Dette locative : rejet pour décompte incohérent des suppléments de loyer de solidarité et indemnisation du préjudice moral

En application des articles 1353 du Code civil et 9 du Code de procédure civile, la partie qui réclame l’exécution d’une obligation doit en établir le principe et le montant. La preuve du paiement ou du non-paiement peut être rapportée par tout moyen, mais les éléments produits doivent permettre de reconstituer précisément le décompte.

La cour relève que les régularisations de suppléments de loyer de solidarité étaient incomplètes ou insuffisamment explicitées. Les différents décomptes comportaient des écritures contradictoires, des appels de SLS maintenus au débit et des crédits dont l’imputation demeurait incompréhensible. La dette locative n’étant démontrée ni dans son principe ni dans son quantum, la demande en paiement est rejetée.

Sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, la cour retient une faute résultant de demandes persistantes portant sur des sommes indues et de décomptes incompréhensibles. Le stress et l’anxiété ainsi causés caractérisent un préjudice moral personnel, direct et certain, indemnisé à hauteur de 1 000 euros. L’article 700 du Code de procédure civile justifie l’allocation de 4 000 euros au titre des deux instances.

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Un locataire contestait un arriéré de loyers comprenant des suppléments de solidarité appliqués à tort. La cour a relevé des incohérences entre les décomptes, les écritures de crédit et de débit et les régularisations, empêchant de déterminer la dette. Elle a rejeté la demande de paiement, accordé 1 000 euros au locataire pour son préjudice moral lié au stress et à l’anxiété, ainsi que 4 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Un locataire d’un logement ancien a contesté un arriéré de loyers réclamé par son bailleur institutionnel. Le décompte intégrait des suppléments de loyer de solidarité que le bailleur avait reconnu avoir appliqués à tort, puis prétendait avoir régularisés.

Le locataire soutenait que toutes les sommes indues n’avaient pas été retirées et que les documents comptables étaient incohérents. Le bailleur, qui n’a pas constitué avocat en appel, sollicitait le paiement du solde retenu par le premier juge.

La cour constate que les différents décomptes, les écritures de crédit et de débit ainsi que les régularisations ne permettent pas de déterminer la dette. Elle rejette donc la demande de paiement, accorde au locataire 1 000 euros en réparation de son préjudice moral lié au stress et à l’anxiété, et lui alloue 4 000 euros au titre des frais irrépétibles.

• Établir le principe de l’obligation locative invoquée.
• Justifier précisément le quantum de la dette réclamée.
• Présenter des décomptes intelligibles et cohérents.
• Imputer clairement les régularisations de suppléments de loyer.
• Prendre en compte l’ensemble des paiements effectués.
• Établir un préjudice moral personnel, direct et certain.

• Courrier annonçant l’effacement des SLS des exercices 2019 et 2020.
• Décompte annexé au commandement de payer.
• Écritures de débit et de crédit relatives aux SLS.
• Décompte édité le 17 août 2021 présentant une régularisation différente.
• Historique des paiements réguliers de loyers et charges.

Le bailleur ne peut obtenir le paiement d’un solde dont les composantes et régularisations ne sont pas vérifiables. Le locataire obtient le rejet de la dette réclamée, une indemnisation de son préjudice moral et le remboursement des frais de procédure.

• Rejet de la demande de paiement du bailleur
• Indemnisation du locataire à hauteur de 1 000 euros
• Condamnation du bailleur aux dépens des deux instances
• Versement de 4 000 euros au titre de l’article 700
• Nécessité de produire un décompte détaillé et réconcilié

À faire

• Reconstituer chronologiquement chaque appel de loyer et de SLS.
• Identifier séparément toutes les régularisations et imputations.
• Conserver les avis d’échéance et justificatifs de paiement.
• Comparer les différents décomptes produits au cours de la procédure.
• Documenter précisément tout préjudice moral allégué.

À éviter

• Réclamer un solde sans détail des écritures comptables.
• Maintenir au débit des sommes reconnues indues.
• Produire des décomptes présentant des montants contradictoires.
• Omettre les paiements déjà effectués par le locataire.
• Affirmer une régularisation sans en préciser le montant.

La charge de la preuve de la dette locative

En vertu des articles 1353 du Code civil et 9 du Code de procédure civile, le bailleur doit démontrer l’existence et le montant de la dette. La preuve du paiement ou du non-paiement est libre, mais les décomptes doivent être suffisamment intelligibles pour permettre de vérifier les sommes réclamées. La cour rejette la demande faute de preuve du principe et du quantum de la dette.

La cohérence des régularisations de suppléments de loyer

La cour relève que les sommes de SLS apparaissaient au débit, que les crédits n’étaient ni détaillés ni cohérents avec les appels antérieurs et que plusieurs décomptes contradictoires étaient produits. Une régularisation partielle ou inexpliquée ne permet pas d’établir le solde locatif exigible.

La réparation du préjudice moral du locataire

Sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, la cour retient une faute dans les demandes persistantes de paiement de SLS indus et la production de décomptes incompréhensibles. Le stress et l’anxiété établis constituent un préjudice moral personnel, direct et certain, réparé par 1 000 euros.

Article 804 du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile, Article 902 du Code de procédure civile, Article 909 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 472 du Code de procédure civile, Article 954 du Code de procédure civile, Article 1353 du Code civil, Article 9 du Code de procédure civile, Article 1240 du Code civil, Article 700 du Code de procédure civile