Référé locatif : contestation sérieuse du décompte excluant la résiliation pour impayés et l’expulsion

La recevabilité de l’action s’apprécie à la date de son introduction. En application des articles 31 et 32 du Code de procédure civile et de l’article 1743 du Code civil, l’ancien bailleur demeure recevable à réclamer les loyers échus avant la vente du bien. La transmission de la qualité de bailleur à l’acquéreur ne produit effet que pour l’avenir.

Le juge des référés ne peut prononcer la nullité définitive d’un commandement de payer, mais il peut apprécier l’existence d’une contestation sérieuse faisant obstacle à la constatation d’une occupation sans droit ni titre. En l’espèce, les virements non imputés, les totaux annuels insuffisamment détaillés et les incohérences du décompte empêchaient de retenir une obligation non sérieusement contestable.

Au titre de l’assurance, les articles 7 g et 24 de la loi du 6 juillet 1989 imposent une justification dans le délai prévu après le commandement. La production d’une attestation couvrant la période requise a conduit au rejet de la résiliation et de l’expulsion.

Sur le fondement des articles 835 du Code de procédure civile et 1353 du Code civil, la provision suppose une dette établie avec évidence. Les demandes réciproques de restitution et de compensation ont également été écartées faute de créances certaines, liquides et exigibles. Les dépens ont été partagés par moitié et l’article 700 du Code de procédure civile n’a pas été accordé.

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Le locataire a contesté l’arriéré en produisant des justificatifs de virements non imputés et en relevant des incohérences dans le décompte. Il a également justifié d’une assurance couvrant la période concernée. La juridiction a refusé de constater la résiliation pour impayés ou défaut d’assurance, rejeté la provision et l’expulsion, et écarté les demandes nécessitant un examen approfondi des comptes.

Un bail d’habitation conclu en 2010 prévoyait un loyer mensuel et une provision sur charges. Après plusieurs impayés allégués, un commandement de payer visant la clause résolutoire et demandant également une justification d’assurance a été délivré au locataire.

Le bailleur a ensuite assigné le locataire en référé afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion, le paiement d’un arriéré et une indemnité d’occupation. Le bien a été vendu pendant la procédure, mais le vendeur a réclamé les sommes antérieures à la cession.

Le locataire a contesté le décompte, en produisant plusieurs justificatifs de virements non imputés. Le décompte comportait aussi des montants globaux et des incohérences de calcul. Il a produit une attestation d’assurance couvrant la période concernée.

La juridiction a refusé de constater la résiliation pour impayés ou défaut d’assurance, rejeté la provision et l’expulsion, et déclaré irrecevables ou rejeté les demandes reconventionnelles nécessitant un examen approfondi des comptes.

• Apprécier la qualité à agir à la date de l’assignation.
• Limiter la créance de l’ancien bailleur aux loyers antérieurs à la vente.
• Vérifier la lisibilité et la reconstitution mensuelle du décompte.
• Prendre en compte les virements justifiés mais non imputés.
• Écarter le référé en présence d’une contestation sérieuse.
• Contrôler la date de prise d’effet de l’assurance locative.
• Refuser la provision si l’obligation de paiement n’est pas évidente.

• Acte authentique de vente prévoyant le transfert de propriété au 28 juillet 2025.
• Bail mentionnant le loyer, les charges et la clause de révision.
• Commandement de payer et décompte présenté sous forme de tableaux.
• Justificatifs de virements des 19 juillet 2024, 7 et 28 janvier 2025.
• Attestation ASSU 2000 couvrant les risques locatifs du 1er mars 2025.
• Courrier de la CAF relatif au rappel d’aide versé au propriétaire.

Le bailleur conserve une action pour les loyers antérieurs à la vente, mais ne peut obtenir en référé la résiliation, l’expulsion ou une provision lorsque le décompte est incohérent. Le locataire évite l’expulsion, sans obtenir pour autant les restitutions demandées, qui nécessitent un examen approfondi des comptes.

• Résiliation pour impayés non constatée en référé.
• Résiliation pour défaut d’assurance rejetée.
• Expulsion et indemnité d’occupation rejetées.
• Provision locative refusée faute de dette évidente.
• Dépens répartis par moitié entre les parties.

À faire

• Vérifier la qualité à agir à la date de l’assignation.
• Reconstituer le décompte mois par mois.
• Imputer chaque virement et chaque versement CAF.
• Produire une attestation d’assurance couvrant la période requise.
• Contrôler la date de la vente et les loyers exigibles.

À éviter

• Présenter des totaux annuels non détaillés.
• Omettre des virements identifiables du décompte.
• Réclamer une somme différente sans explication.
• Solliciter une expulsion malgré une contestation sérieuse.
• Demander une compensation sans créances certaines et exigibles.

La recevabilité de l’ancien bailleur après la vente

L’action s’apprécie au jour où elle est formée, conformément aux articles 31 et 32 du Code de procédure civile. Selon l’article 1743 du Code civil, la vente transfère le bail à l’acquéreur pour l’avenir. Le vendeur conserve toutefois qualité pour réclamer les loyers qui lui étaient dus avant la cession, lorsque l’instance a été introduite alors qu’il était encore propriétaire.

Les contestations sérieuses du décompte locatif

Le juge des référés ne peut prononcer la nullité définitive du commandement de payer. Il doit néanmoins vérifier si les contestations empêchent de constater avec évidence une occupation sans droit ni titre. Des virements non imputés, des soldes non détaillés et des incohérences entre les montants mensuels et annuels rendent la dette sérieusement contestable et excluent le référé sur la résiliation pour impayés.

La justification tardive de l’assurance locative

Les articles 7 g et 24 de la loi du 6 juillet 1989 imposent l’assurance des risques locatifs et prévoient un délai après le commandement de justifier. La résiliation est écartée lorsque le locataire établit que l’assurance a pris effet dans ce délai. Une attestation couvrant la période requise a donc empêché la résiliation et l’expulsion.

Articles 31 et 32 du Code de procédure civile, Article 1743 du Code civil, Article 24 de la loi du 6 juillet 1989, Articles 834 et 835 du Code de procédure civile, Article 7 g de la loi du 6 juillet 1989, Article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 1353 du Code civil, Article 23 de la loi du 6 juillet 1989, Article 1347 du Code civil, Article 700 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 1343-5 du Code civil, Article 37 de la loi du 10 juillet 1991