MINUTE N° 389/26

Copie exécutoire à

– Me Nadine HEICHELBECH

– Me Eulalie LEPINAY

Le 14.10.2026

Le Greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

PREMIERE CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRET DU 14 Octobre 2026

Numéro d’inscription au répertoire général : 1 A N° RG 24/04155 – N° Portalis DBVW-V-B7I-INLE

Décision déférée à la Cour : 30 Septembre 2024 par le Tribunal judiciaire de COLMAR – Service civil

APPELANT :

Monsieur [Z] [D]

exerçant sous l’enseigne [X] [Q]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représenté par Me Nadine HEICHELBECH, avocat à la Cour

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024004468 du 12/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

INTIMEE :

S.C.I. HANNIBAL

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Eulalie LEPINAY, avocat à la Cour

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 01 Juillet 2026, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. WALGENWITZ, Président de chambre

M. ROUBLOT, Conseiller

Mme RHODE, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Mme VELLAINE

ARRET :

– Contradictoire

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

– signé par M. Franck WALGENWITZ, président et Mme Régine VELLAINE, cadre greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Vu l’acte introductif d’instance déposé le 8’février 2022, par lequel la SCI Hannibal a saisi le tribunal judiciaire de Colmar, d’une demande de résiliation judiciaire du bail commercial conclu avec M. [Z] [D] en date du 1er janvier 2005, pour une durée de 12 années à compter du 1er janvier 2005 et portant sur le lot de copropriété n°22 d’un ensemble immobilier sis [Adresse 3] à Guebwiller,

Vu le jugement rendu le 30’septembre 2024, par lequel le tribunal judiciaire de Colmar a, sous bénéfice de l’exécution provisoire, prononcé la résiliation du bail commercial liant la SCI Hannibal, bailleur, à M. [D], preneur, ordonné son expulsion et a condamné ce dernier à payer à la SCI Hannibal la somme de 21 298,05 euros au titre des loyers impayés au 31 mars 2023 et celle de 624,67 euros au titre des charges pour la période du 1er janvier 2015 au 31 décembre 2020, ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à libération des locaux et une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens.

Vu la déclaration d’appel formée par M.'[Z] [D] contre ce jugement et déposée le 18’novembre 2024,

Vu la constitution d’intimée de la SCI Hannibal en date du 10’décembre 2024,

Vu l’ordonnance de référé rendue le 12 mars 2025 par la présidente de chambre déléguée par la première présidente de la cour de céans, par laquelle l’arrêt de l’exécution provisoire du jugement du tribunal judiciaire de Colmar du 30 septembre 2024 a été ordonné,

Vu l’arrêt avant dire droit rendu le 4’mars 2026 par la cour de céans, ordonnant la révocation de l’ordonnance de clôture du 4 février 2026, la réouverture des débats’et le renvoi de l’affaire à l’audience de mise en état du 13 mars 2026,

Vu les dernières conclusions en date du 4’février 2026, transmises par voie électronique le même jour et le bordereau de pièces récapitulatif en date du 7 mai 2026, transmis par voie électronique le 11 mai 2026, qui n’a fait l’objet d’aucune contestation des parties et par lesquelles M. [Z] [D] demande à la cour de’:

’DECLARER 1’appel bien fondé,

INFIRMER le jugement du 30 septembre 2024 en ce qu’il a :

PRONONCE à compter de ce jour la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial conclu le 1er janvier 2005 entre la SCI HANNIBAL et Monsieur [Z] [D] ;

CONDAMNE Monsieur [D] [Z] à payer à la SCI HANNIBAL les sommes suivantes :

– 21.298,05 € au titre des loyers impayés au 31 mars 2023,

– 624,67€ au titre des charges locatives pour la période du 01.01.2015 au 31.12.2020 ;

DIT que ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter du prononcé du jugement ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [D] à payer chaque mois à la SCI HANNIBAL une somme de 504,38 euros TTC au titre des loyers échus entre le 1er avril 2023 et la date du présent jugement ;

ORDONNE à Monsieur [D] [Z] de quitter les locaux sis [Adresse 4] à [Localité 1] et de les rendre libres de toute occupation sous astreinte de 50 euros par jour de retard à défaut d’exécution volontaire dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [D] [Z] d’avoir volontairement quitté les lieux à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à

libérer les lieux, la SCI HANNIBAL pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle

de tous occupants de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés dans tel garde-meuble qu’il plaira au bailleur ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [D] à payer à la SCI HANNIBAL une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges qui aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

Rappelle que le sort du mobilier garnissant les lieux est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [D] [Z] aux dépens ;

DEBOUTE la SCI HANNIBAL de sa demande de paiement d’une indemnité de 2000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau,

CONSTATER la prescription d’une partie de la créance,

DEBOUTER la SCI HANNIBAL de ses demandes,

Subsidiairement, lui ENJOINDRE de produire un décompte des loyers restants dus expurgé des dettes prescrites et tenant compte des règlements effectués,

REDUIRE la créance aux montants réellement dus,

Plus subsidiairement, ACCORDER à M. [D] les plus larges délais de paiement,

CONDAMNER la SCI HANNIBAL aux dépens.’

et ce, en invoquant notamment’:

1.’Sur la prescription de la créance’:

– l’application du délai de prescription quinquennal, prévu par l’article 2224 du code civil et confirmé par la jurisprudence de la Cour de cassation (arrêt du 16 juin 2011), pour les actions en paiement de loyers,

– l’antériorité des sommes réclamées au titre de la période 2015-2017, par rapport à l’assignation délivrée le 25 février 2022, rendant ces dettes irrécouvrables,

– l’absence de détail précis dans le décompte adverse permettant de distinguer les sommes prescrites, de celles qui ne le sont pas, imposant le rejet global de la créance de 13 583,54 euros présentée,

2.’Sur l’inexactitude des décomptes et la preuve des paiements’:

– la production de justificatifs bancaires (chèques et virements), attestant du règlement régulier des trimestres 2021 et 2025, que le bailleur omet volontairement d’imputer dans ses états de situation,

– les contradictions matérielles entre les factures émises, les états de situation (annexes 6, 10 et 15) et les montants réellement encaissés, révélant des erreurs de calcul systématiques sur les indices de révision et les conversions HT/TTC,

– la mauvaise foi présumée dans l’établissement des comptes, caractérisée par des indices de loyers divergents et une absence de cohérence arithmétique depuis 2005,

3.’Sur l’absence de fondement des charges locatives réclamées’:

– la nature même des locaux (18 m² dépourvus de sanitaires et de chauffage), rendant injustifiée la réclamation de charges communes inexistantes,

– le paiement direct par le locataire des taxes d’ordures ménagères auprès de l’administration et de sa consommation électrique auprès d’ENEDIS, excluant tout remboursement au bailleur,

– l’absence de justification légale et contractuelle de la quote-part d’impôt foncier, déjà rejetée par le Tribunal d’instance de Guebwiller dans une instance précédente,

4.’Sur la disproportion du loyer et la demande de résiliation’:

– la comparaison avec les prix du marché local à [Localité 4], démontrant que le loyer actuel est excessif au regard des prestations (absence de confort), comparé à des surfaces plus grandes et équipées,

– l’impact de la crise sanitaire sur l’activité de serrurerie du locataire, justifiant une bienveillance judiciaire et l’octroi de délais de paiement,

– l’absence de faute caractérisée du locataire dans le non-paiement, les impayés allégués résultant exclusivement des erreurs de gestion du bailleur, ce qui rend la résiliation judiciaire du bail injustifiée.

Vu les dernières conclusions en date du 2’avril 2026, transmises par voie électronique le même jour, auxquelles est joint un bordereau de pièces récapitulatif qui n’a fait l’objet d’aucune contestation des parties et par lesquelles la SCI Hannibal demande à la cour de’:

’DECLARER l’appel de Monsieur [D] mal fondé ;

En conséquence,

CONFIRMER la décision rendue par le Tribunal Judiciaire de COLMAR le 30 septembre 2024, en toutes ses dispositions et en ce qu’il a :

– prononcé la résiliation judiciaire du bail commercial conclu le 1er janvier 2025 et condamné Monsieur [Z] [D] à la somme de 21.298,05 au titre des loyers impayés au 31 mars 2023 et 624,67 € au titre des charges locatives et au paiement d’une somme mensuelle de 504,38 € au titre des loyers échus entre le 1er avril 2023 et la date du jugement ;

– ordonné à Monsieur [Z] [D] de quitter les locaux situé [Adresse 4] à 68500 GUEBWILLER et de les rendre libres de toute occupation sous astreinte de 50 € par jour de retard à défaut d’exécution volontaire dans le délai de 2 mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux et dit qu’à défaut pour Monsieur [Z] [D] d’avoir quitté les lieux à l’expiration du commandement de quitter les lieux la SCI HANNIBAL pourra faire procéder à son expulsion, ainsi que de tous occupants de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique,

– condamné Monsieur [Z] [D] à payer à la SCI HANNIBAL une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges qui aurait été dû si le contrat s’était poursuivi à compter du jugement jusqu’à la date de la libération effective des lieux.

En conséquence,

DECLARER Monsieur [D] mal fondé en ses demandes ;

DEBOUTER Monsieur [D] de l’intégralité de ses fins, moyens et conclusions ;

CONDAMNER Monsieur [D] aux entiers frais et dépens des deux instances ;

CONDAMNER, en outre, Monsieur [D] à payer à la Société SCI HANNIBAL une somme de 4.500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile’

et ce, en invoquant notamment’:

1.’Sur la justification de la résiliation du bail et la mauvaise foi du locataire’:

– la reconnaissance expresse par le locataire de sa dette et de son incapacité à la résorber, caractérisée par le paiement constant du loyer initial depuis 2005, au mépris des clauses de révision annuelle et des changements de taux de TVA,

– l’aggravation continue de l’encours locatif malgré l’occupation des lieux, démontrant que le maintien dans les lieux contribue mécaniquement à l’augmentation du passif, rendant toute résiliation inévitable et justifiée,

– le comportement dilatoire du locataire, qualifié de ’captieux’, qui multiplie les procédures et les contestations de quantum, sans jamais proposer de plan d’apurement crédible, ni contester le principe de sa dette’;

2.’Sur la prescription quinquennale’:

– les règles légales d’imputation des paiements qui, en l’absence de désignation par le débiteur, s’imputent de plein droit sur la dette la plus ancienne, purgeant ainsi automatiquement les créances susceptibles d’être prescrites,

– l’absence de précision du périmètre de la prescription invoquée par l’appelant, rendant son argumentation inopérante face à des décomptes actualisés qui intègrent historiquement l’ensemble des versements effectués,

– la production de décomptes successifs et exhaustifs (arrêtés à diverses dates en 2025 et 2026), démontrant que la dette persiste et croît indépendamment de toute question de prescription, du seul fait du non-paiement des loyers actualisés,

3.’Sur l’exactitude de la créance et le rejet des demandes de délais’:

– la rigueur arithmétique des nouveaux décomptes produits, établis hors charges et hors taxes foncières pour dissiper toute ambiguïté, faisant ressortir un encours locatif dépassant 27’000 euros à fin 2025,

– l’inanité de la demande de délais de paiement formulée par un locataire qui avoue ne pas régler le loyer courant, prouvant son impossibilité structurelle à honorer ses engagements futurs,

– la nécessité de confirmer intégralement le jugement entrepris, seul à même de mettre fin à une situation locative dégradée depuis plus de deux décennies par la carence fautive du preneur.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 22’mai 2026,

Vu les débats à l’audience du 1er juillet 2026,

Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé de leurs moyens et prétentions.

MOTIFS :

Sur la demande de résiliation judiciaire et la dette locative :

Aux termes des articles 1728 et 1353 du code civil, le preneur est tenu de payer le loyer aux termes convenus et celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait ayant produit l’extinction de son obligation. En application des articles 1224 et 1227 du même code, la résiliation judiciaire peut être prononcée lorsque l’inexécution présente une gravité suffisante.

Le bail signé par les parties le 1er janvier 2005 porte sur un local destiné à l’exercice de l’activité de serrurerie, exploitée par M. [D]. Il stipule un loyer annuel initial de 3 660 euros hors taxes et hors charges, payable trimestriellement et prévoit son indexation annuelle. La durée de onze années mentionnée au bail ne remet pas en cause sa qualification commerciale, au regard de l’activité effectivement exercée et de l’immatriculation du preneur. Les deux exemplaires produits sont identiques, ainsi que l’a justement relevé le premier juge.

La SCI Hannibal fonde sa demande sur les impayés de loyers. M. [D] oppose la prescription d’une partie de la créance, conteste les calculs d’indexation et de TVA, au regard des différences qu’il relève entre les annexes 6, 10 et 15 et soutient que les règlements effectués n’ont pas été correctement imputés.

La lettre recommandée du 21 octobre 2021, qui constitue une mise en demeure, n’a pas interrompu la prescription. L’acte introductif d’instance ayant été signifié à M. [D] le 25 février 2022, l’action en paiement est soumise à la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil. Les échéances exigibles avant le 25 février 2017 sont donc prescrites. Le loyer étant payable le premier jour de chaque trimestre, cette prescription concerne les échéances échues jusqu’au 1er janvier 2017 inclus et non celles venues à échéance à compter du 1er avril 2017.

Par ailleurs, si les loyers facturés n’apparaissent pas correspondre avec rigueur, à quelques euros près, à l’application de l’indice défini par le contrat de bail, à savoir l’indice du coût de la construction publié par l’INSEE, avec application, lors de la prise d’effet du bail, du dernier indice connu, celui du 2ème trimestre 2004, il n’en demeure pas moins que les décomptes de la SCI, à l’exception de celui de l’annexe 6, font application de l’indice défini au contrat et rappelé dans les lettres de révision annuelles versées aux débats à compter de 2014.

Sur cette base, les loyers TTC exigibles, du 1er avril 2017 au 31 mars 2023, s’élèvent à 36’011,14 euros. Il y a lieu d’en déduire les règlements reconnus et établis au cours de cette même période, soit 26’264,16 euros, correspondant aux paiements trimestriels de 1’094,34 euros recensés dans l’état de situation du bailleur. L’arriéré non prescrit, arrêté au 31 mars 2023, s’établit ainsi à 9’746,98 euros.

Les actes de saisie-attribution pratiqués entre les mains du locataire, au profit du Crédit Mutuel en date du 16’septembre 2014, établissent qu’une saisie des créances de loyers a été diligentée.

À ce titre, il convient de rappeler qu’en application de l’article R. 211-15 du code des procédures civiles d’exécution, le tiers saisi ne se libère qu’en payant le créancier saisissant ou la personne désignée sur quittance.

Les pièces produites ne permettent toutefois pas de connaître le montant effectivement versé à l’huissier, ni d’en déduire que la totalité des loyers a été saisie. La mainlevée totale du 30 mars 2021 ne précise pas davantage les sommes alors encaissées. Il n’y a donc pas lieu de présumer un paiement intégral au titre de la saisie. En revanche, les paiements portés au crédit par la SCI dans son propre état de situation doivent être déduits, sans que l’absence de production de sa comptabilité permette de les écarter ou d’en augmenter le montant.

Par ailleurs, la SCI ne justifie pas des charges locatives qu’elle entend mettre en compte à hauteur de 624,67 euros, ni du montant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères qu’elle entend mettre à la charge du preneur.

Les justificatifs produits par celui-ci établissent des paiements directs de cette taxe à compter de 2020, mais ne permettent pas de justifier des règlements antérieurs. Cette circonstance ne supplée toutefois pas la carence de la SCI dans la preuve du montant et de l’exigibilité des sommes réclamées. Il n’y a donc pas lieu d’ajouter de charges au solde de loyers.

Même en retenant les versements réguliers effectués par la suite à la société SODIM, chargée de la gestion du contrat, notamment de 1’094,34 euros par trimestre, attestés par les pièces bancaires et les copies de chèques versés aux débats, le montant dû s’établissait en date du 31’mars 2023 encore au quantum précité et, à la date du jugement, en tenant compte de la somme mensuelle de 504,38 euros TTC retenue par le premier juge, encore à 12’259,78 euros, en tenant compte des six versements trimestriels justifiés sur cette période, représentant 6’566,04 euros.

Le défaut de paiement ne procède pas d’un incident isolé. Il résulte d’un écart durable entre le loyer indexé dû et les sommes versées, demeurées pour l’essentiel fixées au montant initial de 1’094,34 euros par trimestre et a laissé subsister un arriéré important, malgré les versements effectués. Cette inexécution persistante porte sur l’obligation essentielle du preneur et compromet la poursuite du bail.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a prononcé la résiliation judiciaire du bail à compter de sa date de prononcé, soit le 30 septembre 2024.

Sur la demande en paiement des loyers jusqu’à la résiliation :

Le bail étant demeuré en vigueur jusqu’au prononcé de sa résiliation, le preneur est tenu du paiement des loyers échus jusqu’au 30 septembre 2024. Les sommes dues au titre de la période antérieure au 1er avril 2023 sont intégrées au calcul de l’arriéré ci-dessus. Pour la période du 1er avril 2023 au 30 septembre 2024, le montant mensuel de 504,38 euros TTC retenu, à bon droit, compte tenu des éléments du contrat et de la situation des parties, par le premier juge et non contesté par la SCI Hannibal, tandis que les développements de M.'[D] quant au niveau des loyers à Guebwiller doivent être écartées, eu égard aux stipulations du contrat, doit être confirmé, dans la limite des prétentions de la bailleresse, soit 9’078,84 euros avant déduction des paiements de 6’566,04 euros.

Le solde de loyers pour cette période s’élève à 2’512,80 euros, soit un arriéré total de 12’259,78 euros arrêté, comme précisé ci-avant, au jour de la résiliation, montant qui doit être mis à la charge de M.'[D].

Sur l’indemnité d’occupation :

À compter de la résiliation du bail, M. [D] est devenu occupant sans droit ni titre. Il est redevable, jusqu’à la libération effective et définitive des locaux, d’une indemnité réparant le préjudice résultant de leur occupation. À défaut de justification d’une valeur locative distincte, cette indemnité peut être fixée au montant du loyer qui aurait été dû, si le bail s’était poursuivi, selon l’indexation contractuelle et TVA applicable, ainsi que des charges sous réserve de leur justification.

Il convient de confirmer le jugement entrepris de ce chef.

Sur les délais de paiement :

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et des besoins du créancier, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues dans la limite de deux années. La résiliation judiciaire du bail n’interdit pas, par elle-même,

l’octroi d’un délai portant sur la dette. Un tel délai concerne toutefois le paiement des sommes et n’a pas pour effet de remettre le bail en vigueur, ni d’effacer la résiliation prononcée.

En l’espèce, M. [D] ne produit pas de bilan, de compte de résultat, ni de pièces comptables récentes permettant d’apprécier ses ressources, ses charges et sa capacité à apurer l’arriéré. L’appel de cotisations URSSAF de 2024 et l’admission à l’aide juridictionnelle totale tendent à établir des ressources modestes, mais ne permettent pas de déterminer qu’il pourrait, en plus du paiement de l’indemnité d’occupation courante, respecter un échéancier portant sur la dette.

Les versements récents témoignent d’efforts de paiement, mais leur montant demeure inférieur aux sommes appelées au titre de l’occupation pour certaines périodes. La situation de la SCI doit également être prise en considération.

L’avis à tiers détenteur du 22 mai 2025, faisant état d’une dette fiscale de 11’800 euros, révèle que le report du règlement de la créance affecterait un créancier, lui-même confronté à des difficultés de trésorerie. Faute de justificatifs financiers actualisés et d’un échéancier, dont la faisabilité soit établie, la demande de délais de paiement sera rejetée.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

M.'[D], succombant pour l’essentiel, sera tenu des dépens de l’appel, par application de l’article 696 du code de procédure civile, outre confirmation du jugement déféré sur cette question.

L’équité commande, en outre, de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de l’une ou l’autre des parties.

P A R C E S M O T I F S

La Cour,

Confirme le jugement rendu le 30’septembre 2024 par le tribunal judiciaire de Colmar, sauf en ce qu’il a condamné M.'[Z] [D] à payer à la SCI Hannibal la somme de 21 298,05 euros au titre des loyers impayés au 31 mars 2023 et celle de 624,67 euros au titre des charges locatives pour la période du 1er janvier 2015 au 31 décembre 2020,

L’Infirme de ces seuls chefs,

Statuant à nouveau de ces chefs et y ajoutant,

Condamne M.'[Z] [D] à payer à la SCI Hannibal la somme de 12’259,78 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,

Déboute la SCI Hannibal de sa demande au titre des charges,

Condamne M.'[Z] [D] aux dépens de l’appel,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice tant de M.'[Z] [D], que de la SCI Hannibal.

Le cadre greffier : le Président :