Obligations du bailleur d’habitation : rejet des travaux faute de preuve suffisante des désordres et de leur imputabilité

L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et les articles 1719 et 1721 du Code civil imposent au bailleur de délivrer un logement décent, d’en assurer l’entretien et la jouissance paisible, ainsi que de garantir les vices ou défauts qui y font obstacle. L’article 1231-1 du Code civil permet l’indemnisation de l’inexécution ou du retard, tandis que l’article 1353 met la preuve de l’obligation à la charge de celui qui en réclame l’exécution.

La cour rejette les demandes de travaux et d’indemnisation. Le constat établissant seulement l’ancienneté des convecteurs ne prouve ni leur dysfonctionnement ni une surconsommation. Les travaux réalisés sur la porte d’entrée sont justifiés par une facture. Le défaut affectant la porte-fenêtre concerne le gros œuvre de la copropriété, sans responsabilité démontrée du bailleur. La demande d’expertise est écartée faute de grief avéré ou de motif légitime. La partie perdante supporte les dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile et doit verser 2 000 euros au titre de l’article 700 du même code.

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Un locataire demandait des travaux et une indemnisation pour trouble de jouissance en raison de divers dysfonctionnements du logement. La cour relève que plusieurs griefs n’étaient pas établis, que certains travaux avaient été réalisés et que le défaut d’étanchéité relevait du gros œuvre de la copropriété. Elle refuse l’expertise, confirme le jugement et condamne le locataire aux dépens et à 2 000 euros au titre de l’article 700.

Un bailleur a donné à bail un logement d’habitation pour un loyer mensuel de 700 euros, outre une provision sur charges. Le locataire a signalé plusieurs dysfonctionnements, puis a demandé la réalisation de travaux concernant notamment le four, une marquise, les radiateurs, l’installation électrique et l’étanchéité des portes. Il sollicitait également une indemnisation pour trouble de jouissance et, subsidiairement, une expertise judiciaire.

Après le rejet de ses demandes en première instance, le locataire a interjeté appel. Le bailleur demandait la confirmation du jugement.

La cour constate que le four pouvait être remplacé par d’autres modes de cuisson, que la marquise avait été changée et que les radiateurs étaient seulement anciens, sans preuve de dysfonctionnement ou de surconsommation. Les travaux de la porte d’entrée étaient justifiés par une facture. Le défaut d’étanchéité de la porte-fenêtre relevait du gros œuvre de la copropriété, sans responsabilité établie du bailleur. L’expertise est refusée et le jugement confirmé. Le locataire est condamné aux dépens et à 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

• Établir précisément le manquement à une obligation du bailleur
• Apporter la preuve du dysfonctionnement ou de l’insuffisance de l’équipement
• Démontrer un préjudice directement lié au manquement allégué
• Établir l’imputabilité du désordre au bailleur
• Tenir compte des travaux déjà réalisés et de leur justification
• Justifier d’un motif légitime pour ordonner une expertise judiciaire

• Procès-verbal de constat du 18 mars 2024 sur les convecteurs
• Rapport d’expertise amiable, silencieux sur le fonctionnement des radiateurs
• Facture du 20 janvier 2021 relative aux travaux de la porte d’entrée
• Rapport de recherche de fuite du 1er juin 2023
• Éléments établissant l’intervention nécessaire de la copropriété

Le locataire voit ses demandes de travaux, d’indemnisation et d’expertise rejetées, faute de preuve suffisante des désordres et de leur imputabilité au bailleur. Le bailleur obtient la confirmation du rejet et une indemnité procédurale, tandis que le locataire supporte les dépens.

• Rejet des travaux sollicités sous astreinte
• Absence d’indemnisation du préjudice de jouissance
• Refus de l’expertise judiciaire
• Prise en charge des entiers dépens par le locataire
• Paiement de 2 000 euros au titre de l’article 700

À faire

• Documenter chaque désordre par un constat précis
• Établir le dysfonctionnement par une preuve technique
• Relier le dommage à une obligation du bailleur
• Identifier l’auteur juridique des travaux nécessaires
• Justifier concrètement le motif d’une expertise

À éviter

• Assimiler l’ancienneté d’un équipement à son dysfonctionnement
• Réclamer des travaux sans preuve de leur nécessité
• Imputer au bailleur un désordre relevant de la copropriété
• Produire une expertise amiable silencieuse sur le grief invoqué
• Demander une expertise sans difficulté technique réelle

Les obligations de décence et d’entretien du bailleur

L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et les articles 1719 et 1721 du Code civil imposent notamment la délivrance d’un logement décent, son entretien et la jouissance paisible. La cour rappelle toutefois que le locataire doit prouver le manquement invoqué conformément à l’article 1353 du Code civil.

La preuve des désordres et de leur imputabilité

Un constat mentionnant l’ancienneté des convecteurs ne suffit pas à établir leur dysfonctionnement ou une surconsommation. Les travaux de la porte d’entrée étaient établis par facture. Le défaut concernant la porte-fenêtre relevait du gros œuvre de la copropriété, sans responsabilité démontrée du bailleur.

Les conditions de l’expertise judiciaire

L’expertise est rejetée en l’absence de grief avéré ou de motif légitime, les éléments de fait produits n’étant pas véritablement discutés. La juridiction considère ainsi que l’opération technique demandée n’est pas nécessaire à la solution du litige.

Article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 1719 du Code civil, Article 1720 du Code civil, Article 1721 du Code civil, Article 1231-1 du Code civil, Article 1353 du Code civil, Article L. 173-1-1 du Code de la construction et de l’habitation, Article 805 du Code de procédure civile, Article 907 du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile