Logement indécent : expertise judiciaire avant toute mise en conformité ou suspension des loyers

En référé, les articles 834 et 835 du Code de procédure civile permettent d’ordonner une mesure ne se heurtant pas à une contestation sérieuse et d’accorder une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de délivrer un logement décent, sûr, entretenu et conforme à l’usage d’habitation ; l’article 20-1 permet au juge de déterminer les travaux et, le cas échéant, de réduire ou suspendre le loyer.

Des constatations et photographies non contradictoires peuvent révéler un motif légitime d’expertise au sens de l’article 145 du Code de procédure civile, sans suffire à ordonner immédiatement les travaux sous astreinte. Les articles 9 et 16 du même code imposent une preuve conforme à la loi et interdisent au juge de se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire sollicitée par une partie.

Le propriétaire actuel répond des désordres affectant le logement, même antérieurs à la vente, sous réserve de ses recours contre l’ancien propriétaire. En l’absence de preuve suffisante de la responsabilité et de travaux encore incertains, la suspension des loyers et les provisions indemnitaires sont rejetées. Les dépens restent à la charge du locataire demandeur, chaque partie conservant ses frais irrépétibles.

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Un locataire a saisi le juge des référés pour obtenir des travaux, la suspension ou la consignation des loyers et des provisions, en invoquant de nombreux désordres dans son logement. Les constats et photographies produits n’étant pas contradictoires, le juge a ordonné une expertise judiciaire portant sur la décence, l’origine et l’étendue des désordres, les travaux, leur coût et les préjudices. Les demandes financières ont été rejetées dans l’attente du rapport.

Un locataire occupe depuis 2014 un logement donné à bail par la SCI BOISSINOT. Après plusieurs mises en demeure concernant l’état de l’immeuble et du logement, celui-ci a été vendu à la SCI ALCATRAZ INVEST en juillet 2025. Le locataire a ensuite assigné le nouveau propriétaire en référé afin d’obtenir des travaux sous astreinte, la suspension ou la consignation des loyers et des provisions pour préjudice de jouissance et préjudice moral.

Il invoquait notamment des désordres affectant les murs, la cheminée, l’escalier, les fenêtres, la ventilation, la toiture, l’électricité et le radiateur. Un constat de commissaire de justice et des photographies faisaient apparaître plusieurs anomalies, mais ces éléments n’avaient pas été établis contradictoirement.

Le juge a ordonné une expertise judiciaire destinée à examiner la décence du logement, l’origine et l’étendue des désordres, les travaux nécessaires, leur urgence, leur coût et les préjudices éventuels. Les demandes de suspension des loyers et de provisions ont été rejetées dans l’attente du rapport.

• Établir un motif légitime de conserver ou d’établir la preuve
• Produire des éléments révélant des désordres affectant la décence
• Respecter les exigences probatoires des articles 9 et 16 du Code de procédure civile
• Vérifier contradictoirement l’origine, l’étendue et les causes des désordres
• Déterminer les travaux nécessaires, leur coût et leur urgence
• Évaluer les préjudices après établissement des désordres

• Constatations du commissaire de justice du 1er novembre 2025
• Photographies versées aux débats
• Observations sur les fissures, murs, cheminée et escaliers
• Constat des défauts de ventilation, humidité et moisissures
• Constat des tuiles cassées ou déplacées sur la toiture

Le locataire obtient une expertise judiciaire, mais doit avancer une consignation de 2 000 euros et ne peut suspendre ni consigner les loyers. Le propriétaire actuel est concerné par l’examen des désordres, tandis que la responsabilité et l’indemnisation restent à déterminer après expertise.

• Consignation de 2 000 euros avant le 15 octobre 2026
• Transmission du dossier complet à l’expert avant la première réunion
• Maintien provisoire du paiement des loyers
• Évaluation contradictoire des travaux et de leur urgence
• Examen ultérieur des préjudices de jouissance et moral
• Prise en charge des dépens par le locataire demandeur

À faire

• Verser la consignation dans le délai fixé
• Transmettre toutes les pièces à l’expert
• Participer contradictoirement aux opérations d’expertise
• Documenter précisément les désordres persistants
• Chiffrer les travaux et préjudices allégués

À éviter

• Demander des travaux définitifs sans preuve contradictoire
• Suspendre unilatéralement le paiement des loyers
• Omettre une pièce utile avant la première réunion
• Confondre expertise amiable et preuve suffisante
• Imputer des responsabilités à un tiers non partie

Les obligations du bailleur relatives à la décence du logement

nL’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose notamment un logement décent, sûr, entretenu et conforme à l’usage d’habitation. L’article 20-1 permet au locataire de demander la mise en conformité et au juge de déterminer les travaux et leur délai. Le propriétaire actuel doit répondre des désordres, même antérieurs à la vente, sauf recours ultérieur contre l’ancien propriétaire.n

La valeur probatoire des constats non contradictoires

nLes constatations du commissaire de justice et les photographies révélaient des éléments d’indécence, mais ne suffisaient pas à ordonner immédiatement des travaux sous astreinte. Selon les articles 9 et 16 du Code de procédure civile, la preuve doit être conforme à la loi et le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande d’une partie.n

Les conditions de l’expertise judiciaire en référé

nL’article 145 du Code de procédure civile permet une mesure d’instruction lorsqu’un motif légitime existe pour conserver ou établir avant tout procès la preuve de faits utiles à la solution du litige. Les éléments produits ont justifié une expertise portant sur les désordres, les travaux, leur urgence, leur coût et les préjudices, mais non sur la répartition des responsabilités avec un ancien bailleur non partie.

Article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 1719 du Code civil, Article 834 du Code de procédure civile, Article 835 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 9 du Code de procédure civile, Article 16 du Code de procédure civile, Article 145 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile