Prescription triennale des charges locatives : point de départ appliqué à l’action du bailleur et paiement de l’arriéré

L’action du bailleur en paiement des charges locatives est soumise au délai triennal prévu par l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, dont le point de départ se détermine, conformément à l’article 2224 du Code civil, à la date à laquelle le bailleur connaît ou devrait connaître les sommes effectivement dues. La régularisation des charges, réalisée à l’initiative du bailleur, ne constitue donc pas automatiquement le point de départ de sa propre action.

Les locataires qui invoquent la prescription doivent démontrer que le bailleur connaissait les charges exigibles plus de trois ans avant l’assignation. À défaut, la fin de non-recevoir est rejetée. La demande portant sur les charges 2021 et 2022 a ainsi été déclarée recevable.

En application des articles 1103 et 1104 du Code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit payer le loyer et les charges récupérables. L’article 23 impose une régularisation annuelle et la communication du décompte par nature de charges. La production d’un détail poste par poste précisant la nature des charges et la quote-part due suffit ici à justifier la condamnation.

La demande indemnitaire des locataires est rejetée faute de preuve d’une demande de communication restée infructueuse et faute de préjudice démontré. Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

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Après le départ des locataires, la bailleresse a réclamé le paiement de loyers et charges impayés. Les locataires invoquaient la prescription de certaines charges, le défaut de justificatifs et sollicitaient la restitution majorée du dépôt de garantie. La juridiction a rejeté leurs demandes, retenu le décompte détaillé produit et les a condamnés au paiement de l’arriéré.

Une société bailleresse, venant aux droits du bailleur initial, a donné à bail un appartement à deux locataires pour un loyer mensuel augmenté d’une provision sur charges. Les locataires ont quitté les lieux après avoir donné congé et un état des lieux de sortie contradictoire a été établi.

La bailleresse a demandé le paiement de loyers et charges impayés. Les locataires ont opposé la prescription de certaines charges et sollicité une indemnisation pour défaut de communication des justificatifs, ainsi que la restitution du dépôt de garantie et sa majoration.

La juridiction rejette la prescription, considérant que les locataires ne démontrent pas la connaissance ancienne des charges par la bailleresse. Elle retient le décompte détaillé produit, condamne les locataires au paiement de l’arriéré et rejette leurs demandes reconventionnelles, faute de manquement et de préjudice établis.

• Identifier la date à laquelle le bailleur connaissait les charges effectivement dues
• Vérifier que l’action a été engagée dans le délai de trois ans
• Faire supporter aux locataires la preuve de la connaissance ancienne invoquée
• Produire un décompte détaillé par nature de charges et quote-part due
• Établir une demande de justificatifs restée sans réponse pour caractériser le manquement
• Démontrer un préjudice certain en lien avec le défaut allégué

• Décompte des régularisations de charges établi poste par poste
• Indication de la nature des charges et de la quote-part locative
• Absence de preuve d’une demande de justificatifs adressée au bailleur
• Décompte faisant apparaître un solde locatif débiteur

La bailleresse obtient le paiement de l’arriéré locatif, tandis que les locataires sont déboutés de leurs demandes reconventionnelles. Ils doivent également régler les frais irrépétibles et les dépens, le jugement étant exécutoire à titre provisoire.

• Paiement de 1 399,60 euros au titre des loyers et charges impayés
• Rejet de la demande indemnitaire pour défaut de justificatifs
• Rejet des demandes de restitution et de majoration du dépôt de garantie
• Paiement de 500 euros au titre des frais irrépétibles
• Prise en charge des dépens et exécution provisoire du jugement

À faire

• Conserver les contrats de bail et états des lieux
• Établir un décompte détaillé par nature de charges
• Communiquer les régularisations annuelles et leurs justificatifs
• Vérifier le délai triennal avant toute action en paiement
• Documenter toute demande et réponse relative aux justificatifs

À éviter

• Réclamer des charges sans identifier leur nature
• Omettre la régularisation annuelle des provisions
• Invoquer la prescription sans prouver la date de connaissance
• Demander une indemnisation sans établir le manquement
• Négliger la preuve d’un préjudice directement subi

La prescription triennale des actions locatives

nL’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit une prescription de trois ans. Selon l’article 2224 du Code civil, le délai court lorsque le titulaire connaît ou devrait connaître les faits permettant d’agir. Pour l’action du bailleur en paiement des charges, le point de départ correspond à la connaissance du montant effectivement dû, et non automatiquement à la date de régularisation. Les locataires devaient démontrer une connaissance antérieure de plus de trois ans.n

La justification des charges récupérables

nLes articles 1103 et 1104 du Code civil imposent l’exécution du contrat conformément à ses stipulations et de bonne foi. L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à payer le loyer et les charges récupérables. Selon l’article 23, les provisions doivent faire l’objet d’une régularisation annuelle, avec communication du décompte par nature. Le détail poste par poste produit a justifié la condamnation.n

La preuve du manquement du bailleur

nLa demande indemnitaire fondée sur l’absence de communication des justificatifs est rejetée : les locataires ne prouvaient ni avoir sollicité ces pièces ni leur refus par la bailleresse. Leur préjudice n’était pas davantage démontré. La juridiction rejette également les demandes relatives au dépôt de garantie, le décompte faisant apparaître un solde débiteur.

Article 455 du Code de procédure civile, Article 750-1 du Code de procédure civile, Article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, Article 2224 du Code civil, Articles 1103 et 1104 du Code civil, Article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, Article 23 de la loi du 6 juillet 1989, Article 514 du Code de procédure civile