CIV. 3

CC

COUR DE CASSATION
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Arrêt du 22 octobre 2026

Cassation partielle

Mme TEILLER, présidente

Arrêt n° 586 F-D

Pourvoi n° X 24-13.456

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 22 OCTOBRE 2026

Mme [K] [R], domiciliée [Adresse 1], a formé le pourvoi n° X 24-13.456 contre l’arrêt rendu le 13 février 2024 par la cour d’appel d’Aix-en-Provence (chambre 1-1), dans le litige l’opposant :

1°/ à Mme [N] [D], domiciliée [Adresse 2],

2°/ à Mme [A] [D], épouse [O], domiciliée [Adresse 3],

défenderesses à la cassation.

La demanderesse invoque, à l’appui de son pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Abgrall, conseillère, les observations de la SARL Le Prado – Gilbert, avocat de Mme [R], de la SCP Poupet & Kacenelenbogen, avocat de Mmes [N] et [A] [D], après débats en l’audience publique du 15 septembre 2026 où étaient présents Mme Teiller, présidente, Mme Abgrall, conseillère rapporteure, M. Boyer, conseiller doyen, et Mme Maréville, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée de la présidente et des conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 13 février 2024) et les productions, le 14 décembre 2016, Mmes [N] [D] et [A] [D] épouse [O] (les promettantes) ont consenti une promesse unilatérale de vente à Mme [R] (la bénéficiaire) portant sur une propriété située à [Localité 1], pour un prix de 402 000 euros, valable jusqu’au 31 mars 2017, sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt au plus tard le 20 février 2017 et prévoyant le versement d’une indemnité d’immobilisation de 20 100 euros entre les mains du notaire.

2. L’offre de prêt ayant été établie postérieurement au délai de validité de la promesse, les promettantes ont opposé la caducité de cette dernière et refusé de signer l’acte de vente.

3. Par actes des 8, 9 et 10 août 2017, la bénéficiaire les a assignées ainsi que Mme [W] [H], notaire (le notaire), en restitution de l’indemnité d’immobilisation et paiement de dommages et intérêts.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

4. La bénéficiaire fait grief à l’arrêt de la condamner à payer aux promettantes la somme de 20 100 euros et d’ordonner le cas échéant au notaire de libérer les fonds encore séquestrés en sa comptabilité à leur profit, alors :

« 1°/ que l’acceptation de la promesse de vente, au sens de l’article L. 313-40 du code de la consommation, n’est pas la levée de l’option mais toute manifestation de volonté par laquelle le bénéficiaire de la promesse accepte celle-ci en tant que promesse ; qu’en disant que « l’ensemble de ces stipulations ne dispensaient pas le bénéficiaire de la levée de I’option dans le délai prévu et que la convention conclue entre les parties s’analyse comme une promesse de vente n’ayant pas reçu d’acceptation définitive » puis que, « ne s’agissant pas d’une promesse de vente acceptée au sens de l’article L.313-40 du code de la consommation, il n’y a pas lieu d’appliquer, en l’espèce, les dispositions de l’article L. 313-41 du même code, relatif au remboursement des sommes versées d’avance par l’acquéreur », lorsque la promesse de vente, acceptée en son principe par Mme [R] nonobstant la levée d’option convenue, constituait bien une promesse de vente acceptée, la cour d’appel a violé l’article L. 313-40 du code de la consommation ;

2°/ que, lorsque la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts n’est pas réalisée, toute somme versée d’avance par l’acquéreur à l’autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable, sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit ; qu’en décidant qu’« il n’y a pas lieu d’appliquer, en l’espèce, les dispositions de l’article L. 313-41 du même code, relatif au remboursement des sommes versées d’avance par l’acquéreur », tandis qu’elle constatait que la condition suspensive de l’obtention du prêt ne s’était pas réalisée à la date convenue dans le compromis de vente, la cour d’appel a violé l’article L. 313-41 du code de la consommation. »

Réponse de la Cour

Vu les articles L. 313-40 et L. 313-41 du code de la consommation :

5. Selon ces textes, lorsqu’une promesse unilatérale de vente acceptée indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l’aide d’un ou plusieurs prêts, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts qui en assument le financement. Lorsque cette condition suspensive n’est pas réalisée, toute somme versée d’avance par l’acquéreur à l’autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit.

6. Pour condamner la bénéficiaire au paiement de l’indemnité d’immobilisation, l’arrêt retient, d’une part, que, faute de levée d’option dans le délai prévu, la promesse de vente qui n’a pas reçu d’acceptation définitive, ne constitue pas une promesse acceptée au sens de l’article L. 313-40, de sorte que l’article L. 313-41 n’est pas applicable, d’autre part, que l’accord de principe donné par la banque le 24 janvier 2017 ne peut constituer une offre de prêt telle que prévue par la convention, et qu’en conséquence, l’indemnité d’immobilisation doit être déclarée acquise aux promettantes par suite de la caducité de la promesse de vente.

7. En statuant ainsi, après avoir constaté que la promesse comportait une clause stipulant que « le bénéficiaire accepte la promesse de vente en tant que promesse » et alors que la levée d’option d’une promesse unilatérale de vente forme le contrat, de sorte qu’une promesse unilatérale de vente qui a été acceptée en tant que promesse par le bénéficiaire est nécessairement une promesse unilatérale acceptée au sens de l’article L. 313-40 du code de la consommation, à laquelle les dispositions de l’article L. 313-41 du même code sont, par conséquent, applicables, la cour d’appel a violé les textes susvisés.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il condamne Mme [R] à payer à Mme [N] [D] et Mme [A] [D] épouse [O] la somme de 20 100 euros, en ce qu’il ordonne le cas échéant à Mme [W] [H], notaire à [Localité 1], de libérer les fonds encore séquestrés en sa comptabilité au profit de Mme [N] [D] et Mme [A] [D] épouse [O] et en ce qu’il statue sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile, l’arrêt rendu le 13 février 2024, entre les parties, par la cour d’appel d’Aix-en-Provence ;

Remet, sur ces points, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence autrement composée ;

Condamne Mmes [N] [D] et [A] [D] épouse [O] aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par Mmes [N] [D] et [A] [D] épouse [O] et les condamne à payer à Mme [R] la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le vingt-deux octobre deux mille vingt-six par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.