Responsabilité du bailleur social pour logement non décent : ventilation insuffisante et indemnisation des préjudices

Sur le fondement de l’article 1231-1 du Code civil, la responsabilité contractuelle suppose un manquement, un préjudice et un lien de causalité, sans qu’une faute soit nécessaire. Les articles 1719 du Code civil et 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 imposent au bailleur de délivrer un logement décent, entretenu et assurant une jouissance paisible. L’article 2 du décret n° 2002-120 exige notamment une aération suffisante et une évacuation adaptée de l’humidité.

L’expertise judiciaire a établi une ventilation deux fois inférieure au débit minimal, des infiltrations et une absence d’isolation, caractérisant un danger pour la santé et l’indécence du logement. Le bailleur ne pouvait s’exonérer par la production d’un rapport concernant un autre logement ni par les travaux entrepris, les locataires n’ayant commis aucune faute démontrée.

Les troubles de jouissance ont été indemnisés à hauteur de 4 000 euros par locataire. Le préjudice moral a été retenu, mais réduit compte tenu des interventions du bailleur. Les demandes économiques et matérielles ont été rejetées faute de lien causal certain ou de justificatifs suffisants, conformément à l’article 9 du Code de procédure civile. Le bailleur supporte les dépens, les frais d’expertise et 700 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

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Des moisissures et traces d’humidité ont persisté malgré des travaux réalisés par le bailleur. L’expertise a relevé une absence d’isolation, des infiltrations et une ventilation insuffisante présentant un risque pour la santé. Le juge a retenu l’indécence du logement et la responsabilité contractuelle du bailleur. Il a indemnisé les préjudices de jouissance et moral, mais rejeté les demandes économiques et matérielles insuffisamment prouvées.

Une locataire a conclu un bail d’habitation avec la SA NOV’HABITAT, puis son conjoint est devenu copreneur solidaire. Des moisissures et traces d’humidité sont apparues dans plusieurs pièces. Malgré des travaux, les désordres ont persisté. Une expertise amiable puis judiciaire a relevé une absence d’isolation, des infiltrations et une ventilation insuffisante, créant un risque pour la santé.

Les locataires ont demandé l’indemnisation de leurs préjudices de jouissance, matériel, économique et moral. Le bailleur a contesté sa responsabilité, invoquant ses travaux et un comportement des locataires susceptible d’aggraver la ventilation.

Le juge a retenu l’indécence du logement et la responsabilité contractuelle du bailleur. Il a accordé une indemnité pour la jouissance et le préjudice moral, mais rejeté les demandes économiques et matérielles insuffisamment prouvées.

• Établir un manquement aux obligations contractuelles du bailleur
• Constater l’absence de décence au regard de l’aération et de l’humidité
• Caractériser un préjudice personnel et certain
• Démontrer un lien causal entre le logement et le préjudice
• Écarter toute faute des locataires susceptible d’exonérer le bailleur
• Produire des justificatifs suffisamment probants pour chaque poste

• Rapport d’expertise judiciaire du 21 mai 2024
• Rapport d’expertise amiable contradictoire
• Photographies des moisissures et traces d’humidité
• Mesure d’un renouvellement d’air limité à 0,2 vol/h
• Certificats médicaux relatifs aux effets sanitaires
• Échanges et interventions établissant les alertes adressées au bailleur

Le bailleur est condamné pour manquement à son obligation de délivrer un logement décent et doit indemniser les troubles de jouissance et certains préjudices moraux. Les locataires obtiennent une réparation partielle, mais supportent le rejet des postes insuffisamment documentés.n

• Verser 4 000 euros à chacun pour trouble de jouissance
• Verser 2 000 euros au premier locataire au titre moral
• Verser 1 000 euros au copreneur au titre moral
• Supporter les dépens et les frais d’expertise judiciaire
• Régler 700 euros au titre de l’article 700
• Écarter les demandes économiques et matérielles non prouvées

À faire

• Documenter chaque désordre par des photographies datées
• Notifier rapidement les problèmes au bailleur
• Conserver les rapports d’expertise et mesures techniques
• Produire les certificats médicaux établissant le lien sanitaire
• Justifier précisément chaque poste de préjudice

À éviter

• Produire des photographies non datées
• Invoquer un préjudice sans justificatif chiffré
• Utiliser une expertise concernant un autre logement
• Confondre préjudice de jouissance et préjudice moral
• Alléguer un lien causal seulement hypothétique

Les obligations du bailleur relatives à la décence du logement

nLe bailleur doit délivrer un logement décent, entretenu et assurant une jouissance paisible, conformément aux articles 1719 du Code civil et 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. L’article 2 du décret n° 2002-120 impose notamment une aération suffisante et une évacuation adaptée de l’humidité. Une ventilation deux fois inférieure au débit minimal, combinée à des infiltrations et à une absence d’isolation, caractérise un manquement à ces obligations.nn

Les conditions de l’exonération du bailleur

nLe bailleur, tenu d’une obligation de résultat, ne peut s’exonérer qu’en établissant une faute du locataire ou un cas de force majeure. Un rapport d’expertise relatif à un autre logement ne suffit pas à démontrer les habitudes fautives des occupants. Les expertises concernant le logement litigieux ne relevaient aucun manquement des locataires, qui avaient alerté le bailleur et permis les interventions. Aucune exonération, même partielle, n’a donc été admise.nn

La preuve des préjudices indemnisables

nLe préjudice de jouissance a été retenu au vu des photographies et des deux rapports d’expertise, établissant l’importance et la persistance des moisissures. En revanche, l’article 9 du Code de procédure civile imposait de prouver les vêtements prétendument jetés, les matelas remplacés et les frais de déménagement, ce qui n’a pas été fait. Le préjudice économique a également été rejeté faute de lien direct et certain avec les désordres du logement.

Article 455 du Code de procédure civile, Article 1231-1 du Code civil, Article 1719 du Code civil, Article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, Article 9 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile