NH/SL

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 20 Octobre 2026

N° RG 25/01692 – N° Portalis DBVY-V-B7J-HZKO

Décision attaquée : Ordonnance du Président du TJ d’ANNECY en date du 20 Octobre 2025

Appelantes

S.A.R.L. STEGID, dont le siège social est situé [Adresse 1]

S.E.L.A.R.L. ETUDE BOUVET GUYONNET HARDY, es qualité de Mandataire judiciaire de la SARL STEGID, dont le siège social est situé [Adresse 2]

Représentées par la SCP CABINET DENARIE BUTTIN PERRIER GAUDIN, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représentées par la SELARL CKOHLER AVOCAT, avocats plaidants au barreau de’ANNECY

Intimée

Mme [P] [U] épouse [N]

née le 27 Juillet 1951 à [Localité 1], demeurant [Adresse 3] (SUISSE)

Représentée par Me Pierre BREGMAN, avocat au barreau d’ANNECY

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Date de l’ordonnance de clôture : 07 Septembre 2026

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 22 septembre 2026

Date de mise à disposition : 20 octobre 2026

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Composition de la cour :

– Mme Nathalie HACQUARD, Présidente,

– Mme Myriam REAIDY, Conseillère,

– M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,

avec l’assistance lors des débats de Mme Sylvie LAVAL, Greffier,

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Faits et procédure

Au titre de son activité de débit de boissons et de petite restauration, la société Stegid a conclu des baux commerciaux portant sur des locaux sis [Adresse 7], avec Mme [N] s’agissant des locaux situés au niveau R+1 et avec l’indivision Perrin/Favre pour les locaux situés au rez de chaussée., les deux niveaux étant reliés entre eux.

Suite à la découverte, en 2018, d’infiltrations affectant le plafond du rez-de-chaussée, des travaux ont été entrepris par les bailleurs.

En juillet 2020, la société Stegid et ses associés ont engagé une action devant le tribunal judiciaire d’Annecy afin notamment de voir prononcer la résiliation judiciaire des baux commerciaux aux torts exclusifs des bailleurs et obtenir le paiement de dommages et intérêts en réparation de la perte de la valeur du fonds de commerce et de ses pertes d’exploitation.

Dans le cadre de cette instance au fond, qui est toujours pendante, une expertise a été ordonnée par le juge de la mise en état le 17 mai 2021. M. [D], expert commis, a déposé son rapport définitif le 26 janvier 2024.

Le 3 juin 2022, la commune d'[Localité 1] a pris un arrêté de péril en raison de l’état de délabrement des locaux, après qu’un audit de structure des combles et de la cave a été réalisé le 6 avril 2022 par le cabinet Pexin. Un nouvel arrêté de péril a ensuite été pris le 15 janvier 2025 en raison de l’effondrement partiel du mur mitoyen entre le [Adresse 7]. Cet arrêté de péril n’a été levé que le 27 février 2026.

La société Stegid a fait l’objet d’une procédure de sauvegarde.

Par acte extrajudiciaire en date du 8 août 2025, la société Stegid a fait assigner Mme [N] en référé aux fins de voir cette dernière condamnée à lui payer une provision de 54.093,94 euros au titre du remboursement des loyers indûment acquittés à compter du 03 juin 2022.

Par ordonnance du 20 octobre 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire d’Annecy a :

– Reçu l’intervention volontaire de la société Etude Bouvet-Guyonnet-Hardy,

– Dit n’y avoir lieu à référé quant à la demande de provision formée par la Sarl Stegid et la société Etude Bouvet-Guyonnet-Hardy,

– Débouté les parties de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– Condamné in solidum la Sarl Stegid et la société Etude Bouvet-Guyonnet-Hardy aux dépens.

Le juge des référés a retenu qu’une instance au fond opposait les mêmes parties et pour un objet similaire, portant sur les loyers, que le juge de la mise en état avait été saisi dans le cadre de l’instance principale et jouissait d’une compétence exclusive de celle du juge des référés, les demandes formées devant lui étant identiques à celles soumises au juge des référés en ce que toutes tendent à déposséder Mme [N] au bénéfice de la société Stegid, qu’il s’agisse de la demande de séquestre ou de la demande de paiement provisionnel.

Par déclaration au greffe de la cour d’appel du 24 novembre 2025, la Sarl Stegid et la Selarl Etude Bouvet Guyonnet Hardy en qualité de mandataire de la société Stegid, ont interjeté appel de la décision en ce qu’elle a :

– Dit n’y avoir lieu à référé quant à la demande de provision formée par la Sarl Stegid et la société Etude Bouvet-Guyonnet-Hardy,

– Débouté la Sarl Stegid et la Selarl Etude Bouvet-Guyonnet-Hardy de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– Condamné in solidum la Sarl Stegid et la société Etude Bouvet-Guyonnet-Hardy aux dépens.

Par ordonnance du 03décembre 2025, notifiée aux parties le 8 décembre 2025, l’affaire a été fixée à bref délai.

Prétentions et moyens des parties

Par dernières écritures du 3 septembre 2026 régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Stegid et la société Etude Bouvet-Guyonnet-Hardy demandent à la cour de :

– Infirmer l’ordonnance rendue le 20 octobre 2025 par le juge des référés près le tribunal judiciaire d’Annecy sous le numéro RG 25/00232 concernant les chefs de jugement suivants :

– Dit n’y avoir lieu à référé quant à la demande de provision formée par la Sarl Stegid et la société Etude Bouvet-Guyonnet-Hardy,

– Débouté la Sarl Stegid et la Selarl Etude Bouvet-Guyonnet-Hardy de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– Condamné in solidum la Sarl Stegid et la société Etude Bouvet-Guyonnet-Hardy aux dépens.

Et statuant à nouveau,

– Juger que le juge des référés est matériellement compétent pour connaître de ce litige,

A titre principal,

– Condamner Mme [N] à payer à la société Stegid la somme provisionnelle de 54.093,94 euros au titre du remboursement des loyers indûment acquittés à compter du 03 juin 2022, date de prise d’effet du premier arrêté de péril, et jusqu’à sa mainlevée le 31 décembre 2025,

A titre subsidiaire,

– Condamner Mme [N] à payer à la société Stegid la somme provisionnelle de 29.574,94 euros au titre du remboursement des loyers indûment acquittés à compter du mois d’avril 2024 et jusqu’à la mainlevée de l’arrêté de péril le 31 décembre 2025 ;

En tout état de cause,

– Débouter Mme [N] de l’intégralité de ses demandes principales, subsidiaires et accessoires,

– Condamner Mme [N] à payer à la société Stegid la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

– Condamner Mme [N] aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de leurs prétentions, la société Stegid et la société Etude Bouvey-Guyonnet-Hardy font notamment valoir que :

Les demandes formulées au fond et devant le juge des référés n’ont pas le même objet dès lors que la demande formée au fond est une demande de mise sous séquestre, mesure conservatoire alors que la demande formée en référé vise à obtenir une condamnation, fut elle provisionnelle.

Les demandes n’ont par ailleurs pas le même fondement juridique dès lors qu’à la date de l’assignation au fond, l’arrêté de péril du 3 juin 2022 n’avait pas encore été pris et qu’en conséquence aucune demande de ’remboursement’ n’a été formulée.

L’article L521-2 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction issue de la loi du 19 novembre 2024, est parfaitement applicable aux baux commerciaux et au litige dont est saisie la cour.

La société Stegid a continué de payer les loyers alors que les travaux mis la charge de la copropriété par l’arrêté de péril du 03 juin 2022 n’ont été réalisés que plusieurs années après sa parution et que la mainlevée de l’arrêté de péril est intervenue le 31 décembre 2025.

Les travaux préconisés par l’arrêté de péril concernaient un lot loué à la société Stegid, s’agissant de la cave et en tout état de cause, les lots loués par la société Stegid comprennent une quote-part des parties communes visées par l’arrêté de péril, de sorte que les loyers ne sont plus dus pour la totalité de ces lots.

La poursuite de l’exploitation des locaux par la société Stegid n’a pas pour conséquence que les loyers seraient dus.

Subsidiairement, dans l’hypothèse où la cour retiendrait que l’article L521-2 dans sa rédaction issue de la loi du 9 avril 2024, ne s’appliquerait qu’à compter de cette date, il devrait lui être restitué la somme de 29.574,94 euros au titre des loyers versés à compter du 9 avril 2024.

Par dernières écritures du 19 mars 2026, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, Mme [N] demande à la cour de :

A titre principal,

– Confirmer la décision rendue en première instance, par laquelle M. le président du tribunal judiciaire d’Annecy, statuant en référé, a retenu son incompétence pour connaître de ce litige, compte tenu de l’existence d’une instance au fond ayant le même objet,

En toute hypothèse, constatant l’existence de multiples contestations sérieuses,

– Se déclarer incompétent pour connaître du litige et renvoyer la société Stegid à mieux se pourvoir,

– Condamner la société Stegid à payer à Mme [N] la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance,

– Condamner la société Stegid à payer à Mme [N] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile au titre des frais irrépétibles en appel,

– Condamner la société Stegid aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, Mme [N] fait notamment valoir que :

La demande présentée au juge des référés est indissociable du litige soumis à la juridiction du fond, par la Sarl Stegid, suivant assignation délivrée le 20 juillet 2020, ayant plus particulièrement invité le Tribunal à « ordonner la mise sous séquestre des loyers », le but poursuivi étant le même qui consiste à obtenir une décision en faveur de l’inexigibilité des loyers.

Ces demandes concernent les mêmes parties et sont fondées sur des faits identiques s’agissant des mêmes locaux et des sommes dues en vertu du même bail.

Il existe des contestations sérieuses faisant obstacle à la demande en remboursement présentée par la société Stegid sur le fondement de l’inexécution par la bailleresse de l’obligation de délivrance.

La société Stegid a réalisé des travaux sans avoir obtenu l’autorisation des bailleurs, qui ont entraîné des désordres dont elle est en partie responsable et dans la survenance desquels Mme [N] n’a elle-même aucune responsabilité.

La société Stegid a continué à exploiter sans difficulté les lieux loués et ne démontre pas le préjudice de jouissance ou financier du fait des arrêtés de péril, étant observé que les mesures visées par l’arrêté de péril ne concernaient pas les lieux loués par Mme [N] à la société Stegid et que par ailleurs, les locaux loués par la société Stegid ne n’ont pas été frappés d’une interdiction définitive d’habiter et d’utiliser, les arrêtés étant provisoires par nature.

L’article L521-2 du code de la construction et de l’habitation n’est applicable que pour l’occupation d’un logement.

Quand bien même une partie des loyers acquittés serait en réalité inexigible, à compter de l’entrée en vigueur de la loi du 9 avril 2024, il conviendrait de compenser ces sommes avec le solde dû au titre de la période antérieure qui n’a donné lieu qu’à paiement partiel et avec le montant de la condamnation inexécutée, prononcée par le juge de la mise en état le 18 janvier 2024.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 07 septembre 2026 et l’affaire a été retenue à l’audience du 22 septembre 2026. 

Motifs de la décision

I – Sur le conflit de compétence

L’article 835 du Code de procédure civile dispose que ’Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.’.

L’article 789 du Code de procédure civile dans sa rédaction applicable à la date de l’assignation et qui n’a pas été remise en cause sur ces points depuis, énonce que : Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :(…) 2° Allouer une provision pour le procès ;’.

Les termes de l’article 789 excluent la compétence de toute autre juridiction dès lors que le juge de la mise en état est saisi, la saisine du juge de la mise en état s’entendant de sa désignation par le président du tribunal judiciaire dans le cadre de la procédure ordinaire et non pas de sa saisine par l’une ou l’autre des parties en incident. Ainsi, quand bien même les parties n’auraient pas saisi le juge de la mise en état d’une demande fondée sur l’article 789, elles ne seraient pas recevables à former une telle demande devant une autre juridiction que la sienne (Civ. 2e, 9 déc. 1976, no 76-10.130).

Il est cependant admis que la désignation du juge de la mise en état dans une instance, en application de ce texte, ne fait pas obstacle à la saisine du juge des référés aux fins de statuer sur un litige lorsque l’objet de ce litige est différent de celui dont est saisie la juridiction du fond (2e Civ., 16 janvier 2025, pourvoi n° 22-19.719). La jurisprudence retient en outre que si les litiges ont la même origine, le juge des référés est compétent en dépit de la saisine du juge de la mise en état lorsque leur objet est différent (3 Civ, 15 juin 2017, pourvoi n° 16-12.817, publié : ’Mais attendu qu’ayant relevé que, si les litiges avaient la même origine, leur objet était différent et que, si la société Foncière 2001 évoquait au fond la publication de la sommation, elle n’en tirait aucun droit particulier, la cour d’appel a exactement déduit de ces seuls motifs que le juge des référés était compétent en dépit de la saisine du juge de la mise en état’).

En l’espèce, l’assignation au fond délivrée par la société Stegid à ses bailleurs le 7 juillet 2020 formule les demandes suivantes :

– résiliation des baux commerciaux à compter du 25 février 2018,

– autorisation de mise sous séquestre des loyers,

– indemnisation des préjudices résultant des manquements à l’obligation de délivrance d’entretien et de jouissance paisible et de la résiliation des baux.

L’assignation n’évoque à aucun moment la question des loyers, sinon pour en demander le séquestre, et moins encore leur caractère indu qui justifierait un remboursement lequel n’est pas plus sollicité .

Le juge de la mise en état n’a par ailleurs été saisi d’aucune demande de provision au titre des loyers indûment versés et si une demande de provision au titre des loyers a été formée, elle l’a été en paiement et par l’indivision [D] propriétaire des locaux du rez de chaussée et non par Mme [N].

Une demande de séquestre tend, pour celui qui la forme, à obtenir l’autorisation de verser l’équivalent des loyers entre les mains d’un tiers séquestre, afin d’en garantir le versement au ’bon’ créancier lorsque le litige opposant les parties aura été tranché, pour éviter que ces sommes, qui pourraient venir en compensation avec celles estimées dues en réparation des différents manquements allégués, ne soient dissipées par le bailleur. Cette mesure est par essence provisoire et elle ne tend ainsi nullement à déposséder la bailleresse du montant de loyers qu’elle n’a pas encore perçus et qu’elle pourra percevoir si aucune créance n’est retenue contre elle à l’égard de la locataire qui viendrait en compensation avec cette somme, et ne tend pas davantage à dispenser la société Stegid du paiement puisque celui-ci est opéré entre les mains du séquestre. Il peut au demeurant être constaté que l’assignation est antérieure à l’adoption des deux arrêtés de péril qui fondent la demande de provision sur les loyers estimés indûs présentée au juge des référés.

La demande soumise au juge des référés tend à obtenir le remboursement de loyers, perçus par Mme [N], dont la société Stegid estime les avoir réglés indûment, et elle est sans lien avec les manquements reprochés à la bailleresse à ses obligations notamment de délivrance et de jouissance paisible ou avec la résiliation du bail.

Ainsi, quand bien même cette demande découle du même contrat de bail et a donc la même origine que celles présentées au juge du fond, elle n’a pour autant pas le même objet que les demandes dont la juridiction du fond est saisie et ne relève dès lors nullement de la compétence exclusive du juge de la mise en état.

La décision déférée sera infirmée en ce que le juge des référés a décliné sa compétence et dit n’y avoir lieu à référé de ce fait et, partant, en toutes ses autres dispositions.

II – Sur la demande de provision en restitution des loyers indûment versés

La demande de remboursement des loyers se fonde sur les dispositions de l’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation, qui prévoient une suspension de plein droit du paiement des loyers lorsque la commune prend, comme en l’espèce, un arrêté de péril.

L’article L521-2 précité, qui prend place dans le Livre V dédié à la lutte contre l’habitat indigne, a fait l’objet de modifications législatives successives.

Dans la version applicable à la date de l’arrêté de péril du 3 juin 2022, telle qu’elle est issue de l’ordonnance 2020-1144 du 16 septembre 2020, ce texte énonce notamment que :

’Pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité (ou de péril selon les lois) ou de traitement de l’insalubrité pris en application de l’article L. 511-11 ou de l’article L. 511-19, sauf dans le cas prévu au deuxième alinéa de l’article L. 1331-22 du code de la santé publique ou lorsque la mesure est prise à l’encontre de la personne qui a l’usage des locaux ou installations, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation du logement cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée.

Les loyers ou toutes autres sommes versées en contrepartie de l’occupation du logement indûment perçus par le propriétaire, l’exploitant ou la personne ayant mis à disposition les locaux sont restitués à l’occupant ou déduits des loyers dont il devient à nouveau redevable’.

Dans sa version en vigueur à compter du 11 avril 2024, le texte est ainsi libellé :

« Pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application de l’article L. 511-11 ou de l’article L. 511-19, sauf dans le cas prévu au deuxième alinéa de l’article L. 1331-22 du code de la santé publique ou lorsque la mesure est prise à l’encontre de la personne qui a l’usage des locaux ou installations, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation du local ou de l’installation, qu’il ou elle soit à usage d’habitation, professionnel ou commercial, cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée.

Les loyers ou toutes autres sommes versées en contrepartie de l’occupation du local ou de l’installation, qu’il ou elle soit à usage d’habitation, professionnel ou commercial, indûment perçus par le propriétaire, l’exploitant ou la personne ayant mis à disposition les locaux sont restitués à l’occupant ou déduits des loyers dont il devient à nouveau redevable’.

On relève ainsi que dans sa dernière version (avril 2024 non modifiée en novembre 2024), l’article L521-2 alinéa 2 vise expressément, en cas d’arrêté de péril (ou de mise en sécurité) non seulement la suspension et la restitution des loyers du logement mais également de ceux de tout autre local à usage professionnel ou commercial.

La nouvelle rédaction de l’article L521-2 précité, issue de la loi du 9 avril 2024, provient d’un amendement adopté en première lecture par l’Assemblée nationale. Selon les précisions données par les travaux parlementaires, qui en dévoilent les motifs, il s’agit, « en cohérence avec les dispositions du texte visant à mieux intégrer les locaux commerciaux dans les procédures, d’étendre à ceux-ci la suspension des loyers en cas d’arrêté d’insalubrité ou de mise en sécurité. En effet la distinction entre les locaux d’habitation et commerciaux n’apparaît nullement justifiée dès lors que les conséquences de l’arrêté ont vocation à impacter ces deux typologies de manière indistincte ».

Il ne peut donc qu’être déduit de ces travaux préparatoires que jusqu’à l’entrée en vigueur de la loi du 9 avril 2024, les baux commerciaux n’étaient pas visés par l’article L521-2 du code de la construction et de l’habitation qui instaurait une distinction, par nature, entre des locaux frappés pourtant par le même arrêté de péril.

Par ailleurs, il ne se déduit nullement de l’arrêt rendu par la Cour de cassation le 17 mars 2016 que l’article L521-2 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction antérieure à la loi du 9 avril 2024, trouverait application aux baux commerciaux, puisque cette décision s’est contentée de censurer l’absence de réponse au moyen concernant une telle applicabilité, qui était discutée par les parties (Civ.3ème, n°14-29.243: ’ Qu’en statuant ainsi, alors que la bailleresse demandait la condamnation au paiement de la somme visée au commandement qui incluait, dans un des appels de fonds reportés, un arriéré locatif pour la période de 2002 à 2004 et que les parties s’opposaient sur l’application des dispositions de l’article L. 521-2 du code de construction et l’habitation à l’occupation d’un local commercial, la cour d’appel, qui a méconnu les termes du litige, a violé les textes susvisés’). La Cour de cassation a au contraire expressément tranché cette question en sens inverse, en ces termes : ’Pour ordonner la suspension des loyers dus par la locataire aux bailleurs, en vertu du bail commercial les liant, l’arrêt retient que les dispositions de l’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation sont applicables aux baux commerciaux et que la locataire s’est donc trouvée automatiquement dispensée du paiement des loyers afférents à son local commercial, à compter du premier jour du mois qui a suivi l’envoi de l’arrêté, soit le 1er mars 2021. En se déterminant ainsi, alors que l’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2020-1144 du 16 septembre 2020, ne prévoit la cessation de l’exigibilité des loyers que pour l’occupation d’un logement, la cour d’appel, qui n’a pas constaté que les locaux loués comprenaient un logement, n’a pas donné de base légale à sa décision.’ (Civ. 3ème, 3 juillet 2025, pourvoi n° 23-20.553).

Il se déduit nécessairement de ces constatations que les appelantes ne peuvent se fonder sur les dispositions de l’article L521-2 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version applicable au jour de l’arrêté de péril du 3 juin 2022, pour obtenir le remboursement des loyers payés postérieurement à cette date.

La demande principale qui tend à obtenir le remboursement de l’ensemble des loyers dont la société Stegid s’est acquittée depuis le 3 juin 2022, à hauteur d’un montant total de 54.093,94 euros, se heurte ainsi à des contestations sérieuses.

Il est cependant acquis que la loi nouvelle régit les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées (voir sur ce point notamment : Cour de cassation, Civ 3ème, 9 février 2022, n°21-10.388, P). Les effets légaux des situations contractuelles en cours sont ceux qui s’imposent indépendamment de la volonté des parties au contrat.

En l’espèce, la loi du 9 avril 2024 est entrée en vigueur le 11 avril 2024, et à cette date, il est constant que l’arrêté de péril pris par la commune d'[Localité 1] le 3 juin 2022 n’avait pas encore été levé. Cet arrêté continuait donc de produire ses effets, et entraînait la suspension de plein droit des loyers à compter du 11 avril 2024.

La bailleresse ne peut soutenir à cet égard que les préconisations de l’arrêté de péril ne concerneraient pas les locaux qu’elle-même loue à la société Stegid, alors que la mesure prise par la commune d'[Localité 1] le 3 juin 2022 vise l’ensemble de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 7].

Il est en effet de jurisprudence constante que lorsqu’un arrêté de péril vise des parties communes d’un immeuble en copropriété, comme en l’espèce, l’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation s’applique à la totalité des lots comprenant une quote-part dans ces parties communes (voir sur ce point notamment :3e Civ., 20 octobre 2016, n° 15-22.680, Bull. 2016, III, n° 139).

Par ailleurs, les circonstances tenant à ce que les locaux litigieux auraient continué à être exploités, ne sont nullement de nature à remettre en cause le mécanisme de suspension de plein droit des loyers instauré par la loi, de manière automatique, dès lors qu’un arrêté de péril est pris par l’autorité administrative.

Les dispositions de l’article L521-2 III invoquées par Mme [N] ne viennent nullement ajouter une condition à la suspension des loyers qui est prévue par le I al2, et ne requiert pas une interdiction définitive d’utiliser, dont le III fixe seulement les effets.

Ainsi, il est incontestable que les loyers que la société Stegid aurait réglés à Mme [N] au titre de la période courant à compter du 11 avril 2024, date d’entrée en vigueur de la loi nouvelle, n’étaient pas dûs et la créance de remboursement en résultant n’est pas sérieusement contestable.

Il résulte du décompte invoqué par les parties qu’entre avril 2024 et le 1er février 2025, la société Stégid a réglé à sa bailleresse la somme de 29.574,94 euros. Ce même décompte fait cependant apparaître qu’à la date du 1er avril 2024, il existait un arriéré de loyer et la bailleresse indique dans ses écritures que cet arriéré s’élevait à 3.611 euros, montant qui sera retenu puisqu’inférieur à ce qui résulte du décompte produit. En l’absence d’indication sur l’imputation des paiements, il ne peut être retenu que la société Stegid s’est donc acquittée de 29.574,94 euros au titre des loyers échus entre avril 2024 et janvier 2025 inclus, partie de cette somme pouvant être affectée à la dette antérieure de 3.611 euros. Ainsi, seuls les versements opérés à hauteur de 25.963,94 euros peuvent être considérés comme opérant paiement de loyers de la période où ceux ci étaient suspendus. La créance de la société Stegid est donc incontestable à hauteur de ce montant qui ne peut être partiellement compensé par une créance au titre d’une instance distincte. Mme [N] sera condamnée à payer à la société Stegid la somme de 25.963,94 euros à titre de provision à valoir sur le remboursement des loyers indûment versés en raison de l’arrêté de péril pris le 3 juin 2022, et correspondant à la période ayant couru du 11 avril 2024 au 1er février 2025. Le surplus de la demande de provision qui est formée par les appelantes sera en revanche rejeté.

Mme [N] supportera les dépens de première instance et d’appel et versera à la société Stegid et la Selarl Etude Bouvet Guyonnet Hardy, la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile . Elle sera déboutée de sa propre demande de ce chef.

Par ces motifs,

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi, dans les limites de sa saisine,

Infirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau et ajoutant,

Constate que la saisine du juge des référés ne se heurte pas à la compétence exclusive du juge de la mise en état de la juridiction saisie au fond d’un litige portant sur un objet différent,

Condamne Mme [P] [N] à payer à la société Stegid la somme de 25.963,94 euros à titre de provision à valoir sur le remboursement des loyers indûment versés au titre de la période ayant couru du 11 avril 2024 au 1er février 2025,

Déboute la société Stegid et la Selarl Etude Bouvet Guyonnet Hardy du surplus de la demande de remboursement des loyers,

Condamne Mme [P] [N] aux dépens de première instance et d’appel,

Condamne Mme [P] [N] à payer à la société Stegid et la Selarl Etude Bouvet Guyonnet Hardy la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Déboute Mme [P] [N] de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Nathalie HACQUARD, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,