COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY
TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE

JUGEMENT DU 20/10/2026

N° RG 26/00275 – N° Portalis DB2O-W-B7K-C6VP

DEMANDEUR(S) :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic la SA SOGIRE
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
représenté par Me Françoise SERNEELS-SEROT, avocat postulant au barreau d’ALBERTVILLE, et la SELARL CONIL ROPERS GOURLAIN-PARENTY ROGOWSKI SEVESTRE-BEDARD, avocat plaidant au barreau de ROUEN

DÉFENDEUR(S) :

Madame [N] [S]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : […]
assistée lors des débats et de la mise à disposition au greffe de […], greffière
M. […], stagiaire du concours professionnel, a siégé en surnombre et participé au délibéré avec voix consultative

Débats : en audience publique le : 08 Septembre 2026

Décision Réputée contradictoire, rendue, selon la procédure accélérée au fond, publiquement par mise à disposition au greffe, en premier ressort le 20 Octobre 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 02 juin 2026 le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 1]” représenté par son syndic en exercice la société Sogire ci-après désigné “le syndicat des copropriétaires” a fait assigner Mme [N] [S] devant le président du tribunal judiciaire d’Albertville statuant en procédure accélérée au fond aux fins de la voir condamnée aux dépens et au paiement des sommes suivantes :
– 4 398,66 euros au titre des provisions exigibles du 01 octobre 2024 au 01 avril 2026 appelées en application du vote des budgets prévisionnels pour la période allant du 01 octobre 2024 au 30 septembre 2026, avec intérêt au taux légal à compter du 23 mars 2026,
– 6 335,39 euros au titre des charges échues et exigibles impayées au titre des exercices clos les 30 septembre 2022, 30 septembre 2023 et 30 septembre 2024 et approuvés par les assemblées générales des 09 mai 2023, 023 août 2024 et 18 juillet 2025, avec intérêt aux taux légal à compter du 23 mars 2026,
– 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
– 130 euros au titre des mises en demeure des 10 février 2025 et 13 mars 2025,
– 300 euros au titre des frais de constitution du dossier remis à l’avocat,
– 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,
et juger que la décision sera exécutoire de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires expose que la défenderesse est propriétaire d’un lot au sein de la copropriété et qu’elle ne règle pas les charges de copropriété afférentes et que la mise en demeure adressée par courrier recommandé avec accusé de réception et fondée sur l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 est restée infructueuse. Il précise qu’elle a déjà été condamnée en paiement des charges de copropriété par un jugement en date du 29 juillet 2021.

A l’audience du 08 septembre 2026, le syndicat des copropriétaires maintient ses demandes et indique avoir fait citer à la défenderesse le renvoi à l’audience.

Mme [N] [S], citée par remise de l’acte à l’étude et ayant fait l’objet d’une convocation en application des dispositions de l’article 471 du code de procédure civile, n’a pas comparu ni ne s’est faite représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 octobre 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que “Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée”

1 – Sur la créance du syndicat des copropriétaires

1-1 Sur la demande en paiement des charges échues au 23 mars 2026

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi que celles relatives à la conservation, d’entretien et d’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
Le règlement de copropriété fixe par ailleurs la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Ainsi ces charges ne peuvent être réclamées que si la somme demandée est celle indiquée par la répartition des charges et qu’elle a été votée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de la loi précitée dispose que : “I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale”.

L’article 19-2 de la loi précitée dispose que : “A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.”

Ce même article précise que : “Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles”.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Le syndicat des copropriétaires doit ainsi démontrer la défaillance d’un copropriétaire à s’acquitter de sa part des charges en produisant tout document utile au soutien de sa demande.

En l’espèce, il ressort du relevé de propriété que Mme [N] [S] est propriétaire du lot n°142 au sein de la copropriété de l’immeuble “[Adresse 1]” à [Localité 4].

Le syndicat des copropriétaires produit les procès-verbaux d’assemblée générale des copropriétaires des 15 avril 2022, 09 mai 2023, 03 août 2024, 18 juillet 2025 qui approuvent les comptes des exercices allant du 01/10/2021 au 30/09/2021, du 01/10/2021 au 30/09/2022, du 01/10/2022 au 30/09/2023, du 01/10/2023 au 30/09/2024, les appels de provisions de charges courantes et de fonds de travaux, les contrats de syndic et le décompte des sommes dues pour la période allant du 01/10/2021 au 01/04/2026 se chiffrant à un montant de 10 864,05 euros, dont 6 335,39 euros d’arriéré de charges, 4 398,66 euros de provisions de charge et 130 euros de frais de mise en demeure.

Il justifie également de la mise en demeure en date du 20 mars 2026 adressée par pli recommandé non réclamé, visant les dispositions de l’article 19-2 précité sollicitant paiement d’une somme de 4 398,66 euros au titre des provisions exigibles depuis le 1er octobre 2024, outre 6 335,39 euros au titre des exercices clos le 30 septembre 2021, le 30 septembre 2022, le 30 septembre 2023 et le 30 septembre 2024.

Compte tenu de ces éléments, il apparaît que Mme [N] [S] est redevable d’un arriéré de provisions sur charges impayés d’un montant de 10 337,05 euros sur la période du 01 octobre 2021 au 23 mars 2026 (10 864,05 euros de charges échues – 397 euros de charges devenues exigibles – 130 euros de frais).

En conséquence, Mme [N] [S] est condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10 337,05 euros au titre des provisions sur charges impayées arrêtées au 23 mars 2026, augmentée des intérêts au taux légal à compter de cette date tel que sollicité.

1.2 – Sur la demande en paiement des charges devenues exigibles par l’effet de la mise en demeure

Au vu de ce qui précède, le syndicat démontre que les appels de provisions sur les trimestres de l’exercice 2026 en cours tels que votés lors de l’assemblée générale en date du 18 juillet 2025 sont exigibles du fait de la mise en demeure du 23 mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence, Mme [N] [S] est condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 397 euros correspondant au montant de l’appel de provision intitulé “ Appel du 01/04/2026 au 30/06/2026″ et comptabilisé le 01 avril 2026. Cette somme produira intérêts à compter de la présente décision.

1.3 – Sur la demande en paiement des frais nécessaires au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Conformément aux termes de l’article 10-1 a) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

La loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové pose le principe d’une rémunération forfaitaire du syndic pour les actes de gestion courante. Elle prévoit que sont définies limitativement les prestations particulières ouvrant droit pour le syndic à une rémunération complémentaire et instaure à cette fin en son article 55 un contrat type de syndic.

Le décret n°2015-342 du 26 mars 2015, pris en application de l’article 55 précité, modifiant le décret n°67-233 du 17 mars 1967, liste les prestations de gestion courante et énumère les prestations particulières, de sorte que seules les prestations particulières énumérées dans ce décret peuvent faire l’objet d’une rémunération du syndic en complément du forfait.

La liste de ces prestations particulières figure au point 7 du contrat type, figurant en annexe 2 du décret du 26 mars 2015 et à ce titre, au point 9 du contrat type, sont traités les « frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires », dont notamment les frais de recouvrement, les mises en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, les relances après mise en demeure, la conclusion d’un protocole d’accord par acte sous seing privé, les frais de constitution d’hypothèque, les frais de mainlevée d’hypothèque, le dépôt d’une requête en injonction de payer, la constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice en cas de diligences exceptionnelles et le suivi du dossier transmis à l’avocat en cas de diligences exceptionnelles.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie avoir adressé à Mme [N] [S] une mise en demeure le 10 février 2025 (60 euros) et une autre le 13 mars 2025 comptabilisée le 08 avril 2025 (70 euros) (Pièces n°06 et 07 demandeur). Néanmoins, le contrat de syndic applicable à cette période prévoit que le tarif appliqué pour les frais de recouvrement et particulièrement une mise en demeure par lettre recommandé avec accusé de réception sont de 60 euros TTC (Pièce n°14 demandeur). Ainsi, la somme de 120 euros est retenue pour l’envoi des mises en demeure au titre des frais nécessaires.

Par ailleurs, s’agissant des frais de constitution du dossier remis à l’avocat d’un montant de 300 euros, si le contrat de syndic prévoit forfaitairement le recouvrement de cette somme, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas avoir entrepris des diligences exceptionnelles, de sorte que ces frais sont rejetés.

En conséquence, Mme [N] [S] est condamnée à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 120 euros au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

2 – Sur les dommages et intérêts pour résistance abusive

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il appartient à celui qui sollicite le versement de dommage et intérêts au titre d’une résistance abusive de son co-contractant de rapporter la preuve du caractère abusif de cette résistance.

La résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins et ne se traduit pas par une simple résistance. Il est nécessaire de caractériser l’abus.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, qui a choisi d’agir selon la procédure accélérée au fond invoque une résistance abusive du fait des impayés de charges. Si les retards de paiement sont avérés, le demandeur ne produit aucun élément pour démontrer le caractère abusif des impayés, ni pour étayer le préjudice dont il sollicite la réparation.

En conséquence, il y a lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation au paiement de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive.

3 – Sur les mesures de fin de jugement

Il convient en application de l’article 696 du code de procédure civile de condamner Mme [N] [S], partie perdante, au paiement des entiers dépens.

Au regard des circonstances de l’espèce il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires l’intégralité des sommes qu’il a été contraint d’exposer en justice pour la défense de ses intérêts, de sorte qu’il convient de condamner Mme [N] [S] à lui payer une indemnité de 800 euros au titre des frais exposés par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Hélène Blondeau-Pâtissier, présidente du tribunal judiciaire, statuant publiquement, par procédure accélérée au fond, par décision réputée contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE Mme [N] [S] à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :
10 337,05 euros au titre des provisions sur charges impayées arrêtées au 23 mars 2026, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 23 mars 2026,397 euros correspondant au montant de l’appel de provision du 01 avril 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,120 euros au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts,

CONDAMNE Mme [N] [S] aux dépens,

CONDAMNE Mme [N] [S] à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros au titre des frais exposés par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

DIT que la présente décision est exécutoire de plein droit.

En foi de quoi la présente décision a été signée par […], présidente, et […], greffière.

La greffière, La présidente,

EN CONSEQUENCE,
La République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre les présentes à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
POUR COPIE EXECUTOIRE certifiée conforme.