COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

Chambre commerciale

ARRET DU 20 OCTOBRE 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 25/01712 – N° Portalis DBVK-V-B7J-QTLV

Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 MARS 2025

TRIBUNAL DE COMMERCE DE MONTPELLIER – N° RG 2024004068

APPELANTE :

Madame [S] [H] entreprise individuelle immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 813 141 124,

née le 22 novembre 1976 à [Localité 2] (NORMANDIE)

de nationalité française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Me François BORIE de la SCP DORIA AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, postulant substitué par Me Pauline BRUNET, avocat au barreau de MONTPELLIER et Me Jérémy CHIARELLI, avocat au barreau de NIMES substituant Me Geoffrey PITON, avocat au barreau de NIMES, plaidant

INTIMEES :

S.A.S. ICADE PROMOTION SAS ICADE PROMOTION, dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par Me Clément BERMOND de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER

S.N.C. IP1R représentée par son représentant légal en exercice

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par Me Clément BERMOND de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 15 septembre 2026

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 septembre 2026, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par le même article, devant la cour composée de:

Mme Danielle DEMONT, présidente de chambre

M. Thibault GRAFFIN, conseiller

M. Fabrice VETU, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Gaëlle DELAGE

ARRET :

– Contradictoire

– prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

– signé par Mme Danielle DEMONT, présidente de chambre, et par Mme Gaëlle DELAGE, greffière.

*

* *

FAITS et PROCEDURE

Le 1er décembre 2021, la SNC IP1R a signé avec Mme [S] [H] un contrat d’apporteur d’affaire, avec effet rétroactif au 5 octobre 2021, concernant une opération immobilière que la société souhaitait réaliser sur un terrain sis [Adresse 5] à [Localité 6], le contrat précisant que Mme [H] avait « une connaissance personnelle du propriétaire du terrain ».

Le contrat prévoyait une rémunération pour Mme [H] d’un montant de 50 000 euros HT.

Le 5 octobre 2021, la société IP1R avait déjà signé deux promesses de vente avec les propriétaires des parcelles convoitées.

Les 4 février 2022 et 12 juin 2023, des actes de vente ont été signés entre la SCCV LVH1, qui s’est substituée à la société IP1R, et les propriétaires des parcelles concernées.

Le 14 juin 2023, Mme [H] a émis une facture de 60 000 euros TTC à l’ordre des sociétés IP1R et Icade Promotion, cette dernière société étant, selon Mme [H], également liée à l’opération immobilière à laquelle elle affirme avoir participé.

Par exploit du 17 avril 2024, Mme [H], après vaine mise en demeure du 12 décembre 2023, a assigné les sociétés IP1R et Icade Promotion en paiement de ses honoraires.

Par jugement contradictoire du 12 mars 2025, le tribunal de commerce de Montpellier a :

– débouté madame [H] de l’ensemble de ses demandes,

– condamné Mme [H] en application de l’article 700 du code de procédure civile à payer à la société Icade la somme de 500 euros et à la société IP1R la somme de 500 euros.

– condamné Mme [H] aux entiers dépens.

Par déclaration du 31 mars 2025, Mme [H] a relevé appel de ce jugement.

Par conclusions du 31 août 2026, elle demande à la cour, au visa des articles 1240, 1241, 1303-1 et 1352 du code civil, de :

– Infirmer le jugement attaqué en toutes ses dispositions,

statuant à nouveau :

à titre préliminaire,

– révoquer l’ordonnance de clôture rendue le 25 août 2026,

– déclarer recevables les conclusions d’appelante n°3 prises dans les intérêts de Mme [H] en réponse aux conclusions d’intimé n°2 notifiées le 20 août 2026,

à défaut,

– écarter des débats et déclarer irrecevables les conclusions d’intimé n°2 notifiées le 20 août 2026,

à titre liminaire

– débouter la société Icade promotion de sa demande de mise hors de cause ;

à titre principal

– rejeter la demande de nullité du contrat d’apporteur d’affaires du 1er décembre 2021 liant à la société, et constater l’exécution de la prestation contractuelle de Mme [H]

– condamner in solidum les sociétés Icade Promotion et IP1R, au paiement de la commission incontestablement due, à savoir 50 000 euros, augmentée de 10 000 euros en application du taux de TVA en vigueur, ainsi que les intérêts au taux légal à compter du 12 juin 2023, date à laquelle la deuxième vente a été réalisée ;

à titre subsidiaire

– condamner la société IP1R, au titre des restitutions dues en cas de nullité du contrat, à lui payer la somme de 50 000 euros, augmentée de 10 000 euros en application du taux de TVA en vigueur, ainsi que les intérêts au taux légal à compter du 12 juin 2023, date à laquelle la deuxième vente a été réalisée ;

– condamner in solidum les sociétés Icade Promotion et IP1R à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

À titre infiniment subsidiaire, si par impossible la juridiction déboutait Mme [H] de sa demande de restitution ;

– condamner in solidum les sociétés Icade Promotion et IP1R à lui payer la somme de 60 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Et en tout état de cause,

– débouter les sociétés Icade Promotion et IP1R de l’ensemble de leurs demandes ;

– et les condamner in solidum à lui payer la somme de 15 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions du 20 août 2026, les sociétés Icade Promotion et IP1R demandent à la cour, au visa des articles 1103 et 1104 du code civil, de confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions, de débouter Mme [H] de l’intégralité de ses demandes, et de la condamner à leur payer la somme de 10 000 euros chacune en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions de procédure du 1er septembre 2026, Mme [H] sollicite de la cour de révoquer l’ordonnance de clôture du 25 août 2026, de déclarer recevables ses conclusions d’appelante n°3 en réponse aux conclusions d’intimé n°2 notifiées le 20 août 2026,

à défaut, d’écarter des débats et déclarer irrecevables les conclusions d’intimé n°2 notifiées le 20 août 2026.

L’ordonnance de clôture du 25 août 2026 a été révoquée à la demande des parties à l’audience du 15 septembre 2026 avant l’ouverture des débats, et la procédure a été à nouveau clôturée.

MOTIFS :

Aux termes de l’article 1er de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, dite loi Hoguet, « s’appliquent aux personnes physiques ou morales qui, d’une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d’autrui et relatives à : 1° L’achat, la vente, la recherche, l’échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d’immeubles bâtis ou non bâtis (’) ».

L’application de ces dispositions à une personne physique ou morale requiert d’une part une activité d’entremise et/ou de gestion portant sur les biens d’autrui, et d’autre part un caractère d’habitude.

Le contrat d’apporteur d’affaires signé par Mme [H] avec société IP1R comporte une clause aux termes de laquelle il est indiqué que « l’apporteur d’affaires déclare et garantit sur l’honneur ne jamais s’être livré à une quelconque opération d’intermédiation portant sur des biens immobiliers, et qu’il n’est donc pas soumis aux dispositions de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 ».

Or, les sociétés IP1R et Icade produisent un procès-verbal de commissaire de justice en date du 9 janvier 2025, comportant un nombre important de captures d’écran provenant du Web qui démontrent l’activité de Mme [H] dans le secteur de l’immobilier, des ventes ou des locations, à compter du mois de janvier 2021, accompagnés d’avis de clients (au nombre de 11) vantant notamment les compétences professionnelles et qualités de cette dernière.

Sur ce point essentiel, il s’ensuit l’inanité du moyen principal de Mme [H] selon lequel « l’existence de quelques avis isolés ne saurait, à elle seule, suffire à caractériser l’exercice article habituel d’une activité d’entremise immobilière » (page 12 de ses conclusions), alors que ces avis démontrent au contraire sans ambiguïté l’activité habituelle, à tout le moins à compter du début de l’année 2021, de Mme [H] dans le secteur de l’immobilier et l’obligation subséquente lui incombant dès cette période d’avoir à se soumettre aux dispositions de la loi Hoguet, sans que les sociétés intimées eussent à produire des mandats ou des factures, contrairement à ce qu’elle soutient.

Il en résulte que le contrat d’apporteur d’affaires litigieux, qui a été conclu par Mme [H] en violation de la loi Hoguet est entaché de nullité, de sorte que Mme [H] est privée de tout droit à rémunération en rapport avec l’exécution de ce contrat.

Sur ce dernier point en effet, aucun autre fondement juridique tel que ceux invoqués par Mme [H], quasi contractuel, délictuel ou quasi délictuel, c’est-à-dire le régime des restitutions prévues aux dispositions des articles 1352 à 1352-9 du code civil, mais aussi ceux de l’enrichissement sans cause (alors qu’une cause contractuelle est invoquée à titre principal) et de la responsabilité délictuelle des sociétés intimées, ne saurait permettre à Mme [H] d’ obtenir une indemnité équivalente au service qu’elle allègue avoir rendu, une telle compensation se heurtant à l’interdiction légale et à la sanction d’ordre public édictée par le législateur.

Dès lors, Mme [H] a été justement déboutée de l’intégralité de ses demandes indemnitaires ; et le jugement sera confirmé.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Condamne Mme [S] [H] aux dépens d’appel,

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme [S] [H] et la condamne à payer à la SNC IP1R et à la SAS Icade Promotion, ensemble, la somme de 4 500 euros.

La greffière La présidente