COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 53A

Chambre civile 1-6

ARRET N°

RÉPUTÉ

CONTRADICTOIRE

DU 22 OCTOBRE 2026

N° RG 25/04470 – N° Portalis DBV3-V-B7J-XKWA

AFFAIRE :

[H] [N]

[L] [C] épouse [N]

C/

S.A.S. WILMOTTE & ASSOCIES

S.C.I. LES JARDINS RICHAUD

et autres

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 11 Juin 2025 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CHARTRES

N° RG : 21/00469

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 22/10/2026

à :

Me Benjamin LEMOINE de la SELARL RIQUIER – LEMOINE, avocat au barreau de VERSAILLES

Me Sophie POULAIN, avocat au barreau de VERSAILLES

Me Christophe DEBRAY, avocat au barreau de VERSAILLES

Me Marie pierre LEFOUR de la SCP ODEXI AVOCATS, avocat au barreau de CHARTRES

Me Fabrice HONGRE-BOYELDIEU de la SELARL AVOCALYS BVK AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de VERSAILLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT DEUX OCTOBRE DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [H] [N]

né le [Date naissance 1] 1967 à [Localité 2]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Madame [L] [C] épouse [N]

née le [Date naissance 2] 1969 à [Localité 4] (Belgique)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : Me Benjamin LEMOINE de la SELARL RIQUIER – LEMOINE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 179 – N° du dossier 250703

APPELANTS

****************

CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE CLOYES

N° Siret : 317 083 004 (RCS Chartres)

[Adresse 11]

[Localité 6]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : Me Marie pierre LEFOUR de la SCP ODEXI AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000029 – N° du dossier 57839

INTIMÉE

S.A.S. WILMOTTE & ASSOCIES

N° Siret : 306 394 493 (RCS Paris)

[Adresse 4]

[Localité 8]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Assignation en appel provoqué délivrée à personne habilitée le 03 février 2026

COMPAGNIE D’ASSURANCE MUTUELLE ARCHITECTES FRANCAIS – MAF

N° Siret : 784 647 349 (RCS Paris)

[Adresse 5]

[Localité 9]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Assignation en appel provoqué délivrée à personne habilitée le 03 février 2026

Représentant : Me Sophie POULAIN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 180 – N° du dossier 226029 – Représentant : Me Sophie TESSIER, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

S.A.S. ARTELIA

N° Siret : 444 523 526 (RCS Bobigny)

[Adresse 6]

[Localité 11]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Assignation en appel provoqué délivrée à personne habilitée le 05 février 2026

Représentant : Me Christophe DEBRAY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627 – N° du dossier 26058 – Représentant : Me Edouard DUFOUR, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P133, substitué par Me Aristide CAPRA, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉES PAR APPEL PROVOQUÉ

****************

S.C.I. LES JARDINS RICHAUD

N° Siret : 521 860 734

[Adresse 7]

[Localité 12]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Assignation en intervention focée délivrée à personne habilitée le 31 décembre 2025

Représentant : Me Fabrice HONGRE-BOYELDIEU de la SELARL AVOCALYS BVK AVOCATS ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 620 – Représentant : Me Emmanuelle MORVAN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R211, substituée par Me Romain PINAULT, avocat au barreau de PARIS

PARTIE INTERVENANTE FORCÉE

****************

S.A. LE CREDIT LOGEMENT

N° Siret : 302 493 275 (RCS Paris)

[Adresse 8]

[Localité 13]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Déclaration d’appel délivrée à personne habilitée le 1er septembre 2025

INTIMÉE DÉFAILLANTE

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 23 Septembre 2026, Madame Sylvie NEROT, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Madame Fabienne PAGES, Présidente,

Monsieur David CHRIQUI, Vice président placé,

Madame Sylvie NEROT, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Mme Mélanie RIBEIRO

EXPOSÉ DU LITIGE

Vu, s’agissant du contexte du présent litige, l’acte notarié reçu le 30 décembre 2010 par lequel la SCI Les Jardins Richaud a vendu aux époux [N] en l’état futur d’achèvement (ou VEFA) les lots n° 2 et n° 288 (à savoir un emplacement de stationnement et un studio en rez-de-chaussée) dépendant d’un ensemble immobilier situé [Adresse 10] à [Localité 15] (78),

Vu l’offre de prêt, dénommé ’Modulimmo’, du 27 novembre 2010 de la Caisse de Crédit Mutuel d’Arrou (28) et acceptée par les époux [N] le 12 décembre 2010, portant sur la somme de 272.450 euros consenti moyennant un TEG de 4,366 % et remboursable par mensualités constantes, selon le tableau d’amortissement prévisionnel annexé – indissociable, de convention expresse, des conditions particulières et générales du prêt – à compter du 31 janvier 2011 et jusqu’au 31 décembre 2033,

Vu la garantie de la société Crédit Logement qui s’est portée caution de leurs engagements à hauteur de la somme empruntée,

Vu le refus de livraison du bien par les époux [N] puis leur saisine de la juridiction des référés à l’encontre de la SCI et de son assureur dommages-ouvrage, la société Axa France Iard, et le rapport de l’expert désigné déposé le 04 août 2017 – contradictoire à l’égard du maître d’oeuvre de conception et de son assureur, les sociétés Wilmotte & associés et la Mutuelle des Architectes français (ci-après : la MAF) ainsi que de la société Artelia Bâtiment & Industrie, maître d’oeuvre d’exécution, auxquelles ses opérations ont été étendues – qui a notamment constaté une différence d’altimétrie entre le sol de l’appartement et celui du trottoir extérieur,

Vu le jugement contradictoire (devenu définitif) rendu par le tribunal judiciaire de Versailles le 13 février 2020, lequel, saisi par les époux [N] d’une action en résolution de cette vente en VEFA et en paiement de diverses sommes ainsi que de différents appels en garantie, a :

– mis hors de cause la compagnie Axa France Iard,

– prononcé la résolution de la vente en l’état futur d’achèvement conclue le 30 décembre 2010 entre monsieur et madame [N] et la SCI Les Jardins Richaud portant sur les lots numéros 2 et 288 situés [Adresse 10] à Versailles (78000),

– condamné la SCI Jardins Richaud à restituer à monsieur et madame [N] la somme de 249.850 euros correspondant au prix de vente perçu,

– condamné en tant que de besoin monsieur et madame [N] à restituer à la SCI Les Jardins Richaud les lots numéros 2 et 288 situés [Adresse 10] à Versailles, biens objets de la vente résolue,

– débouté monsieur et madame [N] de leurs demandes au titre des frais inhérents à l’acquisition, de la perte locative, du préjudice financier et du préjudice moral,

– débouté la SCI Les Jardins Richaud de ses demandes reconventionnelles à l’encontre de monsieur et madame [N] et de ses appels en garantie à l’encontre de la société Wilmotte & associés, de la MAF et de la société Artelia Bâtiment & Industrie,

– condamné la SCI Les Jardins Richaud à verser à monsieur et madame [N] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné la SCI Les Jardins Richaud à verser à la société Wilmotte & associés et la MAF la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné monsieur et madame [N] à verser à la société Axa France Iard la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné la SCI Les Jardins Richaud aux dépens, en ce compris ceux de la procédure de référés et des frais d’expertise, dont distraction (…),

Vu, s’agissant du présent litige, l’assignation en résolution du contrat de prêt délivrée le 16 février 2021 à la requête des époux [N] et à l’encontre des sociétés Caisse de Crédit Mutuel de Cloyes-sur-Loir (28) et Crédit Logement ainsi que les assignations en intervention forcée et aux fins de garantie délivrées à la SCI Les Jardins Richaud, à la SAS Wilmotte & associés, à la MAF et à la SAS Artelia qui ont fait l’objet de jonctions successives,

Vu, à la suite d’une ordonnance du juge de la mise en état déclarant recevables les actions des époux [N] et de cette SCI, le jugement réputé contradictoire rendu le 11 juin 2025 par le tribunal judiciaire de Chartres qui, rappelant que l’exécution provisoire est de droit, a :

– débouté monsieur [H] [N] et madame [L] [C] épouse [N] de leur demande de résolution du contrat de crédit immobilier souscrit auprès de la Caisse de Crédit Mutuel selon offre préalable acceptée le 30 novembre 2010,

– condamné monsieur [H] [N] et madame [L] [C] épouse [N] aux dépens avec droit de recouvrement direct, pour leur part respective, au profit de la SCP Odexi Avocats, de maître [Q] [J] et de maître Mathieu Karm,

– condamné monsieur [H] [N] et madame [L] [C] épouse [N] à payer à la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 14] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– rejeté la demande de la SCI Les Jardins Richaud // de la SAS Artelia // de monsieur [H] [N] et madame [L] [C] épouse [N] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– rejeté le surplus des demandes,

Vu les dernières conclusions (n° 3) notifiées le 26 mai 2026 par monsieur [H] [N] et madame [L] [C], son épouse, appelants de ce jugement selon déclaration reçue au greffe le 17 juillet 2025, par lesquelles ils demandent à la cour, au visa des articles 1184 du code civil, L312-12, L311-3 et D311-1 (dans leurs versions applicables) du code de la consommation:

– de (les) déclarer recevables et bien fondés en leur appel,

– d’infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a : débouté monsieur [H] [N] et madame [L] [C] épouse [N] de leur demande de résolution du contrat de crédit immobilier souscrit auprès de la Caisse de Crédit Mutuel selon offre préalable acceptée le 30 novembre 2010 // condamné monsieur [H] [N] et madame [L] [C] épouse [N] aux dépens avec droit de recouvrement direct, pour leur part respective, au profit de la SCP Odexi Avocats, de maître [Q] [J] et de maître Mathieu Karm // condamné monsieur [H] [N] et madame [L] [C] épouse [N] à payer à la Caisse de Crédit Mutuel de Cloyes-sur-Loir la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile // rejeté la demande de monsieur [H] [N] et madame [L] [C] épouse [N] au titre de l’article 700 du code de procédure civile // rejeté le surplus des demandes,

statuant à nouveau

– de prononcer la résolution du contrat de prêt souscrit par les époux [N] auprès de la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 14] selon offre préalable acceptée le 30 novembre 2010,

– de condamner la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 14] à restituer aux époux [N] les sommes versées par ces derniers au titre des frais de dossier, du capital remboursé, des intérêts et des cotisations d’assurance représentant au 28 février 2026 un montant global de 238.701,11 euros à parfaire au jour de l’arrêt à intervenir,

– de condamner le Crédit Logement à restituer aux époux [N] la somme de 2.679,60 euros que les époux [N] ont versée à ce dernier au titre de l’accord de cautionnement conclu le 24 novembre 2010,

– de donner acte aux époux [N] de ce qu’ils s’engagent à restituer la somme empruntée qui a été effectivement débloquée à leur profit au titre du prêt qui leur a été consenti par la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 14], soit la somme de 255.395 euros,

– de débouter la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 14] de l’intégralité de ses demandes dirigées contre les époux [N] et, notamment, de limiter les restitutions au seul montant des intérêts et à exclure les frais de dossier, de cautionnement et de cotisation d’assurance,

– de condamner la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 14] à verser aux époux [N] la somme de 10.000 euros sur le fondement et en application de l’article 700 du code de procédure civile,

– de débouter la SCI Les Jardins Richaud de l’ensemble de ses demandes,

– de débouter la société Wilmotte & associés et la Mutuelle des Architectes Français de l’ensemble de leurs demandes,

– de condamner la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 14] aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de maître Benjamin Lemoine, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Vu les dernières conclusions (n° 2) notifiées le 07 avril 2026 par la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 14] qui, visant les dispositions du code de la consommation applicables au litige, prie la cour :

– de déclarer les époux [N] recevables en leur appel mais mal fondés en certaines de leurs demandes,

– en conséquence d’infirmer le jugement (entrepris) en ce qu’il a : débouté les époux [N] de leur demande de résolution du contrat de crédit immobilier // et, pour partie, en ce qu’il a débouté les époux [N] de leurs demandes accessoires à la demande de résolution du contrat de crédit,

statuant à nouveau en cause d’appel

– de prononcer la résolution du contrat de prêt souscrit par les époux [N] auprès de la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 14],

– de dire qu’en conséquence les parties doivent être remises dans l’état où elles se trouvaient avant la conclusion du contrat,

– de condamner les époux [N] à verser à la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 14] le montant du capital débloqué, déduction faite du capital et des intérêts versés au jour de la décision à intervenir, outre les intérêts postérieurs au taux légal,

– de débouter les époux [N] de leurs demandes tendant au remboursement du capital déjà versé, des frais de dossier, des frais de cautionnement et des cotisations d’assurance,

à défaut

– de condamner la SCI Les Jardins Richaud à garantir la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 14] de toute condamnation en frais et cotisations qui serait prononcée à son encontre au bénéfice des époux [N] // à verser à la Caisse de Crédit Mutuel de Cloyes-sur-Loir le montant des intérêts échus au jour de la remise des parties en l’état // à verser à la Caisse de Crédit Mutuel de Cloyes-sur-Loir la somme due au titre des intérêts à échoir au jour de la décision à intervenir à titre de dommages et intérêts pour la perte de chance de percevoir lesdits intérêts à échoir,

– de condamner les époux [N] et/ou la SCI Les Jardins Richaud à verser à la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 14] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel,

– de condamner les époux [N] et/ou la SCI Les Jardins Richaud aux entiers dépens d’appel, toutes taxes comprises, qui seront recouvrés par maître Marie-Pierre Lefour de la SCP Odexi Avocats conformément aux dispositions des articles 699 et suivants du code de procédure civile,

Vu les dernières conclusions (n°2) notifiées le 29 juin 2026 par la société civile immobilière Les Jardins Richaud aux termes desquelles elle demande à la cour, visant l’article L 311-21 du code de la consommation dans sa version en vigueur entre le 27 juillet 1993 et le 1er mai 2011 :

– de confirmer en toutes ses dispositions le jugement (entrepris),

à titre subsidiaire

au visa des articles 1178, 1183 (ancien), 1229 (nouveau), 1382 (ancien) du code civil,

– de débouter la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 14] de son appel en garantie au titre des condamnations qui seraient prononcées à son encontre au bénéfice de la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 14],

– de débouter la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 14] de sa demande de condamnation de la SCI Les Jardins Richaud à lui payer le montant des intérêts échus au jour de la décision à intervenir,

– de débouter la Caisse de Crédit Mutuel de Cloyes-sur-Loir de sa demande de condamnation de la SCI Les Jardins Richaud à lui payer le montant des intérêts à échoir au jour de la décision à intervenir,

– de ’débouter la demande la Caisse de Crédit Mutuel de Cloyes-sur-Loir’ de condamnation de la SCI Les Jardins Richaud à lui payer les intérêts au taux légal à compter de l’arrêt,

à titre très subsidiaire

au visa de l’article 1147 (ancien) et 1231-1 (nouveau) du code civil

– de condamner in solidum la société Wilmotte & associés, la Mutuelle Architectes Français et la société Artelia à relever indemne et garantir la SCI Les Jardins Richaud de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre au bénéfice de M. [H] [N] et Mme [L] [C] épouse [N] et de la Caisse de Crédit Mutuel de Cloyes-sur-Loir,

en tout état de cause

– de débouter la société Artelia de son appel incident et par voie de conséquence de sa demande formée au titre des frais irrépétibles de première instance,

– de débouter la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 14], la société Wilmotte & associés, la Mutuelle Architectes Français et la société Artelia de leurs demandes, fins et conclusions,

– de débouter M. [H] [N] et Mme [L] [C] épouse [N] de leurs demandes qui seraient formulées à l’encontre de la SCI Les Jardins Richaud,

– de condamner in solidum tout succombant à verser à la SCI Les Jardins Richaud la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du ’CPC’ et aux entiers dépens de la présente instance, dont distraction au profit de la Selarl Avocalys BVK Avocats associés représentée par Me Michèle de Kerckhove en application de l’article 699 du code de procédure civile,

Vu les dernières conclusions (n°1) notifiées le 20 avril 2026 par la société par actions simplifiée Wilmotte & associés et la société Mutuelle des Architectes Français-MAF qui prient la cour:

– de confirmer le jugement (entrepris),

– de juger mal fondé l’appel provoqué de la SCI Les Jardins Richaud,

– en conséquence de l’en débouter,

– de mettre purement et simplement hors de cause la société Wilmotte et la MAF,

à titre subsidiaire

si une quelconque condamnation était prononcée au profit de la SCI Les Jardins Richaud à l’encontre de la société Wilmotte et de la MAF,

– de condamner la société Artelia à relever et garantir la société Wilmotte et son assureur, la MAF, en principal, intérêts, frais et dépens, intégralement,

à titre subsidiaire

– de juger que la MAF ne peut être tenue à garantir la société Wilmotte que dans les limites de la police souscrite,

– de condamner tout contestant en tout les dépens,

Vu les dernières conclusions (n° 3) notifiées le 25 juin 2026 par la société par actions simplifiée Artelia aux termes desquelles il est demandé à la cour :

– de déclarer l’appel mal fondé et de débouter ’les appelantes’ de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

– de confirmer le jugement (entrepris) sauf en ce qu’il a rejeté la demande de la SAS Artelia au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

et statuant à nouveau après avoir réformé le jugement entrepris de ce seul chef

– de condamner in solidum les parties succombantes à verser la somme de 5.000 euros à la société Artelia sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance,

subsidiairement

au visa des articles 1240 du code civil (s’agissant de la société Wilmotte & associés) et L 124-3 du code des assurances (s’agissant de la MAF),

– de condamner in solidum la société Wilmotte et associés et son assureur, la compagnie MAF, à relever et garantir la société Artelia des éventuelles condamnations prononcées à son encontre,

en toute hypothèse

– de rejeter toute demande de condamantion in solidum dirigée contre la société Artelia,

– de rejeter les appels en garantie formés à l’encontre de la société Artelia,

y ajoutant

– de condamner in solidum les parties succombantes à verser la somme de 5.000 euros à la société Artelia sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel (et) aux entiers dépens dont distraction au profit de maître Christophe Debray conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Vu la signification (à personne morale) à la société anonyme Crédit Logement de la déclaration d’appel et des premières conclusions d’appel, respectivement les 1er septembre et 24 octobre 2025, et le défaut de constitution d’avocat de cette intimée,

Vu l’ordonnance de clôture rendue le 30 juin 2026,

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de résolution du contrat de prêt

Au soutien de leur demande d’infirmation du jugement qui les a déboutés de leur demande de résolution de ce contrat (demande à laquelle la Caisse de Crédit Mutuel intimée s’associe dans le dernier état de la procédure), les appelants approuvent le tribunal en ce qu’il a retenu que ledit contrat – conclu un mois et trois jours avant la conclusion du contrat de vente, et, par conséquent, dans le délai de la condition suspensive de la non-conclusion du contrat pour lequel le prêt est demandé, prévu à l’article L 312-12 (applicable) du code de la consommation – était un crédit affecté à l’acquisition des biens en cause et constaté qu’il était dépourvu de stipulations spécifiques portant sur une condition résolutoire ; mais ils le critiquent en son application des dispositions de l’article L 311-21 du même code (en sa rédaction applicable au présent litige) selon lequel :

’En cas de contestation sur l’exécution du contrat principal, le tribunal pourra, jusqu’à la solution du litige, suspendre l’exécution du contrat de crédit. Celui-ci est résolu de plein droit lorsque le contrat en vue duquel il a été conclu est lui-même judiciairement résolu ou annulé.

Les dispositions de l’alinéa précédent ne seront applicables que si le prêteur est intervenu à l’instance ou s’il a été mis en cause par le vendeur’.

Ils soutiennent sur ce point, sur le fondement des dispositions combinées des articles L 311-3 et D 311-1 de ce code, qu’en raison du montant du prêt, supérieur à la somme de 21.500 euros fixée par décret, ce texte n’avait pas vocation à trouver application si bien que ne leur a pas valablement été opposé le fait que le prêteur n’avait été ni entendu ni appelé lors de la précédente instance en résolution du contrat de vente.

Ils font valoir que ce contrat auquel le contrat de prêt était affecté a été rétroactivement anéanti, de sorte qu’il est censé n’avoir jamais existé et se prévalent de diverses jurisprudences de la Cour de cassation relatives à la nullité ou la résolution du contrat principal énonçant notamment qu’en raison de l’effet rétroactif attaché à la résolution judiciaire du contrat de vente, celui-ci était réputé n’avoir jamais été conclu et qu’il en résulte que le contrat de prêt affecté est résolu de plein droit.

Poursuivant la confirmation du jugement, la SCI Les Jardins Richaud intimée s’en approprie la motivation et ajoute qu’à juste titre le tribunal a jugé que les requérants n’invoquaient aucun moyen de nature à démontrer un manquement du prêteur à ses obligations contractuelles de sorte que les emprunteurs ne pouvaient se fonder sur les dispositions de l’article 1184 du code civil (applicable au litige).

Ceci étant exposé, il échet de rappeler que pour prononcer, le 13 février 2020, la résolution du contrat de vente en VEFA dans une instance où le prêteur n’était ni présent ni appelé, le tribunal de Versailles a jugé (en page 16/21 de sa décision) que la SCI a manqué à son obligation de délivrance, rappelé les dispositions de l’article 1642-1 (ancien) du code civil disposant que :

’le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni après l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer.’

et, jugeant qu’aucune mise en conformité n’était possible, il en a déduit que les époux [N] étaient fondés à solliciter la résolution de la vente en concluant, par suite, qu’il convenait de remettre les parties dans l’état dans lequel elles se trouvaient avant la vente.

Il a par conséquent condamné la SCI Les Jardins Richaud à restituer le prix de vente perçu, condamnant en tant que de besoin les acquéreurs à restituer les biens objets de la vente résolue.

S’agissant au cas présent de l’application de l’article L. 312-12 du code de la consommation, en sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-301 du 14 mars 2016, dans un récent arrêt de censure (invoqué par la banque à un autre stade de sa discussion), la Cour de cassation a pu énoncer au visa de ces dispositions (Cass civ 1ère, 2 avril 2025, pourvoi n° 23-19513) :

5. ’Aux termes de ce texte, l’offre de prêt est toujours acceptée sous la condition résolutoire de la non-conclusion, dans le délai de quatre mois de son acceptation, du contrat pour lequel le prêt est demandé. Par suite, la résolution judiciaire du contrat de vente, en raison de l’effet rétroactif qui y est attaché, entraîne de plein droit la résolution du contrat de prêt’, ajoutant, au point 11 de cet arrêt, qu’il importait peu que la résolution du contrat de vente ’ait été prononcée dans une instance dans laquelle la banque n’était pas présente’.

S’agissant de la nécessaire interdépendance des contrats retenue lorsque plusieurs contrats concourent à la réalisation d’une même opération économique, s’il a pu être jugé que postérieurement à une instance initiée à l’encontre du vendeur à laquelle la banque n’avait pas été attraite, les emprunteurs ne pouvaient se prévaloir de cette interdépendance dès lors qu’ils avaient manifesté la volonté de conserver, après restitution, la libre disposition des sommes auxquelles le vendeur avait été condamné à des fins autres que le remboursement de la banque (Cass civ 1ère, 06 janvier 1998, pourvoi n° 95-21205, publié au bulletin) tel n’est pas le cas en l’espèce.

Outre le fait que les époux [N] évoquent cette interdépendance et leur souscription à un contrat de prêt affecté, ils font le lien entre ces deux contrats (pages 23 et 24/30 de leurs conclusions) et envisagent, au profit de la banque dispensatrice de crédit en suite de la restitution de la somme au paiement de laquelle le vendeur a été condamné, une restitution, ceci quand bien même la demande de ’donner acte’ telle que formulée dans le dispositif de leurs conclusions est dépourvue de portée juridique.

Il s’évince de tout ce qui précède que les époux [N] sont fondés en leur demande de résolution du contrat de prêt litigieux et que doit être infirmé le jugement qui en dispose autrement.

Sur les restitutions, les prétentions indemnitaires et demandes de garantie

Les appelants, qui évaluent à la somme de 255.395 euros le montant de la somme empruntée qu’ils s’engagent à restituer en demandant à la cour, comme il a été dit, qu’il leur en soit donné acte, sollicitent, en conséquence de la résolution du contrat de prêt, la condamnation du prêteur à leur restituter diverses sommes aux montants explicités dans le dispositif de leurs dernières conclusions repris plus avant, ceci au titre des frais de dossier, du capital remboursé, des intérêts et des cotisations d’assurance (pour un montant total évalué à 238.701,11 euros au 28 février 2026) qui sont indissociables, à leur sens, du contrat de prêt, sollicitant, par ailleurs, la condamnation de la société Crédit Logement à leur restituer la somme versée au titre de l’accord de cautionnement (soit celle de 2.679,60 euros), s’agissant d’une sûreté devenue sans objet.

Ils opposent aux demandes de la Caisse de Crédit Mutuel à l’encontre de la SCI Les Jardins Richaud le fait qu’elles relèvent d’un litige distinct sur le terrain de la responsabilité de cette SCI, indifférentes aux restitutions dues par les emprunteurs, et estiment qu’en toute hypothèse elles sont sans incidence sur les obligations de restitution de la banque à leur endroit.

La société Caisse de Crédit Mutuel intimée conteste les prétentions des appelants en conséquence de la résolution du contrat de prêt et fait valoir que leurs restitutions doivent se limiter au capital restant dû au jour de la remise des parties en l’état.

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions, elle poursuit la restitution du ’montant en capital débloqué, déduction faite du capital et des intérêts versés au jour de la décision à intervenir’, outre les intérêts postérieurs au taux légal.

Dans la partie discussion de ces mêmes écritures (page 5/10) et en réponse à la prétention des emprunteurs [qui réclament, dans le dispositif de leurs conclusions, de ’condamner (la banque) à restituer aux époux [N] les sommes versées par ces derniers au titre des frais de dossier, du capital remboursé, des intérêts et de cotisations d’assurance représentant au 28 février 2026 un montant global de 238.701 euros à parfaire au jour de l’arrêt à intervenir’], cette intimée fait valoir que ’les époux [N] sont particulièrement mal fondés à solliciter la restitution du capital versé au jour de la décision à intervenir et seront déboutés de leur demande. Le montant dû par les appelants au jour de la remise des parties en l’état sera déterminable de la façon suivante : capital restant dû au jour de la remise des parties en l’état – les intérêts échus’.

Elle soutient, par ailleurs, que la résolution du contrat de prêt à raison de celle du contrat de vente ne saurait entraîner le remboursement des frais de dossier, de cautionnement et des cotisations d’assurance, ces dernières ayant au demeurant produit leurs effets en assurant temporairement la couverture du risque de défaillance des emprunteurs.

Elle s’estime, de plus, fondée à solliciter, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, la condamnation de la SCI Les Jardins Richaud, appelée en garantie, dont la responsabilité est établie dans le cadre de la résolution du contrat de vente auquel elle était tiers, à réparer le préjudice qu’elle subit du fait de l’anéantissement du contrat de prêt, arguant de la mobilisation des fonds affectés au prêt et de la perte du bénéfice escompté jusqu’au terme du contrat.

Elle poursuit, par conséquent, sa condamnation à la garantir de toute condamnation en frais et cotisations qui seraient prononcées à son encontre et, par ailleurs, à lui verser le montant des intérêts échus jusqu’au jour de la remise des parties en l’état, parfaitement déterminable eu égard au tableau d’amortissement et au décompte des intérêts au 30 novembre 2025 qu’elle produit en pièces 5 et 6, outre la somme due au titre des intérêts à échoir au jour de la décision à intervenir pour la perte de chance de les percevoir qu’elle a subie, se réclamant sur ce dernier point de la doctrine de la Cour de cassation (Cass civ 3ème, 1er juin 2017, pourvoi n° 1614428).

Une chance qu’elle qualifie de sérieuse en regard de l’état d’avancement du remboursement des intérêts pour solliciter une condamnation au montant égal à l’avantage perdu.

La SCI Les Jardins Richaud intimée (assignée par la banque en intervention forcée devant la cour) rétorque que les prétentions indemnitaires du prêteur à son encontre ne sont ni fondées ni justifiées.

Elle incrimine liminairement son tardif changement de position quant au bien-fondé de la demande de résolution du contrat et estime que si la banque se réclame d’une récente décision de la Cour de cassation, celle-ci ne s’impose pas nécessairement et automatiquement, les juges du fond disposant d’un pouvoir de résistance ; elle en déduit que la banque, ainsi à l’origine de son propre préjudice, doit en assumer les conséquences.

Elle lui oppose, par ailleurs, quatre moyens tenant :

– à l’effacement rétroactif des obligations nées du contrat de prêt,

– à l’absence de démonstration d’une faute qui lui serait imputable, seuls les manquements fautifs des maîtres d’oeuvre de conception et d’exécution étant à son sens à l’origine de la résolution du contrat de vente, et la banque doit assumer son propre préjudice en acceptant la résolution du contrat de prêt,

– à l’absence de preuve du préjudice allégué du fait qu’il n’est nullement acquis que le contrat de prêt immobilier se serait poursuivi jusqu’à la décision à intervenir alors que la perte de chance doit être réelle et sérieuse, observant que l’accueil de sa demande reviendrait à faire bénéficier la banque du remboursement anticipé des fonds prêtés,

– et enfin au défaut de justification du quantum du préjudice allégué puisqu’elle laisse à la cour le soin d’assurer une mission comptable et qu’il est ’curieux’ que la banque n’y procède pas.

Subsidiairement, elle recherche la garantie des maîtres d’oeuvre, la société Wilmotte (à laquelle s’associe son assureur) et la société Artelia qui ont engagé leur responsabilité contractuelle en sollicitant leur condamnation in solidum.

Elle soutient sur ce point que le tribunal judiciaire de Versailles, dans sa décision du 13 février 2020, a retenu les défaillances de la société Wilmotte du seul fait de l’insuffisance de ses plans et qu’elle n’est pas fondée à se prévaloir d’une absence de lien causal entre les fautes qui lui sont reprochées et les préjudices tant des emprunteurs que du prêteur dans le présent cadre procédural.

Elle se prévaut ensuite du manquement de la société Artelia à son obligation de conseil quant à l’existence d’éventuelles anomalies ressortant de la documentation contractuelle, effectives au cas particulier en ce qui concerne la différence altimétrique sus-évoquée.

Et lui reproche de dénaturer tant le jugement rendu en 2020 que ses propres conclusions puisque le grief articulé à son encontre ne porte pas sur l’absence de conseil juridique mais sur son défaut de vigilance dans l’exécution de sa mission ; arguant notamment du fait qu’elle-même n’est intervenue qu’en sa seule qualité de maître d’ouvrage, elle répond point par point à l’argumentation que lui oppose cette autre intimée pour s’exonérer de sa responsabilité.

Pour solliciter leur mise hors de cause et subsidiairement la garantie de la société Artelia dans le cas d’une éventuelle condamnation à leur encontre, la société Wilmotte et son assureur intimés (assignés en appel provoqué par la SCI) font d’abord valoir que, dans son jugement du 13 février 2020, le tribunal n’a pas ’définitivement jugé’, comme prétendu, que les plans établis par la société Wilmotte étaient insuffisants, se bornant à rejeter les appels en garantie et en considérant, partant, qu’elle n’avait commis aucune faute.

Ils estiment ensuite que le plan établi (sous la désignation PC 5-3 élévation du bâtiment A 2/2), bien que non-annexé à l’acte de vente, figurait au rang des minutes du notaire ayant instrumenté parmi les documents techniques de la vente et qu’il permettait, même à un profane, d’appréhender les caractéristiques du bien, ajoutant que l’expert judiciaire n’a validé aucune non-conformité de ce plan technique aux plans de vente à destination des acquéreurs, si bien que la non-conformité contractuelle alléguée n’est pas avérée.

Ils opposent à la SCI le fait qu’elle ne les a pas annexés à l’acte de vente et qu’il lui revenait, maître d’ouvrage et professionnel de l’immobilier, de décider des documents qu’elle jugeait nécessaires à la vente de chaque logement et d’en faire part à l’architecte.

En tout état de cause, poursuivent-ils, ils sont étrangers aux liens contractuels entre les époux [N] et la banque ; les discussions entre ceux-ci et la SCI attestent de la spécificité des demandes qui ne sauraient concerner les locateurs d’ouvrage et il n’existe aucun lien de causalité entre le contrat de prêt, les intérêts éventuels qui découlent de sa résolution et les éventuels manquements de la société Wilmotte, non avérés, dans le cadre de sa mission.

Subsidiairement, ils recherchent la garantie du maître d’oeuvre d’exécution, la société Artelia, d’une éventuelle condamnation car si une non-conformité devait être retenue, elle ne pouvait lui échapper.

Enfin, pour prétendre au rejet de toute condamnation et de tout appel en garantie formés à son encontre et pour solliciter subsidiairement la condamnation de la société Wilmotte et de son assureur à la garantir, la société Artelia (assignée en appel provoqué par la SCI) fait successivement valoir :

– que le plan permettait au vendeur professionnel de se représenter l’implantation au sol du lot n°A1-012 et, dans ses relations exclusives avec l’acquéreur, de prendre les dispositions permettant à son cocontractant profane de se représenter les caractéristiques du bien vendu,

– que le maître d’oeuvre d’exécution n’est pas débiteur d’un devoir de conseil à l’égard du promoteur sur la nécessité, pour lui, d’alerter l’acquéreur profane sur la singularité du bien qu’il s’apprête à acquérir, à savoir un appartement ’semi-enterré’, observant que le jugement du 13 février 2020 – qu’il n’entend pas remettre en question et, au demeurant, définitif – méconnaît la lettre et l’esprit de l’article 261-11 du code de la construction et de l’habitation ; que les éventuelles observations que le maître d’oeuvre doit formuler sont des observations techniques destinées à éviter des malfaçons et/ou des non-conformités et non point des mises en garde juridiques ; qu’elle n’a eu accès ni aux pourparlers ni au contrat de réservation ni à l’acte de vente alors qu’il s’agit du coeur de métier de la SCI Les Jardins Richaud, promoteur professionnel, que l’obligation du maître d’oeuvre ne s’applique pas aux faits qui sont de la connaissance personnelle du maître de l’ouvrage et que la vente, qui relève de la commercialisation immobilière, a été conclue sans sa propre intervention,

– qu’à rebours de l’argumentation de la SCI sur son obligation de l’alerter sur l’existence d’éventuelles anomalies affectant notamment les documents de vente, elle n’a commis aucune faute contractuelle, rappelant les termes de sa mission stipulés à l’article 4.2 du contrat de maîtrise d’exécution et observant, notamment, qu’il n’est nullement allégué que les pièces techniques auraient été incompatibles avec les plans de vente ni que l’ouvrage réalisé ne serait pas conforme à ces derniers ; que les tâches qui lui incombaient précisément ressortent du tableau de répartition des missions entre les intervenants de la maîtrise d’oeuvre qu’elle reproduit dans ses écritures.

Elle ajoute qu’aucune faute en lien causal avec la résiliation de la vente ne peut lui être reprochée, eu égard aux dates de la définition de l’implantation de l’immeuble et du contrat de vente aux époux [N] qui sont antérieurs à la signature du contrat de maîtrise d’oeuvre, le 13 avril 2011, et que quand bien même aurait-elle alerté le maître d’ouvrage sur la prétendue anomalie du plan PC 5.3 ou sur son absence d’annexion à l’acte de vente, la vente était alors définitive et irrévocable ; elle examine, incidemment, les surcoûts ’considérables’ et les difficultés administratives et juridiques que la modification du projet en cours de construction aurait générés et estime qu’il aurait fallu, dans le cadre de la commercialisation de ce bien, informer l’acquéreur de sa disposition constructive particulière en ajustant éventuellement le prix. Comme elle considère qu’il n’existe pas davantage de lien causal entre sa prétendue faute et la résolution du prêt postérieure à la résolution de la vente.

Ceci étant exposé, il convient de se prononcer successivement sur ces diverses demandes aux fondements juridiques différents.

Sur les demandes de restitution

Il y a d’abord lieu de considérer que si le contrat de prêt conclu, comme en l’espèce, antérieurement à la date d’entrée en vigueur de la réforme des contrats doit être soumis au droit ancien pour apprécier les causes et conditions de son anéantissement, à l’instar des causes de nullité ou de caducité, tel n’est pas le cas de leurs conséquences, s’agissant des restitutions, le législateur, comblant en 2016 une lacune, ayant introduit un régime légal et unifié les concernant, codifié aux articles 1352 à 1352-9 du code civil, étant observé que l’obligation de restitution nait en l’espèce de la présente décision et non du contrat.

Etant, par ailleurs, constaté que les parties n’invoquent aucun fondement juridique propre aux restitutions dont elles débattent et rappelé qu’il appartient au juge de trancher le litige conformément aux règles de droit applicables découlant des faits allégués, ceci sans pour autant relever d’office un moyen de droit selon la doctrine de la Cour de cassation (Cass civ 3ème, 28 mai 1986, pourvoi n° 85-11402, publié au bulletin), il y a lieu de faire application des dispositions de l’article 1353-6 du code civil (auquel renvoie le dernier alinéa de l’article 1229 du même code) selon lequel ’la restitution d’une somme d’argent inclut les intérêts au taux légal et les taxes acquittées entre les mains de celui qui l’a reçue.’

’ sur la restitution du capital emprunté et les intérêts produits

Il se déduit de ce qui précède que les époux [N] sont appelés à restituer au prêteur le montant du prêt, à savoir, à s’en tenir aux termes du contrat les liant (pièce n° 1 du prêteur), la somme de 272.450 euros, ceci en application de la règle du nominalisme monétaire.

Il ressort toutefois de la pièce n° 6 du prêteur que les fonds ont fait l’objet de déblocages successifs du 17 décembre 2010 au 04 septembre 2013 pour un montant total de 255.395 euros.

En application des textes précités, ils doivent être condamnés au paiement des intérêts au taux légal produits par la somme débloquée ; leur point de départ sera fixé à la date du 07 avril 2026, date des dernières conclusions de la banque par lesquelles, opérant un revirement en approuvant la demande de résolution du contrat de prêt consenti, elle formule cette réclamation.

’ sur le capital et les intérêts acquittés

Ceux-ci n’entrent pas dans les prévisions du législateur au titre des restitutions qui ont une fonction restauratrice de la situation patrimoniale antérieure et n’ont pas vocation à compenser un préjudice.

Les époux [N] qui, dans le cadre de l’ensemble contractuel en cause, ont obtenu la condamnation de la SCI Les Jardins Richaud à leur restituer la somme de 249.850 euros par jugement rendu le 13 février 2020 par le tribunal judiciaire de Versailles, ne peuvent solliciter la ’restitution’ de ces sommes à ce titre mais tout au plus leur paiement dans le cadre d’une action menée sur le terrain autonome de la responsabilité à l’encontre de la banque, laquelle suppose la démonstration d’une faute et d’un préjudice corrélatif dans le cadre de l’exécution du contrat ou sur tout autre fondement qu’il leur appartenait d’invoquer.

Force est de constater qu’ils s’en abstiennent, comme ils se sont abstenus de solliciter, sur le fondement de l’article L 311-21 précité, l’autorisation de suspendre le règlement des échéances du contrat de crédit alors qu’ils ont agi à l’encontre de leur vendeur à compter de 2014 ou encore d’assigner la banque dans la même procédure que leur vendeur, étant de plus considéré que ces paiements ont trouvé leur utilité dans le cadre de l’exécution de ce contrat, à tout le moins jusqu’au prononcé de la résolution judiciaire du contrat de vente qui était soumis à l’aléa judiciaire.

Quant aux prétentions de la Caisse de Crédit Mutuel (doublées d’une demande de garantie, ce qui revient à l’exonérer de la charge finale du paiement de ces sommes), par-delà la présentation confuse, voire contradictoire, de ce qu’elle entend voir juger sur ces points précis, comme cela ressort de l’exposé de ses demandes précédemment reprises, force est de considérer qu’elle ne développe aucun moyen de fait ou de droit venant les étayer, en méconnaissance des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, et qu’il s’en induit que la cour n’en est pas saisie.

Par suite, les époux [N] seront déboutés de leur demande en paiement desdites sommes, improprement qualifiée de restitution.

’ sur les frais de dossier, le coût du cautionnement et les cotisations de l’assurance-groupe souscrite par l’intermédiaire du prêteur

Les appelants poursuivent la condamnation du prêteur à lui ’restituer’ les sommes acquittées au titre de ces frais et de ce coût et, par ailleurs, celle de la société Crédit Logement à lui ’restituer’ la somme versée au titre de l’accord de cautionnement conclu le 24 novembre 2010 en faisant valoir, en substance, qu’ils ont été exposés en pure perte.

Par mêmes motifs que précédemment et, notamment en raison de leur utilité, ils seront déboutés de l’ensemble de ces réclamations.

Il s’induit de tout ce qui précède que les époux [N] seront condamnés à payer à la Caisse de Crédit Mutuel la somme de 255.395 euros outre intérêts au taux légal à compter du 07 avril 2026 au seul titre des restitutions et déboutés du surplus de leurs demandes en paiement.

Sur les demandes en garantie et indemnitaires de la banque

’ Dès lors que la banque n’est pas condamnée au paiement des sommes ci-avant vainement réclamées par les époux [N], il n’y a pas lieu de faire droit à sa demande de garantie formée à l’encontre de la SCI Les Jardins Richaud.

’ S’agissant de ses demandes de condamnation de cette dernière au paiement du montant (non chiffré) ’des intérêts échus au jour de la remise des parties en l’état’ et ’des intérêts à échoir au jour de la décision à intervenir à titre de dommages-intérêts pour la perte de chance de percevoir les dits intérêts à échoir’, selon la formulation du dispositif des conclusions de la banque, il y a d’abord lieu de considérer que cette dernière n’est pas fondée en sa réclamation relative au paiement des intérêts échus qu’elle a perçus et dont il a été jugé qu’il n’était pas justifié par les emprunteurs du bien-fondé de leur demande en paiement, s’analysant comme une demande indemnitaire.

Concernant les intérêts à échoir, si la SCI Les Jardins Richaud tire argument de la présentation d’une demande indéterminée, il convient de constater qu’après avoir soutenu que son montant était déterminable, la banque précise dans ses écritures qu’elle s’établit à la somme de 28.692,81 euros en contemplation du tableau d’intérêts et du décompte des intérêts au 30 novembre 2025 qu’elle produit (pièces n° 5 et 6).

La banque peut, par ailleurs, se prévaloir de la responsabilité contractuelle de la SCI retenue par le tribunal dans le cadre de l’action en résolution de la vente, dès lors que dans sa décision rendue le 13 février 2020, il a jugé que, dans le cadre de la vente en l’état futur d’achèvement litigieuse, elle a manqué à son obligation de délivrance conforme, ce qui l’a conduit, à raison d’une impossible mise en conformité, à condamner la SCI à restituer à ses cocontractants la somme de 249.850 euros correspondant au prix de vente perçu.

De la même façon qu’elle peut se prévaloir de sa qualité de tiers au contrat fondé à invoquer son exécution défectueuse dans la mesure où, bailleur de fonds, la privation de la perception des intérêts à échoir du prêt lui cause un dommage et qu’elle n’est pas tenue de démontrer une faute délictuelle ou quasi délictuelle distincte de ce manquement, comme énoncé par l’Assemblée plénière de la Cour de cassation (13 janvier 2020, pourvoi n° 17-19963, publié au bulletin).

Toutefois, la banque ne peut se prévaloir d’une perte de chance de les percevoir en leur totalité et réclamer l’indemnisation d’une perte de chance ’globale’, étant rappelé que celle-ci se définit comme la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable et que le préjudice en résultant ne peut être égal à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

Force est de considérer que si le comportement contractuel des emprunteurs n’a pas donné lieu à déchéance du terme, comme l’invoque la SCI, une possible défaillance dans le remboursement jusqu’au lointain terme du contrat de prêt ou l’éventuelle mise en oeuvre de la clause de remboursement anticipé prévue aux conditions générales du contrat aurait pu entraver ce processus de chance.

Eu égard à ces éléments d’appréciation mais aussi d

[…texte tronqué, 9014 caractère(s) coupé(s) — limite de 50 000 caractères par cellule Google Sheets. Texte intégral toujours disponible via l’API Judilibre avec cet ID…]