Dette locative et prescription triennale : interruption par reconnaissance de la dette et refus des délais de paiement

La prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 n’a pas été retenue pour les loyers impayés : les messages et courriels de la locataire constituaient des reconnaissances non ambiguës de la dette, interruptives au sens de l’article 2240 du Code civil. En revanche, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères de 2021, jamais réclamée ni reconnue, était prescrite.

Le juge a condamné la locataire à payer les loyers et charges retenus ainsi que les taxes de 2022 et 2023. La demande de délais fondée sur l’article 1343-5 du Code civil a été rejetée, les mensualités nécessaires apparaissant irréalistes au regard de l’absence de paiement depuis plus de deux ans. Les dépens ont été mis à la charge de la locataire sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile, avec 500 euros au titre de l’article 700 du même code.

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La bailleresse a demandé le paiement des loyers restant dus et de taxes d’enlèvement des ordures ménagères. La locataire a invoqué la prescription partielle de la dette et sollicité des délais de paiement en raison de faibles revenus, de dépenses de santé et de difficultés financières.

Le juge a retenu les reconnaissances successives de la dette locative dans des messages et courriels, écarté la prescription des loyers, mais déclaré prescrite la taxe de 2021. Il a refusé les délais et condamné la locataire au paiement des sommes retenues, des dépens et d’une indemnité au titre des frais irrépétibles.

• Existence d’un bail d’habitation et d’une obligation de paiement
• Production d’un décompte locatif permettant d’identifier les impayés
• Reconnaissance non ambiguë de la dette par la débitrice
• Interruptions successives du délai triennal de prescription
• Absence de réclamation ou de reconnaissance concernant la taxe prescrite
• Appréciation de la situation financière pour accorder des délais
• Mensualités réalistes au regard de la capacité effective de paiement

• Contrat de bail conclu le 16 juin 2009
• Décompte locatif détaillant les périodes d’impayés
• Messages et courriels reconnaissant la dette et promettant son règlement
• Justificatifs des taxes d’ordures ménagères de 2022 et 2023
• Éléments sur la retraite, le loyer et les dépenses de santé

• Condamnation de la locataire à 12 928,40 euros
• Exclusion de la taxe d’ordures ménagères de 2021
• Application des intérêts au taux légal à compter du jugement
• Refus des délais de paiement sur vingt-quatre mois
• Prise en charge des dépens et de 500 euros au titre de l’article 700

À faire

• Établir un décompte locatif détaillé par période
• Conserver les courriels reconnaissant la dette
• Produire les justificatifs annuels des taxes récupérables
• Vérifier chaque délai triennal avant l’assignation
• Documenter précisément les capacités de remboursement

À éviter

• Réclamer une taxe ancienne sans justificatif
• Négliger l’effet interruptif d’une reconnaissance écrite
• Confondre départ du locataire et extinction de la dette
• Proposer des mensualités incompatibles avec les revenus
• Omettre les frais de procédure dans la demande

La prescription triennale des créances locatives

La prescription de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 court à compter de la connaissance des faits permettant d’agir. Le juge a considéré que les loyers impayés n’étaient pas prescrits au jour de l’assignation, en raison d’interruptions successives. La taxe d’ordures ménagères de 2021, jamais réclamée auparavant, était en revanche prescrite.

La reconnaissance interruptive de la dette locative

L’article 2240 du Code civil interrompt la prescription lorsque le débiteur reconnaît le droit du créancier. Des messages et courriels contenant des engagements de règlement et une reconnaissance explicite de la dette ont été jugés suffisamment clairs et non ambigus pour interrompre le délai triennal.

Les conditions d’octroi des délais de paiement

Selon l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut échelonner le paiement dans la limite de deux ans en tenant compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier. Les délais ont été refusés : aucun versement n’avait été effectué depuis plus de deux ans et les mensualités nécessaires apparaissaient irréalistes.