Irrecevabilité de l’appel incident tardif et rejet des appels en garantie après erreur de superficie loi Carrez

En application des articles 542, 909 et 954 du code de procédure civile, l’intimé qui entend former un appel incident doit solliciter l’infirmation ou l’annulation du jugement dans ses premières conclusions et dans le délai de trois mois. Une demande ajoutée dans des conclusions ultérieures ne régularise pas un appel incident tardif. La cour statue alors dans la limite des prétentions recevables et confirme les chefs non utilement critiqués.

L’article 1616 du Code civil impose au vendeur de délivrer la contenance contractuelle, mais l’article 1353 du même code fait peser sur celui qui invoque le manquement la charge de la preuve. L’absence de production de l’acte de vente initial, du métrage d’origine ou d’éléments établissant des travaux ayant réduit la superficie exclut la garantie du vendeur initial.

Selon l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, la réduction proportionnelle du prix liée à une superficie inférieure de plus d’un vingtième constitue une restitution, non un préjudice indemnisable en elle-même. La responsabilité contractuelle de l’agent immobilier suppose toutefois une faute, un préjudice indemnisable et un lien causal. La restitution du prix ne constitue pas une perte de chance et l’agent, non professionnel du mesurage, ne commet pas de faute lorsque rien ne révélait l’erreur du certificat établi par un géomètre.

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Des acquéreurs sollicitaient une réduction du prix après avoir constaté une superficie inférieure à celle mentionnée dans l’acte. Leur appel incident a été déclaré irrecevable faute de demande d’infirmation dans les premières conclusions. Les condamnations du vendeur ont été confirmées, tandis que ses recours contre l’ancien vendeur et l’agence immobilière ont été rejetés, faute de manquement, de faute ou de préjudice établi.

Des acquéreurs ont acheté auprès d’un vendeur un lot de copropriété dont l’acte mentionnait une superficie de 120,52 m². Deux mesurages postérieurs ont retenu des superficies inférieures, conduisant les acquéreurs à demander une réduction proportionnelle du prix et la réparation de frais financiers.

Le vendeur a appelé en garantie la SCI Les Arbousiers, ancien vendeur, ainsi que la SAS Revolim, agent immobilier. Le tribunal l’a condamné à indemniser les acquéreurs, mais a rejeté ses recours en garantie.

En appel, les acquéreurs ont formé un appel incident visant une indemnisation supérieure. La cour l’a déclaré irrecevable, faute de demande d’infirmation dans les premières conclusions et en raison de sa régularisation tardive. Elle a confirmé les condamnations principales, rejeté la garantie contre la SCI faute de preuve d’un manquement à la délivrance conforme et rejeté la demande contre l’agence, faute de faute et de préjudice indemnisable. Le vendeur supporte les dépens et frais irrépétibles d’appel.

• Demander l’infirmation ou l’annulation dans le dispositif des premières conclusions.
• Former l’appel incident dans le délai de trois mois de l’article 909.
• Produire l’acte établissant la contenance contractuellement convenue.
• Établir le manquement à l’obligation de délivrance conforme.
• Démontrer une faute de l’agent immobilier dans son obligation de conseil.
• Établir un préjudice indemnisable distinct de la restitution du prix.
• Justifier le lien de causalité entre la faute et le préjudice.

• Certificat de superficie établi par un géomètre expert.
• Diagnostic de superficie réalisé après la vente.
• Nouveau mesurage réalisé par un bureau d’études.
• Absence de production de l’acte de vente initial.
• Absence de preuve de travaux ayant réduit la superficie.

Le vendeur conserve les condamnations prononcées au profit des acquéreurs et ne bénéficie d’aucune garantie du vendeur initial ou de l’agent immobilier. L’appel incident des acquéreurs étant irrecevable, leurs demandes restent limitées aux montants retenus en première instance.

• Maintien de la réduction proportionnelle du prix.
• Maintien de l’indemnisation des frais financiers prouvés.
• Rejet de la garantie contre le vendeur initial.
• Rejet de la demande indemnitaire contre l’agence immobilière.
• Paiement des dépens et frais irrépétibles d’appel.

À faire

• Formuler l’infirmation dans le dispositif des premières conclusions.
• Respecter le délai de trois mois pour l’appel incident.
• Produire l’acte de vente établissant la contenance contractuelle.
• Conserver les diagnostics et certificats de mesurage successifs.
• Établir distinctement faute, préjudice et lien causal.

À éviter

• Ajouter tardivement une demande d’infirmation du jugement.
• Confondre restitution du prix et préjudice indemnisable.
• Alléguer des travaux sans document ou preuve matérielle.
• Imputer à l’agence une erreur technique non décelable.
• Négliger les demandes relatives aux dépens et frais irrépétibles.

La recevabilité de l’appel incident tardif

L’intimé doit former son appel incident dans le délai de trois mois prévu par l’article 909 du code de procédure civile et demander, dans le dispositif de ses premières conclusions, l’infirmation ou l’annulation du jugement. L’ajout ultérieur de cette demande ne régularise pas l’appel incident.

La preuve du manquement à la délivrance conforme

L’article 1616 du Code civil impose la délivrance de la contenance contractuelle, mais l’article 1353 fait peser la preuve de l’inexécution sur celui qui s’en prévaut. L’absence de l’acte de vente initial, du diagnostic d’origine et de preuves de travaux ayant réduit la superficie exclut la garantie du vendeur initial.

La responsabilité de l’agent immobilier après erreur de mesurage

La réduction du prix prévue par l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 constitue une restitution, non un préjudice indemnisable en elle-même. La responsabilité contractuelle de l’agent suppose une faute, un préjudice et un lien causal. La cour écarte la faute lorsque l’agence s’est fondée sur le certificat d’un géomètre et qu’aucun élément ne révélait l’erreur.

Article 804 du Code de procédure civile, Article 805 du Code de procédure civile, Article 907 du Code de procédure civile, Article 699 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 542 du Code de procédure civile, Article 954 du Code de procédure civile, Article 909 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 1616 du Code civil, Article 1353 du Code civil, Article 1240 du Code civil, Article 1617 du Code civil, Article 1147 du Code civil, Article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965