CD/HB

Numéro 26/2900

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRET DU 23/10/2026

Dossier :

N° RG 24/02755

N° Portalis DBVV-V-B7I-I7CG

Nature affaire :

Demande en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération de cette assemblée

Affaire :

[P] [A]

C/

S.D.C. [Adresse 1] ([Localité 1]°

Copie exécutoire délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 23 octobre 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 08 septembre 2026, devant :

Madame Christine DARRIGOL, magistrate chargée du rapport,

assistée de Madame Hélène BRUNET, greffier présent à l’appel des causes,

Madame Christine DARRIGOL, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition, a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Monsieur Patrick CASTAGNÉ et en a rendu compte à la Cour composée de :

Monsieur Patrick CASTAGNÉ, Président,

Madame Christine DARRIGOL, Conseillère,

Madame Aurore POITEVIN, Conseillère,

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANT :

Monsieur [P] [A]

né le 29 Décembre 1980 à [Localité 2]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 3]

défaillant

assisté de Me Antoine MOUTON de la SELARL GARMENDIA MOUTON CHASSERIAUD, avocat au barreau de BAYONNE

INTIMEE :

S.D.C. [Adresse 1] ([Localité 1]°

Sas [V] [M] Syndic

[Adresse 3]

[Localité 4]

défaillante

assistée de Me Dominique WATTINE, avocat au barreau de DAX

sur appel de la décision

en date du 09 SEPTEMBRE 2024

rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 5]

RG numéro : 21/01814

EXPOSE DU LITIGE

La résidence [Adresse 4] dispose d’une cour sur laquelle sont délimités par commodité six emplacements de parking, aucun n’étant spécifiquement attribué par le règlement de copropriété à un lot précis.

Toutefois, le règlement, modifié le 17 avril 2007, stipule que le lot 28 de M. [P] [A] confère un droit de construire un garage dans la cour intérieure de l’immeuble contre le mur de clôture du [Adresse 5] et le mur séparatif de la parcelle AZ [Cadastre 1], ce garage devant être de 2,5m x 6m.

Le 30 août 2021, l’assemblée générale des copropriétaires a adopté une résolution n°7 par laquelle elle a décidé de conserver le système de fonctionnement actuel d’utilisation et de stationnement de la cour et donc d’officialiser les six emplacements correspondant à la situation actuelle, en ce compris l’emplacement déjà existant de M. [A].

Cette résolution a été prise dans l’objectif de valider ultérieurement la création de six lots privatifs de parking affectés de tantièmes.

Par acte du 25 octobre 2021, M. [A] a assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], représenté par son syndic, le cabinet [V] [M], devant le tribunal judiciaire de Bayonne aux fins d’obtenir l’annulation de la résolution n°7 de l’assemblée générale des copropriétaires du 30 août 2021.

Par jugement contradictoire du 9 septembre 2024, le tribunal judiciaire de Bayonne a :

– débouté M. [A] de ses demandes,

– condamné celui-ci au paiement de la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Aux termes de sa décision, le tribunal a retenu :

– que dans le silence des titres, les cours sont réputées parties communes,

– que le règlement de copropriété qui décrit le lot 28 en précisant qu’est « attaché à ce lot le droit de construire un garage dans la cour intérieure contre le mur de clôture du [Adresse 6] et le mur séparatif de la parcelle AZ [Cadastre 1], ce garage devant être de 2,5 x 6m », ne crée pas un lot transitoire dans la cour, au sens de l’article 1 de la loi du 10 juillet 1965, mais affecte à ce lot 28, constitué d’un appartement, un droit accessoire de construire sur une partie commune, conformément à l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965,

– que la résolution n° 7 n’était dès lors pas soumise aux dispositions de l’article 26 alinéa 4 puisqu’elle ne tendait pas à imposer à un copropriétaire une modification de la destination de ses parties privatives, ou des modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété, d’autant que le droit accessoire attaché au lot 28 est devenu caduc faute d’avoir été exercé dans les dix années de la convention, de sorte que M. [A] doit être débouté de ses demandes.

M. [P] [A] a relevé appel par déclaration du 3 octobre 2024, critiquant le jugement en toutes ses dispositions.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 29 juin 2026, M. [P] [A], appelant, entend voir la cour :

Vu l’article 545 du Code Civil

Vu l’article 1er et l’alinéa 3 de l’article 26 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965

Vu l’article 2261 du Code Civil

Vu l’article 2227 du Code Civil

– infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

– débouté M. [P] [A] de ses demandes

– l’a condamné au paiement de la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens

Statuant a nouveau :

– déclarer recevable et bien fondée l’action de M. [P] [A]

– annuler la résolution n° 7 du procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1] du 30 août 2021

– condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] [Adresse 4] à verser à M. [P] [A] la somme de 3.500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction au profit de la SCP Garmendia Mouton, au visa de l’article 699 du code de procédure civile,

– dispenser M. [P] [A] de toute participation à la dépense commune au titre des frais de procédure, en application des dispositions de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

Au soutien de ses demandes, il fait valoir :

– que la résidence [Etablissement 2] est soumise au régime de la copropriété depuis l’instauration du règlement de copropriété du 7 novembre 1953, de telle sorte que les dispositions de l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965 ne sont pas applicables en l’espèce,

– que pour les immeubles mis en copropriété avant le 1er juillet 2022, la jurisprudence considère que l’absence de mention de la consistance du lot transitoire dans le règlement de copropriété n’affecte pas l’existence du lot,

– qu’il résulte de l’état descriptif de division modifié en 2007, que le droit de construire un garage dans la cour intérieure est rattaché au lot n°28,

– qu’il résulte du règlement de copropriété que le titulaire du lot n°28 a l’autorisation de construire un garage à l’emplacement défini par l’article 8 du même règlement,

– que ce droit à construire, non réalisé à ce jour, correspond avec le lot n° 28, à 138/930 tantièmes de copropriété et constitue un lot transitoire imprescriptible,

– que la demande de M. [A] fondée sur la prescription acquisitive n’est aucunement nouvelle en cause d’appel car elle constitue seulement un moyen juridique nouveau,

– que depuis le règlement de copropriété de 1953, l’emplacement de stationnement parfaitement identifiable, est utilisé par le titulaire du lot n°28 de manière  » continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire « , de sorte qu’il est devenu la propriété de M. [A] par l’effet de la prescription acquisitive,

– que la résolution n°7 de l’assemblée générale des copropriétaires du 31 août 2021 nie la propriété de M. [A] s’agissant de l’emplacement matérialisé sur le plan, mais également concernant le droit de jouissance privative voté par l’assemblée générale de 2000 au profit de certains copropriétaires.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 28 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1], intimé, demande à la cour de :

– débouter de plus fort M. [A] [U] [W] de ses conclusions aux fins d’infirmation du jugement,

– le débouter par voie de conséquence de ses conclusions aux fins d’annulation de la délibération n° 7 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] [Adresse 4] du 30 aout 2021 et d’une manière générale de l’ensemble de ses demandes dirigées contre ledit syndicat des copropriétaires.

– condamner M. [A] [U] [W], à verser au syndicat des copropriétaires, la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

– condamner le même aux entiers dépens de la présente instance en appel.

Au soutien de ses demandes, il fait valoir :

– que ni le règlement de copropriété, ni l’état descriptif de division n’écrivent ou ne qualifient le droit à construire dont s’agit de  » lot transitoire « , de sorte que M. [A] fait dire à ces documents ce qu’ils n’écrivent pas,

– que le fait que la définition du  » lot transitoire  » présente à l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi [Localité 6] de 2018 ne serait pas applicable en l’espèce, est sans incidence sur la solution du litige, car cette pratique a été admise par la jurisprudence bien avant son entrée en vigueur,

– que M. [A] ne démontre pas qu’il serait autorisé à construire un garage sur l’emplacement qu’il cite, d’autant qu’aucun permis de construire ne lui a été délivré par la commune de [Localité 1],

– que le droit à construire revendiqué par M. [A] est un droit accessoire au sens de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965,

– que le droit accessoire accordé au titulaire du lot n°28 est caduc, en ce qu’il n’a pas été exercé dans le délai de dix ans suivant la convention,

– que M. [A] ne démontre pas qu’il serait fait obstacle, au moyen de la résolution n°7 de l’assemblée générale des copropriétaires du 31 août 2021, à l’accès à son droit de jouissance exclusive sur la partie commune affectée à usage de stationnement,

– que le moyen tendant à solliciter la propriété de l’aire de stationnement extérieure fondé sur la prescription acquisitive est nouveau en cause d’appel, de sorte qu’il est irrecevable,

– que le droit de jouissance exclusif sur une partie commune n’est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d’un lot.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 1er juillet 2026.

Les parties ont été avisées par message RPVA que la décision annoncée au 15 décembre 2026 sera rendue par anticipation le 23 octobre 2026.

MOTIFS

A titre liminaire, il est constant que M. [A] s’est opposé au vote de la résolution n°7 de l’assemblée générale des copropriétaires du 30 août 2021 et a introduit son action en contestation de cette décision dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée générale conformément aux dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 de sorte que sa demande en nullité de ladite résolution est recevable.

Sur la qualification du droit à construire :

Le règlement de copropriété modifié le 17 avril 2007 mentionne en son article 4 : L’ensemble immobilier comprend une cour intérieure commune pour partie en espaces verts, arbres et gazon et pour partie en terre d’alène, étant ici précisé que dans le règlement de copropriété initial, il a été accordé à l’appartement n°7 devenu le lot n°28 l’autorisation de construire dans la cour commune intérieure un garage de 2,50 sur 6 m contre le mur de clôture Est sur le [Adresse 6] et contre le mur séparatif de la parcelle AZ [Cadastre 1].

L’article 8 du règlement de copropriété, portant état descriptif de division, précise que le lot 28 est constitué d’un appartement auquel est attaché le droit de construire un garage dans la cour intérieure contre le mur de clôture du [Adresse 6] et le mur séparatif de la parcelle AZ [Cadastre 1], ce garage étant de 2,50 m de large par 6 m de long. Il est précisé que le lot 28 est affecté de 138 quote-part des parties communes.

Les parties s’opposent quant à la qualification du droit à construire attaché au lot de M. [A], partie privative d’un lot transitoire pour l’appelant ou droit accessoire de construire sur une partie commune pour le syndicat des copropriétaires.

Le tribunal a retenu que le règlement de copropriété ne créait pas un lot transitoire au sens de l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965 mais affectait au lot 28 un droit accessoire de construire sur une partie commune conformément aux dispositions de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965.

Si les dispositions de l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965 relatives au lot transitoire, issues de la loi [Localité 6] du 23 novembre 2018, ne sont pas applicables au litige en ce qu’elles ne s’appliquent qu’aux immeubles dont la mise en copropriété est postérieure au 1er juillet 2022, ce qui n’est pas le cas de l’immeuble dont s’agit, il est constant que la loi [Localité 6] est venue entériner une jurisprudence constante définissant le lot transitoire comme un lot de copropriété composé des deux éléments suivants :

1) un droit exclusif d’utiliser la superficie d’une partie commune pour y édifier une construction,

2) une quote-part des parties communes au titre de ce droit exclusif,

ces deux critères dégagés par la jurisprudence étant désormais repris à l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose que le lot transitoire est formé d’une partie privative constitué d’un droit de construire précisément défini quant aux constructions qu’il permet de réaliser et d’une quote-part de parties communes correspondante.

Il s’ensuit qu’il ne peut y avoir lot transitoire si le droit exclusif d’utiliser le sol pour édifier une construction n’est pas assorti d’une quote-part de parties communes.

En l’espèce, il résulte du règlement de copropriété que les 138 tantièmes de copropriété sont affectés au lot 28 et non spécifiquement au droit de construire attaché à ce lot. Ce droit n’est pas identifié en tant que tel comme un lot distinct du lot 28. Il n’a d’ailleurs jamais donné lieu à un quelconque appel de charges, ni à fortiori à un paiement de charges par l’appelant, ce qui n’est pas contesté.

Il s’ensuit que les critères de qualification du lot transitoire ne sont pas réunis.

M. [A] ne peut donc prétendre que le droit à construire constituerait la partie privative d’un lot transitoire, ni soutenir par voie de conséquence que la résolution n°7 du règlement de copropriété aurait pour effet de lui imposer une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance prohibée par l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Par ailleurs, et pour le même motif, M. [A] ne peut invoquer utilement les dispositions de l’article 545 du code civil selon lesquelles nul ne peut être contraint de céder sa propriété si ce n’est pour cause d’utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité alors qu’il n’est titulaire d’aucun lot privatif transitoire sur l’emplacement de parking dans la cour qui reste une partie commune.

Comme l’a justement retenu le tribunal, le droit de construire un garage dans la cour de l’immeuble, partie commune, constitue un droit accessoire aux parties communes conformément à l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 selon lequel est réputé droit accessoire aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres (’) le droit d’édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes en ce que ce droit est simplement attaché à un lot existant (lot 28) sans création d’un lot distinct.

Au demeurant, le droit d’édifier un garage dans la cour de l’immeuble est caduc en application de l’article 37 al.1 de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose que toute convention par laquelle un propriétaire ou un tiers se réserve l’exercice de l’un des droits accessoires visés à l’article 3 autre que le droit de mitoyenneté devient caduque si ce droit n’a pas été exercé dans les dix années qui suivent ladite convention dès lors qu’il est constant qu’à ce jour, l’appelant n’a pas fait construire le garage, objet du droit accessoire.

Sur le moyen subsidiaire tiré de l’usucapion :

M. [A] soutient que si la cour devait rejeter la qualification de lot transitoire, elle ne pourrait que constater qu’il a acquis la propriété de l’emplacement de parking par l’effet de la prescription acquisitive prévue à l’article 2261 du code civil qui dispose que pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.

Le syndicat des copropriétaires réplique que ce moyen est irrecevable comme nouveau en appel.

L’article 563 du code de procédure civile dispose que pour justifier en appel les prétentions qu’elles avaient soumises au premier juge, les parties peuvent invoquer des moyens nouveaux.

Il en résulte que M. [A] n’est recevable à invoquer en appel le moyen nouveau tiré de l’usucapion que s’il avait déjà soumis au premier juge dans le dispositif de ses conclusions une prétention tendant à la reconnaissance de la propriété de l’emplacement de parking, l’usucapion n’étant alors en appel qu’un moyen nouveau destiné à justifier cette même prétention.

Or, il ressort du jugement entrepris que M. [A] n’avait formulé devant le tribunal qu’une demande en annulation de la résolution n°7 de l’assemblée générale du 30 août 2021.

Le moyen tiré de l’usucapion n’est donc pas recevable.

Au surplus, la cour, qui ne peut statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions (article 954 du code de procédure civile), observe que le dispositif des conclusions de l’appelant ne contient aucune prétention tendant à la reconnaissance d’un droit de propriété sur l’emplacement de parking de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur le moyen tiré de l’usucapion dont l’appelant n’a pas tiré les conséquences en formulant au dispositif une prétention correspondante, laquelle au demeurant serait irrecevable comme nouvelle en appel en application de l’article 564 du code de procédure civile.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a débouté M. [A] de sa demande en annulation de la résolution n°7 de l’assemblée générale des copropriétaires du 30 août 2021.

Sa demande principale étant rejetée, M. [A] ne peut prétendre être dispensé de participer à la dépense commune au titre des frais de procédure. Le jugement sera également confirmé sur ce point.

Sur les demandes accessoires :

Le jugement sera confirmé sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [A], qui succombe, supportera les dépens d’appel et sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 € pour l’indemniser des frais de procédure exposés en cause d’appel en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par mise à disposition, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne M. [P] [A] aux dépens d’appel,

Condamne M. [P] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] la somme de 1 500 € au titre des frais irrépétibles exposés en appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame Christine DARRIGOL, Conseillère, suite à l’empêchement de Monsieur Patrick CASTAGNÉ, Président, et par Madame Hélène BRUNET, Greffier, suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

LE GREFFIER, P/ LE PRÉSIDENT,