Réparations locatives : responsabilité du locataire fondée sur la comparaison des états des lieux et les factures produites

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1730 et 1755 du Code civil, le locataire répond des dégradations survenues pendant la location, sauf vétusté, force majeure, faute du bailleur ou fait d’un tiers. L’article 1353 du Code civil impose toutefois au bailleur de prouver l’imputabilité des réparations réclamées.

La juridiction retient la comparaison entre l’état des lieux d’entrée contradictoire et l’état des lieux de sortie établi par commissaire de justice. Les dégradations et salissures constatées, incompatibles avec une usure normale, ainsi que les factures de remise en état, justifient la condamnation au paiement des réparations et des frais d’enlèvement et de gardiennage. La moitié des frais d’état des lieux réalisé par commissaire de justice est également mise à la charge du locataire sur le fondement de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989.

Le défaut de comparution du locataire n’emporte pas automatiquement admission des demandes : selon l’article 472 du Code de procédure civile, le juge doit vérifier leur régularité, leur recevabilité et leur bien-fondé. Les dépens et une indemnité de 300 euros sont accordés au bailleur sur le fondement des articles 696 et 700 du Code de procédure civile.

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Après la libération du logement, l’office public de l’habitat a produit un état des lieux établi par commissaire de justice et plusieurs factures. Le locataire a été condamné au paiement des réparations locatives, des frais d’enlèvement et de gardiennage des meubles, ainsi que de la moitié des frais de commissaire de justice, des dépens et d’une indemnité procédurale. Le surplus a été rejeté.

Un office public de l’habitat a donné à bail un logement à un locataire en 2019. Après la résiliation du bail et la libération des lieux, un état des lieux de sortie a été établi par commissaire de justice en mai 2023.

Le bailleur a relevé de nombreuses salissures, dégradations, inscriptions sur les murs, équipements détériorés et encombrants laissés dans le logement. Il a produit plusieurs factures relatives aux réparations, à l’enlèvement et au gardiennage des meubles, ainsi qu’aux frais d’état des lieux. Après une mise en demeure restée infructueuse, il a assigné le locataire en paiement.

Le locataire, régulièrement cité, n’a comparu ni n’a été représenté. Le juge l’a condamné au paiement des réparations locatives, des frais d’enlèvement et de gardiennage, de la moitié des frais de commissaire de justice, des dépens et d’une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Le surplus des demandes a été rejeté.

• État des lieux d’entrée établi contradictoirement
• État des lieux de sortie régulièrement établi
• Dégradations imputables au locataire
• Dégradations incompatibles avec une usure normale
• Absence de vétusté, force majeure ou fait exonératoire
• Factures établissant le coût des réparations
• Convocation régulière du locataire à l’état des lieux

• État des lieux d’entrée contradictoire du 1er février 2019
• État des lieux de sortie dressé par commissaire de justice
• Constatations détaillées des salissures et dégradations
• Factures de remise en état et de peinture
• Factures d’enlèvement, déménagement et gardiennage

Le locataire supporte les coûts de remise en état, d’enlèvement et de gardiennage retenus par le juge, ainsi que la moitié des frais d’état des lieux. Le bailleur obtient une indemnisation partielle, le surplus de ses demandes étant rejeté faute d’éléments suffisants.

• Paiement de 2 218,39 euros au titre des réparations
• Paiement de 1 020 euros pour enlèvement et gardiennage
• Paiement de 103,53 euros de frais d’état des lieux
• Condamnation aux entiers dépens
• Paiement de 300 euros au titre de l’article 700
• Rejet du surplus des demandes du bailleur

À faire

• Établir un état des lieux d’entrée contradictoire
• Comparer précisément les états des lieux
• Documenter chaque dégradation par des constatations
• Conserver les factures de remise en état
• Convoquer régulièrement le locataire à l’état des lieux

À éviter

• Réclamer des réparations liées à la vétusté
• Omettre les déductions du dépôt de garantie
• Confondre entretien courant et dégradation imputable
• Produire des montants non justifiés par facture
• Considérer la non-comparution comme un aveu automatique

La preuve de l’imputabilité des dégradations locatives

L’article 1353 du Code civil fait peser sur le bailleur la preuve des réparations imputables au locataire. Cette preuve résulte de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée contradictoire et l’état des lieux de sortie. Les désordres constatés, incompatibles avec une usure normale, ont été retenus en l’absence de cause exonératoire.

Les causes d’exonération du locataire

En vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1730 et 1755 du Code civil, le locataire n’est pas responsable lorsque les dégradations résultent de la vétusté, de la force majeure, d’une faute du bailleur ou d’un tiers non introduit dans les lieux. Aucune cause exonératoire n’a été établie.

Le contrôle des demandes en l’absence du défendeur

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, le juge statue au fond malgré la non-comparution, mais n’accueille la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée. Les factures produites ont justifié les réparations, l’enlèvement et le gardiennage, tandis que le surplus a été rejeté.

Article 4 du Code de procédure civile, Article 472 du Code de procédure civile, Article 7 de la loi du 6 juillet 1989, Article 1731 du Code civil, Article 1730 du Code civil, Article 1755 du Code civil, Article 1353 du Code civil, Article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile