RE F E R E

N°

Du 23 Octobre 2026

N° RG 26/00476 – N° Portalis DBYC-W-B7K-MHI5
30B

c par le RPVA
le
à

Me Valérie LEBLANC

– copie dossier

Expédition et copie executoire délivrée le:
à

Me Valérie LEBLANC

Cour d’appel de Rennes
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

OR D O N N A N C E

DEMANDEUR AU REFERE:

Etablissement public OPH [Localité 1] METROPOLE – ARCHIPEL HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représenté par Me Valérie LEBLANC, avocat au barreau de RENNES
substitué par Me GOMES, avocat au barreau de Rennes

DEFENDEUR AU REFERE:

S.A.R.L. EPI SERVICE PRIMEUR, dont le siège social est sis [Adresse 2]
non comparante

LE PRESIDENT: Philippe BOYMOND, Vice-Président

LE GREFFIER: Claire LAMENDOUR, greffier, lors des débats et lors du prononcé par mise à disposition au greffe, qui a signé la présente ordonnance.

DEBATS: à l’audience publique du 16 Septembre 2026,

ORDONNANCE: réputée contradictoire, prononcée par mise à disposition au Greffe des référés le 23 Octobre 2026, date indiquée à l’issue des débats

VOIE DE RECOURS: Cette ordonnance peut être frappée d’appel devant le greffe de la Cour d’Appel de [Localité 1] dans les 15 jours de sa signification en application des dispositions de l’article 490 du code de procédure civile.
L’appel de cette décision n’est cependant pas suspensif de son exécution.

FAITS ET PROCEDURE
Par acte sous signature privée en date du 17 novembre 2020, l’Office public de l’habitat de [Localité 1] métropole (le bailleur) a donné à bail commercial à la société à responsabilité limitée (SARL) EPI service primeur (le preneur) un local à destination de vente de tous produits alimentaires, fruits, légumes et cave situé [Adresse 3] à [Localité 1] (35). Les parties se sont accordées sur un prix annuel de 20 423,04 € HC et HT, payable mensuellement et d’avance, outre le remboursement par le preneur au bailleur de la taxe foncière.
Par acte de commissaire de justice en date du 23 janvier 2026, le bailleur a fait délivrer au preneur un commandement de payer la somme en principal de 20 135,08 €, correspondant à des loyers restés impayés entre le 1er juillet 2024 et le 31 décembre 2025.
Ce commandement, visant la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, a reproduit les dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce.
Par un nouvel acte de commissaire de justice du 08 juin 2026, le bailleur a ensuite fait assigner le preneur devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Rennes, en constatation de la résiliation du bail les liant et expulsion des lieux précités pour défaut de paiement des loyers.
Le bailleur a sollicité également, notamment, sa condamnation à lui payer :
• la somme provisionnelle de 24 929,04 €, au titre de la dette locative arrêtée au 23 février 2026 ;
• une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant de 2 632,37 €, à compter du 23 février 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux ;
• la somme de 3 500 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
• les dépens.
Lors de l’audience du 16 septembre 2026, le bailleur, représenté par avocat, a sollicité le bénéfice de son assignation. Le preneur n’a ni comparu, ni ne s’est fait représenter bien que régulièrement assigné au moyen des diligences prévues à l’article 659 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION
A titre liminaire

Vu l’article 472 du code de procédure civile :

Selon ce texte, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail commercial et l’expulsion du preneur

Vu les articles L. 143-2 et L. 145-41 du code de commerce :
Il résulte du second de ces deux textes que toute clause insérée dans un bail commercial prévoyant sa résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, lequel doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Aux termes du second, le propriétaire qui poursuit la résiliation d’un bail portant sur un immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile élu par eux dans leurs inscriptions. La décision de justice ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis cette notification.
La présente demande en constat de la résiliation du bail litigieux peut être examinée dans la mesure où il résulte d’un état d’endettement, daté du 26 mars 2026 (pièce bailleur n°5), que le fonds de commerce du preneur n’est grevé d’aucune inscription.
Il ressort des pièces remises que les parties sont liées par un bail écrit (pièce bailleur n°2), lequel comporte une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers.
Suite à la délivrance du commandement de payer du 23 janvier 2026 (pièce bailleur n°4), il n’est pas contesté par le preneur, en son absence à l’instance, qu’il n’a pas procédé au règlement intégral de sa dette dans le délai d’un mois, comme le soutient le bailleur. Par conséquent, le bail est, sans conteste, résilié à la date du 23 février 2026 et le preneur, devenu dès lors occupant sans droit, ni titre sera expulsé comme énoncé au dispositif de la présente décision.
La possibilité ouverte au bailleur de requérir le concours de la force publique, dans les termes de la loi, rend dès lors inutile à ce stade le prononcé d’une astreinte.
S’agissant des meubles garnissant le local loué, il est renvoyé à cet égard à la procédure prévue par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, dont l’application relève, en cas de difficultés, de la compétence du juge de l’exécution.

Sur la demande d’assistance de la force publique

Vu l’article 13 de la loi des 16-24 août 1790 sur l’organisation judiciaire :

Selon ce texte, les fonctions judiciaires sont distinctes et demeureront toujours séparées des fonctions administratives de sorte que les juges ne pourront, à peine de forfaiture, troubler, de quelque manière que ce soit, les opérations des corps administratifs, ni citer devant eux les administrateurs pour raison de leurs fonctions.

Il n’entre pas, en conséquence, dans les pouvoirs de la juridiction de statuer sur le concours de la force publique comme le réclame le bailleur.

Sur les demandes de provision
Vu les articles 1104 du code civil et 835 du code de procédure civile :
Selon le premier de ces deux textes, les conventions légalement formées doivent être exécutées de bonne foi.
Aux termes du second, le juge des référés peut octroyer au créancier une provision dès lors que l’obligation du débiteur n’est pas sérieusement contestable, dans son existence comme dans son quantum.
S’il appartient au demandeur à une provision d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, c’est au défendeur à prouver que cette créance est sérieusement contestable (Civ. 1ère 04 novembre 1987 n° 86-14.379 Bull. n°282).

Sur l’indemnité provisionnelle d’occupation
Le bailleur, en application de la clause résolutoire stipulée au bail, sollicite la condamnation provisionnelle du preneur à lui payer, jusqu’à libération des lieux, une indemnité d’occupation d’un montant de 2 632,37 € par mois à compter du 23 février 2026.
Cette somme correspond à la valeur locative des lieux sur laquelle les parties se sont accordées lors de la signature du bail (pièces bailleur n° 2, 3 et 4), de sorte qu’elle n’est pas sérieusement contestable.
Le preneur sera condamné à son paiement, par provision, à compter du 23 février 2026 et jusqu’à libération effective des lieux.

Sur la demande de provision au titre des impayés de loyers

Le principe de l’obligation du preneur au titre des loyers est suffisamment établi par les pièces versées aux débats, notamment, par le bail qui liait les parties (pièce n°2 bailleur) et, en l’absence du preneur, n’est d’ailleurs pas contesté.

Le quantum de l’obligation s’élève à la somme non sérieusement contestable de 24 835,03 € TTC, pour la période du 1er juillet 2024 au 22 février 2026, somme au paiement de laquelle le preneur sera condamné par provision.

Cette provision portera intérêts au taux légal à compter du 23 janvier 2026, date du commandement de payer, mais pour les seules sommes échues à cette date et au fur et à mesure de leur échéance, pour les sommes non encore échues et il sera fait droit à la demande de capitalisation desdits intérêts, dans le respect des dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les demandes accessoires
Partie succombante, le preneur supportera, en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la charge des dépens d’instance dont la liste est limitativement fixée par l’article 695 du même code et à laquelle les parties se reporteront.
Il versera la somme de 800 € au bailleur au titre des frais non compris dans les dépens.

DISPOSITIF
La juridiction des référés :
ORDONNE en conséquence du constat de la résiliation du bail liant les parties intervenue le 23 février 2026, l’expulsion de la SARL EPI service primeur ainsi que de tous occupants de son chef du local commercial situé [Adresse 3] à [Localité 1] (35) ;
CONDAMNE la SARL EPI service primeur à payer, à titre de provision, à l’Office public de l’habitat de [Localité 1] métropole une indemnité d’occupation d’un montant de 2 632,37 € (deux mille six cent trente-deux euros et trente-sept centimes) par mois, à compter du 23 février 2026 et jusqu’à libération complète des lieux ;
la CONDAMNE à payer, à titre de provision, à l’Office public de l’habitat de [Localité 1] métropole la somme de 24 835,03 € (vingt-quatre mille huit cent trente-cinq euros et trois centimes) TTC, avec intérêts au taux légal à compter du 23 janvier 2026 pour les seules sommes échues à cette date et au fur et à mesure de leur échéance, pour les sommes non encore échues,

et ORDONNE leur capitalisation qui ne produira effet, le cas échéant, que lorsque ces intérêts auront été dus pour au moins une année entière ;

CONDAMNE la SARL EPI service primeur aux dépens d’instance ;

la CONDAMNE à payer à l’Office public de l’habitat de [Localité 1] métropole la somme de 800 € (huit cents euros) au titre des frais non compris dans ces derniers ;

REJETTE toute autre demande, plus ample ou contraire.

La greffière Le juge des référés