COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT EN RECTIFICATION

DU 20 OCTOBRE 2026

N° 2026/ 382

Rôle N° RG 25/14658 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BPNQH

SARL NEW ADAMER

C/

[L] [H] épouse [Z]

[G] [H]

[T] [H]

S.C.I.. CELLEXIM

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

– Me Sébastien BADIE

– Me Jean-françois JOURDAN

– Me Olivier DESCOSSE

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du Juge de la mise en état de MARSEILLE en date du 24 novembre 2025, enregistrée au répertoire général sous le n° 24/09728.

APPELANTE

SARL NEW ADAMER Immatriculée au RCS de Marseille sous le n°751.574.566, Représentée par ses représentants légaux domiciliés ès qualités au siège social sis,

demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat postulant, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et par Me Frédéric AMSELLEM, avocat plaidant, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉS

Madame [L] [H] épouse [Z]

née le 19 Juin 1956 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 2]

Monsieur [G] [H]

né le 02 Octobre 1959 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 3]

Madame [T] [H]

née le 03 Mars 1958 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 4]

Tous représentés par Me Catherine LORENZI, avocat plaidant, avocat au barreau de TOULON, et par Me Jean-françois JOURDAN, avocat postulant, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

S.C.I.. CELLEXIM

demeurant [Adresse 5]

représentée par Me Olivier DESCOSSE, avocat au barreau de MARSEILLE, subsitué par Me Vanessa MOURRE, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 08 Septembre 2026 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Fabienne ALLARD, conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La cour était composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, présidente de chambre

Madame Fabienne ALLARD, conseillère

Madame Louise de BECHILLON, Ccnseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Sancie ROUX.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 octobre 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 octobre 2026,

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, présidente de chambre et Madame Sancie ROUX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Exposé des faits et de la procédure

Par acte du 4 février 2010, la société civile immobilière (SCI) Cellexim a acquis de Mme [J] [N], veuve [H], Mme [L] [H], épouse [Z], M. [G] [H] et Mme [T] [H] (les consorts [H]) plusieurs lots en copropriété.

La vente a été assortie d’un pacte de préférence en cas d’aliénation du lot 1 de la copropriété, constitué d’un local commercial qui ne faisait pas partie du périmètre de la vente.

Le 4 janvier 2017, les consorts [H] ont conclu un bail commercial portant sur ce local avec la SARL New Adamer.

Ayant souhaité vendre le local, ils ont consenti à la locataire, le 22 juillet 2017, une promesse de vente sous réserve du non exercice par la SCI Cellexim de son droit de préférence.

Cette dernière ayant fait usage de son droit de préférence, les consorts [H] lui ont cédé le local par acte authentique du 29 janvier 2018.

Par acte du 31 juillet 2024, la locataire a assigné la société Cellexim et les consorts [H] devant le tribunal judiciaire de Marseille en nullité de la vente, restitution des loyers versés depuis la vente et dommages-intérêts au motif que cette vente était intervenue en fraude à ses droits.

La société Cellexim a soulevé l’irrecevabilité des demandes pour cause de prescription.

Par ordonnance d’incident du 24 novembre 2025, le juge de la mise en état a :

– annulé l’assignation signifiée à Mme [N] veuve [H] le 31 juillet 2024 au motif qu’à cette date elle était décédée ;

– déclaré l’action en nullité de la vente irrecevable comme prescrite ;

– condamné la société New Adamer à payer aux consorts [H] une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– rejeté la demande d’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile formulée par la société New Adamer ;

– condamné la société New Adamer aux dépens.

Le juge de la mise en état a fait application de l’article L 145-60 du code de commerce, selon lequel les actions en nullité de la vente d’un local soumis à bail commercial se prescrivent par deux ans, et considéré qu’en l’espèce, la locataire avait été dûment informée de la cession litigieuse par lettre recommandée du 29 janvier 2018, reçue le 16 février suivant et qu’en conséquence, elle aurait dû agir avant le 16 février 2020.

Le juge a écarté l’argument selon lequel le courrier pour être valable aurait dû être conforme aux exigences de l’article L 145-46-1 du code de commerce relatif à l’offre de vente au locataire commercial au motif que ce texte était sans application pour déterminer la date à laquelle la locataire avait eu connaissance de la vente dont elle contestait la validité.

Par acte du 18 décembre 2025, dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, la société New Adamer a relevé appel de cette décision en visant tous les chefs de son dispositif à l’exception de celui par lequel le juge de la mise en état a annulé l’assignation délivrée à Mme [N] veuve [H].

La procédure a été clôturée par ordonnance du 25 août 2026.

Prétentions des parties

Dans ses dernières conclusions, régulièrement notifiées le 6 mars 2026, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, la société New Adamer demande à la cour de :

’ infirmer l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

’ débouter la SCI Cellexim et les consorts [H] de l’intégralité de leurs demandes ;

’ renvoyer la cause et les parties devant le tribunal judiciaire de Marseille afin qu’il soit statué sur leurs demandes, sauf à ce que la cour exerce un pouvoir d’évocation et, après réformation de ladite ordonnance, invite les parties à conclure au fond ;

’ condamner la SCI Cellexim et les consorts [H] au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions d’intimée, régulièrement notifiées le 27 avril 2026, auxquelles il convient de renvoyer pour l’exposé des moyens, la SCI Cellexim demande à la cour de :

’ confirmer l’ordonnance en toutes ses dispositions, déclarer irrecevable l’action intentée par la société New Adamer comme prescrite et la débouter de toutes ses demandes ;

’ rectifier l’erreur matérielle qui s’est glissée dans le dispositif de l’ordonnance déférée de la façon suivante : « condamnons la Sarl New Adamer à verser la somme de 2 000 euros à la SCI Cellexim et la somme de 2 000 euros aux consorts [H] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile »,

’ condamner la société New Adamer au paiement d’une somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans leurs dernières conclusions d’intimés, régulièrement notifiées le 28 avril 2026, auxquelles il convient de renvoyer pour l’exposé des moyens, les consorts [H] demandent à la cour de :

’ débouter la société New Adamer de toutes ses demandes ;

’ confirmer l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions et déclarer l’action irrecevable ;

’ rectifier l’erreur matérielle qui s’est glissée dans le dispositif de l’ordonnance déférée de la façon suivante : « condamner la Sarl New Adamer à verser la somme de 2 000 euros à la SCI Cellexim et la somme de 2 000 euros aux consorts [H] sut le fondement de l’article 700 du code de procédure civile »,

’ condamner la Sarl New Adamer à leur payer la somme de 4 000 euros en cause d’appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Motifs de la décision

1/ Sur la prescription

1.1 Moyens des parties

La société New Adamer fait valoir qu’en sa qualité de locataire commercial elle disposait d’un droit de priorité, de sorte que la propriétaire du local devait impérativement, à peine de nullité, lui notifier la vente dans les conditions fixées par l’article L 145-46-1 du code de commerce, or, elle n’a jamais reçu le courrier recommandée du 29 janvier 2018; qu’en tout état de cause, à supposer que la réception de ce courrier soit démontrée, elle a été privée de sa qualité de locataire, et donc de sa qualité pour agir en nullité de la vente, lorsque la société Cellexim l’a assignée en nullité du contrat de bail par acte du 18 février 2018, soit quatre jours plus tard et qu’en application de l’article 2234 du code civil, le délai de prescription ne court pas, notamment lorsqu’un droit se trouve subordonné à la solution d’une action en cours, ce qui est le cas en l’espèce puisque l’article L145-46-1 du code de commerce nécessite, pour sa mise en ’uvre, que le demandeur ait la qualité de locataire commercial.

Elle en déduit que le délai n’a commencé à courir que le 15 septembre 2022, date à laquelle la cour d’appel a définitivement statué sur la validité du bail commercial, pour expirer le 15 septembre 2024.

La société Cellexim et les consorts [H] répliquent que l’action en nullité de la vente d’un local sur lequel un bail commercial est en cours se prescrit, selon l’article L 145-60 du code de commerce, dans les deux ans du jour où le demandeur a eu connaissance de la vente; qu’en l’espèce, la société New Adamer, locataire, a reçu le 16 février 2018 une lettre recommandée datée du 29 janvier 2018, l’informant de la vente, a également reçu de nombreux commandements de payer et s’est acquittée en décembre 2018 de ses loyers entre ses mains, de sorte qu’elle avait connaissance de la vente dont elle conteste la validité au plus tard à cette date; qu’en admettant que le délai n’ait couru qu’à compter de la date de réception du commandement de payer les loyers, le 22 novembre 2018, la computation des délais entraînerait une augmentation du délai de 9 mois et 6 jours, soit une prescription de l’action à la date du 21 août 2023 et qu’aucune suspension du délai de prescription ne saurait être retenue puisque la société New Adamer n’a pas perdu sa qualité de locataire commerciale par le seul effet de l’assignation en annulation du bail commercial et qu’elle ne démontre pas qu’elle était dans l’impossibilité d’agir en annulation de la vente du fait de cette procédure.

En tout état de cause, elle fait observer qu’à supposer que le délai de prescription ait été suspendu à compter du jugement qui a annulé le bail commercial, le 19 décembre 2017, il a recommencé à courir à compter du 15 septembre 2022, date de l’arrêt d’appel pour la durée restante jusqu’à l’arrivée du terme de la prescription, soit deux mois, et a en conséquence expiré le 15 novembre 2022.

1.2 Réponse de la cour

En application de l’article L. 145-60 du code de commerce, les actions exercées en vertu du chapitre 1, relatif au bail commercial se prescrivent par deux ans.

Ce texte instaure un régime de prescription biennale des actions dérivant du statut des baux commerciaux.

L’action en nullité d’une vente faite en méconnaissance du droit de préférence, intentée par le locataire, qui est exercée en vertu du statut des baux commerciaux, est soumise à la prescription biennale de l’art L. 145-60.

En application de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Il en résulte que lorsque le locataire commercial entend se prévaloir de la nullité de la vente du local pour méconnaissance du droit de préférence du locataire à bail commercial, il doit agir dans les deux ans de la date à laquelle il a eu connaissance de la vente et donc de la méconnaissance de son droit de préférence.

En l’espèce, la société Cellexim justifie avoir adressé à la société New Adamer le 29 janvier 2018 un courrier recommandé l’informant de la vente intervenue entre elle et les consorts [H].

Elle produit l’accusé de réception de ce courrier, qui fait état de sa réception par la destinataire le 14 février 2018.

La signature figurant sur le récépissé dans la case destinataire est identique à celle figurant sur la dernière page du contrat de bail commercial conclu le 4 janvier 2017 entre les consorts [H] et la société New Adamer.

La société New Adamer, qui ne dénie pas la signature portée sur cet avis de réception, ne peut donc utilement contester avoir reçu ce courrier qui l’informait de la vente conclue entre les consorts [H] et la société Cellexim.

En application de l’article 2234 du code civil, le prescription ne court pas ou est suspendue contre celui qui est dans l’impossibilité d’agir par suite d’un empêchement résultant de la loi, de la convention ou de la force majeure.

En l’espèce, la locataire soutient qu’ayant été assignée en annulation du contrat de bail commercial par acte du 18 février 2018, elle a perdu sa qualité pour agir en nullité de la vente sur le fondement de l’article L. 145-46-1 du code de commerce, s’agissant d’une action attitrée réservée au seul locataire commercial et qu’en conséquence, étant dans l’impossibilité d’agir tant que ce litige était en cours, le délai de prescription de l’action en nullité de la vente n’a pas couru.

Il résulte des pièces produites aux débats qu’un différend a opposé la bailleresse et sa locataire et que la première a assigné la seconde par acte du 18 février 2018 afin d’obtenir l’annulation du contrat.

Pour autant, une assignation est insuffisante pour considérer que la société New Adamer, locataire en exécution d’un contrat conclu le 4 janvier 2017, a perdu cette qualité au seul motif que la validité du contrat de bail était contestée.

Le jugement qui, le 14 décembre 2017, a fait droit aux demandes de la bailleresse, est lui-même indifférent sur sa qualité pour agir en nullité dès lors qu’il n’était pas définitif et a été infirmé par la cour d’appel par un arrêt du 14 septembre 2022 qui, statuant à nouveau, a débouté la société Cellexim de ses demandes.

En conséquence, la société New Adamer n’ayant pas perdu sa qualité de locataire commerciale ne s’est heurtée à aucune impossibilité d’agir en application de l’article 2234 du code civil.

Ainsi, l’action en nullité de la vente conclue le 29 janvier 2018, initiée par acte du 31 juillet 2024, est tardive en ce qu’elle est intervenue plus de deux ans après la date à laquelle la société New Adamer a eu connaissance de la date de vente et donc des faits lui permettant d’agir.

L’ordonnance doit dès lors être confirmée sur ce point.

2/ Sur la demande de rectification d’erreur matérielle

En application de l’article 462 du code civil, les erreurs et omissions matérielles qui affectent un jugement, même passé en force de chose jugée, peuvent toujours être réparées par la juridiction qui l’a rendu ou par celle à laquelle il est déféré, selon ce que le dossier révèle ou, à défaut, ce que la raison commande.

En l’espèce, dans les motifs de sa décision, le tribunal alloue à la société Cellexim une indemnité de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile avant d’allouer la même somme aux consorts [H].

Or, dans le dispositif du jugement, il condamne la société New Adamer à « verser la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile » sans plus de précision.

Il en résulte une contradiction entre les motifs et le dispositif de la décision.

Dès lors que dans les motifs de sa décision, le tribunal a, sans la moindre ambigüité, entendu allouer une indemnité de l’article 700 du code de procédure civile de 2 000 euros d’une part à la société Cellexim, d’autre part aux consorts [H], ensemble, il convient de rectifier l’omission et de dire que dans le dispositif au lieu de « Condamnons la SARL New Adamer à verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile », il conviendra de lire « Condamnons la SARL New Adamer à verser d’une part à la SCI Cellexim, d’autre part à Mme [L] [H], épouse [Z], M. [G] [H] et Mme [T] [H] ensemble, la somme de 2 000 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ».

3/ Sur les dépens et les frais irrépétibles

La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Les dispositions de l’ordonnance relatives aux dépens et aux frais irrépétibles seront donc confirmées, sous réserve de la rectification matérielle prononcée par la cour.

La société New Adamer supportera la charge des entiers dépens d’appel et n’est pas fondée à solliciter une indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant et condamnée aux dépens, elle sera condamnée à payer d’une part à la SCI Cellexim, d’autre part à Mme [L] [H], épouse [Z], M. [G] [H] et Mme [T] [H] ensemble, une indemnité de 3 000 euros chacun au titre des frais irrépétibles qu’ils ont exposés devant la cour.

Par ces motifs,

La cour,

Rectifie l’ordonnance rendue par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Marseille le 24 novembre 2025 ;

Dit que dans le dispositif, au lieu de :

’ Condamnons la SARL New Adamer à verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile », il convient de lire « Condamnons la SARL New Adamer à verser d’une part à la SCI Cellexim, d’autre part à Mme [L] [H], épouse [Z], M. [G] [H] et Mme [T] [H] ensemble, la somme de 2 000 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile » ;

Dit que la décision sera mentionnée sur la minute et les expéditions de l’ordonnance et sera notifiée comme celle-ci ;

Confirme en toutes ses dispositions soumises à la cour, telles que rectifiées par le présent arrêt, l’ordonnance rendue entre les parties par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Marseille le 4 novembre 2025 ;

Y ajoutant,

Condamne la SARL New Adamer aux entiers dépens d’appel et accorde aux avocats, qui en ont fait la demande, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile ;

La déboute de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

La condamne à payer d’une part à la SCI Cellexim, d’autre part à Mme [L] [H], épouse [Z], M. [G] [H] et Mme [T] [H] ensemble, une indemnité de 3 000 euros chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés devant la cour.

Le greffier Le président