TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Chambre 01
N° RG 25/10542 – N° Portalis DBZS-W-B7J-Z6UK

JUGEMENT DU 04 SEPTEMBRE 2026

DEMANDERESSE :

S.A.S. [W]
Prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Jérôme WALLAERT, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.A.S. LUXE IMMO
immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le n 894 132 414
[Adresse 2]
[Localité 2]
défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Marie TERRIER, Vice-présidente, statuant en qualité de Juge Unique, en application de l’article R 212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire,

Greffier lors des débats : Dominique BALAVOINE,
Greffier lors du délibéré : Benjamin LAPLUME,

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture rendue en date du 09 Février 2026, avec effet au 10 Décembre 2025 ;

A l’audience publique du 04 Mai 2026, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 04 Septembre 2026.

JUGEMENT : réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 04 Septembre 2026, et signé par Marie TERRIER, Présidente, assistée de Benjamin LAPLUME, Greffier lors du délibéré.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 10 février 2025, la SAS [W] a donné à bail dérogatoire au statut des baux commerciaux à la SAS Luxe Immo un local à usage commercial d’entrepôt sis [Adresse 3] à [Localité 3] portant sur les parcelles cadastrées AO [Cadastre 1] AO [Cadastre 2] et AO [Cadastre 3] devant courir du 16 janvier 2025 au 15 mai 2025 moyennant le règlement d’un loyer mensuel de 18.000 euros TTC.

Parallèlement les parties avaient convenu entre elles, dans le cadre d’une promesse synallagmatique de vente conclu le même jour, que la société Luxe Immo se porterait acquéreure de l’immeuble moyennant le prix de 940.000€ avec une date de validité fixée pour réitération de la vente au 30 avril 2025.

Se plaignant d’impayés des factures de loyers et de la non réitération de la vente, par acte de commissaire de justice du 10 septembre 2025, la société [W] a assigné la société Luxe Immo devant le tribunal judiciaire de Lille en paiement.

Bien que régulièrement attraite par remise de l’acte à la personne morale, la société Luxe Immo n’a pas consitué avocat.

La décision sera réputée contradictoire.

Suivant les termes de son assignation valant uniques conclusions, la société [W] demande au tribunal au visa des articles 1193 et suivants du Code civil, de :

Condamner la société Luxe Immo à payer à la société [W] la somme totale de 324.212,07 euros, correspondant à :
o Facture 2024/25-003 du 10 février 2025 : 21 228,26 € ;
o Facture 2024/25-004 du 16 février 2025 : 21 012,35 € ;
o Facture 2024/25-005 du 16 mars 2025 : 21 228,26 € ;
o Facture 2024/25-006 du 16 avril 2025 :21 156,29 € ;
o Intérêts de retard au 31 août 2025 : 3.004,75 €
o Indemnité forfaitaire de frais de contentieux : 8.462,52 € ;
o Astreinte pour non-restitution des clés (10 jours) : 3.000,00 € ;
o Indemnité forfaitaire d’occupation au 15 septembre 2025 (123 jours) : 131.204,56€
o Indemnisation correspondante à la suppression d’une mezzanine de 400 m²
(perte de valeur vénale) : 80.000,00 €
o l’évacuation des gravats pour la somme de 13.680 euros ;

Ordonner à la société Luxe Immo de libérer les lieux loués sous astreinte de 300 eurospar jour commençant à courir au jour de la signification de la décision à intervenir ;
Condamner la société Luxe Immo à payer à la société [W] une indemnité mensuelle de 27.000 euros TTC jusqu’à complète libération des locaux ;
Condamner la société Luxe Immo à rembourser la taxe foncière et l’assurance PNO jusqu’à complète libération des locaux ;
Condamner la société Luxe Immo à payer à la société [W] la somme de 188.000 euros au titre des pénalités prévues par les promesses des 19 juillet 2024 et 10 février 2025 ;
Autoriser la société [W] à convertir l’inscription d’hypothèque provisoire en inscription définitive ;
Condamner la société Luxe Immo à payer à la société [W] la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;
Condamner la société Luxe Immo aux entiers frais et dépens.

Au soutien de ses demandes, elle expose que le contrat prévoit l’obligation de paiement des loyers et une clause pénale en cas de non-restitution des locaux et de non remise des clés. Elle ajoute que les deux pénalités prévues pour la non réitération des promesses de vente doivent lui être admises.

La clôture des débats est intervenue par ordonnance du 9 février 2026 au 10 décembre 2025 avec fixation de l’affaire à l’audience du 4 mai 2026 à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 4 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statue sur le fond. Le juge ne fait droit a la demande que dans la mesure ou il l’estime régulière, recevable et bien fondee.

I- Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1353 du code civil dispose qu’il incombe à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver. Celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il résulte du contrat de bail dérogatoire qu’il est prévu “le présent bail est respectivement consenti et accepté moyennant un loyer mensuel de 18.000€, TVA incluse au taux de 20% soit 15.000€ hors taxe que le preneur s’oblige à payer au domicile du bailleur ou en tout endroit indiqué par lui […] les loyers et accessoires sont payables d’avance le 16 de chaque mois et pour la première fois le 10 février 2025″, puis il est précisé au titre des impôts divers “ le preneur remboursera au bailleur l’ensemble des taxes et impôts afférents aux locaux loués et notamment:

– la taxe de balayage
– la taxe d’enlèvement des ordures ménagères
– la taxe foncière
– assurance souscrite par le bailleur en qualité de propriétaire non occupant”.

Si pour fonder sa demande, la société [W] produit les factures présentées au locataire le 10 février 2025, 16 février 2025, 16 mars 2025 et 16 avril 2025, il apparaît qu’elles intègrent toutes en plus du loyer, une quote part de la taxe des ordures ménagères et une somme au titre de l’assurance propriétaire non occupant.

Or, si ces deux accessoires trouvent leur origine dans le bail, celui-ci ne dispense pas le propriétaire de justifier du bien fondé de sa demande en produisant le justificatif du détail de ces charges.

A défaut de l’avoir fait, seul le montant nominal du loyer TTC sera retenu au titre des échéances impayées soit la somme de 72.000€.

En conséquence, il convient de condamner la société Luxe Immo à payer au bailleur la somme de 72.000 au titre des loyers impayés à la date du au 15 mai 2025.
Il y a lieu de prévoir que ces sommes seront assorties de l’intérêt légal majoré de 4 points à compter de chacune de leur échéance conformément aux stipulations du bail sur ce point.

II- Sur les clauses pénales

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

Sur l’indemnité forfaitaire de frais de contentieux

En l’espèce, il est prévu à l’article Clause pénale du contrat de bail que “à défaut de paiement du loyer, des accessoires et des somme exigibles à chaque terme, quinze jours après réception par le locataire d’une lettre recommandée avec accusé de réception demeurée sans effet, le dossier sera transmis au commissaire de justice et les sommes dues automatiquement majorées de 10% à titre d’indemnité forfaitaire de frais de contentieux et indépendamment de tous frais de commandement et de recette”.

La société Luxe Immo a été mise en demeure de payer les sommes dues suivant courrier du 19 avril 2025, la clause d’indemnisation forfaitaire peut être sollicitée.

Toutefois, cette clause s’analyse en une clause pénale soumise au contrôle du juge en son caractère excessif ou dérisoire.

Or, celle-ci étant fondée sur une proportion des sommes qui n’ont pas été intégralement admises, elle apparaît excessive et sera réduite à la somme de 5.000€.

sur l’indemnité d’occupation

Il est également prévu par la même disposition que “ l’indemnité d’occupation à la charge du preneur en cas de non délaissement des locaux après résiliation de plein droit ou judiciaire ou expiration du bail sera établie forfaiterement sur la base du loyer global de la dernière année de location majorée de 50%”.

En l’espèce, le bail a expiré au 15 mai 2025. Il a été constaté entre les parties dans un procès verbal de dires établi le 22 mai 2025 que les clés n’avaient pas été restituées et que l’état des lieux de sortie n’avait pu être réalisé.

Aussi, il y a lieu de dire que le maintien dans les lieux du preneur désormais occupant sans droit ni titre cause un préjudice au bailleur qui sera indemnisé par une indemnité d’occupation mensuelle du même montant que le loyer. La majoration contractuellement prévue apparaissant manifestement excessive, elle sera réduite à la somme de 1€.

En conséquence, la société Luxe Immo sera tenue d’une indemnité d’occupation mensuelle de 18.001€ TTC jusqu’à complète libération des lieux par la remise des clés.

A cette somme, le bailleur pourra ajouter les frais au titre de la taxe foncière de l’immeuble et de l’assurance propriétaire non occupant pourvu d’en justifier dans le détail des sommes réclamées. 

Il y a lieu d’ordonner à la société Luxe Immo de libérer les lieux par la remise des clés, à peine d’une astreinte de 100€ par jour de retard passé le délai d’un mois suivant la signification de la présente décision.

Il y a lieu de prévoir que cette astreinte courra pendant un délai de 6 mois.

Sur la restitution des clés.

La convention prévoit également que “le preneur rendra l’ensemble des clés le jour où finira son bail ou le jour du déménagement si celui-ci le précédait […]à défaut le preneur s’exposera au versement d’une astreinte fixée à 300€ par jour de retard”

Cette astreinte conventionnelle s’analyse en une clause pénale qui apparaît manifestement excessive et sera réduite à la somme de 500€.

III- Sur les frais de remise en état

Selon l’article 1353 du Code Civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, la société [W] sollicite l’indemnisation du manque à gagner pour la destruction de la mezzanine et le coût de l’évacuation des gravats mais ne produit aucune pièce pour justifier de la réalité des désordres lors de la restitution de l’immeuble.

En effet, l’état des lieux produit a été effectué le 16 janvier 2025 soit concommitamment à l’entrée dans les lieux du preneur et non à sa sortie.

De plus, dès lors qu’elle sollicite la libération des lieux par le locataire, elle n’est pas fondée dans l’immédiat à solliciter une remise en état qui ne peut être réclamée qu’une fois le départ du locataire effectif.

Elle sera déboutée de ses demandes indemnitaires de ce chef. 

IV- Sur les pénalités pour non réitération de la vente

Il résulte de l’article 1103 du code civil que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure

En l’espèce, si la société [W] revendique le bénéfice de deux indemnités successives provenant de deux promesses synallagmatiques de vente qu’elle a consenti à la société Luxe Immo sur le même immeuble et qui seraient respectivement datées du 19 juillet 2024 puis du 10 février 2025, elle ne produit que la seconde promesse. La première n’apparaît ainsi qu’évoquée dans un procès verbal de difficulté du 10 février 2025.

Il résulte de l’exposé préalable de la deuxième promesse synallagmatique de vente que les parties ont qu’après une promesse de vente reçue par notaire le 19 juillet 2024, la réitération était prévue au plus tard pour le 15 octobre 2024, reportée au 15 janvier 2025.
“Aucune réitération n’étant intervenue au 15 janvier 2025 pour non versement des fonds […] la signature de l’acte de vente n’a pas été régularisée à ladite date et un procès verbal de difficulté a alors été régularisé […] les conventions susvisées se sont donc trouvées caduques de plein droit et les parties déliées de tout engagement. La société Luxe Immo, susnommée, se trouve alors depuis redevable de la clause pénale qu’elle ne conteste pas soit la somme de 94.000€. Elle reconnaît que la non-réalisation de la vente lui est intégralement imputable. Les parties ont néanmoins souhaité réitérer leurs engagements respectifs et ont sollicté le notaire […] à l’effet de rédiger une nouvelle promesse en vue de parfaire entre elles la vente du bien immobilier. […] les parties conviennent que ladite somme de 94.000€ sera réglée par le bénéficiaire au promettant à l’occasion des reventes que le bénéficiaire compte réaliser dans son opération immobilière” [le tribunal souligne]

Puis, il a été prévu à la deuxième promesse synallagmatique de vente datée du 10 février 2025, une nouvelle clause pénale rédigée comme suite “si toutes les conditions prévues étant réalisées et l’ensemble des conditions suspensives levées, le bénéficiaire ne pouvait ou se refusait, pour quelque cause que ce soit à payer le prix et les frais d’acte et à passer l’acte authentique dans le délai ci-dessus prévu, […] le promettant aura la faculté de considérer le présent accord comme nul et non avenu […] il aura doit à titre de dommages et intérêts à une somme fixée forfaitairement à 10% du prix de vente”.

Aussi, il résulte de l’articulation entre elles de ces deux clauses que la caducité de la première promesse a été constatée sans que la société [W] ne cherche à en obtenir le paiement immédiat puisqu’il était alors prévu qu’elle ne serait payée par le bénéficiaire qu’en cas de revente par ses soins des immeubles.

Aussi, à défaut de réitération de la vente, seule la deuxième indemnité était due et il y a lieu de condamner la société Luxe Immo à payer à la société [W] la somme de 94.000€ au titre de la non réitération de la vente.

V- Sur la conversion de l’hypothèque provisoire

Il appartiendra à la société [W] de procéder à la conversion de l’hypothèque provisoire en hypothèque définitive selon les précisions prévues aux articles R 533-1 et suivants du code de procédure civile d’exécution, une fois la décision passée en force de chose jugée et dans la limite des sommes retenues au dispositif de la présente décision.

VI- Sur les demandes accessoires

La société Luxe Immo succombant au principal, elle supportera les dépens de la présente instanceet sera redevable d’une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile qui sera justement fixée à la somme de 1 500 euros.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SAS Luxe Immo à payer à la SAS [W] la somme de 72.000 € (soixante douze mille euros) au titre des loyers, arrêtés au 15 mai 2025, somme assortie des intérêts au taux légal majoré de 4 points à compter de chacune des échéances des loyers;

DÉBOUTE la SAS [W] de sa demande au titre de la taxe foncière et de l’assurance propriétaire non occupant ;

CONDAMNE la SAS Luxe Immo à payer à la SAS [W] une indemnité d’occupation de 18.001€ TTC par mois à compter du 15 mai 2025et jusqu’à la libération complète des locaux avec remise des clés ;

CONDAMNE la SAS Luxe Immo à rembourser à la SAS [W] les frais de taxe foncière de l’immeuble et de l’assurance propriétaire non occupant en sus de l’indemnité d’occupation, sous réserve d’une justification préalable des sommes réclamées de ce chef; 

CONDAMNE la SAS Luxe Immo à payer à la SAS [W] la somme de 5.000€ (cinq mille euros) au titre de l’indemnité forfaitaire pour frais de contentieux;

CONDAMNE la SAS Luxe Immo à payer à la SAS [W] la somme de 500€ (cinq cents euros) au titre de la pénalité pour non restitution des clés;

ORDONNE à la SAS Luxe Immo à libérer les lieux sis [Adresse 3] à [Localité 3] portant sur les parcelles cadastrées AO [Cadastre 1] AO [Cadastre 2] et AO [Cadastre 3] sous astreinte de 100€ par jour de retard passé le délai d’un mois suivant la signification de la présente décision;

DIT que cette astreinte courra pendant un délai de 6 mois ;

CONDAMNE la SAS Luxe Immo à payer à la SAS [W] la somme de 94.000€ (quatre vingt quatorze mille euros) au titre de la pénalité pour non-réitération de la vente de l’immeuble;

DEBOUTE la SAS [W] du surplus de ses demandes indemitaires et au titre de la perte de valeur vénale de l’immeuble et de l’évacuation des gravats;

DIT que la SAS [W] pourra convertir l’inscription d’hypothèque provisoire en inscription définitive, dans la limite des sommes allouées par la présente décision et en conformité avec les articles R 533-1 et suivants du code de procédure civile d’exécution;

CONDAMNE la SAS Luxe Immo à payer à la SAS [W] la somme de 1 500€ (mille cinq cents euros) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS Luxe Immo à payer à la SAS [W] aux dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Benjamin LAPLUME Marie TERRIER

Chambre 01

N° RG 25/10542 – N° Portalis DBZS-W-B7J-Z6UK

S.A.S. [W]

C/
S.A.S. LUXE IMMO

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à

exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République

près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et

officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront

légalement requis.