Remise en état d’un local commercial : dégradations locatives, vétusté et indemnisation de la perte de loyer

Le locataire répond des dégradations survenues pendant sa jouissance en application de l’article 1732 du Code civil, sauf preuve d’une cause étrangère. Les articles 1730 et 1755 excluent toutefois les altérations résultant exclusivement de la vétusté ou de la force majeure. L’article 1720 distingue les réparations locatives des obligations pesant sur le bailleur.

La juridiction compare l’état d’entrée et l’état de sortie, en s’appuyant sur les états des lieux, le constat de commissaire de justice et l’expertise. Les percements, installations et aménagements imputables à l’activité du locataire constituent des dégradations locatives. En revanche, l’usure générale après onze années d’occupation reste à la charge du bailleur et justifie une réduction de l’indemnité de peinture.

La clause autorisant le bailleur à exiger la remise en état permet d’imposer l’enlèvement du matériel informatique et la dépose d’une cloison. Le remplacement intégral d’un équipement n’est retenu que s’il est techniquement justifié ; à défaut, une réparation moins coûteuse est privilégiée. La perte de loyers est indemnisée comme une perte de chance, à condition d’être suffisamment établie.

La demande a été partiellement accueillie pour les travaux et la perte locative. Les dépens, incluant le référé et l’expertise, ainsi que les frais irrépétibles, suivent la succombance conformément à l’article 514 du Code de procédure civile pour l’exécution provisoire.

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L’état des lieux et l’expertise ont révélé des dégradations dans un local commercial, imputables pour partie à la locataire. La juridiction a distingué l’usure normale des détériorations, réduit l’indemnisation concernant les murs et le sas, écarté son remplacement intégral et retenu partiellement la perte de chance locative. La locataire a été condamnée aux travaux retenus et à la perte de loyer.

Une société civile immobilière a donné à bail commercial un local à une société par actions simplifiée unipersonnelle. À l’issue du bail, un pré-état des lieux, puis un état des lieux de sortie établi par commissaire de justice, ont révélé des percements, une cloison maçonnée, des installations électriques et des dégradations affectant les murs, le carrelage et le sas d’entrée.

Une expertise judiciaire a évalué les travaux nécessaires. La bailleresse a demandé le remboursement de la remise en état ainsi que l’indemnisation d’une période d’absence de relocation. La locataire a invoqué la vétusté, l’état initial des locaux et l’absence de justification de certains travaux.

La juridiction a distingué l’usure normale des dégradations imputables à la locataire. Elle a retenu une indemnité réduite pour les murs et le sas, écarté le remplacement intégral de ce dernier et indemnisé partiellement la perte de chance locative. La locataire a été condamnée au paiement des travaux retenus, de la perte de loyer, des dépens et des frais irrépétibles.

• Comparer l’état des lieux d’entrée avec l’état de sortie
• Identifier les dégradations excédant l’usure normale ou la vétusté
• Imputer les désordres survenus pendant la jouissance au locataire
• Vérifier la clause contractuelle imposant la remise en état initiale
• Retenir uniquement les travaux techniquement nécessaires et justifiés
• Évaluer distinctement la perte de chance de relocation

• État des lieux d’entrée du 26 mars 2013
• Pré-état des lieux de sortie du 12 octobre 2023
• Procès-verbal de constat du 28 mars 2024
• Rapport d’expertise judiciaire du 7 juillet 2025
• Devis de fourniture et de pose validés par l’expert

La locataire doit supporter le coût des dégradations imputables à son exploitation, dans la limite des travaux nécessaires. La bailleresse obtient une indemnisation partielle, la vétusté et l’insuffisance de preuve réduisant ses prétentions.

• Prise en charge des travaux de carrelage et de dépose
• Indemnisation réduite pour les murs et le sas
• Versement d’une indemnité limitée pour la perte locative
• Paiement des dépens, incluant référé et expertise
• Paiement de frais irrépétibles et exécution provisoire

À faire

• Établir un état des lieux d’entrée détaillé et contradictoire
• Faire constater les dégradations par commissaire de justice
• Comparer précisément les états d’entrée et de sortie
• Faire chiffrer les travaux par plusieurs devis détaillés
• Documenter la durée réelle d’indisponibilité et la relocation

À éviter

• Assimiler automatiquement toute usure à une dégradation locative
• Réclamer une remise à neuf sans tenir compte de la vétusté
• Demander un remplacement intégral sans justification technique
• Négliger l’état initial des murs et équipements
• Évaluer une perte locative sans éléments précis

La responsabilité du locataire pour les dégradations locatives

L’article 1732 du Code civil fait répondre le locataire des dégradations survenues pendant sa jouissance, sauf preuve qu’elles sont survenues sans sa faute. La juridiction retient cette responsabilité pour les percements du carrelage, du sas, les aménagements électriques et la cloison maçonnée. La présomption dispense le bailleur de prouver séparément la faute et le lien causal.

La distinction entre vétusté et dégradations imputables

Les articles 1730 et 1755 du Code civil excluent de la charge du locataire les altérations dues exclusivement à la vétusté. La juridiction distingue l’usure générale des murs, supportée par le bailleur après onze années, des percements multiples et reprises grossières, constitutifs de réparations locatives. L’état d’entrée et l’état de sortie sont comparés pour déterminer l’indemnité.

La réparation nécessaire du préjudice locatif

La juridiction n’indemnise que les travaux techniquement justifiés. Le remplacement intégral du sas est écarté, le rebouchage et la remise en peinture étant suffisants. La perte de loyers est réduite à une perte de chance, faute d’éléments précis permettant d’en mesurer exactement l’étendue.

Article 812 et suivants du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 1752 et suivants du Code civil, Article 1755 du Code civil, Article 1720 du Code civil, Article 1730 du Code civil, Article 1732 du Code civil, Article 9 du Code de procédure civile, Article 1731 du Code civil, Article 514 du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile