Logement indécent : travaux d’isolation imposés malgré l’amélioration du DPE et exclusion de l’assurance

L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose au bailleur de délivrer un logement décent, d’assurer la jouissance paisible et d’effectuer les réparations nécessaires. Sur le fondement de l’article 20-1 de cette loi, le juge détermine les travaux et leur délai d’exécution. Une isolation insuffisante, une humidité élevée, des moisissures et des anomalies électriques caractérisent les manquements, malgré le passage du DPE de G à F. L’isolation intérieure et la remise en état des peintures sont donc ordonnées, l’astreinte étant limitée aux travaux d’isolation.

Les désordres établis par l’expertise judiciaire, les constats, photographies et diagnostics justifient l’indemnisation des préjudices de jouissance, du relogement, du préjudice moral et des frais exposés. La baisse de loyer consentie pour le DPE ne vaut pas réparation du préjudice de jouissance.

La garantie de l’assureur est écartée en présence d’une clause excluant les dommages résultant d’un défaut d’entretien ou de réparation connu de l’assuré. Le bailleur, partie perdante, supporte les dépens incluant l’expertise judiciaire et une indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile. L’exécution provisoire résulte de l’article 514 du même code.

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Une expertise judiciaire a relevé dans un logement une humidité importante, des moisissures, une ventilation défaillante, une isolation insuffisante, des fenêtres non étanches et des risques électriques. Malgré la réalisation de plusieurs travaux, l’isolation thermique intérieure et la réfection des peintures restaient nécessaires. La juridiction a ordonné ces travaux, assorti l’isolation d’une astreinte et accordé diverses indemnités aux locataires, tout en excluant l’assureur du litige.

Une société civile immobilière a loué un appartement à deux locataires. Ceux-ci ont rapidement signalé une humidité importante, des moisissures, des infiltrations et des anomalies électriques. Une expertise judiciaire a constaté un taux d’humidité élevé, une ventilation défaillante, une isolation insuffisante, des fenêtres non étanches et des risques électriques.

La plupart des travaux préconisés ont été réalisés, mais l’isolation thermique intérieure et la remise en état des peintures demeuraient nécessaires. Les locataires ont demandé l’exécution de ces travaux ainsi que l’indemnisation de leurs préjudices de jouissance, de relogement, moral et financier.

La juridiction a ordonné les travaux résiduels, sous astreinte pour l’isolation, et accordé plusieurs indemnités. Elle a exclu l’assureur du litige en raison d’une clause d’exclusion relative au défaut d’entretien connu de l’assurée.

• Constater un logement ne satisfaisant pas aux exigences de décence
• Établir la persistance d’une isolation insuffisante malgré l’amélioration du DPE
• Identifier les travaux nécessaires au regard de l’expertise judiciaire
• Relier les préjudices aux désordres constatés dans le logement
• Vérifier la connaissance préalable des défauts par le bailleur
• Appliquer la clause d’exclusion contractuelle relative au défaut d’entretien connu

• Rapport d’expertise judiciaire du 3 novembre 2025
• Constats de commissaire de justice des 22 avril 2024 et 5 septembre 2025
• Photographies montrant condensation, moisissures et dégradations
• Diagnostics amiables et nouveau DPE du 8 avril 2026
• Note technique établissant la coupure des prises électriques

Le bailleur doit financer l’isolation intérieure et la remise en état des peintures, puis indemniser les locataires pour les troubles et frais établis. L’assureur est écarté en raison de l’exclusion contractuelle, tandis que le bailleur supporte les dépens et les frais irrépétibles.n

• Réalisation de l’isolation intérieure sous astreinte de 100 euros par jour
• Remise en état des peintures sans astreinte
• Indemnisation des troubles de jouissance et du relogement
• Remboursement des frais d’expertise, diagnostics et constats prouvés
• Prise en charge des dépens et de l’article 700

À faire

• Faire constater précisément les désordres affectant le logement
• Réunir expertises, diagnostics, photographies et constats
• Identifier les travaux nécessaires et obtenir des devis détaillés
• Documenter les périodes de privation de jouissance
• Vérifier les clauses d’exclusion de la police d’assurance

À éviter

• Se limiter à l’amélioration du classement DPE
• Confondre baisse de loyer et indemnisation du préjudice
• Négliger les risques électriques signalés par l’expert
• Réclamer des frais non justifiés par des pièces
• Omettre les travaux préconisés avant la mise en location

Les obligations du bailleur en matière de logement décent

nL’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose un logement décent, la jouissance paisible et les réparations nécessaires. L’article 20-1 permet au juge de déterminer les travaux et leur délai. Une isolation insuffisante persistante, des moisissures et des risques électriques justifient les travaux, même après amélioration du DPE de G à F.n

La preuve des désordres et des préjudices locatifs

nL’expertise judiciaire a établi l’humidité, les moisissures, les infiltrations et les anomalies électriques. Les constats de commissaire de justice, photographies, courriels et diagnostics ont corroboré ces constatations. Ces éléments ont justifié l’indemnisation de la jouissance, du relogement, du préjudice moral et des frais directement exposés.n

La clause d’exclusion de garantie pour défaut d’entretien

nLa police excluait les dommages résultant d’un défaut d’entretien ou de réparation caractérisé et connu de l’assurée. La juridiction a retenu que la bailleresse connaissait les diagnostics révélant l’indécence avant la location et n’avait pas réalisé les travaux nécessaires. L’assureur a donc été mis hors de cause.

Article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article L. 173-1-1 du Code de la construction et de l’habitation, Article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article L. 843-1 du Code de la construction et de l’habitation, Article 1721 du Code civil, Article 696 du Code de procédure civile, Article 699 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Article L. 112-6 du Code des assurances