Expulsion locative en référé : contestation sérieuse sur le bail et extinction non démontrée d’un commodat

En référé, les articles 834 et 835 du Code de procédure civile permettent de constater une clause résolutoire ou d’accorder une provision seulement en l’absence de contestation sérieuse, sauf mesure destinée à faire cesser un trouble manifestement illicite ou prévenir un dommage imminent. La juridiction relève que l’identité du titulaire du bail, la désignation du logement et le montant du loyer ne sont pas établis à l’égard de l’occupant. La clause résolutoire ne pouvait donc être mise en œuvre contre lui.

Les articles 1728 et 1741 du Code civil ainsi que l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ne permettaient pas davantage de fonder une créance locative dès lors que l’existence même du bail était contestée. L’occupation gratuite ressortait en revanche des actes produits, mais la fin du commodat n’avait pas été régulièrement mise en œuvre. Les articles 1888 et 1889 du Code civil encadrent la restitution de la chose prêtée et imposent, en l’absence de terme, un délai de préavis raisonnable.

La cour déboute ainsi le propriétaire de ses demandes d’expulsion et de provisions, tant sur le fondement du bail que sur celui de l’occupation sans droit ni titre. Elle met les dépens à sa charge et lui applique l’article 700 du Code de procédure civile.

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Le bail produit ne permet pas d’établir l’existence d’un lien locatif non sérieusement contestable. Si les actes de vente et une ordonnance de non-lieu rendent plausible une occupation gratuite, le propriétaire n’a pas régulièrement mis fin au commodat ni accordé un délai raisonnable de départ. La cour rejette les demandes d’expulsion et de provisions.

Une SCI ayant acquis un immeuble occupé a délivré à un occupant un commandement de payer visant une clause résolutoire, puis l’a assigné en référé afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion et le paiement provisionnel d’arriérés locatifs.

Le premier juge avait accueilli ces demandes. L’occupant a contesté sa qualité de locataire, soutenant résider gratuitement dans une partie de la villa. Il a également invoqué la prescription et l’absence de qualité à agir du propriétaire.

La cour retient que le bail produit, postérieur à une vente antérieure et imprécis quant à son bénéficiaire et au logement concerné, ne permet pas d’établir un lien locatif non sérieusement contestable. Les actes de vente et une ordonnance de non-lieu rendent plausible une occupation gratuite, mais le propriétaire n’a pas régulièrement mis fin au commodat ni accordé un délai raisonnable de départ. L’ordonnance est infirmée et toutes les demandes d’expulsion et de provisions sont rejetées.

• Établir un bail liant directement le propriétaire et l’occupant
• Identifier précisément le logement et le bénéficiaire du contrat
• Rapporter la preuve d’une clause résolutoire applicable
• Démontrer une obligation de paiement non sérieusement contestable
• Respecter la procédure de fin du commodat
• Accorder un délai de préavis raisonnable en l’absence de terme

• Acte notarié de vente décrivant les occupants et les parties de la villa
• Bail écrit à effet du 1er août 1994
• Ordonnance de non-lieu relatant l’occupation gratuite
• Acte authentique certifié conforme produit aux débats
• Procédures distinctes d’expulsion concernant les différents occupants

L’occupant échappe aux mesures d’expulsion et aux condamnations provisionnelles, tandis que le propriétaire doit supporter les dépens et les frais irrépétibles. La décision laisse subsister la nécessité d’un examen au fond ou d’une procédure adaptée à la qualification réelle de l’occupation.

• Rejet de la résiliation judiciaire en référé
• Rejet de l’expulsion pour occupation sans droit ni titre
• Rejet des loyers et indemnités provisionnels
• Prise en charge des dépens de première instance et d’appel
• Paiement de 1 500 euros au titre de l’article 700

À faire

• Identifier précisément le titulaire et l’objet du bail
• Vérifier la date et la régularité du commandement de payer
• Documenter l’accord sur le loyer et les charges
• Notifier la fin du commodat avec un préavis raisonnable
• Produire les actes notariés et preuves d’occupation

À éviter

• Viser une clause résolutoire contre un occupant non identifié
• Réclamer des loyers sans preuve d’un bail opposable
• Changer de fondement juridique uniquement en appel
• Demander une expulsion sans délai de départ adapté
• Omettre d’établir le montant non contestable de la créance

Les conditions du référé fondé sur une clause résolutoire

La résiliation de plein droit ne peut être constatée en référé que si la clause résolutoire et le bail liant les parties sont établis sans contestation sérieuse. La juridiction relève ici des incertitudes sur le bénéficiaire du bail, la désignation du logement et le lien contractuel avec l’occupant. Le commandement de payer ne pouvait donc produire les effets recherchés à son égard.

La contestation sérieuse de l’obligation locative

Selon l’article 835 du Code de procédure civile, une provision suppose une obligation non sérieusement contestable. L’existence du bail étant incertaine, l’obligation de payer les loyers, charges et indemnités prévues par ce contrat ne pouvait être retenue. La demande provisionnelle a ainsi été rejetée, tant pour les sommes échues que pour celles à échoir.

La fin du commodat et l’expulsion de l’occupant

Les articles 1888 et 1889 du Code civil encadrent la restitution du bien prêté. En l’absence de terme, un délai de préavis raisonnable doit être respecté. Le propriétaire n’ayant pas fondé sa demande initiale sur la fin régulièrement notifiée du prêt à usage, l’expulsion pour occupation sans droit ni titre et les indemnités correspondantes ont été refusées.

Article 804 du Code de procédure civile, Article 805 du Code de procédure civile, Article 10 du Code de procédure civile, Article 11 du Code de procédure civile, Article 122 du Code de procédure civile, Article 30 du Code de procédure civile, Article 31 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 834 du Code de procédure civile, Article 835 du Code de procédure civile, Article 1728 du Code civil, Article 1741 du Code civil, Article 1742 du Code civil, Article 1743 du Code civil, Article 1888 du Code civil, Article 1889 du Code civil, Article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, Article 24 de la loi du 6 juillet 1989, Article L 111-8 du code des procédures civiles d’exécution