RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 22 OCTOBRE 2026

(n° , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/08296 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CLKIR

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 09 Avril 2025 par le Tribunal Judiciaire de MELUN – RG n° 24/00023

APPELANTE

S.A.S. GROUPE NOCIBE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par Me Edmond FROMANTIN, avocat au barreau de PARIS, toque : J151 et par Me Hervé TANDONNET, avocat plaidant, substituant Me Corentin BOUTIGNON, du Cabinet d’Avocats DELCADE, avocat au barreau de Lille

INTIMÉES

COMMUNE DE [Localité 2]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par Me Cyrille BARDON de la SELARL Bardon & de Fay Avocats Associés (BF2A), avocat au barreau de PARIS, toque : G0707

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE SEINE ET MARNE – COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

[Adresse 4]

[Localité 4]

représentée par Madame Alexia CARRAZ en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Avril 2026, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur David CADIN, Magistrat honoraire juridictionnel, chargé du rapport, faisant fonction de Président en remplacement du Président de Chambre empêché, en vertu de l’article R 312-3 du code de l’organisation judiciaire.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre

Madame Marie-Albanie TERRIER, Conseillère

Monsieur David CADIN, Magistrat Honoraire Juridictionnel

Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats

ARRÊT :

– contradictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, Greffier présent lors de la mise à disposition.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La cour est saisie de l’appel d’un jugement rendu le 9 avril 2025 par le juge de l’expropriation de Seine-et-Marne dans une affaire opposant la SAS Groupe [Localité 5] à la Commune de [Localité 2] (Seine-et-Marne).

La SAS Groupe [Localité 5], venue aux droits de la société [Localité 5] France Distribution (anciennement Parfumerie Vercamer, [Localité 5] puis [Localité 5] France) par l’effet d’une opération de fusion-absorption du 31 mars 2023, était titulaire de deux baux commerciaux signés les 4 avril 2006 et 27 janvier 2015 portant sur des immeubles :

– Parcelle n 151 : un immeuble voisin, [Adresse 5] à [Localité 2], constitué d’un sous-sol, rdc et élévations ;

– Parcelle n 263 : un immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 2], en rdc et sous-sol.

A savoir :

– En rez-de-chaussée : un magasin donnant sur la [Adresse 7] et sur la [Adresse 8] d’une surface d’environ 127 m² dont la SCI PA.RE.AUD était propriétaire, et une boutique d’une superficie de 45,42 m², dont Monsieur [N] était propriétaire :

o Au 1er étage : un institut de beauté dont Monsieur [N] était propriétaire ;

o Une cave dont Monsieur [N] était propriétaire.

L’ensemble formait un local exploité sous l’enseigne [Localité 5]. Cet ensemble a fait l’objet d’arrêtés de péril imminent et de décision du Tribunal administratif de Melun.

Les sous-sols de l’îlot de l'[Adresse 9] ont été gravement inondés du fait d’une fuite importante de la canalisation de défense incendie du cinéma voisin (fuite pouvant avoir démarré dès 2018), alors propriété de la commune de [Localité 2], et c’est l’ensemble du bâti de l’îlot qui menace de tomber en ruine, des fissures sur les différents immeubles de l’îlot ayant été relevées dès le mois de juin 2020.

De fait, [Localité 5] a été contrainte de fermer son magasin dès le 9 juin 2020.

Par une requête et des mémoires, enregistrés les 29 septembre, 15 octobre et 9 novembre 2020, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] et [Adresse 11] à Meaux (77100) a saisi le tribunal administratif de Melun aux fins de désignation d’un expert pour qu’il examine la nature et l’étendue des désordres affectant lesdits immeubles (pièce n 5). Ledit tribunal a désigné M. [T] [W] en cette qualité par ordonnance du 11 mars 2021.

Concernant l’immeuble cadastré BS [Cadastre 1], un arrêté de péril imminent a été pris par la commune de [Localité 2], le 2 novembre 2020.

La SAS Groupe [Localité 5] est intervenue volontairement à la procédure en cours devant le juge administratif de [Localité 6] le 10 décembre 2020 (pièce n 10 mémoire d’appelant n° 1) et a fait une demande indemnitaire le 15 mars 2024 auprès du maire de la commune de [Localité 2] (indemnité d’éviction comprenant 9 postes pour un total de 880 000 euros (pièce n° 8 mémoire d’appelant n 1) puis le 11 juin 2024 une demande indemnitaire préalable d’un montant global de 1 258 200 euros.

Par la suite, un rapport d’expert datant de 2023, a préconisé la déconstruction dudit immeuble abritant la salle de vente du magasin [Localité 5] au regard des dommages constatés.

Expropriation

Dans le cadre du programme Action C’ur de [Localité 7] + en vigueur depuis de nombreuses années, la ville de [Localité 2] a entrepris une requalification de l’entrée Est de la [Adresse 12] avec la construction d’un immeuble à vocation mixte (commerces, bureaux et logements) et l’aménagement d’espaces publics.

Par arrêté n° 2022/10/DSCE/BPE/EXP du 3 février 2022, le Préfet de Seine-et-Marne a prescrit l’ouverture de deux enquêtes publiques conjointes préalables à la déclaration d’utilité publique et à la cessibilité des immeubles nécessaires à la réalisation du projet de l'[Adresse 13].

Cette opération a fait l’objet d’une déclaration d’utilité publique (DUP) prise par arrêté préfectoral n 2023/01/DCSE/BPE/EXP du 24 février 2023, valant cessibilité des parcelles cadastrées BS [Cadastre 2], [Cadastre 1], [Cadastre 3] et [Cadastre 4] (inscrites dans un ensemble appelé * [Adresse 13] +) et des droits réels y afférents.

Par une ordonnance du 1er mars 2023, le juge de l’expropriation de Seine-et-Marne a déclaré expropriées au profit de la ville de [Localité 2], les parcelles de terrain et droit réels immobiliers tels que décrits dans l’état parcellaire, à savoir les parcelles BS [Cadastre 2], BS [Cadastre 1], BS [Cadastre 3] et BS [Cadastre 4].

Par lettre du 15 février 2024, la Commune de [Localité 2] a proposé à la SAS Groupe [Localité 5] une indemnité de 3000 euros que cette dernière a refusée par lettre du 15 mars 2024.

Par mémoire du 11 juin 2024, la SAS Groupe [Localité 5] a saisi le juge de l’expropriation aux fins de voir fixer l’indemnité d’éviction lui revenant à la suite de l’expropriation à hauteur de 1 238 200 euros.

Le transport sur les lieux a été réalisé le 1er décembre 2024, en présence des parties.

Par jugement contradictoire du 9 avril 2025, le juge de l’expropriation de Seine-et-Marne a :

– Débouté la SAS Groupe [Localité 5] de toutes ses demandes ;

– Condamné la SAS Groupe [Localité 5] à verser à la ville de [Localité 2] la somme de 4 000 euros ;

– Dit que les dépens de la première instance sont laissés à la charge de la SAS Groupe [Localité 5].

Par RPVA du 30 avril 2025, la SAS Groupe [Localité 5] a interjeté appel du jugement du 9 avril 2025 en ce que le juge de l’expropriation a :

– Débouté la SAS Groupe [Localité 5] de toutes ses demandes ;

– Dit que les dépens de la première instance sont laissés à la charge de la SAS Groupe [Localité 5] ;

– A omis de statuer sur la demande fondée sur l’article L.311-8 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Pour l’exposé complet des prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures :

1/ déposées au greffe le 16 juillet 2025 par la SAS Groupe [Localité 5], appelante, et notifiées le 21 juillet 2025 (AR intimée le 30 mars 2026 et AR CG non rentré) avec 16 pièces aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

– Déclarer recevable et bien fondée la SAS Groupe [Localité 5] en son appel du jugement rendu le 9 avril 2025 par le juge de l’expropriation de Seine-et-Marne sous le numéro RG 24/00023 ;

Y faisant droit,

– Infirmer le jugement sus énoncé et daté en ce qu’il a :

o Débouté la SAS Groupe [Localité 5] de toutes ses demandes ;

o Dit que les dépens de la première instance seront laissés à la charge de la SAS Groupe [Localité 5]

o Condamné la SAS Groupe [Localité 5] aux frais de Justice à hauteur de 4.000 euros

– Confirmer le jugement sus énoncé et daté en ce qu’il a considéré que les baux avaient été régulièrement dénoncés dans le cadre de la procédure d’expropriation soit tacitement soit expressément.

Et statuant à nouveau

– Fixer l’indemnité d’expropriation comme suit :

o Indemnité principale : 620 000 euros

o Frais de remploi : 60 000 euros

o Trouble commercial : 27 000 euros

o Réfactions diverses : 3 500 euros

o Frais de déménagement : 9 700 euros

o Indemnités pour double loyer : néant

o Indemnités de licenciements (sous réserve) : mémoire

o Frais de réinstallation : 159 000 euros

o Pertes sur stocks : mémoire

Total indemnités : 880 000 euros

– Condamner la ville de [Localité 2] à régler la somme de 20 000 euros à la SAS Groupe [Localité 5] en application de l’article 700 du code de procédure civile.

2/ adressées au greffe le 1er octobre 2025 par la Commune de [Localité 8] Seine et Marne, intimée, et notifiées le 1er décembre 2025 (AR appelante le 5 décembre 2025 et AR CG le 8 décembre 2025) avec 12 pièces aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

A titre principal,

– Dire et juger qu’aucune indemnité n’est due à la SAS Groupe [Localité 5] au titre de l’expropriation des parcelles cadastrées BS n [Cadastre 1] et n [Cadastre 4] situées respectivement [Adresse 14] et [Adresse 6], à [Localité 9], parcelles qui avaient été le siège de son commerce.

A titre subsidiaire,

– Dire et juger qu’aucune indemnité n’est due à la SAS Groupe [Localité 5] au titre de l’expropriation des parcelles cadastrées BS n [Cadastre 1] et n [Cadastre 4] situées respectivement [Adresse 14] et [Adresse 6], à [Localité 9], parcelles qui avaient été le siège de son commerce, hormis l’indemnisation du droit au bail, pour un montant qui ne saurait excéder 18 000 euros.

En tout état de cause,

– Condamner la SAS Groupe [Localité 5] au paiement de la somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

3/ déposées au greffe le 14 octobre 2025 par le commissaire du Gouvernement, intimé, et notifiées le 29 janvier 2026 (AR intimée le 2 février 2026 et AR appelante le 5 février 2026) aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

– Déclarer recevable l’appel de la SAS Groupe [Localité 5] ;

– Déclarer non déchue de son appel la SAS Groupe [Localité 5] ;

A titre principal,

– Confirmer le jugement de 1ère instance en ce qu’il a débouté la SAS Groupe [Localité 5] de sa demande en versement d’une indemnité d’éviction

A titre subsidiaire

– Dire et confirmer qu’aucune indemnité n’est due à la SAS Groupe [Localité 5] au titre de l’expropriation des parcelles cadastrées BS n [Cadastre 1] et BS n [Cadastre 4] situées respectivement [Adresse 14] et [Adresse 15], à [Localité 9], parcelles qui étaient le siège de son commerce, hormis l’indemnisation du droit au bail, pour un montant qui ne saurait excéder 19 800 euros, indemnité de remploi incluse.

Sur la procédure

S’agissant de l’appel principal de la SAS GROUPE NOCIBE, il est régulier en la forme et respecte les délais issus des dispositions réglementaires des articles R 311-24 et R 311-26 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

S’agissant des conclusions des parties et du commissaire du Gouvernement, elles sont également régulières et respectueuses des délais, selon les secondes dispositions précitées.

S’agissant de la recevabilité de la SAS GROUPE NOCIBE, cette dernière demande la confirmation du jugement.

Elle rappelle qu’elle était bénéficiaire de deux baux commerciaux du 6 avril 2006 (pièce n 1) et du 27 janvier 2015 (pièce n 2) :

– Par acte du janvier 2024, Monsieur [N], en sa qualité d’exproprié, a adhéré à l’expropriation avec quittancement de l’indemnité correspondante (pièce n 9), le bail étant dénoncé le 3 juillet 2023.

-Quant à la SCI PARE.RE.AUD , le défaut de dénonciation du bail par celle-ci était sans incidence, dès lors que la ville de Meaux ne pouvait ignorer l’existence du bail commercial en cause, régulièrement communiqué dans le cadre de l’expertise judiciaire à laquelle elle participait activement depuis 2021.

La Commune de [Localité 2] ne revient pas en appel sur cette question, réglée par le jugement au visa de l’article L 311-12 du code de l’expropriation.

Le jugement entrepris sera confirmé quant à cette recevabilité.

– Au fond

Au principal,

La société GROUPE NOCIBE conclut à l’infirmation du jugement.

Elle reproche au premier juge qui n’avait pas le pouvoir de prononcer la résiliation judiciaire des baux mais bien celui d’en constater la survenance de plein droit B de ne pas avoir déterminé précisément la date à laquelle cette résiliation est censée être intervenue, et ce, en retenant l’année 2022.

Elle lui reproche également de ne pas avoir tiré les conséquences juridiques qui s’imposaient à la lumière des éléments du dossier, en particulier quant à la date à laquelle le caractère définitivement détruit de l’immeuble a été acquis.

S’agissant de la résiliation de plein droit, elle situe le cadre du litige dans celui d’une perte de l’usage du bien du fait de l’impossibilité durable, tenant notamment à l’inutilité économique d’une reprise.

Elle précise qu’en l’espèce, il ne s’agit pas d’un effondrement brutal ni d’un sinistre datable, mais d’une dégradation progressive des structures ayant donné lieu à deux années d’expertise judiciaire contradictoire.

Elle souligne que durant toute cette période, le scénario d’un confortement technique des immeubles est resté ouvertement envisagé, notamment par la mise en ’uvre de fondations profondes (micropieux) ou de dispositifs de stabilisation adaptés.

Elle soutient que ce n’est que dans son rapport définitif (page 152) du 20 juin 2023 que l’expert judiciaire a tranché ce débat, en considérant qu’aucune reprise ne pouvait être économiquement justifiée, au regard du coût disproportionné des travaux envisagés.

Elle fait valoir que dans le pré-rapport d’expertise (page 144) d’août 2022 (pièce n° 13), l’expert s’interrogeait encore sur la pertinence d’un confortement par micropieux, sans l’écarter, dans l’attente des conclusions complémentaires du BET (ARGOTECH, rapport, pièce n° 14 (pages 5 à 8).

Dans cet esprit, elle fait référence au dire n°7 du 4 janvier 2023 émanant de la Ville de [Localité 2] (pièce n° 15) qui reconnaît que l’expert était dans l’attente d’un chiffrage pour le confortement des immeubles et considère donc que le caractère disproportionné des travaux n’était donc pas arrêté à cette date, de l’aveu même de la collectivité expropriante qui par ailleurs, y rappelle qu’elle n’entend pas remettre en cause l’avis du service des domaines (pièce n° 16) qui intègre la possibilité d’une reprise technique, notamment quant aux abattements à appliquer en cas de réalisation de travaux lourds.

A la lumière de l’ensemble de ces éléments, elle en conclut qu’à la date du 1er mars 2023, date de l’ordonnance d’expropriation, les baux commerciaux étaient encore en vigueur : faute d’analyse technique définitive, le premier juge ne pouvait trancher cette question de la résiliation de plein droit.

Elle constate enfin que la Ville de [Localité 2], par courrier du 15 février 2024, lui a proposé une indemnité de 3 000 euros en qualité de preneur exproprié : par cette démarche, selon elle, même accompagnée d’une offre symbolique, la Ville de [Localité 2] reconnaît l’existence d’un droit locatif à la date du transfert de propriété.

La Ville de [Localité 2] conclut à la confirmation du jugement déféré.

A titre principal, elle soutient l’absence de lien de causalité entre l’expropriation et la fermeture du fonds de commerce.

Elle soutient, en effet, que les préjudices dont la SAS demande l’indemnisation, à savoir les conséquences indemnitaires de la fermeture de sa parfumerie, ne sont pas causées par la procédure d’expropriation, mais exclusivement par le sinistre que le commerce a subi, qui a entraîné sa fermeture, trois ans avant l’ordonnance d’expropriation.

Elle souligne qu’en l’espèce, l’inondation, dont les conséquences sur les murs du commerce se sont révélées en 2020, est la cause exclusive de la disparition du fonds de commerce (constitué de la clientèle, de l’achalandage, du matériel et des équipements, des marchandises en stock, de l’enseigne, du nom commercial, des droits de propriété intellectuelle, du droit au bail) [Localité 5] à [Localité 2], qui dès lors n’était plus exploité près de trois ans avant la date de l’ordonnance du 1er mars 2023 (pièce n 2), expropriation destinée à réaliser un équipement d’intérêt public.

S’agissant de la résiliation de plein droit du bail commercial, indépendante de la procédure d’expropriation, elle soutient que la seule contestation de la SAS NOCIBE porte sur l’application de l’article 1722 du code civil, ce qui ne pourrait avoir de conséquence que quant à l’éventuelle subsistance de ce seul élément du fonds de commerce qu’est le droit au bail.

Elle souligne qu’il ne ressort ni de l’article susvisé ni de la jurisprudence topique que la  destruction de la chose ne doive être précisément datée autrement que pour en inférer les conséquences à l’égard des droits qu’invoquent les parties au contrat ou les tiers.

Afin de démontrer que la perte de la chose louée était antérieure au 1er mars 2023, elle rappelle les points suivants liés à la fuite d’eau dans le réseau RIA (cinéma voisin) :

– Dès le mois de juin 2020, NOCIBE ferme son magasin.

– L’arrêté de péril du 9 juillet 2020 (pièce n 3)ordonne la mise en place d’ étrésillons et de contreforts en appui sur la façade (immeuble du [Adresse 16]), mesures réalisées en 2020 et l’évacuation complète des occupants ;

– Le pré-rapport d’expertise du 31 août 2022, (pièce n 4) souligne le caractère très dangereux du [Adresse 17] : ARGOTECH préconise deux solutions : la Ville de [Localité 2] considère que l’expert conclut donc, dès le 31 août 2022, à l’impossibilité absolue et définitive d’user du bien conformément à sa destination, et ce, au vu d’une situation qui n’a pas évolué depuis 2020 ;

– Le rapport définitif du 28 février 2023 (pièce n 5) reprend quasiment au mot près, les constats réalisés en août 2022 sur le bâtiment abritant le local commercial de [Localité 5] ;

– Quelle que soient les dates, l’expert judiciaire ne fait que caractériser techniquement les conséquences du sinistre ayant affecté les murs du fonds de commerce en juin 2020 : les immeubles, dès le mois d’octobre 2020, étaient condamnés à la destruction.

Le commissaire du Gouvernement, en appel, demande à titre principal, le rejet de la demande d’indemnisation du chef de la procédure d’expropriation.

Il circonscrit le débat juridique à la date de résiliation du bail (des baux) de plein droit en application de l’article 1722 du code civil qui permettra de déterminer si la société NOCIBE peut prétendre au versement d’une indemnité d’éviction au titre des deux baux dont elle était titulaire , et ce, en appréciant si le préjudice lié à la disparition du fonds de commerce de la SAS GROUPE NOCIBE trouve sa cause directe dans l’ordonnance du 1er mars 2023 en vertu de l’article L 321- 1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Il souligne que l’origine même du préjudice doit être l’expropriation du bien, aucun préjudice indirect n’ouvrant droit à réparation : les occupants doivent donc être titulaires d’un droit juridiquement protégé, plus en l’occurrence dun bail commercial en cours.

Après un rappel des éléments constitutifs d’un fonds de commerce (corporels et incorporels) et des dispositions de l’article 1722 du code civil prévoyant l’absence de dédommagement en cas de résiliation de plein droit, il précise que l’impossibilité absolue et définitive d’user de la chose louée conformément à sa destination ou la nécessité d’effectuer des travaux dont le coût excède la valeur vénale de cette chose est assimilée à une perte totale (Cass.Civ.3, 8 mars 2018, n 17-11.439).

En l’espèce, il constate les éléments suivants :

– NOCIBE a été contrainte d’arrêter l’exploitation des locaux le 19 juin 2019 à la demande des pompiers compte-tenu de l’état dégradé de l’immeuble ;

– La fermeture du magasin NOCIBE est intervenue dès juin 2020 à la suite de l’apparition des premières fissures sur l’immeuble du [Adresse 16] ;

– Un arrêté de péril imminent imposant entre autres des travaux de confortement et l’évacuation immédiate des locaux a été pris le 9 juillet 2020, puis le 2 novembre 2020.

– A la demande d’un syndicat des copropriétaires, le tribunal administratif de Melun, a par ordonnance du 11 mars 2021, nommé un expert aux fins de déterminer, sur place, la nature, l’étendue, les causes et origines des désordres affectant les immeubles, ainsi que les divers responsabilités et préjudices subis.

– L’origine du problème a été localisée : une fuite importante (100 litres/minutes) de la canalisation RIA (sécurité incendie) du cinéma voisin, qui, à la longue, a lessivé les sols et dangereusement fragilisé le terrain d’assiette des immeubles de l’îlot de [Adresse 18].

– Dans son pré- rapport du 31 août 2022, l’expert a indiqué, s’agissant du local sis [Adresse 16] (correspondant à la salle de vente du magasin NOCIBE, parcelle BS [Cadastre 1]), qu’il n’était pas sauvable et devait être déconstruit.

– Dans son dire n° 4 B récapitulatif du 24 octobre 2022 – transmis à l’expert, NOCIBE, au regard de l’impropriété à leur destination des deux immeubles concernés (BS151 : destruction) et BS [Cadastre 4] (fondations enfoncées), a précisé qu’en tout état de cause, l’exploitation de son activité était évidemment impossible sur le seul immeuble sis [Adresse 19] (RDC de 48, 70 m² en soi insuffisante pour l’exploitation de ce commerce), qui plus est privé d’espace de soins, de réserves et même de locaux sociaux. En conséquence, la destruction de l’un des immeubles impliquait la fermeture pure et simple de la totalité de l’activité, ce qui était du reste le cas depuis le prononcé de l’arrêté de péril. Cette situation dont la cause était extérieure à ces bâtiments, était génératrice d’un important préjudice pour la société NOCIBE qui avait ainsi perdu le fonds de commerce qu’elle exploitait.

– Ce dernier était chiffré à hauteur de 880 000 euros (montant établi par le cabinet [H] [U]) pour le préjudice subi résultant dans la perte de son fonds de commerce.

Le commissaire du Gouvernement, au visa de l’article 1722 du code civil et de la jurisprudence y attachée, constate que la société NOCIBE était dans l’impossibilité absolue et définitive d’user de la chose louée conformément à sa destination depuis l’arrêté de péril de juin 2020 et dans les faits depuis l’évacuation des locaux sur injonction des pompiers en juin 2019.

Il précise que la procédure d’expropriation n’a été entamée qu’à compter du 10 septembre 2021 par le lancement d’une procédure de déclaration d’utilité publique, laquelle est intervenue le 24 février 2023, suivie par l’ordonnance d’expropriation prise le 1er mars 2023. A cette dernière date, et au visa de l’article L 322-1 du code de l’expropriation, il considère que le magasin NOCIBE était déjà fermé depuis presque trois ans, sa fermeture ayant acquis un caractère définitif dès le pré- rapport de l’expert d’août 2022.

A la lumière de ces éléments, il soutient que la perte du fonds est liée directement aux dégâts causés aux sols et aux bâtiments par la fuite de canalisation et non à la procédure d’expropriation, étant précisé qu’une indemnisation pour la perte de son fonds via l’application du code des assurances est possible.

D’où sa demande, à titre principal, de confirmation du jugement entrepris.

SUR CE,

Sur l’article L 311-8 du code de l’expropriation

Dans sa déclaration d’appel, la SAS GROUPE NOCIBE reprochait au premier juge d’avoir omis de statuer sur l’existence d’une contestation sérieuse, à savoir la possibilité pour le juge de l’expropriation de prononcer la résiliation d’un bail commercial.

Or, celui-ci a répondu précisément sur ce point en indiquant qu’il avait juridiquement le droit de constater cette résiliation de plein droit sans toutefois pouvoir la prononcer.

Dans ces conclusions devant la cour, la SAS GROUPE NOCIBE reconnait désormais à la juridiction statuant en matière d’expropriation cette faculté de constater la résiliation de plein droit d’un bail commercial.

Le jugement sera donc sur ce point confirmé.

Sur l’objet du litige

Toutes les parties s’accordent sur l’application en l’espèce de l’article 1722 du code civil mais la SAS groupe NOCIBE diverge sur sa date d’application ( celle à laquelle -selon elle- le caractère définitivement détruit de l’immeuble a été acquis), qu’elle situe au jour du dépôt du rapport définitif de l’expertise précitée, soit le 20 juin 2023,donc postérieurement au 1er mars 2023, date de l’ordonnance d’expropriation, les autres parties la situant antérieurement, tout comme le premier juge dont la décision est critiquée pour imprécision sur ce point.

L’origine du préjudice invoqué par la SAS doit être l’expropriation du bien, étant rappelé qu’aucun préjudice indirect n’ouvre droit à réparation.

Il importe donc qu’à cette date de l’ordonnance d’expropriation (pièce n°6) de la SAS NOCIBE disposât encore d’un droit juridiquement protégé, en l’espèce de ses deux baux commerciaux en cours (article L 321-1 du code de l’expropriation).

Sur l’indivisibilité du fonds de commerce

S’il existe bien juridiquement deux baux commerciaux (pièces n° 1 et 2 de NOCIBE), deux propriétaires différents et deux parcelles distinctes, il résulte des pièces de la procédure (notamment de son propre chiffrage à hauteur de 880 000 euros établi par le cabinet [H] [U] (pièce n 11 NOCIBE) pour le préjudice global subi résultant dans la perte de son fonds de commerce B) et des écrits mêmes de NOCIBE (notamment du dire n 4 -récapitulatif du 24 octobre 2022 B transmis à l’expert et développé supra par le commissaire du Gouvernement dans ses conclusions d’appel) que l’exploitation de l’activité commerciale, le tout sous l’enseigne NOCIBE reposait indissociablement sur les deux immeubles ensemble qui font l’objet B d’un point de vue de la sinistralité – d’un traitement différencié dans le cadre de l’expertise judiciaire devant le tribunal administratif de Melun dont la décision au moment des débats n’était pas rendue et au jour du présent délibéré ne fait l’objet d’ aucune information des parties.

Sur le traitement des locaux dans les expertises judiciaires

L’expert distingue certes le sort des deux parcelles ( BS [Cadastre 1] B [Adresse 20] : destruction )et BS [Cadastre 4] ([Adresse 21]) : fondations enfoncées), mais dès son pré- rapport d’août 2022 , il indique clairement que ce premier local n’est pas sauvable et qu’il doit être déconstruit, après en avoir souligné la dangerosité.

Dans son rapport définitif, la solution est confirmée.

Le SAS GROUPE NOCIBE ne peut utilement invoquer le dire n 7 du 4 janvier 2023 de la Ville de [Localité 2] (pièce n 15) qui fait certes état du chiffrage des éventuels travaux de confortement des immeubles dégradés mais également des dommages constatés dans l’hypothèse d’une impossible reprise des immeubles en vue de leur stabilisation : elle opère donc bien une distinction de situation entre les divers immeubles concernés.

De plus, la ville de [Localité 2] indique avoir fait, dans le cadre d’une enquête publique, des offres de rachat aux propriétaires sinistrés sur la base d’un avis des Domaines (pièce n° 16) du 21 janvier 2021 qui prend soin de préciser que cette demande d’estimation sommaire et globale d’immeubles était effectuée dans le cadre d’une procédure d’arrêté de péril.

LA SAS GROUPE NOCIBE ne peut pas non plus s’appuyer utilement sur le courrier de la ville de [Localité 2] du 15 février 2024 (pièce n°7) lui proposant une indemnité transactionnelle de 3 000 euros (indépendante de ses droits en tant que victime de l’inondation) pour en tirer la conséquence de l’existence d’un droit locatif à la date du transfert de propriété alors même que cette dernière prend soin de préciser que NOCIBE pourra faire valoir ses préjudices à l’égard du responsable du sinistre, et qu’elle-même n’envisagerait donc pas de saisir le juge de l’expropriation afin qu’il constate que NOCIBE n’a droit à aucune indemnisation sur ce fondement alors que la cessation du fonds de commerce est due exclusivement à l’impossibilité d’exploiter le bien en raison des dégâts causés par l’inondation à ses fondations, dont l’expertise judiciaire a jugé qu’ils rendaient l’immeuble impropre à sa destination et qu’il devait être détruit.

Au regard de ce qui précède, et notamment du dire n° 4 sans ambiguïté de la SAS GROUPE NOCIBE sur la perte globale de son fonds de commerce, conforté par la configuration matérielle des lieux, par la chronologie des événements rappelée ci-dessus et par les rapports d’expertise susvisés, la cour considère que le sort du fonds de commerce appréhendé dans sa globalité, était déjà scellé le 31 août 2022, donc antérieurement à l’ordonnance d’expropriation du 1er mars 2023.

L’expert indique tout aussi clairement que la cause exclusive du préjudice ainsi subi est la fuite d’eau très importante d’eau émanant de la canalisation RIA (sécurité incendie) cinéma voisin ayant gravement endommagé les sols et bâtiments alentours, le tribunal administratif de Melun devant trancher la question de la responsabilité entre la Ville, la communauté d’agglomération et le cinéma, et des indemnisations correspondantes, étant observé que NOCIBE a déposé devant ce dernier (et devant la Ville et la communauté d’agglomération) des demandes indemnitaires dont les postes correspondent pour l’essentiel à ceux présentés devant cette cour (pièce n° 12 de la ville de Meaux).

Sur l’application de l’article 1722 du code civil

A la lumière de la chronologie des événements liés à ce très important sinistre aux conséquences non moins importantes (arrêt d’exploitation en 2019 à la demande des pompiers, fermeture du magasin en juin 2020, arrêtés de péril des 9 juillet et 2 novembre 2020, rapports d’expertise judiciaires précités), la cour constate qu’à la date du 31 août 2022, – l’indivisibilité du fonds de commerce étant démontrée et revendiquée ci-dessus- la destruction du premier local (en l’espèce, le plus important, l’autre de 48,70 m², superficie largement insuffisante pour l’exploitation de ce commerce) impliquait la fermeture de la totalité de l’activité.

A l’instar du premier juge, la cour constatera au visa de cet article 1722 du code civil que la SAS GROUPE NOCIBE était dans l’impossibilité absolue et définitive d’user de la chose louée conformément à sa destination depuis le 31 août 2022, et corrélativement la résiliation de plein droit des baux commerciaux concernés, indépendante de la procédure d’expropriation, et donc sans droit juridiquement protégé à la date de l’ordonnance d’expropriation.

La cour confirmera donc, par motifs propres et adoptés, le débouté de l’intégralité des demandes indemnitaires de la SAS GROUPE NOCIBE.

Sur les dépens

Il convient de confirmer le jugement sur les dépens de première instance.

La SAS GROUPE NOCIBE perdant le procès sera condamnée aux dépens d’appel.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

L’équité commande de confirmer le jugement sur les indemnités allouées sur ce fondement en première instance.

L’équité commande de débouter la SAS GROUPE NOCIBE de sa demande à ce titre en appel et de la condamner, sur ce même fondement, à payer la somme de 4000 euros à la ville de [Localité 2].

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Statuant publiquement, contradictoirement, en dernier ressort par mise à disposition au greffe,

REÇOIT la SAS GROUPE NOCIBE en son appel principal ;

DÉCLARE recevables les conclusions et mémoires des parties et du commissaire du Gouvernement,

CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Y ajoutant,

DÉBOUTE la SAS GROUPE NOCIBE de sa demande en appel au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS GROUPE NOCIBE à payer, sur ce même fondement, la somme de 4 000 euros à la ville de [Localité 2], en appel.

CONDAMNE également la SAS GROUPE NOCIBE aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT