixé prendra effet à compter du 1er juin 2021,

– Subsidiairement, si la juridiction estimait que la fixation ne peut produire effet à compter du renouvellement, dire qu’elle produira effet à compter de la signification du mémoire en demande, intervenue le 23 ou le 25 mai 2023 selon la date retenue au dossier,

– Ordonner l’établissement d’un compte à faire entre les parties, strictement limité aux conséquences de la fixation judiciaire du loyer renouvelé,

– Dire que ce compte ne préjuge ni de l’admission, ni du montant, ni du régime des créances invoquées par la SCI ISABELLE dans le cadre de la procédure collective,

– Condamner la SCI ISABELLE à restituer les trop-perçus résultant de la fixation judiciaire du loyer renouvelé, sous réserves des règles propres à la procédure collective,

– Condamner la SCI ISABELLE à payer à la SARL ACQUA SUN la somme de 5.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

– Condamner la SCI ISABELLE aux dépens, comprenant notamment les frais d’expertise avancés par la SARL ACQUA SUN,

Débouter la SCI ISABELLE de toutes demandes contraires.

Par mémoire notifié par LRAR du 2 juillet 2026, la SCI ISABELLE demande à la juridiction de:

Vu les articles L 145-33, L 145-34 et R 145-10 du Code de commerce,

A titre principal,
– Retenir le caractère monovalent des locaux loués par la SCI ISABELLE à la SARL ACQUA SUN,
– Débouter la SARL ACQUA SUN et BR ASSOCIES ès qualités de leur demande de fixation à la baisse du loyer avec effet à la date du renouvellement,
– Fixer le loyer du bail renouvelé à 71.000€ annuel HT et hors charges à compter du 1er juin 2021 avec application d’intérêts au taux légal à compter de cette date,
Retenir la surface des locaux mesurés par l’expert judiciaire, soit 366m2,
– Débouter la SARL ACQUA SUN de sa demande de nouveau mesurage judiciaire,

Subsidiairement, à défaut de retenir le caractère monovalent des locaux,

– Fixer le loyer du bail renouvelé à la valeur locative, soit 71.000€ annuel HT HC à compter du 1er juin 2021, date du renouvellement, avec application d’intérêts au taux légal à compter de cette date,

Plus subsidiairement,

– Fixer le loyer du bail renouvelé à la valeur locative que le juge arrêtera souverainement, et qui ne saurait être inférieure au montant retenu par l’expert judiciaire, à compter du 1er juin 2021, date du renouvellement,

En tout état de cause,

– Prononcer, si le loyer était fixé judiciairement en-dessous du loyer en vigueur au moment du renouvellement, la compensation entre les sommes dues par la SCI ISABELLE et la société ACQUA SUN au titre du bail,
– Débouter la SARL ACQUA SUN et la SCP BR ASSOCIES ès qualités de leur demande de fixation à la baisse du loyer avec effet à la date du renouvellement,
Débouter la SARL ACQUA SUN et la SCP BR ASSOCIES ès qualités de leurs demandes contraires,
– Fixer la créance de la SCI ISABELLE au titre des frais irrépétibles de la présente instance au passif de la SARL ACQUA SUN à la somme de 8.000€ outre les dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire.

En application de l’article 455 du Code de procédure, il est renvoyé aux mémoires des parties pour l’exposé complet des moyens développés.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fixation du loyer de renouvellement à compter du 1er juin 2021

En application de l’article L.145-33, « Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :
1 Les caractéristiques du local considéré ;
2 La destination des lieux ;
3 Les obligations respectives des parties ;
4 Les facteurs locaux de commercialité ;
5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;
Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments. »

L’article L.145-34 du code de commerce dispose que :
« A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.
En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.
Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. (…) »

Enfin, l’article R 145-10 du Code de commerce dispose que « le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L 145-33 et R 145-33 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche considérée. »

En tout état de cause, le loyer d’un local commercial monovalent n’est pas plafonné comme prévu par l’article L 145-34 du Code de commerce.

Sur la question de la monovalence

L’expert judiciaire décrit le local objet du litige comme suit :
– Hall d’accueil,
– Espace powerplate,
– Vestiaires hommes et femmes avec douches,
– Espace UV et massage,
– Local technique,
– Piscine de 95m2, soit 47% de l’espace total.

L’expert judiciaire précise que l’aménagement aquatique est intégré au gros œuvre avec installations structurelles et réseau technique dédié et que le simple comblement du bassin ne permettrait pas la reconversion immédiate à un autre usage sans reprise complète des sols, cloisons, plafonds et ventilation. Il retient pour sa part la monovalence des locaux aux motifs cumulatifs d’un aménagement spécifique existant et d’une impossibilité de changement sans travaux lourds.

Sur ce, la juridiction constate que le bail énonce que le local est destiné exclusivement à l’exercice prévue dans l’objet social du preneur, à savoir celle de remise en forme aquatique et toutes opérations de quelque nature qu’elles soient, se rattachant directement à son objet.
Ensuite, il résulte des constatations matérielles de l’expert judiciaire, non contestées par les parties, qu’incontestablement le local bénéficie d’aménagements spécifiques pour les activités de sport-bien-être-aquatique.

En outre, même si les parties s’opposent sur la question du coût de transformation du local pour accueillir d’autres activités, à l’évidence, au vu des constatations de l’expert judiciaire, il ne pourrait s’agir que de transformations très importantes, affectant la structure du bien, les seuls travaux de comblement de la piscine estimés à la somme non négligeable de 26.000€ étant manifestement insuffisants pour réaliser la transformation du local afin de l’adapter à l’exercice d’une autre activité. Il s’agira donc nécessairement de transformations coûteuses.

Pour autant, la juridiction ne peut retenir le caractère monovalent des locaux qu’à condition que les aménagements qui le fondent soient d’ores et déjà la propriété de la bailleresse, la SCI ISABELLE.
Or, sur ce point, certes le contrat de bail du 14 mai 2012 mentionne dans sa description du local l’ensemble des aménagements décrits par l’expert judiciaire, mais il résulte des explications des parties que le local a en réalité fait l’objet de travaux après la prise d’effet du bail, au cours des premiers mois voire de la première année. En outre, si les dispositions du bail prévoyant une franchise de loyer entre le 1er juin 2012 et le 31 août 2013 puis une réduction de loyer prévu d’un montant de 28.000€ HT par an à compter du 1er septembre 2013 et jusqu’au 30 novembre 2015 en raison des travaux effectués dans le bâtiment, sur un loyer total de 60.000€ HT par an, le seul bail ne permet pas de déterminer quel était l’état exact du local lors de la conclusion du bail et qui, du bailleur ou du preneur, a réalisé des aménagements.

En revanche, la SCI ISABELLE produit aux débats en pièce n°18 l’acte authentique reçu le 13 juin 2012 par Me [U] [X], notaire à [Localité 6], aux termes duquel celle-ci a souscrit un prêt professionnel de 300.000€ auprès de la Caisse de Crédit Mutuel [Localité 7], pour la construction d’un local et l’aménagement d’un bassin de gym aquatique, [Adresse 11]. Cette pièce tend à démontrer que c’est la société bailleresse qui a réalisé de travaux, notamment des travaux de piscine qui constitue l’aménagement essentiel de nature à caractériser la monovalence du local.

Pour sa part, la SARL ACQUA SUN vient aussi démontrer qu’elle a réalisé à sa charge divers travaux entre les mois de juin et décembre 2012 portant sur :
– La fourniture et la pose d’échelles en inox ( 2.921,27€ TTC),
– Le ballon d’eau chaude, ( 3.477,97€ TTC)
– L’enduit mortier pour recevoir la faïence de la piscine ( 1.820€ HT),
– L’enduit de murs et la dépose et le rebouchage de fenêtres, la création de deux ouvertures ( 10.300€ environ après applications de la TVA et de remise commerciale),
– Travaux de gros œuvre concernant les vestiaires, le dallage extérieur, des travaux supplémentaires concernant le local technique ( 5.830€ HT),
– Travaux de pose de cloisons et d’un banc dans les vestiaires ( 35.880€ TTC),
– Travaux d’installation et de raccordement de pompe à chaleur ( 19.214,94€ TTC),
– Travaux d’aménagement du local piscine et d’extension d’un bureau ( 7.774€ TTC),
– Travaux de menuiserie ( 5.769,50€ TTC),
– Travaux dont la nature n’est pas précisée sur le facture : montant de 42.000€ par la société ETT ( il s’agit d’une entreprise fabricant des systèmes thermiques).

Il s’ensuit que des travaux d’aménagement ont été facturés à la SARL ACQUA SUN pour un montant total justifié de 134.985€ au moins. Il est notable que ces travaux n’ont pas constitué en l’aménagement du bassin lui-même.

La réalisation de tels travaux a été financée, au moins en partie, par le prêt professionnel que la SARL ACQUA SUN justifie avoir souscrit auprès de la Banque Populaire Provençale et Corse par acte authentique du 5 novembre 2012 dont l’objet est double :
Travaux d’aménagement de locaux professionnels sis chez Sun Gym, [Adresse 1] pour 236.434,74€,
Besoin de fonds de roulement pour 23.565,26€.

La SCI ISABELLE fait valoir que la charge de ce prêt a en réalité été assumée par ses soins, par le biais d’un prêt contracté auprès du CCM AIX EN PROVENCE MIRABEAU. Cependant, la SCI ISABELLE ne produit qu’un contrat de prêt non signé par le prêteur ainsi qu’une facture de la SARL ACQUA SUN à la SCI ISABELLE du 1er décembre 2015 d’un montant de 188.615,50€ pour des travaux d’étude pour déshumidificateur et honoraires de notaire, outre la TVA. Or, outre le fait que le coût de cette facture apparaît très élevé au regard de la nature des travaux qu’elle décrit, ces pièces ne viennent pas démontrer que les travaux d’aménagement effectivement facturés à la SARL ACQUA SUN ont été payés par la SCI ISABELLE.

De l’ensemble de ces éléments, la juridiction retient que la société bailleresse a réalisé les travaux d’aménagement du bassin tandis que la société preneuse a réalisé d’autres aménagements. En ces conditions, le bassin étant l’élément déterminant de la destination du local, il convient de retenir que la bailleresse était bien d’ores et déjà, dès le renouvellement du bail, propriétaire du bassin notamment, et donc de retenir la monovalence du local.

En conséquence, le prix du loyer de renouvellement échappe au plafonnement et doit correspondre à la valeur locative telle que définie à l’article L 145-33 du Code de commerce.

Sur la valeur locative

Il y a lieu de constater qu’implicitement, les parties, de même que l’expert judiciaire ont admis qu’il n’existait pas d’usage observé dans la branche « remise en forme aquatique » pour déterminer le prix du bail et s’en sont donc remis aux critères classiques de détermination de la valeur locative.

1- Sur les caractéristiques des locaux

Le local est à quelques minutes en voiture du centre commercial [Etablissement 1], dans une zone attractive d’un point de vue commercial du fait notamment de sa proximité avec les axes routiers et autoroutiers et de sa desserte par les transports collectifs. Il s’agit d’un local fonctionnel, bénéficiant d’espaces humides de bonne dimension et de locaux techniques complets, avec stationnement aisé. Il présente un bon état d’entretien, compatible avec une exploitation pérenne de l’activité sport-bien-être aquatique.

Ces éléments ne sont discutés. Il n’en est pas de même de la surface.

Sur la surface

Sur la question de la surface du local sur laquelle les parties s’opposent, la juridiction constate que le bail mentionne une surface de 366m2 ( « désignation des lieux loués ») et que l’expert judiciaire retient une même surface utile de 366m2 après un relevé de surface en présence des parties lors de l’accédit du 21 février 2025. Par ailleurs, celui-ci a écarté les contestations de la SARL ACQUA SUN qui faisait valoir un mesurage par la société VS DIAGS de 245,5m2 et à défaut sollicitait une pondération de zones aux motifs que VS DIAGS ne précise pas sa méthodologie et que les pondérations n’ont pas à être réalisées sur un tel bien s’appuyant en cela sur la charte de l’expertise.
Or, la société VS DIAGS mentionne dans son rapport, pièce 11, une surface au sol totale de 354,60m2, soit une surface proche de la surface retenue par l’expert judiciaire, et une surface utile de 245,50m2 après déduction de la surface de la piscine ( ce qui laisse une surface de salle piscine de 79,94m2 au lieu de 175,60m2) et du local technique ( 13,60m2).
Pourtant, la piscine est un élément essentiel de l’ensemble commercial et en déduire la surface est donc injustifiée.
Ensuite, la non-prise en compte du local technique n’est pas non plus adaptée en l’espèce puisqu’il s’agit de l’exploitation d’un seul local, ne constituant pas une boutique en centre-ville. Or, il y a lieu de rappeler que la charte de l’Expertise ( 6ème édition NOV 2025) précise que le principe de pondération consiste à ramener les différentes catégories de surfaces réelles, selon leur intérêt, à une surface courante ou étalon en appliquant des coefficients de pondération et que la pondération reste principalement utilisée pour les surfaces des commerces de centre-ville en « pied d’immeuble » et permet de comparer des locaux qui ne sont pas facilement comparables entre eux (façade, niveaux, surfaces de nature différente).
S’agissant d’un local de grande surface, hors centre-ville, Il n’y a donc pas lieu de faire application d’une quelconque pondération dans le présent litige.
Par conséquent, il n’y a pas lieu d’ordonner un mesurage de la superficie donnée à bail et il sera donc tenu compte d’une surface de 366m2.

2-Sur la destination des lieux

Le tribunal retient la monovalence pour l’activité exercée par la SARL ACQUA SUN.

3-Sur les obligations respectives des parties

Sur la clause relatives à la taxe foncière

L’article R 145-8 du Code de commerce énonce que : « Du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.
Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.
Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.»

En l’espèce, le tribunal fait sienne la conclusion de l’expert judiciaire aux termes de laquelle le fait que la charge de la taxe foncière repose sur le preneur justifie un abattement. Il s’agit d’une solution classique qui doit recevoir application en l’espèce, le transfert de cette charge sur le preneur constituant une charge exorbitante et justifie donc une déduction de la somme équivalente au montant de la taxe acquittée, soit 3.423 € conformément à la pièce justificative remise à l’expert judiciaire.

Sur la clause relative aux autres charges et la clause d’accession en fin de jouissance

Les dispositions de l’article 7.1 « entretien et réparation », qui mettent à la charge du preneur l’entretien, les réparations et travaux, y compris relatives à la conservation des lieux, ne constituent pas une charge qui incombe normalement au bailleur

En revanche, l’article 7.2 du bail comporte une clause d’accession au profit du bailleur, sans indemnité, en fin de jouissance.
Cette clause justifie un abattement de valeur locative de 10% qui sera déterminée ci-dessous.

4-Sur les facteurs locaux de commercialité

L’article R 145-6 du Code de commerce énonce que : « Les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

Dans le cas présent, les facteurs locaux de commercialité doivent être considérés comme favorables compte-tenu des conditions d’accessibilité via les routes et autoroutes et de la proximité avec le centre commercial de [Etablissement 1]. Les difficultés avancées par le preneur, relatives à la présence d’un concurrent pour les cours de natation et des problèmes de signalétique, ne viennent pas atténuer le caractère favorable des facteurs de commercialité.

5- Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage

L’expert judiciaire fait état de dix termes de référence, précise que la valeur moyenne ressort à 122€ le m2 et la valeur médiane à 118€ le m2, la valeur minimale étant de 100€ le m2 et la valeur maximale de 155€ le m2. L’expert judiciaire précise pour chaque terme de comparaison la surface du local, le loyer annuel et la valeur locative par m2 qui en ressort , ainsi que s’il s’agit d’une situation plus ou moins favorable et l’existence ou pas d’une piscine et en conséquence la valeur corrigée qu’il retient.

Les observations de l’expert judiciaire sur ces termes de comparaison, et les corrections qu’il apporte au regard des caractéristiques susvisées, à avoir la situation et l’existence d’une piscine, sont suffisantes et cohérentes.

Ensuite, la juridiction retient que l’expert judiciaire a justement écarté toute prise en compte du contrat ALO MNS, considérant qu’il ne s’agit que d’une prestation de mise à disposition ponctuelle de la piscine et non d’un contrat de sous-location, puisqu’il n’est pas démontré qu’il puisse s’agir d’un contrat pérenne, si bien qu’il n’y a pas lieu d’en tenir compte pour déterminer la valeur locative.

En revanche, le tribunal ne saurait écarter des débats la référence « ACQUA BE COOL » dès lors qu’il s’agit d’un établissement d’activité comparable. En outre, même si cette pièce n’avait pas été communiquée à l’expert judiciaire, dès lors qu’elle a été régulièrement produite aux débats et que le SARL ACQUA SUN a été mise en mesure de présenter toutes observations, il n’y a pas lieu d’écarter des débats le contrat de bail en date du 1er janvier 2018 concernant cette référence. Cette référence doit cependant donner lieu à un examen plus précis dès lors qu’il s’agit d’un local tout à fait comparable au local litigieux.

Précisément, si l’expert judiciaire retient, sur la base de renseignements oraux puisqu’il n’avait pas été destinataire du bail ni des quittances de loyer récentes ( 1er trimestre 2026), que le local présente une surface du local de 400m2 et que la valeur locative ressort à 165€ le m2, il corrige ensuite la valeur locative à 150€ le m2 après avoir retenu une situation plus favorable mais l’absence de piscine.

Or, les pièces produites démontrent que le local possède une piscine. Par ailleurs, le contrat de bail, lequel précise une superficie de 280m2, et le rapport du cabinet BONFORT, intervenu à la demande de la SCI ISABELLE hors la présence de la SARL ACQUA SUN mais régulièrement communiqué aux débats ( pièce 49 de la SCI ISABELLE), permettent de retenir que local présente bien cette superficie et que le prix était fixé initialement à 4.000€ HT par mois soit 48.000€ HT par an.

L’expert BONFORT retient un prix actuel de 59.695€ par an tandis que les quittances mentionnent un prix HT de 5.500€ par mois ou 66.000 HT par an du fait d’un avenant du 30 mai 2023. Il s’agit donc d’un avenant postérieur à la date de renouvellement du bail si bien qu’en application des clauses du contrat de bail, la juridiction retient un prix de 55.579,20€ HT au jour du renouvellement, après indexation {( indice de base 110 du 2ème trimestre 2017 et dernier indice publié avant le 1er juin 2021 , soit T4 2020, de 115,79€ soit (48.000 x 115,79 /110)}.
Le bail ne comprend pas de clause de transfert de la taxe foncière vers le preneur, à l’exception de 3/10ème et prévoit une diminution du loyer de 4.000€ HT pendant les 12 premiers mois de loyer. Enfin, le bail comprend une clause d’accession des travaux au profit du bailleur immédiatement et sans indemnité.

Le raisonnement de l’expert BONFORT, pour aboutir à une valeur locative qu’il estime ne pas être inférieure à 170€ le m2, hors aménagement spécifique, ni au-dessus de 190€ le m2, ne peut être retenu en tant que tel puisqu’il repose sur un prix du bail actuel erroné ( 59.695€ au lieu de 55.579,20€).

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de retenir que le montant du loyer de ce local ressort à 198€ le m2 ( 55.579,20€ pour 280m2) et, après correction compte-tenu du positionnement moins favorable par rapport au local donné à bail par la SCI ISABELLE, à la valeur de 180€ le m2.

Ensuite, le raisonnement de l’expert BONFORT, retenant pour le local de la SCI ISABELLE, un prix de 82.980€ l’an pour tenir compte des aménagements réalisés par le bailleur, ne peut être suivi puisqu’il repose sur l’ajout de la somme de 17.100€, à celle d’un loyer de base de 180€ HT HC par m2 ( soit 65.880€ HT HC l’an), cette somme de 17.100€ représentant selon ses explications le rendement annuel de la somme de 300.000€ investis par le bailleur sur la base de 7,5% l’an, un tel postulat de rendement n’étant pas suffisamment expliqué et démontré.

De plus, il y a lieu de rappeler que le prix du loyer du local de la SCI ISABELLE n’a pas à être calqué exclusivement sur le terme de comparaison « ACQUA BE COOL » mais sur un ensemble de loyers commerciaux tels que sélectionnés par l’expert judiciaire.

En conséquence de l’ensemble des termes de comparaison retenus par l’expert judiciaire, parmi lesquels des éléments de correction retenus par la juridiction pour le bail « ACQUA BE COOL », et au regard des caractéristiques positives du local et de sa situation favorable, il convient de retenir un prix de loyer au m2 de 170€, soit un prix de 62.220€ HT HC l’an ( 366m2 x 170€, à corriger à la baisse du fait de :
– La déduction de la taxe foncière qu’il y a lieu de retenir à hauteur de 3.423€ ( taxe transmise par le preneur à l’expert),
– Un abattement de 10% ( calculer sur la somme de 62.220€), en raison de la clause d’accession des travaux au profit du preneur sans indemnité en fin de bail.

Le loyer annuel du bail renouvelé s’établit donc à la somme de 52.575€ HT HC par an.

Sur la prise d’effet du nouveau loyer

L’article L145-10 du Code de commerce énonce que :
« A défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation.
La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception . Sauf stipulations ou notifications contraires de la part de celui-ci, elle peut, aussi bien qu’à lui-même, lui être valablement adressée en la personne du gérant, lequel est réputé avoir qualité pour la recevoir. S’il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l’un d’eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l’égard de tous.
Elle doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l’alinéa ci-dessous.
Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.
L’acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement. »

En l’espèce, le présent jugement a pour effet de fixer le montant du loyer annuel à un montant inférieur au montant qui était dû avant son renouvellement, lequel étant de 60.000€ HT HC par an outre les indexations. En conséquence, le loyer de renouvellement sera dû à compter du 1er juin 2021, la SARL ACQUA SUN ayant fait connaître sa demande en fixation, à hauteur de 50% du loyer alors pratiqué, par acte extrajudiciaire antérieur en date du 27 mai 2021.

Sur la demande de la SCI ISABELLE au titre de la compensation et les demandes de la SARL ACQUA SUN au titre de l’établissement d’un compte entre les parties et de la restitution d’un trop-perçu

L’article R 145-23 du Code de commerce dispose que :
« Les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.
Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent.
La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l’immeuble. »

En toute hypothèse, les demandes visées au titre du paragraphe n’entrent pas dans le champ de compétence de la présente juridiction.

Sur les demandes de « dire et juger »

Les demandes afin de voir «dire et juger» ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du Code de procédure civile auxquelles le tribunal est tenu de répondre. Le tribunal répond à ces « dire et juger » dans les motifs du présent jugement lorsqu’il s’agit en réalité de moyens.

Sur les demandes accessoires

Au final, la SARL ACQUA SUN était partiellement fondée en sa demande en fixation d’un loyer à la baisse. Aussi, la SCI ISABELLE conservera la charge des dépens de l’instance, en ce compris le coût de l’expertise.

En revanche, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Enfin, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge délégué aux loyers commerciaux statuant par jugement rendu par mise à disposition au greffe, après débats publics, contradictoirement, en premier ressort:

DIT que le local donné à bail est monovalent,

En conséquence, ECARTE le plafonnement et DIT qu’il convient de fixer le loyer du bail renouvelé à la valeur locative,

DEBOUTE la SARL ACQUA SUN de sa demande tendant à voir ordonner un mesurage de la surface,

RAPPELLE que le bail s’est renouvelé le 1er juin 2021,

FIXE le prix du bail renouvelé à la somme de 52.575€ l’an HT HC l’an à compter du 1er juin 2021,

DIT que les demandes de la SCI ISABELLE au titre de la compensation et les demandes de la SARL ACQUA SUN au titre de l’établissement d’un compte entre les parties et de la restitution d’un trop-perçu n’entrent pas dans le champ de compétence de la présente juridiction,

DEBOUTE les parties de toutes autres demandes,

DIT n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI ISABELLE aux dépens, en ce compris le coût de l’expertise,

DIT que l’exécution provisoire est de droit

Fait à AIX EN PROVENCE, la minute étant signée par :

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

La République Française mande et ordonne à tous huissiers sur ce requis de mettre la présente décision à exécution aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la présente décision a été signée sur la minute par le président et le greffier du Tribunal.
La présente grosse certifiée conforme a été signée par le greffier du Tribunal Judiciaire d’AIX-EN-PROVENCE