Logement indécent : responsabilité du bailleur pour infiltrations, moisissures et défauts de sécurité

Sur le fondement de l’article 1719 du Code civil et de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur doit délivrer un logement décent, assurer la jouissance paisible des lieux et réaliser les réparations nécessaires. L’article 2 du décret n° 2002-120 précise les caractéristiques du logement décent.

La preuve des désordres incombe au locataire qui sollicite l’exécution de l’obligation, conformément à l’article 1353 du Code civil. En l’espèce, les arrêtés municipaux, les photographies et le procès-verbal de commissaire de justice ont établi l’humidité, les infiltrations, les moisissures et les défauts affectant la sécurité. Le bailleur ne démontrait ni la réparation durable des désordres ni un défaut d’entretien imputable aux locataires.

La responsabilité du bailleur a été retenue pour l’altération de la jouissance et les préjudices moral et sanitaire, sur le fondement de l’article 1240 du Code civil. Les indemnités ont été fixées à 2 000 euros au titre du préjudice de jouissance et à 1 000 euros au titre des préjudices moral et sanitaire.

Au titre de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, la responsabilité locative suppose que les dégradations soient imputables au locataire. L’état des lieux d’entrée non contradictoire et irrégulier ne permettait pas d’établir l’état initial ni la responsabilité des locataires, sauf pour des frais de nettoyage justifiés par facture, évalués à 300 euros. Le bailleur a également été condamné aux dépens et à 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

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Après avoir constaté de nombreux désordres et l’existence d’arrêtés de péril et de mise en sécurité, le tribunal a rejeté la nullité de l’assignation et retenu la responsabilité du bailleur pour l’indécence du logement. Une indemnisation a été accordée pour les préjudices de jouissance, moral et sanitaire. La responsabilité des locataires a été limitée à 300 euros de frais de nettoyage.

Des locataires ont pris à bail non meublé un logement appartenant à la SCI TNK. Ils ont constaté plusieurs désordres, notamment des infiltrations, de l’humidité, des moisissures, des défauts de ventilation, des équipements défectueux et des risques liés aux terrasses et garde-corps. Une déclaration de sinistre a été effectuée auprès de leur assureur.

La mairie a ensuite pris des arrêtés de péril et de mise en sécurité concernant l’immeuble. Les locataires ont produit des photographies ainsi qu’un procès-verbal de commissaire de justice constatant la persistance de nombreux désordres. Ils ont quitté le logement en janvier 2025.

Le bailleur contestait la validité de l’assignation et demandait une indemnisation pour dégradations locatives. Le tribunal a rejeté l’exception de nullité, retenu la responsabilité du bailleur pour logement indécent et accordé une indemnisation au titre des préjudices de jouissance, moral et sanitaire. La responsabilité des locataires n’a été retenue que pour des frais de nettoyage limités à 300 euros, l’état des lieux d’entrée étant irrégulier et non contradictoire.

• Désordres affectant la sécurité, la salubrité ou l’usage d’habitation.
• Preuve concordante par arrêtés municipaux, photographies et constat.
• Persistance des désordres malgré les travaux invoqués par le bailleur.
• Absence de preuve d’un défaut d’entretien imputable aux locataires.
• État des lieux d’entrée établi contradictoirement pour imputer les dégradations.
• Faute, dommage et lien causal pour les préjudices moral et sanitaire.

• Arrêté municipal de mise en sécurité urgente.
• Photographies datées d’avril 2024 montrant humidité et moisissures.
• Procès-verbal de commissaire de justice du 4 décembre 2024.
• Certificat médical reliant l’environnement à la fragilisation de la santé.
• Facture de nettoyage produite par le bailleur.

Le bailleur supporte les conséquences financières de la location d’un logement affecté de désordres non réparés durablement. Les locataires ne sont responsables que des dégradations effectivement prouvées, tandis que l’état des lieux irrégulier limite fortement l’imputation des désordres.

• Indemnisation de 2 000 euros pour le préjudice de jouissance.
• Indemnisation de 1 000 euros pour les préjudices moral et sanitaire.
• Condamnation solidaire des locataires à 300 euros de nettoyage.
• Prise en charge des dépens par le bailleur.
• Paiement de 500 euros au titre de l’article 700.
• Exécution provisoire de droit du jugement.

À faire

• Documenter chaque désordre par photographies datées.
• Faire établir un constat détaillé par commissaire de justice.
• Conserver les arrêtés municipaux et rapports administratifs.
• Notifier rapidement les désordres au bailleur.
• Établir un état des lieux contradictoire signé.

À éviter

• Produire un état des lieux non signé contradictoirement.
• Imputer des dégradations sans preuve de leur origine.
• Se limiter à une attestation non corroborée.
• Invoquer des travaux sans démontrer leur caractère durable.
• Négliger les justificatifs médicaux du préjudice sanitaire.

Les obligations du bailleur en matière de logement décent

L’article 1719 du Code civil et l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 imposent au bailleur de délivrer un logement décent, d’assurer la jouissance paisible et d’effectuer les réparations nécessaires. Les arrêtés municipaux, photographies et constatations du commissaire de justice ont établi des désordres affectant la sécurité, la salubrité et l’usage du logement. L’absence de réparation durable a justifié la responsabilité du bailleur.

La preuve des désordres et de leur imputabilité

Selon l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Les locataires ont rapporté la preuve des désordres par des documents concordants. Le bailleur ne démontrait ni leur disparition ni un défaut d’entretien imputable aux locataires. L’état des lieux d’entrée, non contradictoire et comportant des signatures discordantes, ne permettait pas d’établir l’état initial du logement.

La responsabilité locative et les dégradations imputables

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 met à la charge du locataire les dégradations survenues pendant le bail, sous réserve des exceptions prévues. L’article 3-2 de cette loi exige un état des lieux contradictoire. Faute de preuve suffisante concernant les autres désordres, seule une facture établissant des frais de nettoyage a justifié une condamnation limitée à 300 euros.

Article 455 du Code de procédure civile, Article 54 du Code de procédure civile, Article 1719 du Code civil, Article 1721 du Code civil, Article 1353 du Code civil, Article 1240 du Code civil, Articles 696 et suivants du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Article 6 de la loi du 6 juillet 1989, Article 7 de la loi du 6 juillet 1989, Article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, Article 187 de la loi n° 2000-1208