Recevabilité de l’action contre le syndic : irrecevabilité d’une demande fondée sur l’interprétation du règlement de copropriété

Les articles 31, 32 et 122 du Code de procédure civile subordonnent la recevabilité à l’existence d’un intérêt et d’un droit d’agir, appréciés à la date de la demande. L’intérêt suppose que l’action puisse procurer un avantage ou éviter une perte au demandeur.

L’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 confère au syndicat des copropriétaires qualité pour agir, tandis que l’article 17 organise l’exécution de ses décisions par le syndic. Le syndic, mandataire, répond de sa gestion envers le syndicat en application de l’article 1992 du Code civil et de ses fautes envers les copropriétaires et les tiers.

La demande a été déclarée irrecevable dès lors qu’elle portait sur l’interprétation du règlement de copropriété et non sur une mauvaise exécution du mandat du syndic. Le demandeur a été condamné aux dépens sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile et à 800 euros au titre de l’article 700 du même code.

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Un copropriétaire bénéficiant de la jouissance exclusive d’un jardin a demandé au syndic l’indemnisation des frais de remise en état, soutenant que ce jardin constituait une partie privative. La juridiction a déclaré son action irrecevable, puis l’a condamné aux dépens et au paiement de frais irrépétibles.

Un copropriétaire dispose d’un appartement et d’un droit de jouissance exclusive sur un jardin. Le syndic, agissant au nom du syndicat des copropriétaires, l’a mis en demeure de cesser toute plantation ou intervention et de remettre les lieux dans leur état initial, en considérant le jardin comme une partie commune à jouissance privative.

Le copropriétaire a demandé au syndic une indemnisation correspondant aux frais de remise en état, soutenant que le jardin était une partie privative. Le syndic a contesté la recevabilité de l’action, estimant que le litige opposait le copropriétaire au syndicat. La juridiction a déclaré la demande irrecevable, puis a condamné le demandeur aux dépens et au paiement de frais irrépétibles.

• Vérifier l’existence d’un intérêt légitime au succès de la prétention
• Apprécier l’intérêt et la qualité à agir à la date de la demande
• Identifier le véritable objet juridique du litige
• Distinguer l’interprétation du règlement d’une mauvaise exécution du mandat
• Vérifier si le syndic a agi au nom du syndicat
• Imputer les frais de procédure à la partie perdante

• Acte authentique de vente décrivant le lot et le droit de jouissance du jardin
• Mise en demeure du 9 mai 2025 rédigée par le syndic au nom du syndicat
• Règlement de copropriété invoqué pour qualifier le jardin
• Demande indemnitaire fondée sur l’interprétation du règlement

Le copropriétaire ne peut obtenir l’examen de sa demande contre le syndic lorsque le litige porte principalement sur la qualification du jardin au regard du règlement de copropriété. Le syndic obtient le rejet procédural de la demande ainsi qu’une indemnité au titre des frais exposés.

• Action contre le syndic déclarée irrecevable
• Débat sur le caractère privatif ou commun à diriger contre le syndicat
• Absence d’examen au fond de la demande indemnitaire
• Condamnation du copropriétaire aux dépens
• Paiement de 800 euros au titre de l’article 700

À faire

• Identifier l’auteur juridiquement responsable de la mesure contestée
• Examiner le règlement de copropriété applicable
• Qualifier précisément le manquement reproché au syndic
• Vérifier l’intérêt à agir à la date de la demande
• Réunir l’acte de vente et la mise en demeure

À éviter

• Diriger contre le syndic un litige visant le syndicat
• Confondre partie commune et partie commune à jouissance privative
• Fonder l’action uniquement sur une contestation du règlement
• Négliger la qualité juridique de l’auteur de la mise en demeure
• Omettre d’anticiper les dépens et frais irrépétibles

L’intérêt à agir contre le syndic

L’intérêt à agir, prévu par les articles 31, 32 et 122 du Code de procédure civile, suppose que l’action procure un avantage ou évite une perte. Il s’apprécie à la date de la demande. La demande a été déclarée irrecevable car elle portait sur l’interprétation du règlement de copropriété, et non sur une mauvaise exécution du mandat du syndic.

La responsabilité respective du syndicat et du syndic

Selon les articles 15 et 17 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat a qualité pour agir et les décisions sont exécutées par le syndic. Le syndic répond de sa gestion envers le syndicat en application de l’article 1992 du Code civil, ainsi que de ses fautes envers les copropriétaires et les tiers. Ici, la mise en demeure avait été adressée au nom du syndicat.

La charge des dépens et frais irrépétibles

En application des articles 696 et 700 du Code de procédure civile, la partie perdante supporte les dépens et peut être condamnée à indemniser les frais non compris dans ceux-ci. Le demandeur, dont l’action était irrecevable, a été condamné aux dépens et à 800 euros au titre de l’article 700.

Article 450 du Code de procédure civile, Articles 31, 32, 122, 696 et 700 du Code de procédure civile, Article 15 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, Article 17 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, Article 1992 du Code civil