Obligation de délivrance du bailleur : travaux de couverture, réduction du loyer et communication des documents locatifs

Sur le fondement de l’article 835 du Code de procédure civile, le juge des référés peut ordonner l’exécution d’une obligation de faire lorsque son existence n’est pas sérieusement contestable, ou prescrire une remise en état pour faire cesser un trouble manifestement illicite. L’article 1719 du Code civil met à la charge du bailleur la délivrance de la chose louée et, lorsqu’il s’agit de l’habitation principale, d’un logement décent. Un constat de commissaire de justice et un devis établissant des désordres de toiture et des travaux de gros œuvre ont permis de retenir l’obligation du bailleur et d’ordonner les travaux sous astreinte.

L’article 1722 du Code civil autorise le preneur à demander une diminution du prix lorsque la chose louée est partiellement détruite. La réduction provisoire du loyer a été admise en raison d’infiltrations et de moisissures entravant la jouissance normale des lieux, sans exigence d’une preuve de diminution du chiffre d’affaires lorsque les désordres affectent principalement l’habitation.

Les articles L145-20-2, R145-36 et R145-37 du Code de commerce imposent au bailleur la communication de documents relatifs aux charges, aux travaux réalisés et aux travaux projetés. Leur absence de production justifie une injonction sous astreinte. La partie perdante supporte les dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile et peut être condamnée au titre de l’article 700 du même code.

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Saisi de désordres affectant un immeuble loué à usage commercial et d’habitation, le juge des référés a ordonné la réfection de la couverture sous astreinte. Il a également réduit le loyer mensuel à 800 euros jusqu’à la réception des travaux et imposé au bailleur la communication de documents locatifs sous astreinte, avec condamnation aux dépens et au paiement de frais irrépétibles.

Des locataires titulaires d’un bail commercial portant sur un immeuble comprenant une partie habitation ont dénoncé au bailleur des infiltrations et un affaissement de toiture. Malgré un devis relatif à la réfection de la couverture, les travaux n’ont pas été entrepris.

Un constat de commissaire de justice a relevé le mauvais état de la toiture, des infiltrations, des moisissures, la vétusté des ouvertures et des dispositifs d’évacuation des eaux pluviales, ainsi que la dégradation de la façade. Les locataires ont saisi le juge des référés afin d’obtenir la réalisation des travaux, une réduction du loyer et la communication de documents prévus par le Code de commerce.

Le juge a ordonné les travaux de couverture sous astreinte, réduit le loyer mensuel à 800 euros jusqu’à leur réception, imposé la communication des documents locatifs sous astreinte et condamné la SCI ELODIE aux dépens ainsi qu’au paiement de frais irrépétibles.

• Désordres affectant la toiture, l’étanchéité et la jouissance normale
• Obligation de délivrance conforme pesant sur le bailleur
• Existence d’une obligation de travaux non sérieusement contestable
• Travaux relevant du gros œuvre et non de l’entretien locatif
• Éléments établissant la connaissance des désordres par le bailleur
• Absence de production des documents locatifs obligatoires

• Procès-verbal de constat du commissaire de justice du 30 janvier 2026
• Affaissement de la toiture, tuiles et faîtage en mauvais état
• Infiltrations, traces d’écoulement et moisissures
• Vétusté des ouvertures et évacuations d’eaux pluviales
• Devis du 5 mars 2025 relatif à la réfection de couverture

Le bailleur doit faire réaliser les travaux de couverture dans les six mois et communiquer les documents locatifs dans le délai d’un mois, sous astreinte. Les locataires bénéficient d’une réduction du loyer jusqu’à réception des travaux, tandis que le bailleur supporte les frais et condamnations prononcés.n

• Réalisation des travaux de couverture dans les six mois
• Paiement d’une astreinte de 300 euros par jour de retard
• Réduction du loyer mensuel à 800 euros
• Communication des documents sous astreinte de 50 euros par jour
• Prise en charge des dépens, du constat et de 2 400 euros

À faire

• Signifier l’ordonnance au bailleur
• Planifier les travaux de couverture
• Contrôler la suppression des infiltrations
• Réclamer les documents locatifs obligatoires
• Appliquer la réduction du loyer

À éviter

• Différer les travaux ordonnés
• Négliger les désordres d’étanchéité
• Omettre les états et inventaires requis
• Contester sans pièces techniques probantes
• Facturer le loyer sans réduction jusqu’aux travaux

Le pouvoir du juge des référés en matière de travaux locatifs

nL’article 835 du Code de procédure civile permet d’ordonner l’exécution d’une obligation de faire lorsque son existence n’est pas sérieusement contestable. Le constat et le devis établissaient à la fois les désordres de toiture et la connaissance, par le bailleur, des travaux nécessaires. Les réparations relevaient du gros œuvre et excédaient l’entretien normalement supporté par les locataires.n

La réduction du loyer pour dégradation partielle du bien loué

nSelon l’article 1722 du Code civil, une dégradation partielle peut justifier une diminution du prix. Les infiltrations, moisissures et recours à des bâches et seaux entravaient la jouissance normale des lieux. La juridiction a retenu que la partie habitation était principalement affectée et a écarté l’exigence d’une preuve de baisse du chiffre d’affaires commercial.n

La communication des documents imposés au bailleur commercial

nLes articles L145-20-2, R145-36 et R145-37 du Code de commerce imposent la communication de l’inventaire des charges, de l’état des travaux réalisés et de l’information sur les travaux projetés. Faute pour le bailleur de justifier leur production, leur communication a été ordonnée sous astreinte.

Article 4 du Code de procédure civile, Article 5 du Code de procédure civile, Article 954 du Code de procédure civile, Article 835 du Code de procédure civile, Article 143 du Code de procédure civile, Article 144 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 1719 du Code civil, Article 1722 du Code civil, Article 606 du Code civil, Article L145-20-2 du Code de commerce, Article R145-36 du Code de commerce, Article R145-37 du Code de commerce