Impayés locatifs et clauses pénales : réduction judiciaire des indemnités et admission d’une seule pénalité de vente

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence de comparution de la défenderesse n’empêche pas le jugement au fond, mais les demandes ne peuvent être accueillies qu’après vérification de leur régularité, recevabilité et bien-fondé.

Les articles 1103 et 1104 du Code civil imposent le respect des stipulations contractuelles et leur exécution de bonne foi. Selon l’article 1353 du même code, le créancier doit prouver l’obligation invoquée. Le tribunal a ainsi retenu les loyers contractuels, mais écarté les accessoires insuffisamment justifiés. Les loyers ont été fixés à 72 000 euros, avec intérêts légaux majorés de quatre points.

Sur le fondement de l’article 1231-5 du Code civil, les clauses pénales peuvent être modérées lorsqu’elles sont manifestement excessives. Les indemnités de frais de contentieux et de restitution des clés ont donc été réduites. L’indemnité d’occupation a été fixée au loyer mensuel, la majoration de 50 % étant ramenée à un euro symbolique. La pénalité de non-réitération de la vente a été limitée à celle prévue par la seconde promesse, soit 94 000 euros, la première indemnité n’étant pas exigible immédiatement selon les stipulations produites.

Les demandes de remise en état ont été rejetées faute de preuve des désordres et d’état des lieux de sortie. La conversion de l’hypothèque provisoire est possible après force de chose jugée, conformément aux articles R. 533-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

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À l’expiration d’un bail dérogatoire portant sur un entrepôt, la locataire n’avait pas réglé tous les loyers ni restitué les clés. Le tribunal retient les loyers, une indemnité d’occupation et plusieurs clauses pénales réduites, ainsi qu’une pénalité liée à la non-réitération de la vente. Les demandes insuffisamment justifiées sont rejetées et la libération des locaux est ordonnée sous astreinte.

La SAS [W] a donné à la SAS Luxe Immo un bail dérogatoire portant sur un entrepôt, pour une durée courant jusqu’au 15 mai 2025, moyennant un loyer mensuel de 18 000 euros TTC. Une promesse synallagmatique de vente portant sur le même immeuble devait également être réitérée.

La locataire n’a pas réglé l’intégralité des loyers et n’a pas restitué les clés à l’expiration du bail. Le bailleur l’a assignée en paiement de loyers, charges, indemnités contractuelles, frais de remise en état et pénalités liées à la non-réitération de la vente.

La défenderesse, régulièrement assignée, n’a pas constitué avocat. Le tribunal a retenu les loyers, une indemnité d’occupation, plusieurs clauses pénales réduites, ainsi qu’une seule pénalité de vente. Il a rejeté les demandes insuffisamment justifiées relatives aux charges et aux dégradations, et ordonné la libération des locaux sous astreinte.

• Établir l’existence et le montant des loyers contractuellement exigibles
• Justifier précisément les taxes et assurances réclamées
• Mettre en demeure le débiteur lorsque la pénalité l’exige
• Contrôler le caractère manifestement excessif de chaque clause pénale
• Produire la promesse fondant la pénalité de non-réitération
• Établir les dégradations par un état des lieux de sortie
• Restituer les clés pour mettre fin à l’indemnité d’occupation

• Contrat de bail dérogatoire fixant le loyer mensuel
• Factures locatives émises aux échéances contractuelles
• Courrier de mise en demeure du 19 avril 2025
• Procès-verbal de dires constatant la non-restitution des clés
• Seconde promesse synallagmatique de vente produite
• État des lieux d’entrée, insuffisant pour prouver les dégradations

Le bailleur obtient le paiement des loyers, une indemnité d’occupation et plusieurs pénalités réduites, mais doit justifier séparément les charges et les dégradations. La locataire doit libérer les lieux, restituer les clés et supporter les condamnations principales, les dépens et les frais irrépétibles.

• Paiement de 72 000 euros de loyers impayés
• Indemnité d’occupation de 18 001 euros mensuels jusqu’à restitution des clés
• Réduction des pénalités contractuelles par le juge
• Justification préalable des taxes foncières et assurances
• Libération des locaux sous astreinte de 100 euros par jour
• Support des dépens et de 1 500 euros au titre de l’article 700

À faire

• Conserver le bail et ses annexes signés
• Établir chaque facture avec ses justificatifs détaillés
• Adresser une mise en demeure conforme à la clause
• Faire constater la restitution ou non-restitution des clés
• Produire un état des lieux de sortie contradictoire

À éviter

• Réclamer des charges sans justificatifs individualisés
• Appliquer automatiquement une majoration manifestement excessive
• Demander deux pénalités de vente sans produire les contrats
• Évaluer les dégradations uniquement à partir d’un état des lieux d’entrée
• Solliciter une remise en état avant la libération effective

La portée de l’article 472 du Code de procédure civile

L’absence de comparution du défendeur n’emporte pas automatiquement condamnation. Le juge statue au fond et n’accueille les demandes que s’il les estime régulières, recevables et bien fondées, conformément à l’article 472 du Code de procédure civile.

Le contrôle judiciaire des clauses pénales contractuelles

Sur le fondement de l’article 1231-5 du Code civil, le juge peut modérer une pénalité manifestement excessive, y compris d’office. Il a réduit l’indemnité de frais de contentieux à 5 000 euros, la pénalité de restitution des clés à 500 euros et la majoration de l’indemnité d’occupation à un euro.

La preuve des loyers et accessoires contractuels

Selon l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Les loyers nominaux ont été admis, mais les taxes et l’assurance intégrées aux factures ont été écartées faute de justificatifs détaillés, leur remboursement ultérieur restant subordonné à cette justification.

Article R 212-9 du Code de l’organisation judiciaire, Article 1193 du Code civil, Article 472 du Code de procédure civile, Articles 1103 et 1104 du Code civil, Article 1353 du Code civil, Article 1231-5 du Code civil, Articles R 533-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, Article 700 du Code de procédure civile